臺灣新竹地方法院民事判決
111年度重訴字第151號
原 告 景公遠 住新竹縣○○鄉○○路00巷00弄0號 訴訟
代理人 黃志文律師
複代理 人 林福地律師
被 告 黃智偉
訴訟代理人 陳郁婷律師
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國111年12月9日言詞
辯論終結，判決如下:
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹拾肆萬肆仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國111年2月9日簽署不動產買賣契約書 （下稱系爭契約），由原告以總價新臺幣(下同)1,500萬元 向被告買受門牌號碼新竹市○○路00號1樓，面積15.71平方公 尺，權利範圍100354分之135（建號：新竹市○○段0000號， 含共同使用部分），及門牌號碼新竹市○○路000號2樓，面積 77.73平方公尺，附屬建物陽台8.03平方公尺，權利範圍1分 之1（建號：新竹市○○段0000號，含共同使用部分），及坐 落基地新竹市○○段000地號，面積13,467平方公尺，權利範 圍100000分之144（下合稱系爭房地），暨編號681坡道車位 （與系爭房地合稱買賣標的），約定原告將買賣價金分4期 存入履保專戶，而被告應依系爭契約第3條第2項約定，於11 1年5月18日備齊過戶資料及攜帶印鑑章、身分證明文件，交 付承辦地政士，並於土地增值稅、契稅單核下後，經承辦地 政士通知日起3個工作日內，原告將第3期款匯入履保專戶， 原被告同時繳納應負擔之稅費，繳稅後稅單收據交付承辦地 政士辦理產權移轉作業，系爭房地原抵押貸款須清償者，於 產權移轉登記完竣後3個工作日內，由原告申貸之金融機構 撥款清償原貸款，完成抵押權塗銷後，原告貸款銀行將尾款 差額扣除已代償金額，存入履保專戶，雙方同時辦理點交手 續，惟被告竟不實稱兩造已於111年3月12日合意解約，致使 原告於111年4月間向訴外人三商美邦人壽股份有限公司辦理 房貸，經該公司完成初審，但因被告不同意入內拍照，故未 能完成貸款程序，為此原告已於111年5月17日寄發存證信函 ，請被告依約履行，於翌（18）日前備齊過戶文件、配合申 請貸款銀行進入標的房地勘估，而被告自111年5月9日起至1 11年8月8日共違約92天，依系爭契約第8條第1項每日違約金 以買賣總價萬分之2計算，為3,000元/日，違約92日則應付
違約金27萬6,000元，此後仍按日計付違約金等語，爰依買 賣法律關係及系爭契約，提起本件訴訟，聲明求為：1.被告 應於將系爭房地所有權移轉登記予原告。2.被告應容認原告 進入系爭房地。3.被告應於原告給付1,275萬元扣除彰化商 業銀行股份有限公司登記日期字號109年12月24日空白字第3 42580、342590號最高限額抵押權所擔保債權之餘額，存入 台新銀行建北分行第00000-00-000000-0，戶名台新國際商 業銀行受託信託財產專戶即本件履保專戶之同時，將系爭房 地點交予原告。4.被告應給付原告27萬6,000元及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。5.被告 應自111年8月9日起，至交付一切過戶資料、印鑑章（印鑑 證明）、身分證明文件、稅單等資料予承辦地政士宋榮銘之 日止，按日給付3,000元予以原告。6.訴訟費用由被告負擔 （下稱第1、2、3、4、5、6聲明）。並請求訊問證人即原告 女友陳柏云。
二、被告則以：系爭契約業於111年3月12日由雙方合意解除，有 是日錄音可憑，原告也在當天交還房屋鑰匙，兩造原為親戚 ，訴外人即被告配偶李如琪（下逕稱其姓名李如琪）固曾於 110年12月間向訴外人即房仲景建鈞（上1人為原告之胞弟、 李如琪之表弟，下逕稱其姓名景建鈞）表達出售房地之意願 ，景建鈞則在111年1月18日向李如琪表示因為原告離婚、需 與女兒同住而有購屋之需求，詢問被告是否願意出售，景建 鈞又於111年1月22日表示出售系爭房地其房地合一稅稅率為 35％，被告基於善意與親情方以遠低於市價之1,600萬元與原 告成交，1,600萬元其中100萬元未載明於契約，係原告向家 人借款以現金給付，並約定買賣標的不包含房屋內進口廚具 、浴櫃之系爭進口家俱，因此被告會搬走系爭進口家俱，且 為了避免原告辜負美意，即被告協助原告成家之美意、不是 提供原告投機獲利之機會，兩造以系爭契約第17條特別約定 ，原告應將系爭房地用於自住，不得轉售，否則原告必須將 轉售獲利平分給被告，再經訴外人即承辦地政士宋榮銘提醒 ，被告持有系爭房地未滿兩年移轉時，房地合一稅稅率達到 45％，於是在承辦地政士協調之下，兩造同意系爭房地產權 移轉期限延後至111年12月26日、也同意交屋期限延後至112 年1月15日，故根本沒有逾期違約的問題，退步言之，本件 設若有違約情形，則約定違約金亦屬過高，應予酌減，因為 系爭房地市價2,000萬元卻以1,600萬元成交，等於有400萬 元之贈與額度，故應酌減至零，否則允許被告踐踏原告善心 善舉，對被告欠缺公允，且被告本人印鑑證明效期為111年2 月17日，此為原告締約時即知，被告受限於大陸地區上海疫
情及被告機票遭到取消之不可抗力因素，又非為配偶李如琪 得為辦理，苟若法院仍認系爭契約未經合意解除，則被告就 無法依約交付過戶資料、攜帶印鑑章、身分證明文件予地政 士乙節，屬於不可歸責等語，資為抗辯，爰答辯聲明如主文 所示。
三、本件不爭執事項共三點如下（見本院卷第156頁筆錄）（一）兩造於111年2月間簽訂不動產買賣契約書，如原證一所示 ，該原證一之形式及內容之真正，兩造均不爭執（本院卷 第21～50頁）。
（二）簽約當月之某日，兩造已經口頭同意延長過戶的日期至11 1年12月26日（本院卷第130頁）。（三）簽約後之次（3）月12日，原告景公遠、原告母親景曾桂 蘭、被告配偶李如琪、被告配偶的姐姐李如瑩、被告配偶 的媽媽曾玉蘭（上一人為景曾桂蘭之姐姐）、原告女友陳 柏云、原告跟被告配偶的三阿姨曾保蘭（不是李保蘭）， 彼此間的重點對話內容，經原告提出原證八譯文及被告提 出被證八之一譯文。
四、經兩造協議簡化後之爭點共四點如下（見本院卷第156頁筆 錄）
（一）原告請求依照買賣契約而為不動產移轉登記，有無理由？（二）原告請求依照不動產買賣契約，請求容任進入，有無理由 ？
（三）原告請求點交不動產如第3聲明所示，有無理由？（四）原告請求逾期過戶違約金如第4、第5聲明所示，有無理由 ？
五、依舉證責任分配法則，當事人主張有利於己之事實者，就其 事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。民 事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若 原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就 其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁 回原告之請求。本件既由原告主張交易之他方自111年5月19 日起有逾期過戶之情形，則應由主張此有利於己之事實者， 負舉證責任，而經被告提出被證5之LINE往來紀錄後，對於 過戶日期延後至111年12月26日，為兩造不爭執（見不爭執 事項第（二）點，及本院卷第154頁筆錄第24行兩造陳述） ，截至本件言詞辯論終結止，約定過戶日尚未屆至，則依系 爭契約第3條第2項產權移轉登記完竣後3個工作日內，才有 代償、塗銷抵押設定、第4期款存入履保專戶之後續進度及 雙方同時辦理點交手續，其中因產權移轉過戶時程尚未屆至 ，準此，點交日期亦未屆至，故原告第1、3、4、5聲明均無
理由，不能准許。
六、至原告第2聲明求為容認進入系爭房地，由兩造各自提出111 年3月12日錄音譯文，可知訴外人曾玉蘭、景曾桂蘭、曾保 蘭三姊妹（其中曾玉蘭係被告之岳母、景曾桂蘭係原告之母 親），與訴外人李如瑩、李如琪倆姊妹（其中李如瑩係李如 琪之姊），景曾桂蘭與李如琪均指出本次交易不為原告父親 同意，李如瑩在長輩面前表示原告跟系爭房地沒有緣分、李 如琪則稱她還可以幫表弟即原告找房子，原告反駁自己沒有 問題但反問是要解約嗎？同時表示如果姊姊堅持解約，就按 解約走，自己這邊沒關係、沒有意見，並補稱自己只是高雄 房子還沒賣掉、差一點頭期款，這個到底有什麼問題？且質 疑為什麼李如琪要打電話給原告父親，畢竟自己才是要買房 子的人，接著原告講到廚俱被拆、牆壁都是洞，李如瑩打圓 場說那個洞可以補啊，李如琪則說系爭進口家俱本來就有說 會拆，講著講著，講到馬桶蓋，李如琪說原告一直說要幫忙 ；原告則請李如琪不要每次都講說要幫忙原告、自己真的沒 有需要幫忙到這個地步，李如琪反駁說她從頭到尾都沒有跟 原告爸爸媽媽聯絡，原告回應說也不用跟原告爸爸媽媽聯絡 。後來原告說：「好啦，沒關係啦，這個是緣分啦，好不好 ，那如果姊姊堅持不要賣，那我們就不買了，這樣子好不好 ，那你就按照合約，我們來把它做解約，好不好？」，李如 琪：「好啊，那就看下禮拜你什麼時候邊方便，然後再約代 書，我們去那邊，他就是寫一下而已。」，原告說：「你們 不是要去逛街嗎？走了。」，原告母親景曾桂蘭：「嗯，你 帶我們去，那個他的錢會退給他？」，李如琪解釋專戶管理 、直接把錢就是退還，不會去動等等，並給原告建議：「真 的你高雄的房子賣掉了，款項下來，然後你再買，你爸就不 會擔心你。」，原告說：「不是，我爸覺得的不合理，是覺 得為什麼5年之內我賣房子錢要給你一半，但是就我的立場 而言，我5年內不會賣房子，可是我爸的立場上來說，這個 條約是不合理的條約，其實所有人看都覺得這條約是不合理 的條約。」，李如琪：「沒有。」，原告說：「那你有那一 個人看覺得合理的？」，李如琪：「我身邊所有的朋友、老 師、同學都是覺得合理，因為這一段1800到1500的中間這3 百萬，我本來是要賣給別人的對不對。」。然後李如琪與原 告兩個人，其中一個人講市面上喊到2300，另一個人反駁說 200萬裡面還有45％的稅、成交是兩邊互利，李如瑩則說白紙 黑字寫在前、5年內轉賣有利潤、我們是家人，避免有疙瘩 等等，原告母親接著說：「你這鑰匙，留著吧。」，18分56 秒（指本院證物袋編號1光碟片之播放錄音時間，下同）原
告：「我鑰匙留著幹嘛？」，原告母親、李如瑩與李如瑩、 原告與女友陳柏云互相對話，到了22分47秒李如琪：「哎小 遠，那你是什麼時間方便去代書那邊。」，23分06秒原告： 「我看下星期五。」，23分11秒李如琪：「喔白天。」，原 告說：「上午要回診。」，李如琪：「喔，下午大概什麼時 間？」，原告：「都可以。」（見原證8，本院卷第169～180 頁；被證8之1，見本院卷第135～137頁），於111年3月12日 當面會談，買方即原告與賣方代理人即李如琪（後1人見本 院卷第28、37頁），雖原告秉持自己無錯之立場，然在場眾 人大多仍以原告父親為重，亦即原告父親不在場，但原告父 親不認同系爭契約第17條手寫5年轉售獲利由雙方均分之特 別條款，原告也認為這約定不合理，不過自己5年內不會轉 賣，惟面對表姊堅持解約，自己也能配合並實際交還管領使 用房屋所必須之鑰匙。基此，原告或原告申辦貸款之金融機 構人員，縱使未能進入屋內，亦係原告自主交還鑰匙之故， 非為被告不遵守契約，而原告自主交還鑰匙之原因，又係歷 經前開約莫半小時之會談，對於系爭契約不復繼續，已係景 、黃兩家姻親之基本共識，僅剩已付款項返還之細節（見本 院卷第53頁律師函）及擇日會同前往地政士處所辦理書面之 作業（見本院卷第180頁譯文），皆無礙於買賣雙方彼此間 ，於111年3月12日互為解約之意思表示且均已到達於他方， 而生合意解約之效果，故原告第2聲明亦無理由，不能准許 。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據或傳 喚證人之聲請，均毋庸再予審酌，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴俱無理由，依民事訴訟法第78條，判決如文。
中 華 民 國 112 年 1 月 13 日 民事庭 法 官 周美玲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，應添具繕本1件，同時應繳納上訴審裁判費新臺幣21萬6,000元。中 華 民 國 112 年 1 月 13 日 書記官 徐佩鈴
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