高雄高等行政法院判決
110年度訴字第387號
111年12月6日辯論終結
原 告 唐松賜
劉彤瑄
黃彥豪
邱宏銘
蔡維綸
呂念穎
訴訟代理人 楊啟志律師
林鼎越律師
被 告 高雄市政府
代 表 人 陳其邁
訴訟代理人 絲漢忠
許玉函
林益谷
參 加 人 交通部公路總局
代 表 人 陳文瑞
訴訟代理人 吳昭煌
複 代理 人 陳琪苗律師
上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國110年8月
23日台內訴字第1100041696號訴願決定，提起行政訴訟，本院判
決如下︰
主 文
一、訴願決定及原處分（含復議結果）均撤銷。二、被告對於原告民國109年11月27日聲明異議書就徵收補償價 額異議之申請，應依本判決之法律見解另為適法之處分。三、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、爭訟概要：
(一)參加人為辦理「台19甲線72k+200～74k+478路基路面拓寬工 程（非都市土地）」（下稱系爭工程），申請徵收含原告所 有之高雄市岡山區石螺段（下稱石螺段）257-2地號特定農 業區交通用地（下稱系爭257-2地號土地 ）及同段265-3、2 65-5、275-1、296-1、306-1、453-1地號鄉村區交通用地（ 下稱系爭265-3地號等6筆土地）等7筆土地（以下合稱系爭 土地）在內之73筆土地，合計面積0.236946公頃，並一併徵
收其土地改良物，經內政部以民國108年10月4日台內地字第 1080265493號函核准徵收，被告即據以108年11月14日高市 府地徵字第10833291901號公告（公告期間自108年11月15日 起至108年12月16日止）系爭257-2地號土地之徵收補償地價 為每平方公尺新臺幣（下同）7,940元，系爭265-3地號等6 筆土地則以每平方公尺9,045元作為徵收補償地價在案。原 告認徵收補償價格偏低，於108年12月12日提出異議，經被 告以109年1月6日高市府地徵字第10930010200號函復查處情 形。原告不服查處結果，於109年2月4日提出復議，被告爰 提請高雄市地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）於10 9年4月29日109年第2次會議復議決議維持原補償價額，被告 即據以109年5月15日高市府地徵字第10931581000號函通知 原告復議結果。原告不服，提起訴願。
(二)嗣內政部訴願審議委員會以：查估單位選取比準地（即石螺 段258-1地號及451地號土地）屬非都市○○○○○○區○○○○○鄉村 區交通用地，卻選取3筆都市計畫內農業區土地之買賣實例 作為比較標的，與土地徵收補償市價查估辦法（下稱查估辦 法）第18條、第19條規定未符，所推估之比準地地價即有疑 義，間接影響系爭土地宗地市價之估計為由，於109年8月24 日以台內訴字第1090042475號訴願決定（下稱第一次訴願決 定）：「原處分撤銷，於二個月內由原處分機關另為適法之 處分。」查估單位大有國際不動產估價師聯合事務所(下稱 查估單位)即依第一次訴願決定意旨，重新選取非都市土地 之高雄市橋頭區（下稱橋頭區)三仙段256、257地號、頂塩 田段1300地號、九甲圍段1067地號等特定農業區農牧用地作 為比較標的，並重新查估系爭257-2地號土地之徵收補償地 價為每平方公尺7,200元（低於原徵收補償地價7,940元）， 提經地評會109年10月21日109年第4次會議（下稱地評會109 年第4次會議）決議結果，基於不利益變更禁止原則之精神 ，調整至原徵收補償地價每平方公尺7,900元（市價變動幅 度調整後為每平方公尺7,940元）；另系爭265-3地號等6筆 土地之徵收補償地價則為每平方公尺9,000元，同原徵收補 償地價（市價變動幅度調整後為每平方公尺9,045元），亦 經該次會議決議通過，被告據以109年11月4日高市府地徵字 第10933750900號函通知原告，原告則以系爭土地徵收補償 地價不應低於每平方公尺22,000元為由，於109年11月27日 提出異議，申請被告另為適法之處分，經被告109年12月22 日高市府地徵字第10934363000號函（下稱原處分）復以土 地徵收補償市價查估過程及評議結果並無不符而否准。原告 不服上開查處結果，於110年1月19日申請復議，經被告提請
地評會110年4月15日110年第2次會議（下稱地評會110年第2 次會議）復議決議維持原補償價格。被告爰以110年4月28日 高市府地徵字第11031515700號函（下稱復議結果）通知原 告。原告仍不服，提起訴願，遭決定駁回，於是提起行政訴 訟。
二、原告起訴主張及聲明︰
(一)主張要旨︰
1、被告對系爭土地進行鑑價，所選擇之比價地係橋頭區三仙段 256、257地號、頂塩田段1300地號及九甲圍段1067地號等4 筆土地，該4筆土地距系爭土地均有數公里之遙，且跨越岡 山區及橋頭區2個行政區，而傳統上岡山區的地價均高於橋 頭區，刻意選擇橋頭區之土地作為比價地，顯有壓低價格之 嫌；況依訴願書所揭露之部分鑑價經過，石螺段258-1地號 比準地與比較標的2價格形成因素之相近程度較低，其占比 較的權重為30%，與比較標的形成因素之相近程度為普通， 但其占比較的權重僅為25%，其所占權重反低於格形成因素 之相近程度較低之比較標的2為低，上開問題應僅為土地鑑 定報告錯誤之冰山一角，故其鑑定之公平性及合理性，實值 得懷疑。
2、系爭土地，於104年間，本要由被告所屬水利局以每平方公 尺22,000元之價額進行協議價購；而本件參加人的協議價購 之價格僅為每平方公尺9,100元，無理由為如此大幅的下降 ，雖被告以109年1月6日高市府地徵字第10930010200號函復 查處結果，認為協議價購跟徵收所適用法規、評價方法不同 ，所以不應該把104年協議價購價格套用107年的徵收價格， 但在公告現值調漲的情形下，徵收價格卻大幅下降，嚴重損 及原告權益，有違原告合理正當之信賴，亦違背誠信原則， 更徵此次徵收補償之價格，有明顯偏低之嫌。
3、系爭265-3地號等6筆土地雖為鄉村區交通用地，應按毗鄰非 公共設施保留地之平均市價補償其地價，始符合司法院釋字 第779號解釋及憲法第7條規定之平等原則，但復議結果卻認 為應比照「特定農業區之交通用地」，而非「毗鄰非公共設 施保留地之平均市價」加以補償，其適用法規有違上述解釋 及憲法規定，原處分顯有違法。
(二)聲明︰
1、訴願決定及原處分均撤銷。
2、被告應就系爭土地另為適法之行政處分。
三、被告答辯及聲明︰
(一)答辯要旨︰
1、系爭土地之徵收補償市價查估作業係委託不動產估價師依查
估辦法辦理，其估價基準日為107年9月1日，作為108年報送 徵收計畫計算徵收補償價額之基準。茲說明地價查估作業情 形如下：
(1)劃分地價區段：依查估辦法第10條第1項規定，將徵收範圍 全部土地（含系爭土地）劃設地價區段；系爭257-2地號土 地屬非都市○○○○○○○區交通用地，系爭265-3地號等6筆土地 則屬非都市○○○○○區交通用地，分別劃屬第P009-00及P017-0 0地價區段。
(2)估計實例土地正常單價：依查估辦法第17條規定，本件估價 基準日為107年9月1日，於案例蒐集期間即107年3月2日至10 7年9月1日之半年內共蒐集108個買賣實例，再將案例蒐集期 間放寬至估價基準日前1年內（即106年3月2日至107年3月1 日）而新增54個買賣實例，另在法定案例蒐集期間外又蒐集 12個買賣實例，共計176個買賣實例。因系爭土地所屬P009- 00及P017-00地價區段內查無買賣實例，乃依第一次訴願決 定意旨，於鄰近地區P027-00至P029-00地價區段各選取比較 標的橋頭區三仙段256、257地號（下稱比較標的1）、頂塩 田段1300地號（下稱比較標的2）及九甲圍段1067地號（下 稱比較標的3）等特定農業區農牧用地作為比較標的，經調 整至估價基準日後，上述比較標的土地之正常單價依序各為 每平方公尺7,762元、9,324元及9,009元。 (3)查估比準地地價及估計徵收土地宗地單位市價：依查估辦法 第18條規定，於P009-00及P017-00地價區段內選取石螺段25 8-1地號及451地號為比準地，又按同辦法第19條及第20條規 定，將上述比準地與選取之比較標的進行區域及個別因素調 整後，考量價格形成因素之相近程度，決定上述比準地地價 分別為每平方公尺7,300元及9,000元。再按同辦法第20條規 定，以該區段比準地為基準，估計系爭257-2地號土地市價 為每平方公尺7,200元，另系爭265-3地號等6筆土地市價為 每平方公尺9,000元。
(4)提交地評會評定：本件重新處分嗣經地評會109年第4次會議 評定通過，系爭257-2地號土地徵收補償市價每平方公尺7,2 00元，因低於原徵收補償價格，基於不利益變更禁止原則之 精神，調整至原徵收補償市價每平方公尺7,900元；另系爭2 65-3地號等6筆土地徵收補償市價為每平方公尺9,000元，則 維持不變（同原徵收補償價格）。又本件估價基準日為107 年9月1日，價格適用期間為108年全年，因需地機關未及於1 08年6月30日前完成徵收補償作業，爰依土地徵收條例第30 條及查估辦法第27條、第30條規定核計市價變動幅度，經地 評會108年第2次會議評定通過，岡山區108年市價變動幅度
為100.5%，作為108年7月至12月間調整徵收補償地價之依據 ，故系爭土地之評議結果按市價變動幅度調整計算後，分別 以系爭257-2地號土地每平方公尺7,940元及系爭265-3地號 等6筆土地每平方公尺9,045元作為計算徵收補償依據，於法 並無不合。
2、系爭土地坐落岡山區，案例蒐集之法定期間內且符合蒐集原 則之買賣實例，考量岡山區並無適當實例，故擴大範圍至鄰 近鄉鎮，共計176個買賣實例；本件石螺段258-1地號比準地 與3件買賣實例經區域因素及個別因素調整修正，並按其調 整百分率絕對值加總予以決定價格形成因素之相近程度與比 較標的權重，比較標的2與比較標的3調整百分率絕對值加總 與價格形成因素之相近程度，比較標的2為普通、權重30%， 比較標的3為較低、權重25%。而查估書表內價格形成因素之 相近程度欄位為文字誤植，比較標的權重並無錯誤，其無實 質影響評估結果；本件查估作業以同一供需圈內具替代性之 買賣實例、並經由區域因素與個別因素差異之調整分析予以 評估價格，其評估過程與結果經地評會通過在案，實無違誤 。
3、另案104年「石螺潭排水整治（第一期）」工程之需地機關 （水利局）前就石螺段453地號內東南側約3.15平方公尺範 圍，雖曾以每平方公尺22,000元進行協議價購作業，惟需地 機關係考量整體工程急迫性，且擬價購之面積狹小（總價相 對較低），又位於工程範圍西側起迄點之關鍵位置等因素， 為順利取得工程用地，致協議價格（單價）金額較高。然嗣 因將石螺段453地號土地排除於工程用地徵收範圍外，故最 終並未進入土地徵收作業程序，也未完成協議價購，因此， 其價格未必得以與本件互為比較或直接適用。
(二)聲明︰原告之訴駁回。
四、參加人主張要旨：
(一)被告所屬水利局於104年「石螺潭排水整治（第一期）」， 曾就位於系爭工程用地範圍內之部分系爭土地進行協議價購 ，嗣因將系爭土地排除於工程用地徵收範圍外，而未進入土 地徵收作業程序，亦未完成協議價購，是以該協議價購之價 格未必得以援引作為本件徵收之價格。且協議價購與徵收補 償二者屬性與依據規定本有不同，所得估價結果縱然有異， 亦不得指其於法有違。
(二)縱被告之輔佐人王璽仲陳稱其並未將全部之買賣案例填載於 查估調查表，而僅將採用之買賣案例填載於查估調查表屬實 。惟查估辦法對於不予採用之買賣案例尚無明文規定是否需 均以詳細記載於調查表。又內政部為該查估辦法之制定機關
，前以106年9月26日台內地字第1060068625號函釋：「……土 地徵收補償市價查估辦法已詳備敘明作業程序、價格估計及 形成方式，惟就不予採用之實例是否需詳予記載尚無明定。 貴府來函說明三所提『應以土地徵收補償市價查估辦法第4條 規定於選取條件相似合理買賣實例或收益實例再依第6條第2 款填寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表』意見1節， 本部同意。」復以109年10月27日台內地字第1090140538號 函釋：「至不予採用之買賣實例，本部同意依貴府來函說明 六『則可視個案實際情形或地價評議委員會審查需要，以其 他方式於地價評議委員會審議時提出補充說明』之方式為之 。」均認為僅需依查估辦法第4條規定選取條件相似合理買 賣實例或收益實例記載於調查表即可，至於不予採用之買賣 案例，以其他方式於地價評議委員會審議時提出補充說明即 可，被告就本件徵收價格之評議決議自無法定程序瑕疵之違 法。
五、本件爭點︰
(一)被告為確定其補償價額所進行之查估程序是否合法？(二)原處分決定之補償價額有無違誤？
六、本院的判斷︰
(一)前提事實︰
1、如爭訟概要欄所記載的事實，已經兩造各自陳述在卷，並有 內政部108年10月4日台內地字第1080265493號函（原處分卷 第3-4頁）、被告108年11月14日高市府地徵字第1083329190 1號公告（原處分卷第5-8頁）、用地徵收土地地價補償費清 冊（原處分卷第9-14頁）、內政部109年8月24日台內訴字第 1090042475號訴願決定書（原處分卷第15-22頁）、地評會1 09年第4次會議紀錄（原處分卷第23-24頁）、被告109年11 月4日高市府地徵字第10933750900號函（原處分卷第25-26 頁）、原告109年11月27日聲明異議書（原處分卷第27-34頁 ）、原告110年1月19日復議申請書（原處分卷第39-46頁） 、原處分（含復議結果）（原處分卷第35-40、53-54頁）、 地評會110年第2次會議（訴願卷第151-153頁）、訴願書（ 訴願卷第205-213頁）、訴願決定書（本院卷第31-54頁）可 查，足以信實。
2、又被告輔佐人王璽仲不動產估價師自陳：「在基準日107年9 月1日之半年內蒐集的案例數有108個，半年到1年內有54個 ，逾法定期間有12個，總共蒐集174個案例」、「原則上在 這個範圍我們會一併蒐集，逾法定期間我們會試著去參考其 價格相對於市場價格的合宜性當作參酌的依據，但不會當作 比較標的選用」、「我們是挑了3個買賣實例，標的位置為4
53-1地號，而我們選取的方式是同樣這條道路用地我們不參 採、持分交易也不參採、鄰地、親友、員工或其他特殊關係 ，畸零地或合併使用交易、受債權影響等不會參採。而我們 挑選的這3個案例相對於這個區域已經是交易單價比較高的 案例」、「有時候最高的單價經過調整之後未必對他有利」 、「附近如果有乾淨的案例，就會以這種案例為主，不會依 據查估辦法第7條去做情況調整」、「第6條雖然應填寫買賣 實例調查估價表，但109年後陸續有地方政府針對此部分請 示中央主管機關內政部函詢當初的立法目的，這部分考量為 何，最後函復是說：要做成案例的書表才需要做成買賣實例 調查表，我們會提供參採與不參採的理由讓委員去做判斷上 的基礎，而不是流於形式全部都做調查估價表」（以上詳見 本院111年3月18日準備程序筆錄）、「基準日期從107年9月 1日往前推1年當作我們蒐集案例期間，選取實例的範圍『岡 山、梓官、橋頭』，依照農業、丁建、特目、殯葬、交通用 地分別選取適合的買賣實例進行價格推估」、「原則上有17 4個案例，我們依據案例選取原則選取3個比較標的價格相對 是高的，有119個案例的交易價格低於選取的買賣實例，此 部分直接予以排除。另55筆高於我們選取的比較標的，但我 們沒有採用的原因有與委員做報告」「我們是判斷哪幾個案 例是最乾淨、挑選替代性高、價格比較高的，因此挑選這3 個買賣案例，其價格分別為7,700、9,200、8,900元。而我 們所排除的119個案例其交易價格低於前開價格直接予以排 除」（以上詳見本院111年8月26日準備程序筆錄）各等語， 並有就選取為比較標的之橋頭區三仙段256、257地號（比較 標的1）、頂塩田段1300地號（比較標的2）及九甲圍段1067 地號（比較標的3）等土地填寫之買賣實例調查估價表3份附 原處分卷（第97-99頁）可稽，足證本件並未就法定案例蒐 集期間內所蒐集之全部買賣實例填寫買賣實例調查估價表的 事實已經明確。
(二)被告為確定補償價額所進行之查估程序並不合法： 1、依土地徵收條例第30條：「(第1項）被徵收之土地，應按照 徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保 留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。 （第2項)前項市價，由直轄市、縣(市)主管機關提交地價評 議委員會評定之。(第3項)各直轄市、縣(市)主管機關應經 常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被 徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。( 第4項)前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行 事項等辦法，由中央主管機關定之。」土地徵收條例施行細
則第30條第1項：「本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價 ，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之 當期市價。」等規定可知，被徵收土地應按徵收當期之市價 補償其地價；而查估辦法係主管機關內政部依土地徵收條例 第30條第4項之授權而訂定，就有關徵收土地之補償市價之 地價調查估計程序、方法及應遵行事項所為之技術性及細節 性規定，具法規命令之性質，主管機關辦理土地徵收地價補 償時，自應遵守查估辦法所定程序查估市價，以保障被徵收 土地所有人能依徵收當期之市價獲得適法補償。倘主管機關 未依查估辦法所定程序辦理市價查估，其據以估計認定被徵 收土地之補償價額，自難謂被徵收土地所有人已受合法之地 價補償。
2、又依平均地權條例第4條及土地法第155條第1項規定授權訂 定之地價及標準地價評議委員會組織規程（下稱地評會組織 規程）第3條第1款、第5款、第6款規定，「地價區段之劃分 及各區段之地價」、「土地徵收補償市價及市價變動幅度」 及「依法復議之徵收補償價額」之評議，為地評會之任務； 再依同規程第4條規定，地評會之成員，包括議員代表、地 方公正人士、地政專家學者、不動產估價師、法律、工程、 都市計畫專家學者及地政、財政、工務或都市計畫、建設及 農林機關主管，足見地評會為合議制組織，其所作成地價或 土地徵收補償市價之評議，乃經由不同屬性之代表，各自依 其專業之不同觀點，依照一定之法律程序，獨立行使職權， 共同作成之決定，應認享有判斷餘地。而在判斷餘地範圍內 ，行政法院對於地評會就土地徵收補償市價之評定，應予尊 重，採取較低之審查密度，然非不予審查，如地評會之判斷 有恣意濫用或其他違法情事時，仍得予撤銷或變更之，其情 形包括：⑴是否基於錯誤之事實認定或不完全之資訊。⑵法律 概念涉及事實關係時，其涵攝有無明顯錯誤。⑶對法律概念 之解釋有無明顯違背解釋法則或牴觸既存之上位規範。⑷是 否違反一般公認之價值判斷標準。⑸是否出於與事物無關之 考量。⑹是否違反法定之正當程序。⑺作成判斷之組織是否合 法且有判斷之權限。⑻是否違反相關法治國家應遵守之原理 原則，如平等原則、公益原則等。
3、而依查估辦法第2條規定：「本辦法用詞定義如下：一、市 價：指市場正常交易價格。二、比準地：指地價區段內具代 表性，以作為查估地價區段內各宗土地市價比較基準之宗地 ，或作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設施保留地區段地 價之宗地。」第4條規定：「土地徵收補償市價查估之辦理 程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。
二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地 價之因素。三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。 四、估計實例土地正常單價。五、選取比準地及查估比準地 地價。六、估計預定徵收土地宗地單位市價。七、徵收土地 宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」第6條第1項規定 ：「依第4條第2款調查實例，以蒐集市場買賣實例為主，並 得蒐集市場收益實例。調查實例應填寫買賣實例調查估價表 或收益法調查估價表。」第7條規定：「買賣或收益實例如 有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之 修正，記載於買賣實例或收益法調查估價表。但該影響交易 價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：一、 急買急賣或急出租急承租。二、期待因素影響之交易。三、 受債權債務關係影響之交易。四、親友關係人間之交易。五 、畸零地或有合併使用之交易。六、地上物處理有糾紛之交 易。七、拍賣。八、公有土地標售、讓售。九、受迷信影響 之交易。十、包含公共設施用地之交易。十一、人為哄抬之 交易。十二、與法定用途不符之交易。十三、其他特殊交易 。」第8條規定：「買賣或收益實例除依前條規定辦理外， 並應就下列事項詳予查證確認後，就實例價格進行調整，並 記載於買賣實例或收益法調查估價表：一、交易價格、租金 或權利金等及各項稅費之負擔方式。二、有無特殊付款方式 。三、實例狀況。四、有無基本機電、裝修以外之其他建物 裝潢費用。」第9條規定：「（第1項）土地徵收補償市○○○○ ○○○○○區域因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件 、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、 房屋建築現況、土地利用現況及其他影響因素之資料等。（ 第2項）前項影響區域因素之資料，應依地價區段勘查表規 定之項目勘查並填寫。」第13條第1款規定：「以買賣實例 估計土地正常單價方法如下：一、判定買賣實例情況，非屬 特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為特 殊情況者，應依第7條及第8條規定修正後，必要時並得調查 鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例 之正常買賣總價格。」第17條規定：「（第1項）依第13條 估計之土地正常單價或第14條採用之收益實例租金或權利金 應調整至估價基準日。（第2項）前項估價基準日為每年9月 1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則。估價 基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前1年9月2日至當年3月 1日為原則。（第3項）前項案例蒐集期間內無適當實例時， 得放寬至估價基準日前1年內。」第18條規定：「比準地應 於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別
選取。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦 同。」第19條第1至3項規定：「（第1項）比準地比較價格 之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：一、 就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價 區段內選擇1至3件比較標的。二、將前款比較標的價格進行 個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因 素之相近程度，決定比準地地價。（第2項）地價區段內無 法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時 應進行區域因素及個別因素調整。（第3項）第1項第2款及 前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評 價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內 調整。」第20條第1至3項規定：「（第1項）預定徵收土地 宗地市價應以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、 道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素 調整估計之。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此 限。（第2項）前項宗地條件、道路條件、接近條件、周邊 環境條件及行政條件等影響地價個別因素依影響地價個別因 素評價基準表之最大影響範圍內調整。（第3項）依前2項估 計預定徵收土地宗地市價，應填寫徵收土地宗地市價估計表 。」等規定可知，辦理土地徵收補償市價查估，應先調查案 例蒐集期間之買賣實例，案例蒐集期間原則上為估價基準日 （含當日）前6個月，案例蒐集期間內無適當實例時，始得 放寬至估價基準日前1年內。蒐集市場買賣實例後，如買賣 實例之價格明顯偏高或偏低，則應視有無查估辦法第7條及 第8條規定之特殊情況，而就實例進行價格修正或調整，並 將之記載於買賣實例調查估價表，以估計買賣實例之土地正 常單價，僅於影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整 時，始得不予採用作為買賣實例。再以此為基礎，於預定徵 收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取比準 地，並以估價基準日調整後之土地正常單價，於同一地價區 段內選擇1至3件比較標的，就其價格進行個別因素調整，推 估比準地試算價格，並考量價格形成因素之相近程度，以決 定比準地地價。如同一地價區段內無法選取或不宜選取比較 標的者，得於其他與比準地屬同一供需圈之相似條件或同一 或鄰近鄉、鎮、市、區土地選取比較標的，並進行區域因素 及個別因素調整，以查估比準地地價，再據以估計徵收土地 宗地單位市價，並提交地評會評定。是以，買賣實例、比準 地及比較標的之選取，構成查估辦法估計預定徵收土地宗地 單位市價之決定因素，環環相扣，相互牽動，均在達成查估 辦法具體化土地徵收條例第30條所定按照徵收當期市價補償
之目的。又依查估辦法第19條第1項第1款之規定，買賣實例 須依同法第13條估計土地正常單價，並經調整至估價基準日 後，始為比較標的之選擇，故於買賣實例之土地正常單價決 定前，查估機關尚無從知悉何買賣實例，將被選為比較標的 。因此，查估機關於蒐集市○○○○○○段，尚無從預知何筆買賣 實例為比較標的，是查估機關調查買賣實例，應就案例蒐集 期間所蒐集之全部買賣實例，依查估辦法第6條第1項後段規 定填載買賣實例調查估價表，如有同辦法第7條或第8條特殊 情況應為價格修正或調整者，應載明修正理由及修正數；倘 該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整，應不予採 用者，亦應敘明其具體理由及所憑證據資料，俾供地評會查 核審認查估機關選擇比較標的或認應不予採用之買賣實例， 是否經過詳細查證及充分衡量，而非出於查估機關之恣意。 從而，倘查估機關調查買賣實例，僅就選擇採為比較標的之 買賣實例填寫買賣實例調查估價表，而未將案例蒐集期間之 全部買賣實例依規定填寫買賣實例調查估價表者，因無從知 悉查估機關對於其餘買賣實例之調查，是否詳查確認有無同 辦法第7條或第8條之特殊情況，並依上開規定為價格修正及 修正理由；暨查估機關如認該等影響交易價格之特殊情況有 無法有效掌握及量化調整而應不予採用者，其採憑之具體事 由及證據資料，以供地評會驗證審查，即難謂查估機關已遵 循查估辦法規定辦理市價查估程序，則地評會於欠缺完整資 訊可供查認之事實基礎下，所作成土地徵收補償市價之評議 ，即有基於錯誤或不完整事實為判斷之瑕疵，而屬違法（最 高行政法院108年度判字第83號、109年度判字第333號、110 年度上字第465號判決參照）。
4、經查，被告為辦理系爭工程而經內政部核准徵收之系爭257- 2地號及系爭265-3地號等6筆土地均非都市土地，各為特定 農業區、鄉村區交通用地，分別經查估單位大有國際不動產 估價師聯合事務所（下稱查估單位）劃屬P009-00、P017-00 地價區段；本件估價基準日為107年9月1日，依查估辦法第1 7條第2項前段規定，比較標的之案例蒐集期間原則上為107 年3月2日至107年9月1日，惟因此案例蒐集期間內無適當實 例，乃依同條第3項規定，放寬至估價基準日前1年內(即106 年9月2日至107年9月1日)，仍查無買賣實例，乃於鄰近地區 選取比較標的；又查估單位因選取之比準地即石螺段258-1 地號及451地號土地分屬非都市○○○○○○○區○○○○○鄉村區交通 用地，卻選取3筆都市計畫內農業區土地之買賣實例作為比 較標的，與土地徵收補償市價查估辦法第18條、第19條規定 未符，所推估之比準地地價即有疑義，間接影響系爭土地宗
地市價之估計，經第一次訴願決定撤銷原補償處分後，在鄰 近地區之P027-00、P028-00及P029-00地價區段重新選取與 上述比準地同屬特定農業區農牧用地之橋頭區三仙段256、2 57地號（比較標的1）、頂塩田段1300地號（比較標的2）及 九甲圍段1067地號（比較標的3）土地作為比較標的，經調 整至估價基準日後，上述比較標的土地之正常單價依序各為 每平方公尺7,762元、9,324元及9,009元；被告繼而將比準 地與其選取之3件比較標的進行區域及個別因素調整後，考 量價格形成因素之相近程度，最終決定上述比準地石螺段25 8-1地號及451地號土地之地價為每平方公尺7,300元及9,000 元，並據以重新查估系爭257-2地號土地及系爭265-3地號等 6筆土地之徵收補償地價分別為每平方公尺7,200元及9,000 元，嗣經地評會109年第4次會議決議，基於不利益變更禁止 原則之精神，並依市價變動幅度分別調整為每平方公尺7,94 0元及9,045元等情，固然有第一次訴願決定書、上述3件比 較標的買賣實例調查估價表、地價區段勘查表、影響地價區 域因素分析明細表（農業用地）、比較法調查估價表、比準 地地價估計表、徵收土地宗地市價估計表、徵收土地宗地市 價評議表、徵收土地宗地市價清冊及地評會會議紀錄等件（ 均影本）附訴願卷可稽。
5、然而上述查估辦法第19條規定比準地之估價方法，係採買賣 實例比較法，也就是在依一定程序、一定範圍內所蒐集的眾 多買賣實例中，選擇其中1至3件較為適當者，以其市場實際 交易價格為評價基礎，同時就區域因素與個別因素加以調整 ，藉此查估比準地地價。而為了運作買賣實例比較法，查估 辦法第6條第1項後段明定就蒐集之市場買賣實例應填寫買賣 實例調查估價表。且依查估辦法第7條規定意旨，買賣實例 調查估價表之應記載內容，尚包括影響價格偏高或偏低而應 適當價格修正或不予採用之13款情形；另依查估辦法第8條 規定意旨，並應就交易價格及實例狀況等相關事項，詳予查 證確認後予以記載，可見填寫買賣實例調查估價表應先為一 定之事實調查，並應核實記載其內容，其功能應係作為後續 比較判斷之基礎資料。由此可見就蒐集之市場買賣實例，應 填寫買賣實例調查估價表，核係採取買賣實例比較法應踐行 的法定正當程序。又查估辦法第7條規定買賣實例調查估價 表之應記載內容，既包括具有應適當價格修正或不予採用之 13款情形者，可見就蒐集之各件市場買賣實例，不論是否採 用為比較標的，均須填寫買賣實例調查估價表，始符合蒐集 、調查買賣實例之法定正當程序。至於是否逕予排除不採用 ，或與比準地條件之相近似程度是否屬於較適當之比較標的
，均屬嗣後選擇判斷的問題。經查，被告輔佐人王璽仲不動 產估價師自陳其僅就經選取為比較標的之3件交易填寫買賣 實例調查估價表送地評會；其選取的方式是同條道路用地不 參採、持分交易也不參採、鄰地、親友、員工或其他特殊關 係、畸零地或合併使用交易、受債權影響等均不會參採，逕 予排除；及其不是流於形式全部都做調查估價表等語，業如 前述，且依訴願卷所附提請地評會審議之買賣實例蒐集及調 查情形資料（訴願卷第86-91頁）可知，該資料所謂調查情 形之說明，大部分僅係轉載實價登錄就具有查估辦法第7條 但書所列13款情形者予以備註，足證本件查估單位之查估程 序，非僅未依查估辦法第6條第1項規定填寫買賣實例調查估 價表；且查估單位就其蒐集之買賣實例中單價高於經選取之 買賣實例即比較標的1、2、3者，例如岡山區石螺段其中單 價每平方公尺9,100元（訴願卷第86頁、本院卷一第434頁） 、岡山區拕子段其中單價每平方公尺29,920元（訴願卷第86 頁、本院卷一第435頁）、岡山區清水段其中單價每平方公 尺26,980元（訴願卷第87頁、本院卷一第436頁）、岡山區 石螺段其中單價每平方公尺9,095～9,104元（訴願卷第87頁 、本院卷一第437頁）、岡山區嘉興段其中單價每平方公尺2 2,595元（訴願卷第87頁、本院卷一第439頁）、岡山區嘉旺