臺灣士林地方法院民事判決
110年度消字第4號
原 告 蔡幸芙
訴訟代理人 吳雨學律師
被 告 台北第一開發股份有限公司（下稱第一開發公司）
法定代理人 陳添財
被 告 張雅翔
張惠箐
郭紀蘭
共 同
訴訟代理人 連堂凱律師
複 代理人 孫羽力律師
鍾佩君律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國112年1月9日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠訴外人招商物產管理有限公司（下稱招商公司）(與原告另達
成訴訟上和解)於102年買受坐落臺北市○○區○○段0○段00○000
0地號土地，及其上之門牌號碼臺北市○○區○○路00巷00號房
屋（下稱系爭房屋，與坐落之土地合稱系爭房地）之所有權
。而被告第一開發公司為經紀業，於110年1月間與招商公司
成立一般委託銷售契約，以系爭房地為標的，委託銷售價格
為新臺幣（下同）3,200萬元。嗣經被告第一開發公司之受
僱人即被告張雅翔、張蕙箐、郭紀蘭仲介，原告為自用或長
期出租，於110年1月28日與招商公司簽定不動產買賣契約(
下稱買賣契約)，以總價2,700萬元購買系爭房地，並於買賣
契約第13條以手寫加註現況點交（含水、電、瓦斯管線現況
點交）。原告付清價款後，系爭房地於同年2月5日登記在原
告名下，被告第一開發公司並向原告收取仲介服務費用27萬
元。
㈡原告購入前僅查訪系爭房屋20分鐘，於買受後為裝修系爭房
屋而拆除原完全包覆梁柱之木板，竟可見系爭房屋之大樑破
損及被切斷，更因系爭房屋地板有龜裂問題，經裝修工人告
知始知系爭房屋有傾斜之瑕疵，上開瑕疵有潛在性之安全疑
慮。被告因仲介或經紀本件系爭房地買賣事宜，向原告收取
服務費，即應盡善良管理人之注意義務，包括預見危險及調
查義務，然其等卻未盡屋況調查及告知義務，亦未讓原告有
審閱系爭房地之不動產現況說明書（下稱系爭說明書）之機
會，於簽約完畢後始交付系爭說明書予原告，且系爭說明書
之項次17至23均為空白且倒填簽章日期，被告有刻意隱瞞上
開瑕疵之情事。
㈢因被告張雅翔、張惠箐、郭紀蘭為被告第一開發公司之受僱
人，其等之行為致原告購入有瑕疵之系爭房屋，爰依民法第
184條第1項前段、第2項（違反保護他人之法律為不動產經
紀業管理條例第21條第3項、第26條第2項）、第188條第1項
、第567條、第571條前段、不動產經紀業管理條例第21條第
3項、第26條第2項之規定(擇一為勝訴判決)，請求被告連帶
給付原告仲介服務費用27萬元等語。
㈣並聲明：被告應連帶給付原告27萬元，及自民事起訴狀繕本
送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告抗辯：
㈠被告張雅翔並未與原告接洽，僅因其擁有不動產經紀人身分
而依法規出名蓋章。又原告屢屢表明購買系爭房地係為投資
等待將來都市更新計畫，其早已知悉屋況如被證3所示，並
同意就現況點交由其自行處理，嗣經被告張惠箐、郭紀蘭磋
商後招商公司始願意降價出售系爭房地，故系爭說明書未勾
選部分係經買賣雙方同意而有意未勾選，原告亦於系爭說明
書之頁尾簽名。再原告於簽約前曾與被告張惠箐、郭紀蘭實
地查訪系爭房屋，倘傾斜一事為真，則其於簽定買賣契約時
應已知悉其事，應屬上開合意之範圍。再就大樑破損及被切
斷部分，依一般交易觀念，當時既無跡象得以推認或預見，
則被告確實無法確認之，其等於交易前已就系爭房屋之屋況
非良好作說明，從未惡意隱瞞，已善盡善良管理人注意義務
。末原告迄今無法證明系爭房屋確有欠缺通常交易觀念之結
構穩定性，其是否確有損害，尚非無疑等語。
㈡並聲明：原告之訴駁回。
三、本院為行集中審理協同兩造協議並簡化爭點整理如下：
㈠不爭執事項
⒈系爭房屋於50年12月27日建築完成，建材為磚造。
⒉招商公司於102年間買受取系爭房地之所有權。
⒊招商公司與被告第一開發公司於110年1月成立一般委託銷售
契約，委託銷售標的為系爭房地，委託銷售價格為3,200萬
元。
⒋原告看屋之屋況如被證3所示。
⒌原告與招商公司於110年1月28日簽訂買賣契約，原告向招商
公司購買所有系爭房地，買賣總價款為2,700萬元，原告付
清價款。並於第13條以手寫方式記載：「現況點交（含水、
電、瓦斯管線現況點交）。」。
⒍系爭房地所有權於110年2月5日登記於原告名下。
⒎被告第一開發公司向原告收取服務費27萬元。
⒏系爭說明書之「…⒘是否有滲漏水情形？⒙屋內自來水及排水系
統是否正常？⒚梁柱部分是否有顯見間隙裂痕？⒛房屋鋼筋有
無裸露？是否曾經做過海砂屋檢測？〈請賣方簽署/是或否〉
是否曾經做過輻射屋檢測？〈請賣方簽署/是或否〉㈠本建築
改良物專有部分〈含增改建〉於賣方產權是否曾發生兇殺、自
殺或一氧化碳中毒致死之情事？〈請賣方簽署/是或否〉㈡於產
權持有前賣方□確認無上列情事□知道□不知道曾發生上列
情事？」均未勾選（見本院卷第24頁），原告已於系爭說明
書簽名。
⒐被告第一開發公司為經紀業，被告張雅翔、張蕙箐、郭紀蘭
為被告第一開發公司之受僱人。
㈡兩造爭執事項
⒈系爭房屋是否有大樑破損及被切斷、房屋傾斜之情事？
⒉被告張雅翔、張蕙箐、郭紀蘭就「大樑破損及被切斷，房屋
傾斜」乙事，是否有依民法第567條為據實報告及調查？
⒊被告第一開發公司是否有民法第571條前段「違反其對於委託
人之義務，而為有利於委託人之相對人之行為」之情形，而
不得向原告請求服務費用27萬元？
⒋原告依不動產經紀業管理條例第21條第3項、第26條第2項請
求被告連帶賠償原告仲介服務費用27萬元，有無理由？
⒌原告依民法第184條第1項前段、第2項（違反保護他人法律：
不動產經紀業條例第21條第3項、第26條第2項）、第188條
第1項請求被告連帶賠償原告仲介服務費用27萬元，有無理
由？
四、本院之判斷
㈠關於爭點⒈系爭房屋是否有大樑破損及被切斷、房屋傾斜之情
事？
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條本文定有明文。原告主張：其僱工裝修
所購入之系爭房屋，拆除包覆之木板後，見有大樑破損及被
切斷、房屋傾斜等語，惟僅提出原證3之照片並以螢光筆圈
出標示(見本院卷第32頁)。嗣稱：系爭房屋之大樑、柱子有
遭人為破壞及切斷等語，並提出附件1照片(同原證3之照片)
另以紅筆圈出標示(見本院卷第168頁)。然原告前後圈選標
示處不同，則原告主張房屋所存之瑕疵，前後有所出入；又
房屋傾斜程度為何，亦未能具體化其主張，究竟傾斜率多少
而影響房屋價值。再者，原告經本院多次闡明其主張之事，
事涉專業，有送請鑑定之必要；惟原告基於鑑定費用之考量
，不同意送請鑑定，本院尊重其程序處分權之行使，不強求
送請鑑定，故依現有原告提出之照片，並無法認定系爭房屋
有大樑破損及被切斷、房屋傾斜之情事。是以原告主張系爭
房屋存有瑕疵，及屋況未符合法令或契約預定內容，均未能
舉證以實其說，並不可採。原告雖另請求本院到場履勘屋況
，惟本院單從原告所提供之照片，已無從判斷系爭房屋存有
原告主張之瑕疵；又到場在屋內走動徒憑主觀感受，亦無從
判定傾斜率是否超出法規之容許標準，故核無到場履勘之必
要，併此敘明。
㈡關於爭點⒉被告張雅翔、張蕙箐、郭紀蘭就「大樑破損及被切
斷，房屋傾斜」乙事，是否有依民法第567條為據實報告及
調查？
⒈按仲介業務，係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代
理業務。不動產經紀業管理條例第4 條第5 款定有明文。又
稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為
訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂約事項，
應就其所知，據實報告於各當事人；以居間為營業者，關於
訂約事項，有調查之義務。民法第565 條、第567 條亦規定
甚明。再按房地仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，
此所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因。而
仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之酬
金，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，
始能就其所知，依民法第567條第1項之規定，據實報告於當
事人(最高法院110年度台上字第717號判決意旨參照)。
⒉本件原告未能證明系爭房屋有大樑破損及被切斷、房屋傾斜
之瑕疵，業如前述，本難認定系爭房屋有瑕疵問題，遑論被
告預見此瑕疵危險，或未調查、據實報告此瑕疵。況且，依
原告主張其拆掉原有木板裝潢、原鋪設之磁磚地坪時始悉其
主張之瑕疵等語(見本院卷第142頁)，則原告購屋時，其所
主張之瑕疵均經包覆而未外顯，故被告如何能預見此瑕疵危
險，並進而調查、報告，尚有疑義。又賣方招商公司開庭時
陳稱：其與原告於買賣契約第13條第1項有特別約定現況點
交，且公司有特別告知減價500萬元是不承擔物之瑕疵擔保
責任等語(見本院卷第144、145頁)。再參諸系爭說明書所示
之前揭不爭執事項⒏有關屋況之項次保留均未勾選，其餘項
次皆已勾選，頁末並經原告簽名。而系爭房屋之屋況本即不
佳，久無人居，牆面破損、斑駁剝落(見被證3之屋況照片)
，衡情任何買受人第一時間必在意房屋之瑕疵問題，理當會
要求被告勾選。原告既保留上述屋況項目未要求被告勾選，
並最後親筆簽名確認，堪認賣方招商公司前開因不良屋況而
減價500萬元之陳述可採，從而可認原告因此授意被告無庸
就前揭不爭執事項⒏有關屋況之項次為調查、報告。故原告
主張被告張雅翔、張蕙箐、郭紀蘭就「大樑破損及被切斷，
房屋傾斜」乙事，未依民法第567條為據實報告及調查，為
無理由。
㈢關於爭點⒊被告第一開發公司是否有民法第571條前段「違反
其對於委託人之義務，而為有利於委託人之相對人之行為」
之情形，而不得向原告請求服務費用27萬元？
⒈按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報
酬。民法第568條第1項定有明文。又居間人於契約因其媒介
而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報
酬並無影響（最高法院49年度台上字第1646號判決〈原判例〉
意旨參照）。再按居間人違反其對於委託人之義務，而為利
於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對
人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第
571條固有明文。惟本條之適用，依其文義，須居間人違反
其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或
違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，始足當之；如
居間人違反委託義務，並無利於委託人之相對人之行為，或
其違反誠實及信用方法，未自相對人收受利益者，依上開文
義之相反解釋，如居間契約已成立，居間人應仍得請求報酬
，至於委託人得否另向居間人主張債務不履行等責任，係屬
另事，不可混為一談。
⒉經查，原告與被告第一開發公司(即僑福房屋)間於110年間訂
有確認書，並約定購屋人服務費給付承諾：購屋人承諾經由
僑福房屋仲介成交時，同意給付僑福房屋依房地成交總價額
1%當服務費，有確認書在卷可查(見本院卷第310頁)。被告
完成居間仲介，其依約得受領仲介費用27萬元。而本件原告
未能證明系爭房屋有大樑破損及被切斷、房屋傾斜之情事，
且被告有違反民法第567條之義務，業如前述㈠㈡，故尚不能
認為被告違反其對於委託人原告之義務。又賣方招商公司因
屋況不佳問題而相對地減價500萬元，此為原告所不爭執，
亦難認被告有何行為使招商公司受有利益。綜上，原告既不
能舉證被告行為合於民法第571條前段之要件，是其依本條
請求被告返還27萬元報酬，為無理由。
㈣關於爭點⒌原告依不動產經紀業管理條例第21條第3項、第26
條第2項請求被告連帶賠償原告仲介服務費用27萬元？
按廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。經紀
業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事
人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。不動
產經紀業管理條例第21條第2項、第26條第2項定有明文。原
告未能證明系爭房屋有瑕疵情事，本不能認定被告所銷售之
房屋與事實不符。又原告未能舉證證明被告張雅翔、張蕙箐
、郭紀蘭有何故意或過失行為致原告受有房屋價值損害，業
如前述。況且，系爭房屋本身未有何原告主張之瑕疵導致價
值減損之情形，而仲介服務費用為原告依約本應支付予被告
之費用，居間契約成立即應給付，仲介服務費用並非損害賠
償之範圍。故原告依不動產經紀業管理條例第21條第2項、
第26條第2項請求被告連帶賠償仲介服務費用27萬元，為無
理由。
㈤原告依民法第184條第1項前段、第2項（違反保護他人法律：
不動產經紀業條例第21條第3項、第26條第2項）、第188條
第1項請求被告連帶賠償原告仲介服務費用27萬元，有無理
由？
按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。
民法第184條第1項前段、第2項。原告未能證明被告違反民
法第571條或有其他過失行為，及構成不動產經紀業條例第2
1條第3項、第26條第2項之要件，業如前述。故原告依民法
第184條第1項前段、第2項、第188條第1項請求被告連帶賠
償仲介服務費用27萬元，亦無理由。
五、綜上所述，原告依民法第184條第1項前段、第2項（違反保
護他人之法律為不動產經紀業管理條例第21條第3項、第26
條第2項）、第188條第1項、第567條、第571條前段、不動
產經紀業管理條例第21條第3項、第26條第2項規定，請求被
告連帶賠償仲介服務費用27萬元，及自民事起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，
應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院
斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不另逐一論駁，附此敘
明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 112 年 1 月 31 日
民事第五庭 法 官 張新楣
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不
命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 1 月 31 日
書記官 施怡愷
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