最高法院民事判決
111年度台上字第2703號
上 訴 人 經濟部
法定代理人 王美花
訴訟代理人 陳鴻謀律師
被 上訴 人 科冠能源科技股份有限公司
法定代理人 呂正樂
劉慧君
訴訟代理人 莊國禧律師
上列當事人間請求返還押租保證金事件，上訴人對於中華民國11
1年7月6日臺灣高等法院臺中分院更審判決（111年度重上更一字
第10號）提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。
理 由
一、本件被上訴人主張：伊為響應政府發展太陽能產業政策，於 民國98年2月6日與上訴人簽訂「彰濱工業區線西區土地租賃 契約書」（下稱系爭契約），約定由伊向上訴人承租彰濱工 業區內坐落彰化縣○○鄉○○段10、11、17、18地號土地，租賃 期間自98年2月6日起至118年2月5日止。伊依約繳納與6個月 租金同額之擔保金新臺幣（下同）3668萬1282元，因兩造於 102年6月5日合意終止10地號土地之租約，經上訴人扣除該 部分之擔保金後，其餘2760萬6960元（下稱系爭擔保金）， 遭上訴人以伊積欠11、17、18地號土地租金、利息及違約金 ，逾15個月以上，總計8108萬4865元為由，依系爭契約第7 條第2項約定於103年5月15日終止系爭契約，並沒收系爭擔 保金。惟上訴人已收取租金6517萬2529元、逾期違約金1013 萬1485元，並無損失，與伊非故意違約且無獲利之情形相較 ，上訴人將具違約金之系爭擔保金全部沒收，顯然過高，應 酌減為920萬2320元，依此上訴人尚應返還1840萬4640元予 伊等情，爰備位之訴，依民法第179條規定，求為命上訴人 如數給付本息之判決（ 被上訴人先位請求，已經駁回確定 ，不在本院審理範圍，不另贅述）。
二、上訴人則以：本件係因被上訴人違約遭伊終止租約，依系爭 契約第6條第2、3項及第13條第2項約定，被上訴人不得請求 返還系爭擔保金。又系爭擔保金係履約保證金性質，並非違 約金。若認係屬違約金，則伊沒收系爭擔保金，僅占伊所受 損害之3.5%，並無過高之情，被上訴人不得請求酌減違約金 。倘認被上訴人得請求返還系爭擔保金全部或一部，則因被
上訴人尚積欠伊租金1712萬8601元、違約金1013萬1485元及 利息34萬6874元（下稱系爭未償租金等），伊得為抵充，經 抵銷後，被上訴人已不得再向伊請求返還等語，資為抗辯。三、原審就被上訴人備位之訴之請求，准上訴人以系爭未償租金 等為抵充，而駁回被上訴人請求上訴人給付1840萬4640元本 息之上訴，無非以：兩造簽訂系爭契約，約定租期自98年 2 月6日起至118年2月5日止，被上訴人並依系爭契約第6條第1 項之約定，繳納相當於6個月租金之擔保金3668萬1282元予 上訴人；嗣兩造於102年6月5日合意終止10地號土地之租約 ，並據上訴人沒收其中907萬4322元擔保金，系爭擔保金尚 餘2760萬6960元。另就11、17、18地號土地之租約，因被上 訴人積欠租金、利息、違約金已逾15個月（總計8108萬4865 元），經上訴人依系爭契約第7條第2項、第13條第1項第1款 之約定，於103年5月15日起終止系爭契約。惟參諸系爭契約 第6條第3項係約定租約終止且被上訴人無「違約需扣除擔保 金之情形」，上訴人應全額無息退還擔保金，並非限於扣除 擔保金之情形只在「兩造合意終止租約或租期屆滿終止時」 ，亦未將扣除擔保金範圍僅限於「逾期回復原狀」之情況， 再由該條所謂「無違約需扣除擔保金之情形」之反面解釋， 可知如被上訴人違約，應先於擔保範圍內扣除系爭擔保金， 被上訴人主張：系爭擔保金扣除伊應負擔之租金、遲延利息 及違約金後，如有剩餘才依系爭契約第13條第2項不予退還 等語為可採。再者，系爭擔保金既有擔保被上訴人履行系爭 契約之性質，並非使上訴人終局享有該給付，即具有信託讓 與擔保性質，而系爭未償租金等既為被上訴人因不履行契約 所生之債務，自屬系爭擔保金之擔保範圍，於被上訴人違約 事由發生後，依系爭契約第6條第3項之反面解釋，上訴人應 先以系爭擔保金抵充系爭未償租金等，如有剩餘，再依系爭 契約第13條第2項轉為違約金，此部分之違約金始有民法第2 52條之適用。從而，依系爭契約第6條第3項之反面解釋，系 爭擔保金於被上訴人違約時，上訴人本可直接以系爭擔保金 抵充系爭未償租金等，並非上訴人先將系爭擔保金全部返還 予被上訴人，再與系爭未償租金等為抵充。系爭契約第6條 第4項雖約定：「乙方（即被上訴人，下同）不得主張以擔 保金抵繳租金」，惟此應係指系爭契約終止前，被上訴人不 得以系爭擔保金抵繳租金，以免在契約正常履行時，系爭擔 保金因抵繳租金而減少或消滅，影響上訴人之權益。本件因 被上訴人違約遭上訴人終止契約，系爭擔保金之擔保功能即 被啟動，而得用以清償被上訴人因不履行契約所生之債務即 系爭未償租金等，上訴人辯稱系爭擔保金不得扣抵租金云云
，即非可採。故於系爭契約第13條第1項第1款所定違約事由 發生時，依系爭契約第6條第3項反面解釋，系爭擔保金（27 60萬6960元）應先抵充系爭未償租金等（2760萬6960元）， 經抵充後已無剩餘，自無從依系爭契約第13條第2項約定轉 為違約金，或生違約金是否過高之問題，是被上訴人以違約 金過高，請求上訴人返還1840萬4640元本息，即無理由等情 ，為其判斷之基礎。
四、查被上訴人因積欠11、17、18地號土地之系爭未償租金等， 經上訴人於103年5月15日起終止系爭契約，並沒收系爭擔保 金，依系爭契約第6條第3項之反面解釋，於被上訴人發生違 約事由時，上訴人應先以系爭擔保金抵充系爭未償租金等， 如系爭擔保金有剩餘，始轉為違約金並有民法第252條之適 用，固為原審認定之事實。然觀諸系爭契約第13條第1、2項 約定：乙方如有違反本契約者，甲方（即上訴人）得終止契 約收回土地；乙方因本條第1項被終止租賃契約時，已繳交 之擔保金概不退等語（見第一審卷第25、31頁）。果爾，上 訴人於被上訴人有違約情事時，依上開約定沒收系爭擔保金 全部，以該擔保金全部充作違約金，僅於所約定之違約金過 高，經法院酌減後，始生就上訴人應返還擔保金之餘額與系 爭未償租金等抵充之問題。系爭契約第13條第2項既明文約 定擔保金不予發還；第6條第3項則係以租約終止且乙方無違 約，作為上訴人應全額無息退還擔保金之要件，二者規範情 形不同。系爭契約第13條第2項復無以違約金先抵充未償租 金等之約定，自不能依第6條第3項之反面解釋，謂系爭擔保 金應先抵充未償租金等後，餘款方屬違約金，再審究違約金 是否過高、應否酌減。原審未遑細究，遽以系爭擔保金與系 爭未償租金等先為抵充，進而為不利於上訴人之論斷，未免 可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理 由。
五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項 、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 1 月 12 日 最高法院民事第七庭
審判長法官 林 恩 山
法官 邱 瑞 祥
法官 吳 青 蓉
法官 許 紋 華
法官 謝 說 容
本件正本證明與原本無異
書 記 官 張 翔 惠
中 華 民 國 112 年 1 月 31 日
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