臺灣宜蘭地方法院民事判決
111年度原訴字第2號
原 告 陳秋月
訴訟代理人 戴維余律師
被 告 何錫堅
訴訟代理人 林世超律師
歐瓊心律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國111年12月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段00000地號土地上，如附圖所 示編號A部分(面積312.23平方公尺)、B部分(面積715.22平 方公尺)之魚池、C部分(面積20.05平方公尺)之游泳池；D部 分(面積14.28平方公尺)之貨櫃、E部分(面積76.60平方公尺 )之鐵皮屋、F1部分(面積65.21平方公尺)之磚造鐵皮頂房屋 、K部分(面積7.17平方公尺)花台、及綠實線所示圍牆拆除 騰空，並將土地返還予原告。
二、被告應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段000000地號土地上，如附圖所 示編號F2部分(面積117.47平方公尺)之磚造鐵皮頂房屋、G 部分(面積26.17平方公尺)之鐵皮棚架、H部分(面積35.58平 方公尺)之鐵皮屋；J部分(面積15.06平方公尺)之貨櫃、L部 分(面積7.99平方公尺)、M部分(面積7.67平方公尺)花台、 及綠實線所示圍牆拆除騰空，並將土地返還予原告。三、訴訟費用新臺幣(下同)25,580元由被告負擔。四、本判決主文第一、二項之請求，於原告以110,000元為被告 供擔保後，得假執行。但被告以326,761元為原告供擔保後 ，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴意旨：
㈠、緣原告因贈與取得宜蘭縣○○鄉○○段00000地號土地、因耕作權 期間屆滿而取得同段728-13地號土地(上開地號均分割自同 段728地號，下合稱系爭土地，如指個別土地則以該地號表 示，並省略地段標示)，然遭被告以如附圖所示房屋(門牌宜 蘭縣○○鄉○○路0段00巷00號)及地上物(以下合稱系爭房屋及 地上物)占有，兩造間並無任何契約關係，惟被告竟無權占 用系爭土地，並於土地上興建建物、定著物，妨礙原告行使 所有權，原告自得依民法第179條、第184條、第767條之規 定請求被告除去侵害並返還之。經原告多次請求被告返還土
地未果，遂提起本件訴訟。
㈡、原告否認被告所提出答辯狀附件3至8文件形式之真正，應由 被告證明該等文書為真，且附件3即79年7月25日訴外人林雍 授與原告之父陳敏勇(下均以姓名稱之)所簽立協議書(下稱 系爭協議書，見本院卷第91至93頁)，其見證律師記載為本 件被告訴訟代理人林世超律師，其現在卻又擔任被告訴訟代 理人，除有違反律師倫理之疑慮外，更難以期待能以其證述 作為證明被系爭協議書為真之依據，或由其說明系爭協議書 之內容真意，否則「證人兼訴代」等同「球員兼裁判」，難 謂公平。縱使被告堅提出之文書為真，惟依最高法院民事大 法庭108年度台上大字第1636號裁定之見解，原住民保留地( 下稱原保地)之所有權不得轉讓或出租予非原住民，被告提 出之各種協議書或讓渡書應均屬無效，林雍授自無從取得系 爭土地之「合法使用權源」，更無從再讓與給被告。系爭土 地均為原保地，系爭協議書之內容無異於實現非原住民之林 雍授取得原保地所有權之法律效果，自違反山坡地保護利用 條例(下稱山坡地條例)第37條第2項、原保地開發管理辦法 第18條第1項之禁止規定，系爭協議書所約定之債權行為及 物權行為均屬無效；再觀79年7月7日由黃呂逸簽立切結書( 即附件4，見本院卷第95頁，下稱系爭切結書)，似係要求陳 敏勇將名下東岳段505地號等7筆土地(包含系爭土地)為黃呂 逸對林雍授支票票款新臺幣(下同)15萬元之擔保，此內容亦 無異是實現非原住民之林雍授取得原保地所有權之效果，違 反山坡地條例第37條第2項、原保地開發管理辦法第18條第1 項之禁止規定，亦屬無效；故林雍授自不因系爭協議書、切 結書而取得系爭土地之所有權或任何使用權利。再觀林雍授 簽立之82年4月21日委託書(即附件6，見本院卷第99頁，下 稱系爭委託書)、82年5月25日讓渡書(即附件7，見本院卷第 101頁，下稱系爭讓渡書)之內容，亦涉及實現非原住民之被 告取得原保地之使用權利之法律效果，其所約定之債權行為 及物權行為亦應屬無效，故被告亦無法據以取得系爭土地之 所有權或任何使用權利；且系爭委任書、讓渡書均為被告與 林雍授間之約定，均與原告或陳敏勇無關，基於債之相對性 原則，被告自無從主張原告亦應受拘束。
㈢、被告主張系爭房屋自林雍授處受讓而來，亦即林雍授為讓與 人，但林雍授自始至終均非土地所有人，亦即房屋讓與人並 非土地所有人，自無可能符合民法第425條之1第1項「推定 租賃關係」之要件。再者，民法第425條之1第1項「推定租 賃關係」之規定係於88年4月21日公布，自89年5月5日施行 ，而民法債編施行法亦無就該條文有關於溯及既往之規定，
則被告主張之「系爭土地及其上建物讓與過程」，其主張取 得建物權利之時間點既均在民法第425條之1第1項公布施行 前，則應無民法第425條之1第1項之適用。㈣、爰為訴之聲明：除供擔保金額外，如主文所示。二、被告聲明請求原告之訴駁回；如為不利被告判決，願供擔保 免為假執行。答辯意旨：
㈠、原告引用最高法院108年度台上大字第1636號民事裁定，主張 「原保地所有權不得轉讓或出租予非原住民，被告提出各種 協議書或讓渡書均屬無效，林雍授自無從取得系爭土地之合 法使用權源，更無從再讓與被告。」云云；上開大法庭裁定 ，乃針對非原住民為購買原保地而借名登記於原住民名下之 事實，核與本件係非原住民與原住民簽訂共同經營農牧場開 發情形有別，對本件並無拘束力。且上開裁定所涉及事實及 法律問題為買賣原保地，卻通過借名登記契約以規避山坡地 條例第37條第2項、原保地開發管理辦法第18條第1項規定， 則該借名登記是否有效之爭執，與本件事實與法律問題係主 張有合法使用系爭土地權源自難比附援引之，原告此部分說 詞，自不足採。
㈡、依系爭協議書載明「立協議書人：林雍授(甲方)、陳敏勇(乙 方)為共同經營位於東澳南溪之農牧場開發，雙方立協議書 如后」，而原告及其父陳敏勇於100年偵字第5082號詐欺案 件，告訴意旨即自承「被告林雍授基於為自己不法所有之犯 意，於79年間某日，向告訴人陳敏勇佯稱其有日本醫學博士 之學歷，且有意開發宜蘭縣南澳鄉東岳段土地，並設置環保 健康休閒中心等情，使告訴人陳敏勇不疑有他，陷於錯誤， 於79年7月25日與林雍授簽立協議書，應允將其所承租之系 爭土地、728-14等地號山地保留地，全數提供予林雍授全權 經營開發，於經營業務後，林雍授所提供資料在營利收入金 額回收後，其營業紅利同意分給告訴人陳敏勇20%。林雍授 取得上揭土地使用權後，並未經營任何業務，並未依約給付 營業紅利予告訴人陳敏勇，而將告訴人陳敏勇所有之上揭土 地竊佔使用。嗣於82年間，林雍授因積欠何錫堅貨款約600 萬元無法償還，即將上揭地號土地，以委託管理方式讓渡予 何錫堅使用」等語。可見原告在100年提刑事告訴時，即已 提出系爭協議書，且依系爭協議書來質疑林雍授未依協議書 內容給付營業紅利20%給陳敏勇。而以原告及陳敏勇於100年 上開告訴意旨，亦知悉林雍授於82年因積欠被告貨款600萬 元無法償還，而將系爭土地以委託管理之方式讓渡予被告使 用。
㈢、系爭協議書之簽立源於林雍授委託訴外人黃呂逸在系爭土地
上興蓋辦公廳舍，因故拖延工期，遂於系爭切結書，並由陳 敏勇為擔保人，切結「決定於7月8日起繼續作業，到本年7 月31日止，全部完工，尾款於完工後驗收完畢，全部付清」 、「茲因週轉困難，繼續工作須要再向林雍授收取15萬元( 分別為8萬元、7萬元之兩張支票)，切結書人此收款行為， 陳敏勇願意提供東岳段505地號乙筆、728、728-1地號貳筆 、996、639、1030、1076地號四筆共約10甲土地之權利，做 為擔保，擔保切結書人如不能於本年7月31日止，完成房屋 驗收時，擔保人所提供之擔保土地，願意全部歸屬林雍授所 有，並在該土地放領時，願意無條件將該擔保土地全部過戶 給林雍授，絕無異議」等語，系爭切結書簽立後林雍授再與 陳敏勇簽立系爭協議書，惟黃呂逸並未依約於79年7月31日 完工，林雍授又於79年8月3日79律字第803號發律師函催告 黃呂逸及陳敏勇儘速完工，逾期依法追究，事後亦置之不理 。因之，原先依系爭協議書，系爭土地及其上地上物，因林 雍授取得80%權利，陳敏勇取得20%權利，農舍及辦公廳舍則 由林雍授取得，惟因黃呂逸79年7月31日後未依約完成辦公 廳舍，陳敏勇依系爭切結書，同意將擔保之系爭土地由林雍 授取得。因之在79年8月1日以後系爭土地即歸林雍授取得系 爭土地權利。
㈣、被告原係林雍授所開設臭氧實業股份有限公司及陳敏勇所開 設台氧實業股份有限公司之原料供應廠商，因林雍授及陳敏 勇所開立之付款支票均退票，因而林雍授於82年4月21日簽 立系爭委託書委託被告「自即日起管理南澳鄉東岳村東岳段 728、728-1、728-5等地號及地上物，並代表本人全權處理 一切事務」。其後林雍授因公司經營不善，除積欠前開退票 款600萬元外，又向被告再借650萬元(合計共1250萬元)，因 而於82年5月25日簽立系爭讓渡書將79年7月25日與陳敏勇協 議之共同開發之「山地保留地，現有果樹之南澳鄉東岳村東 岳段728、728-1、728-5地號三筆及所有之地上物，讓渡與 何錫堅(所有地上物價值為650萬元)」，被告並已付清全部 價款，並取得系爭土地等及其上地上物之所有權利。換言之 ，自82年5月25日起，728、728-1、728-5地號三筆土地所有 權利及其上地上物均由林雍授讓與給被告至今。另83年6月5 日發生大地震，系爭土地隔壁之幸福水泥公司東澳廠，因水 泥廠儲水庫震裂，庫水沖壞被告所有之部分果園及房舍，因 名義上土地所有人仍為陳敏勇，因而一併將陳敏勇列入協議 書對象，並將被告列為農場負責人(附件8，見本院卷第103 至105頁)，關於補償金額180萬元因而交由被告收受，被告 並給付8萬元給陳敏勇做為配合用印之費用，另倉庫、魚池
、圍牆損壞部分，由幸福水泥僱工修復完成。
㈤、系爭土地與地上建物分屬不同所有人，即系爭土地為原告所 有，地上建物事實上處分權為被告所有，且系爭土地及地上 建物前確曾屬同一人所有(包括共有)，即系爭土地在原告10 0年或95年取得之前，其父陳敏勇為土地所有權人(取得所有 權之前，為土地耕作權人)，而系爭房屋在林雍授將事實上 處分權讓與給被告之前，係林雍授與陳敏勇共有(依系爭協 議書約定林雍授對系爭土地及建物、地上物有80%權利，陳 敏勇有20%權利，二人對系爭地上建物為事實上處分權之共 有人，除土地所有權取得之約定無效外，其餘依民法第111 條但書規定，仍屬有效)，而事實上處分權之讓與等同所有 權讓與，本件自有民法第425條之1第1項適用。㈥、目前系爭土地及地上物確分屬不同人，即系爭土地目前登記 為原告所有，地上物事實上處分權為被告所有，而被告所新 蓋棚架，乃沿著鐵皮屋興建，並非獨立的建築物，只是鐵架 ，沒有屋頂、牆壁，尚非獨立建築物，而是附屬在林雍授所 興蓋磚造鐵皮屋上，且系爭土地及地上物先前確曾屬同一人 所有，而地上物事實處分權之讓與，等同所有權讓與，本件 自有民法第425條之1第1項適用，系爭地上建物與土地間即 民法第425條之1第1項有法定租賃關係，因之系爭地上物事 實處分權人即被告對系爭土地之使用，即非無權占有，原告 雖由父親即陳敏勇處受贈而取得系爭土地所有權，仍應受民 法第425條之1規定拘束，系爭地上物與系爭土地間仍有租賃 關係存在。故被告並非無權占有，既非無權占有，自與民法 第767條第1項要件不符，原告請求被告拆屋還地，即屬無理 由。因之被告使用系爭土地既屬有合法權源，並非無權占有 ，自無不當得利可言。
㈦、再者，原告係從父親陳敏勇手中「無償受贈系爭土地」，其 權利自不能優於前手，自應承受其父親與被告前手林雍授所 簽立系爭協議書之權利與義務，而被告係有償受讓林雍授權 利，自得依系爭協議書、切結書之約定，主張有合法使用權 利。縱使系爭土地因係原保地而無法移轉登記給林雍授或其 後手即被告，惟被告仍受讓林雍授因經營契約而取得對系爭 土地使用權利。本件原告受讓前手為其父親陳敏勇，且原告 亦知悉陳敏勇與被告前手林雍授有簽訂系爭協議書，及被告 受讓林雍授權利，在100年原告控告被告及林雍授竊佔案件 前，即已知悉上情即有債權物權化之法律效果。 四、本件之爭點及本院之判斷：
本件原告主張系爭土地均屬原保地之山坡地保育區農牧用地 ，其因贈與或耕作權屆滿而取得所有權，有系爭土地登記謄
本可按。而系爭土地上有事實上處分權屬被告之系爭房屋及 地上物坐落其上，經本院至現場履勘明確，製有勘驗筆錄、 照片附卷為按(見本院卷第189至201頁)，本院並囑由宜蘭縣 羅東地政事務所測量人員實地測量繪製如附圖所示之土地複 丈成果圖在卷為按，上開事實兩造均無爭執，足堪認定為真 。而原告主張被告之系爭房屋及地上物占用系爭土地均為無 權占有，請求被告拆除系爭地上物並返還土地；被告則以前 詞置辯。是本件之爭點為：㈠、被告抗辯依111年3月28日答 辯狀附件4至8之文件對系爭土地有使用權，有無理由？㈡、 被告抗辯依民法第425條之1第1項規定對系爭土地有占有使 用權源，有無理由？茲認定如下：
㈠、被告抗辯依111年3月28日答辯狀附件4至8之協議書、切結書 、律師函、委任書、讓渡書、協議書(見本院卷第91至107 頁)對系爭土地有使用權，並無理由：
１、原告雖否認被告答辯狀附件3系爭協議書、附件4系爭切結書 及附件6委任書之真正，惟陳敏勇曾在100年間對林雍授及本 件被告提出詐欺等罪告訴時，即曾委由本件原告為告訴代理 人，在警方調查時即已自行提出同樣的協議書及委任書為告 訴證據(見本院向宜蘭地方法院檢察署調得之該署100年度偵 字第5082號卷所附宜蘭縣警察局蘇澳分局警澳偵字第100005 9315號卷第36至37頁、第49頁)，用以佐證林雍授未依協議 書內容履行之情，足見陳敏勇亦承認前開文書之真正；而核 之系爭協議書與系爭結書上陳敏勇之簽名筆跡，兩者筆順、 轉折、撇捺均相符，可認屬同一人所為，則系爭切結書亦應 同為陳敏勇簽署無訛，而應認係真正。原告否認之主張，並 不足取。
２、按「臺灣省山地保留地管理辦法」由臺灣省政府於37年1月5 日制訂公布，迭於37年7月15日、49年4月12日、55年1月5日 、63年10月9日修正，並於80年4月10日廢止。又此辦法廢止 前，另由行政院依據山坡地條例第37條及農業發展條例第17 條第2項之授權，於79年3月26日制訂公布「山胞保留地開發 管理辦法」(嗣於84年3月22日修正名稱為「原住民保留地開 發管理辦法」)，其第6條規定「山地保留地在辦理土地總登 記之前，山地人民有無償使用收益之權，除本辦法另有規定 外，不得將所使用之土地及其地上建築改良物或其權利作為 典賣、質押、交換、贈與、租賃、售賣青苗及與平地人民合 夥經營之標的」，第8條第1項規定「山地人民依第7條規定 取得或使用之土地及權利暨基地、林地之土地改良物，除合 法繼承或贈與得為繼承人及原受配戶內山地人民及旁系三親 等血親及旁系二親等姻親外，不得讓與轉租或設定負擔，並
不得在取得耕作權、地上權期間內預期轉讓所有權」，第15 條第1項規定「山胞取得山胞保留地之耕作權、地上權、承 租權或無償使用權，除繼承或贈與於得為繼承之山胞、原受 配戶內之山胞或三親等內之山胞外，不得轉讓或出租」，其 規範目的均係在保障依法受配原住民之生活，使原保地能歸 原住民耕作，以確保原住民之權益，避免非原住民脫法取巧 ，使原住民流離失所(參見山地保留地管理辦法第1條、原保 地開發管理辦法第3條規定)，其性質均為效力規定，如有違 反，依民法第71條規定，均應認屬無效。
３、被告抗辯對系爭土地有占有使用權榞，乃以其前手林雍授與 訴外人黃呂逸於79年7月7日簽立之系爭切結書、79年7月25 日與原告之父陳敏勇簽立之系爭協議書，及出具予被告之82 年4月21日系爭委任書、82年5月25日系爭讓渡書為據。依該 等文書立具時間，均應適用臺灣省山地保留地管理辦法，及 其後制訂之原住民保留地開發管理辦法(原稱山胞保留地開 發管理辦法)前開規定。而查：
⑴、系爭切結書約定：「具切結書人黃呂逸承建林雍授於南澳鄉 東岳村東澳農牧場辦公廳舍，…茲因週轉困難，繼續工作須 要再向林雍授先生收取新台幣壹拾伍萬元(分別捌萬、柒萬 兩張支票)，切結書人(黃呂逸)此收款行為，陳敏勇願意提 供南澳鄉東岳段505地號乙筆，及728地號、728-1地號土地 貳筆、996、639、1030、1076地號土地肆筆，共計約拾甲土 地之權利，做為擔保後，擔保切結書人如不能於79年7月31 日完成房屋驗收時，擔保人所提供之擔保土地，願意全權歸 屬林雍授所有，並在該土地放領時，願意無條件將該擔保土 地全部或過戶給林雍授所有…」，並由陳敏勇為擔保人。關 於陳敏勇提供包括系爭土地在內之土地權利為擔保，約定如 黃呂逸不能於79年7月31日完成房屋驗收時，願全部歸屬林 雍授所有，並在土地放領時願意無條件將該擔保土地全部或 過戶給林雍授所有之約定，已然違反臺灣省山地保留地管理 辦法第6條「山地保留地在辦理土地總登記之前，山地人民 有無償使用收益之權，除本辦法另有規定外，不得將所使用 之土地及其地上建築改良物或其權利作為典賣、質押、交換 、贈與、租賃、售賣青苗及與平地人民合夥經營之標的。」 及第8條第1項「山地人民依第7條規定取得或使用之土地及 權利暨基地、林地之土地改良物，除合法繼承或贈與得為繼 承人及原受配戶內山地人民及旁系三親等血親及旁系二親等 姻親外，不得讓與轉租或設定負擔，並不得在取得耕作權、 地上權期間內預期轉讓所有權。」之規定，應認無效。是林 雍授並不得據此為取得系爭土地所有權或占有使用權限之依
據。
⑵、系爭協議書約定：「第一條：甲方(林雍授)出資三百萬元以 內，為農牧場之開發經營費用(含興建位於現場內農舍、辦 公廳舍在內)」、「第二條：乙方(陳敏勇)出名義申請將山 地保留地(承租地)，南澳鄉東岳段505地號土地乙筆，及現 已開發種有果樹之東岳段728、728-1地號貳筆，南澳鄉東岳 段996、639、1030、1076地號四筆等，並其配偶及直系親屬 或其家族之名義，嗣後再申請之山地保留地、河川或其他名 稱之承租土地，提供做農牧場用地或其他用途，全部由林雍 授全權經營開發，並於經營業務後，林雍授所提供資金在營 利收入金額回收後，其營業紅利同意分給陳敏勇20%」、「 第三條：林雍授保有第一、二條記載之土地及地上物，及嗣 後拓充之土地、地上物之使用權、處分權，並持有80%所有 權，陳敏勇20%所有權。」、「第四條：農牧用地上之農舍 、辦公廳舍等地上建物屬林雍授所有，完工後，由林雍授持 有及使用，共同經營期間，非經林雍授同意，陳敏勇不得任 意轉讓及出售。」、「第五條：共同經營期間，甲、乙任何 一方要收購地上物，須以市價給予對方做為補償。將來土地 倘有放領時，乙方於承受所有權後，依本約定條件將百分之 八十所有權過戶給乙方(但放領所需繳納金額後依約定比率 由甲、函雙方各自負擔)。」等語。其中陳敏勇提供系爭土 地予林雍授經營開發，暨預期轉讓所有權等關於系爭土地權 利由林雍授取得之約定，亦均違反臺灣省山地保留地管理辦 法第6條及第8條第1項之規定，應認屬無效。則被告抗辯得 取得系爭土地(含其上建物)80%權利(包括所有權、使用權及 處分權)云云，即非可採。
⑶、依上述說明，可知林雍授並不能依系爭切結書及系爭協議書 之約定，取得系爭土地之所有權或任何使用權及處分權限， 則被告自無法依據林雍授出具予被告之82年4月21日系爭委 任書及82年5月25日之系爭讓渡書，受讓林雍授對系爭土地 之所有權，或任何使用及處分權限。 ㈡、被告抗辯依民法第425條之1第1項規定得對系爭土地為使用， 無理由：
按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係， 民法第425條之1第1項定有明文。此項規定旨在維護社會經 濟秩序及利益，使原有合法占有使用權限之土地上之房屋， 在土地或房屋其後異其權利歸屬時，得維護房屋在得使用期
限內合法占有土地之權益狀態，是其適用，須以土地及房屋 之權利曾同屬一人所有之事實為前提。本件林雍授或被告並 不能依據前述系爭協議書、切結書、委任書、讓渡書、取得 系爭土地任何合法占有使用權限，有如前述，則其上原由林 雍授出資興建，後讓與被告之系爭房屋及地上物，並無法援 引民法第425條之1第1項為適用。是被告執此為合法占有使 用系爭土地權源之抗辯，亦非有據，並無理由。五、綜上所述，被告就系爭土地並無合法占有使用權源，則原告 主張被告之系爭房屋及地上物無權占有系爭土地，依民法第 767條規定請求被告拆除或移除之，並返還土地，為有理由 ，應予准許。又原告陳明願供擔保，請准為假執行宣告，核 屬有據，爰酌定相當擔保金額准許之。並由本院依職權諭知 被告得供擔保免為假執行之擔保金。另由本院依職權宣告訴 訟費用之負擔方法如主文所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法並所提證據，經 審酌後認均不足影響判決結果，爰不遂一論列，附此敘明。中 華 民 國 112 年 1 月 5 日 臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張軒豪
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 1 月 6 日 書記官 林憶蓉
附訴訟費用計算式：
第一審裁判費3,530元(以本件欲拆除面積1.420.7㎡X230元/㎡為計算)+測量規費22,050元(原告預墊)=25,580元。