臺灣新北地方法院民事判決
111年度訴字第1622號
原 告 林榮貴
蕭埈釧
共 同
訴訟代理人 蘇靖軒律師
被 告 黃素梅
訴訟代理人 陳德安
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年11月3日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○街000號、146-2號、146-7 號、146-9號廠房騰空遷讓返還原告林榮貴、蕭埈釧。二、被告應給付原告林榮貴、蕭埈釧新臺幣壹佰貳拾壹萬叁仟柒 佰元。
三、被告應自民國一一０年九月二十八日起至遷讓返還第一項廠 房之日止，按月給付原告林榮貴、蕭埈釧新臺幣伍萬叁仟元 。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告林榮貴、蕭埈 釧負擔。
六、本判決主文第一項於原告林榮貴、蕭埈釧以新臺幣貳佰壹拾 貳萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸佰 叁拾陸萬元為原告林榮貴、蕭埈釧預供擔保，得免為假執行 。
七、本判決主文第二項於原告林榮貴、蕭埈釧以新臺幣肆拾萬肆 仟陸佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹 佰貳拾壹萬叁仟柒佰元為原告林榮貴、蕭埈釧預供擔保，得 免為假執行。
八、本判決主文第三項各到期部分，於原告林榮貴、蕭埈釧每期 以新臺幣壹萬柒仟柒佰元為被告供擔保後，得假執行；但被 告如每期以新臺幣伍萬叁仟元為原告林榮貴、蕭埈釧預供擔 保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此 限。又不變更訴訟標的，而僅補充或更正事實上或法律上之 陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第 2、3款、第256條分別定有明文。查原告林榮貴、蕭埈釧（
下分稱其名，合稱原告等2人）原起訴聲明第二項請求被告 應給付林榮貴租金新臺幣（下同）120萬4,874元，以及自民 國110年9月23日起按月給付林榮貴5萬3,000元（見本院板橋 簡易庭111年度板簡字第1322號卷〈下稱板簡卷〉第11頁）。 嗣原告依每月租金及積欠之期間，重新計算積欠租金金額， 以及確認給付租金對象後，變更起訴聲明第二項為被告應給 付原告等2人租金121萬3,709元，以及自110年9月28日起， 按月給付原告等2人5萬3,000元（見本院卷二第113頁）。核 屬原告基於同一基礎事實所為擴張應受判決事項之聲明，揆 諸前揭規定，應予准許。
二、原告等2人主張：被告於101年7月1日向伊等承租門牌號碼新 北市○○區○○街000號、146-7號、146-9號廠房（下分稱其號 廠房），並簽署廠房租用契約書（下稱系爭租約），約定每 月租金分別為1萬6,000元、4萬2,000元、3萬2,000元。嗣伊 等與被告於108年5月16日達成分管協議，約定由被告管理門 牌號碼新北市樹林區備内街146-1、146-5、146-6、146-8、 146-10、146-12、146-13等7間廠房（下合稱系爭7間廠房） ，伊等分管新北市樹林區備内街146、146-2、146-4、146-7 、146-9、146-11等6間廠房（下合稱系爭6間廠房），但被 告仍可依系爭租約向伊等承租146號、146-7號、146-9號廠 房，另以每月租金1萬8,000元向伊等承租新北市○○區○○街00 000號廠房（下稱其號廠房，與146號、146-7號、146-9號廠 房合稱系爭4間廠房）。又被告每月應給伊等租金共計10萬8 ,000元，但扣除蕭竣釧另向被告承租新北市○○區○○街000000 號廠房（下稱其號廠房）每月租金5萬5,000元後，被告尚應 支付伊等每月租金5萬3,000元。詎被告竟自108年11月起就 未按月給付租金，雖林榮貴有向新北市樹林區公所申請調解 ，惟被告拒絕支付租金而調解不成立，嗣蕭竣釧委請林榮貴 處理寄發存證信函之事，林榮貴於109年6月29日以樹林存證 號碼00165號存證信函（下稱第165號存證信函）告知被告未 付租金之事，並要求被告於30日内將廠房内之物品搬離，被 告仍置之不理。伊等復於110年8月27日以國史管郵局存證號 碼000419號存證信函（下稱第419號存證信函）要求被告於1 0日内支付租金，被告依舊不予理會，伊等又於110年9月22 日以國史館郵局存證號碼000458號存證信函（下稱第458號 存證信函）依民法第440條第1項、第2項規定為終止系爭租 約之意思表示，被告於110年9月27日收到該意思表示等情。 爰依民法第455條前段規定、系爭租約第2條約定、承租146- 2號廠房之租賃法律關係、民法第179條規定，求為命㈠被告 應將系爭4間廠房騰空遷讓返還予伊等。㈡被告應給付伊等12
1萬3,709元。㈢被告應自110年9月28日起至遷讓返還系爭4間 廠房之日止，按月給付伊等5萬3,000元之判決。㈣願供擔保 請准宣告假執行。
三、被告則以：雖被告有簽立系爭租約，但伊有跟蕭埈釧表示真 正承租人為伊之親戚江欽章，廠房內物品也是江欽章的，實 際上租金也是江欽章支付的，與伊無關，伊也沒有責任支付 租金。又伊從108年11月起沒有付租金，是因為伊去長庚醫 院住院，所以沒有付租金，實際上租金也不是伊在支付的， 是江欽章在使用系爭4間廠房，租金都由江欽章支付的，廠 房裡的東西也都是江欽章的。且蕭埈釧也向伊承租146-12號 廠房，每月應給伊租金5萬5,000元等語，資為抗辯。四、得心證之理由：
㈠原告等2人主張兩造於101年7月1日簽立系爭租約，約定由 原告等2人將146號、146-7號、146-9號廠房出租予被告， 每月租金分別為分別為1萬6,000元、4萬2,000元、3萬2,0 00元，每月1日以前繳納租金，另被告以每月租金1萬8,00 0元向其等承租146-2號廠房等情，並提出系爭租約為據（ 見板簡卷第39至43頁），且被告不否認有簽署系爭租約， 以及以每月租金1萬8,000元向原告等2人承租146-2號廠房 供其兒子使用等情（見本院卷二第21頁），自堪認原告等 2人前開主張為真。
㈡按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲 延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承 租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為 房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前 項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者， 並應於遲延給付逾二個月時，始得終止租約；承租人於租 賃關係終止後，應返還租賃物。民法第439條前段、第440 條第1項、第2項、第455條前段定有明文。且土地法第100 條第3款亦規定，在房屋不定期租賃時，承租人積欠租金 額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人得收回 房屋。經查，被告承租系爭4間廠房後，自108年11月1日 起至原告以第458號存證信函送達被告之日即110年9月27 日（見板簡卷第115頁）為終止系爭租約之意思表示以前 ，均未給付每月租金等情，為被告所不爭執（見本院卷二 第21頁）。縱扣除被告承租146號、146-7號、146-9號廠 房所支付之兩個月押租金共計18萬元【（1萬6,000元＋4萬 2,000元＋3萬2,000元）×2＝18萬元】，以及原告等2人自稱 應扣除該段期間蕭竣釧向被告承租146-12號之每月租金5 萬5,000元後，被告積欠原告等2人租金總額共計103萬3,7
00元【計算式：（10萬8,000元×22個月）＋（10萬8,000元 ×27/30個月）－18萬元－（5萬5,000元×22個月）－（5萬5,0 00元×27/30個月）＝103萬3,700元】，已達2個月以上租金 總額。雖被告辯稱其曾向蕭埈釧表示真正承租人為江欽章 ，廠房內物品也是江欽章的，實際上租金也是江欽章支付 的，與伊無關，伊也沒有責任支付租金云云，並提出江欽 章聲明書、交換使用同意書、訴外人林蔡碧華證明書、江 欽章出具之借據、平面圖、不動產買賣契約書為據。惟觀 江欽章聲明書內容，為江欽章表示授權其長子江根城處理 事務（見本院卷二第133頁），又訴外人林蔡碧華證明書 內容，為林蔡碧華與被告討論出售新北市○○區○○路000號4 樓簽約事宜（見本院卷二第161頁），江欽章出具之借據 ，江欽章表示有向被告借款乙事（見本院卷二第167頁） ，平面圖僅知各土地區分位置（見本院卷二第173頁）， 不動產買賣契約內容為原告、被告、李文興向臺灣新生報 業股份有限公司購買土地（見本院卷二第183頁），可知 上開證據均未提及本件租賃事宜，自與本件無關，難為有 利於被告之認定。又觀交換使用同意書，僅載明被告分管 之146-12廠房與原告等2人分管之146-7廠房分別交換使用 （見本院卷二第147頁），但並無載明雙方無庸互付租金 之責，兩造仍應就各自租賃之146-7、146-12廠房的租金 互負給付租金之責，原告等2人亦同意扣除本身應支付被 告146-12廠房之租金，已如前述。況被告並不否認親自簽 署系爭租約，為系爭租約之當事人，雖其辯稱由江欽章使 用系爭4間廠房及實際支付租金等情，但此部分核屬被告 與江欽章間之法律關係，與原告等2人並無任何關連，是 被告此部分抗辯，並不可取。準此，原告等2人以被告自1 08年11月1日起至110年9月27日止未付租金，積欠租金達2 個月以上，於110年9月27日終止系爭租約，自屬合法，則 原告等2人合法終止系爭租約後，依民法第455條前段規定 ，請求被告將系爭4間廠房騰空遷讓返還原告等2人，為有 理由。
㈢次按系爭契約第1條約定：「租用約定即自民國101年7月1 日起至經雙方協議終止日（協議終止日，必須要於終止日 前三個月由甲方或是乙方提出，經協調同意後生效）」， 第2條約定：「租金約定每個月新台幣（146號租金16000 元）、(146-7號租金42000元）、（146-9號租金32000元 ）」，第3條約定：「雙方約定於每個月一日以前繳納， 每次應繳至少壹個月份。」，又承租人應依約定日期支付 租金，民法第439條前段定有明文。查，被告積欠原告等2
人自108年11月1日起至110年9月27日止之租金共計247萬3 ,200元未清償【計算式：（10萬8,000元×22個月）＋（10 萬8,000元×27/30個月）＝247萬3,200元】，再扣除原告等 2人自承應扣除該段期間蕭竣釧向被告承租146-12號之每 月租金5萬5,000元，共計125萬9,500元【計算式：（5萬5 ,000元×22個月）＋（5萬5,000元×27/30個月）＝125萬9,50 0元】後，被告積欠原告之租金為121萬3,700元（計算式 ：247萬3,200元－125萬9,500元＝121萬3,700元）。雖原告 依系爭契約第4條約定：「本契約訂立起，甲方應付押租 保證金兩個月份，由乙方收執，當甲方不再續租，並遷離 時，乙方必須無息歸還該項押租保證金。」（見板簡卷第 41頁）負有返還被告押租金之責，然此履行責任仍待被告 遷離時始發生，則被告應給付原告等2人之租金金額自不 得先予扣除押租金。是原告等2人得依系爭租約、承租146 -12號廠房之租賃法律關係，請求被告給付積欠之租金121 萬3,700元，為有理由；逾此部分之請求，為無理由。 ㈣另按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之 原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返 還之範圍，應以對方所受之利益為度；倘利益超過損害， 應以損害為返還範圍，非以請求人所受損害若干為準。而 無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於租金之 利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請 求人主觀上所受之損害為斷（最高法院104年度台上字第7 15號判決意旨參照）。查，系爭租約於110年9月27日合法 終止後，被告迄今仍未將系爭4間廠房返還予原告等2人， 即屬無權占有，被告自因無權占有系爭4間廠房，獲得相 當於租金之利益，原告等2人亦因系爭4間廠房遭被告無權 占有，致無法使用系爭4間廠房，受有相當於租金之損害 ，復參以兩造間租約所約定租金共計每月10萬8,000元及 蕭竣釧應給付被告之每月租金5萬5,000元等情，則原告等 2人主張以每月租金10萬8,000元扣除蕭竣釧應給付被告之 每月租金5萬5,000元後，每月5萬3,000元作為計算被告無 權占有系爭4間廠房可能獲得相當於租金之利益，尚屬妥 適。是原告等2人自得依民法第179條規定，請求被告自11 0年9月28日起至遷讓返還系爭4間廠房之日止，按月給付 相當於租金之不當得利5萬3,000元。
五、綜上所述，原告依民法第455條前段規定、系爭租約第2條約 定、承租146-2號廠房之租賃法律關係、第179條規定，請求 被告應將系爭4間廠房騰空遷讓返還原告等2人，並給付原告 等2人121萬3,700元，以及自110年9月28日起至遷讓返還系
爭4間廠房之日止，按月給付原告等2人相當於租金之不當得 利5萬3,000元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為 無理由，應予駁回。又原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔 保請准宣告假執行或免為假執行，經核並無不合，爰分別酌 定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行 之聲請失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附 此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 112 年 1 月 18 日 民事第四庭 法 官 趙伯雄
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 1 月 18 日 書記官 康閔雄
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