臺灣士林地方法院民事判決
110年度訴字第828號
原 告 馥記山莊管理委員會
法定代理人 高靜怡
訴訟代理人 陳勵新律師
被 告 沈國鵬
訴訟代理人 楊安騏律師
上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國111年12月23日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴時法定代理人原為李紹智，嗣於訴訟進行中經 數次變更，最終變更為高靜怡，由其具狀聲明承受訴訟，並 有新北市汐止區公所函文可參（見本院卷第245-251頁）， 核無不合，應予准許。
二、原告主張：被告係馥記山莊社區（下稱系爭社區）內如附表 編號2所示之房屋（下稱系爭房屋，與所坐落如附表編號1所 示之土地，合稱系爭房地）住戶，並為系爭房地之所有人， 自民國103年間起與訴外人即被告配偶李美玲，在系爭房屋 飼養貓、狗，未注意環境衛生，並任由貓、狗在系爭社區內 隨地便溺，造成環境髒亂惡臭，且經原告多次勸導，及新北 市政府工務局對被告依法裁罰，仍未見被告改善因飼養寵物 所散發異味，已違反公寓大廈管理條例（下稱公管條例）第 16條第1項、第4項規定，及系爭社區住戶管理規約（下稱系 爭規約），情節重大。嗣於105年7月2日，系爭社區召開第2 0屆區分所有權人會議，以關於惡鄰條款之議題，對被告通 過決議：「函請移送法院執行強制驅離」（下稱系爭決議） ，原告自應依系爭決議授權，執行管理委員會（下稱管委會 ）職務。依公管條例第22條第1項第3款、第2項規定，提起 本件訴訟等語，並聲明：被告應自系爭房屋遷出，並出讓其 所有系爭房地。
三、被告則以：系爭社區第20屆區分所有權人會議中，關於惡鄰 條款之議題，具體內涵不明，難以使區分所有權人瞭解，通 過系爭決議，將如何侵害被告權益，且系爭決議內容僅為「 強制驅離」，應不包含出讓系爭房地。又強制被告遷離系爭 房屋，性質屬重大權益事項，應依特別決議方式為之，系爭 決議僅以普通決議方式通過，自不生效力。況系爭決議僅授
權予第20屆管委會執行，原告提起本件訴訟時為第24屆管委 會，未經系爭決議授權，起訴欠缺正當授權基礎，且時空環 境不同，系爭決議不能反映原告起訴時區分所有權人意見。 再被告固有飼養貓、狗，惟均負起打掃清潔責任，並已阻絕 貓、狗跑出系爭房屋，應無妨害系爭社區公共衛生，尚非已 達違反法令或規約情節重大程度，原告亦未於通過系爭決議 前，促請被告改善因飼養寵物所生異味，且相較於被告已盡 力改善環境衛生，仍強制被告遷離系爭房屋，顯然不符比例 原則等語，資為抗辯，並聲明：如主文第1項所示。四、兩造不爭執事項（見本院卷第273-274頁）：(一)原告為系爭社區管委會，被告則為系爭社區內系爭房屋住戶 ，並係所有人。
(二)系爭社區於105年7月2日召開第20屆區分所有權人會議，會 議紀錄記載：「應出席人數892戶，實際出席人數489戶，已 達出席人數1/2以上出席」，並就由第19屆管委會提案，關 於惡鄰條款之議題，對被告通過系爭決議：「函請移送法院 執行強制驅離」，交由第20屆管委會執行。
五、本院之判斷
(一)按住戶有違反法令或規約情節重大者，由管理負責人或管委 會促請其改善，於3個月內仍未改善者，管理負責人或管委 會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離；該 住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管委會得依區分所 有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所 有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後3個月內不自 行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管委會得聲請 法院拍賣之，公管條例第22條第1項第3款、第2項分別定有 明文。準此，無論強制被告遷離系爭房屋或強制被告出讓系 爭房地，均應踐行經區分所有權人會議決議授權之程序要件 後，始得為之。
(二)原告雖主張依系爭決議，強制被告出讓系爭房地，惟如兩造 不爭執事項（二）所示，系爭社區第20屆區分所有權人會議 ，以關於惡鄰條款之議題，對被告通過系爭決議：「函請移 送法院執行強制驅離」，僅憑系爭決議內容「強制驅離」文 義，顯難認已包含強制被告出讓系爭房地，原告所提會議記 錄就此亦未見有何進一步說明與討論（見本院110年度湖司 調字第46號卷【下稱調解卷】第51頁），徒憑惡鄰條款之議 題名稱，尚不足使人認知必然同時包含分別規定於公管條例 第22條第1項之強制遷離，與第2項之強制出讓區分所有權。 尤其相較於強制被告遷離系爭房屋，強制被告出讓系爭房地 ，對被告權益影響更大，更有慎重以對必要，若通過系爭決
議確有包含強制被告出讓系爭房地之意，更應明確說明相關 內容，始足以供區分所有權人會議經充分討論後作成決議。 原告就此既未能舉證以實其說，無從認業經區分所有權人會 議決議，尚與公管條例第22條第2項規定要件不合，請求被 告出讓系爭房地，自屬無據。
(三)按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分 所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席，以 出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有 權3/4以上之同意行之，公管條例第31條定有明文。又依系 爭規約第3章第1條第4項規定：「出席住戶超過全體住戶半 數以上，並經出席住戶半數以上之同意，始得作成正式決議 。」第6項規定：「重大事項所召開之特別會議應有區分所 權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席，出席人 數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4以 上同意（見調解卷第30頁）。」查系爭規約就區分所有權人 會議之決議方式，既有特別規定，自應優先適用。再兩造已 於本院審理時陳明，對於下列各情均不爭執，即依系爭規約 第3章第1條第4項、第6項規定，區分是否屬重大事項而異決 議方式，若非重大事項僅以普通決議為之，若屬重大事項則 須以特別決議為之，且系爭決議係以普通決議方式通過（見 本院卷第307頁），原告固主張依系爭決議，強制被告遷離 系爭房屋，惟強制遷離勢將限制被告居住遷徙自由，自屬涉 及區分所有權人權益之重大事項，在系爭規約未明定強制遷 離以普通決議為之即可前提下，理應適用系爭規約第3章第1 條第6項規定，以特別決議為之，否則僅以普通決議所需微 弱多數通過強制遷離，恐難免於多數暴力之評價，無從平衡 保護區分所有權人權益。系爭決議僅以普通決議方式通過， 不符應經特別決議之程序要件，難謂適法有效決議，應視同 未經區分所有權人會議決議，核與公管條例第22條第1項規 定要件不符，原告尚不得據以請求被告遷離系爭房屋。六、綜上所述，系爭決議不包含強制被告出讓系爭房地，且強制 被告遷離系爭房屋，應以特別決議為之，系爭決議僅以普通 決議方式通過，應視同未經區分所有權人會議決議，原告依 系爭決議提起本件訴訟，核與公管條例第22條第1項、第2項 規定，應經區分所有權人會議決議之要件不符。從而，原告 依公管條例第22條第1項第3款、第2項，請求被告自系爭房 屋遷出，並出讓其所有系爭房地，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據， 經審酌後認均不足以影響判決結果，不再逐一論述，附此敘 明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 112 年 1 月 13 日 民事第三庭 法 官 黃柏仁
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 1 月 17 日 書記官 洪忠改
附表：
編號 不動產標示 面積（平方公尺） 權利範圍 備註 1 新北市○○區○○段000地號土地 2,611.77 322/10000 2 新北市○○區○○段000○號建物即門牌號碼新北市○○區○○路00巷00號房屋 ⑴層次 一層：59.59 二層：35.94 ⑵附屬建物： 陽台：9.88 ⑶共有部分： 新北市○○區○○段000○號建物： 1,838.34 （權利範圍： 450/10000） 全部 坐落編號1之土地上