臺灣臺北地方法院民事判決
111年度北簡字第15376號
原 告 顧玉珍
訴訟代理人 顧傑翔
被 告 陳梅月
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年12月29日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號六樓－三十一房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬陸仟陸佰陸拾柒元。被告應自民國一百一十一年八月十日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣陸拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告以新臺幣壹拾陸萬陸仟陸佰陸拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於每月屆期後得假執行。但被告如按月以新臺幣伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明，不在此限。 民事訴訟法第255條 第1項第3款定有明文。查原告起訴時訴之聲明原為：「被告 應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段00號6樓之31之房屋（下 稱系爭房屋）遷讓返還予原告，並自民國111年8月30日起至 交屋日止，按月給付賠償金5,000元。」（見本院卷第11頁 ），嗣於111年11月21日言詞辯論期日變更訴之聲明為：「 （一）被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。（二）被告 應給付原告17萬5,215元。（三）被告應自111年6月26日起 至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告5,000元。」（ 見本院卷第83頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，與前揭 規定相符，應予准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為 判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：兩造前簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約） ，約定由被告向原告承租系爭房屋，租賃期間自108年2月1 日起至109年1月31日止，每月租金為5,000元，並約定應於 每月5日前給付。詎料，被告於系爭租約到期後仍持續占用 系爭房屋，且自108年2月1日至111年9月30日共計44個月， 被告僅給付11個月之租金，故被告尚欠租金計16萬5,000元 【計算式：（44個月－11個月）×5,000元＝16萬5,000元】、 電費3,139元及管理費7,076元，共計17萬5,215元（計算式 ：16萬5,000元＋3,139元＋7,076元＝17萬5,215元）未清償， 原告遂於111年8月1日寄發中和大華郵局第000094號存證信 函（下稱系爭A存證信函）催告其於文到3日內清償租金及其 他費用，惟不獲被告置理，原告復於111年8月8日寄發台北 古亭郵局第000871號存證信函（下稱系爭B存證信函）予被 告，向其為終止系爭租約之意思表示，爰依系爭租約及不當 得利等法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：（一）被告應 將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。（二）被告應給付原告17 萬5,215元。（三）被告應自111年6月26日起至遷讓返還上 開房屋之日止，按月給付原告5,000元。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作 何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
（一）原告請求遷讓返還系爭房屋部分：
按系爭租約第4條約定：「承租人（即被告）每月租金為5 ,000元整…」、第15條約定：「承租人有下列情形之一者 ，出租人得終止租約：（一）遲付租金之總額達2個月之 金額，並經出租人定相當期限催告，承租人仍不為支付。 」（見本院卷第21頁、25頁）。又租賃期限屆滿後，承租 人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即為反對之意思者 ，視為以不定期限繼續契約。民法第451條定有明文。此 乃學說上所稱之默示更新或法定更新，於定期租賃均有其 適用。另承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限 ，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付， 出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額， 非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。未定 期限者，各當事人得隨時終止契約。承租人於租賃關係終 止後，應返還租賃物。民法第440條第1項、第2項前段、 第450條第2項前段及第455條前段亦分別定有明文。查原 告主張系爭租約租賃期限屆滿後被告仍繼續占用系爭房屋 ，且原告前於111年8月8日以系爭B存證信函向被告為終止 系爭租約之意思表示，被告已於111年8月9日收受系爭B存
證信函，業據提出系爭B存證信函及收件回執等件為憑（ 見本院卷第17頁），堪認真實。是依前揭說明，原告於系 爭租約109年1月31日期限屆滿後，原告未即為反對之意思 表示，可視為不定期限租賃，且因原告業已系爭B存證信 函向被告為終止不定期限租賃之意思表示，故不定期限租 賃應已於111年8月9日生合法終止之效力。從而，原告依 上開規定請求被告遷讓返還系爭房屋及請求被告給付迄至 111年8月9日所欠之租金計15萬6,452元【｛108年2月1日至 111年8月9日計42個月又9天，租金應為21萬1,071元（5,0 00元×42個月＋5,000元×9/31天＝21萬元＋1,452元＝21萬1,45 2元）｝－5萬5,000元＝15萬6,452元，元以下4捨5入】，均 屬有據，逾此部分，不得請求。
（二）原告請求被告給付電費3,139元及管理費7,076元部分： 按系爭租約第6條約定：「…管理費…、電費由承租人（即 被告）負擔。」(見本院卷第21頁)。原告主張被告尚積欠 電費3,139元及管理費7,076元等情，業據提出繳費憑證、 管理費代辦收據等件為憑（見本院卷第97頁），核屬相符 ，且被告已於相當時期受合法通知，卻未於言詞辯論期日 到場，復未提出書狀作何爭執，依民事訴訟法第280條第3 項準用第1項規定視同自認，自堪信原告上開主張為真實 。從而，原告請求被告給付電費3,139元及管理費7,076元 ，合計1萬0,215元，應屬有據。
（三）原告請求自111年6月26日起至遷讓返還系爭房屋之日止， 按月給付5,000元部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民 法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得 相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他 人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租 金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照 ）。查上開不定期限租賃於111年8月9日終止後被告已失 去使用收益系爭房屋之權利，仍消極不遷讓並繼續使用系 爭房屋，即屬無法律上之原因而受利益，則原告依不當得 利法律關係請求被告自111年8月10日起至遷讓返還系爭房 屋之日止，按月給付原告相當於租金5,000元之不當得利 ，即屬有據，逾此部分，不得請求。 四、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利法律關係請求（一） 被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。（二）被告應給付 原告16萬6,667元（計算式：租金15萬6,452元＋1萬0,215元1 6萬6,667元）。（三）被告應自111年8月10日起至遷讓返還
系爭房屋之日止，按月給付原告5,000元，為有理由，應予 准許。逾此部分，為無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分原告係就民事訴訟法第427條第2項第1款 訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1 項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2 項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 1 月 12 日 臺北簡易庭 法 官 陳家淳
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 1 月 16 日 書記官 蘇炫綺