臺灣高雄地方法院民事判決
111年度雄簡字第368號
原 告 簡慧玲
訴訟代理人 蔡明哲律師
被 告 謝宗寶
訴訟代理人 杜冠民律師
複代理人 林鈺維律師
訴訟代理人 王建鈞
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國111年11月22日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣壹拾玖萬陸仟柒佰陸拾玖元，及自及一一○年九月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴及假執行駁回。
訴訟費用肆仟柒佰肆拾元由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。鑑定費用貳萬元由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾玖萬陸仟柒佰陸拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國109年9月15日向被告以新臺幣（下同 ）425萬元購買坐落於座落於高雄市○○區○○○段○○○○段000 地 號，應有部分10000分之32之土地，及座落其上門牌號碼為 高雄市○○區○○○路000巷0號6樓之房屋（下稱系爭房屋），兩 造並簽立買賣契約書（下稱系爭契約書），交屋前並無滲漏 水之瑕疵存在，兩造並約定如有漏水瑕疵，被告願負瑕疵擔 保責任。然於原告依約將價金給付完畢，並與女兒呂佳曄居 住於系爭房屋後，發現系爭房屋有多處嚴重滲水狀況，多次 透過房屋仲介業者向被告轉達上情，然被告屢次推託，根本 無意修繕處理，因系爭房屋滲漏水情況十分嚴重，於110年5 月10日寄發律師函，促請被告出面處理系爭房屋漏水問題， 詎料被告仍置之不理，原告已支付修繕費用112,000元，且 將來仍需支付後續「房門門斗拆除」等相關修繕費用，估計 123,250元，原告全家居住其中痛苦不堪，身心俱疲，應受 有精神上之痛苦，請求精神慰撫金20萬元，共計435,250元 ，爰依民法359條減少價金請求權、民法第360條物之瑕疵損 害賠償請求權及民法第227條不完全給付損害賠償請求權及 民法第227條之1非財產上損害賠償請求權，及民法第179條 不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告 應給付原告435,250元整，及自本起訴狀繕本送達之翌日起
至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保請准 宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋為27年之老房子，牆壁本有些斑駁痕跡 ，原告於出售以前有先以油漆進行粉刷，系爭房屋本無漏水 情形，原告先翻修其浴室磁磚、修繕熱水管後，方主張有漏 水狀況，惟究竟有無漏水？漏水原因為何？原告未盡其舉證 責任，應視為原告已承認其所受領系爭房屋，被告請求原告 給付修繕費用235,250元，並無理由。又原告既已承認其所 受領系爭房屋，是原告已喪失瑕疵擔保請求權及其他損害賠 償請求權，其請求係無理由，況原告就其有何人格權受到損 害亦未有任何舉證，其請求精神慰撫金實屬無據等語置辯。 並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
原告主張瑕疵所致減少之價金、請求修繕費用及精神慰撫金 ，均為被告所爭執，並以前詞置辯。是本件應審究者厥為： 系爭房屋是否存在瑕疵？原告依民法第359條、第179條請求 減少價並返還，及依第360條、第227條第1項、第227條之1 請求損害賠償，是否有理由？如有理由，原告得請求之金額 為何？茲分述如下：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關 重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時 ，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。是所謂物 之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依 當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備 者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院 73年台上字第1173號判例參照）。而於房屋買賣中，房屋應 具備穩固、安全可居住之形體與結構，為買賣雙方所著重者 ，倘交易之房屋欠缺安全可居住之形體與結構，即應認為缺 乏房屋效用，而有物之瑕疵存在。經查：原告就上開主張之 事實，業據其提出不動產買賣契約書、系爭房屋漏水照片、 勤浩聯合律師事務所函及回執、收據、漏水保固書、估價單 等件為證（見本院卷第15至第59頁）。參以證人呂佳曄於本 院111年11月22日言詞辯論到庭證稱：「（你現在住的房子 有沒有漏水？從什麼時候開始發現漏水？漏水的地方式哪些 ？你們怎麼處理？你可以從頭到尾詳細敘述事情的經過嗎？ 你們浴室廁所地上磁磚有更換過嗎？）有漏水情形，我是從 搬進去住之後，沒有久就發現牆壁有水漬，後來水漬愈來愈 大片，廁所外面牆壁下，及小孩房兩間房間中間的柱子、女
兒房間的牆壁、廁所外面管道間的牆面。發現漏水之後，一 開始是使用傳統針劑，之後打完之後沒有效，而且漏水愈來 愈嚴重，我上網去找不會破壞需要打牆，從水管灌藥的方式 。發現漏水之後，我們就有告訴仲介，跟仲介說完之後，仲 介有找對方仲介溝通，找傳統打針完之後，對方有答應要支 付這筆費用，而且要求我們要簽切結書，如果之後有漏水， 就不要再找對方了，但後來對方都沒有在答應的時間匯款給 我們，我們切結書已經簽好等他們來拿，但對方都沒有過來 ，後來因為水漬愈來愈嚴重，我就上網去找從水管灌藥的方 式，而對方不承認這筆費用，才開始本件訴訟，期間也有經 過調解，第一次在法院，雙方都有到，後來有一次約到我們 家，但對方就沒有來了。我們沒有更換浴室廁所的磁磚。」 、「（請提示起訴狀原證2：系爭房屋滲漏水照片13張、原 證4：收據影本3張、漏水保固書影本2張、原證5：估價單影 本1份，請問你對這些內容是否知道？這些內容是否真實？ 是否確實有來施工？你怎麼會知道？誰付款的？）這些單據 及照片我都知道，照片也是我拍的，我是拍漏水的地方及損 毀的地方。收據及估價單施工人員都有來施作，簽約的對象 是我，因為當時我母親身體不好，所以我也住在那邊，所以 由我出面處理，是我母親拿錢給我，由我轉交給施工人員。 施工時，第一次（傳統針劑）是我爸爸、媽媽及仲介人員在 場，第二次（灌藥）是我爸爸，我及我先生在場。第一次我 是聽我爸爸說，施工人員有摸牆壁濕濕的，所以打針去止水 ，第二次施工人員有拿儀器測量，從水管測壓有無漏壓，後 來發現冷熱水管都有漏壓，所以才從冷熱水管灌藥，當時停 止用水三天。」等語在卷（見本院卷第603至605頁），佐以 本院依原告聲請函詢社團法人台灣防水工程技術協進會（下 稱台灣防水協會），經台灣防水協會於111年8月16日函覆： 「初勘結果：系爭6樓房屋，客廳廁所外部門檻及客廳廁所 旁邊房問間下方門檻有漏水痕跡」、「漏水之實際位置為， 客廳廁所門檻旁、房間門檻旁、房間牆壁下方處。大小共為 4小處以㎡計為2㎡」等語，此有台灣防水協會鑑定報告書（下 稱系爭鑑定報告）在卷可稽（見本院卷第453至523頁）。依 系爭鑑定報告所附系爭房屋現場照片，可見系爭房屋之客廳 、房間門檻等均有多處漏水痕跡（見本院卷第509至521頁） ，顯然影響居住安全及安寧，衡諸通常交易觀念，應認系爭 房屋具有物之瑕疵，被告抗辯原告未盡舉證責任，應視為已 承認其所受領系爭房屋云云，不足為採。是此，原告主張系 爭房屋有漏水之情事，構成物之瑕疵，洵屬有據，應認系爭 房屋有漏水之情事，屬有減少或滅失通常效用或契約預定效
用之「瑕疵」。
㈡次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全 給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第 227條定有明文。債務人因債務不履行，致債權人之人格權 受侵害者，準用第192條至第195條及第197條之規定，負損 害賠償責任。民法第227之1條亦有明文規定。衡諸現代交易 實情，除無替代性之獨特物品外，買受人於契約成立前，常 係就同種類之物品中基於特定標的物之品質與其期待相符之 認知，而選擇某特定物進行買賣。於此情形，所謂種類物買 賣與特定物買賣之差別，事實上僅係其特定之時點係在訂約 之前或之後有異而已，而買受人對於出賣人恆期待其給付符 合所支付對價之標的物品質，並無差異。且買賣標的物原來 均處於出賣人控制之下，出賣人對於標的物品質之認識可能 性，遠高於買受人，而對於買受人對於標的物品質之期待， 通常亦屬出賣人於交易進行中所得認知。因此，如認為出賣 人將品質不符買受人期待之買賣標的物交付，僅因為特定物 之買賣，即認其已依約履行給付義務，縱使出賣人確有可歸 責之事由，亦無債務不履行之適用，顯與社會衡平觀念有違 。因此，不論是否為特定物之買賣，交付符合買受人支付對 價所期待品質之標的物，均應認係出賣人之契約義務。則在 特定物買賣，其標的物之瑕疵縱係契約成立前即已發生，而 出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，致 買受人不知有瑕疵仍為購買者，即應認出賣人所為給付之內 容不符合債務本旨，而應負不完全給付之債務不履行責任（ 最高法院94年度台上字第1112號判決意旨參照）。本件被告 所交付之系爭房屋，既具有上開漏水之重大瑕疵，復不能證 明其無可歸責之事由，已如前述，則原告主張被告應負不完 全給付之債務不履行責任，依民法第227條第1項、民法第22 7條之1請求損害賠償，自屬有據。又原告係請求擇一為有利 之判決，其依上開規定請求為有理由，爰不就其他請求權基 礎加以贅論，附此敘明。
㈢再按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外 ，應回復他方損害發生前之原狀，債權人亦得請求支付回復 原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條第1項、第 3項規定甚明。原告主張已支付修繕費用112,000元，業據其 提出上開收據為證，是原告此部分之主張，堪信為真實，應 予准許。原告另主張後續「房門門斗拆除」等相關修繕費用 ，估計123,250元，惟據系爭鑑定報告函覆：「依現行「給 水管止漏修復工程」相關費用為…公寓大廈型式：1層一條為
3萬元。別墅型式：1棟2樓至4樓一條為5萬元。」、「評估 因漏水致損害之修費費用：（詳如附件三、修復與計價）第 15頁至21頁…工程內容建議預估修復費用：34,769元」等語 ，有系爭鑑定報告在卷可稽（見本院卷第495頁），則原告 得請求之修復費用於146,769元（計算式：112,000元＋34,76 9元＝146,769元）範圍內，自屬有據。 ㈣末按債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準 用第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任； 不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞 操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財 產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第227之1條、 第195條第1項前段分別定有明文。不法侵害他人居住安寧之 人格法益，如其情節重大，被害人非不得依前開規定請求非 財產上之損害（最高法院92年台上字第164號判例意旨參照 ）。又慰藉金之賠償須以人格權遭遇侵害，使精神上受有痛 苦為必要，其核給之標準固與財產上損害之計算不同，然非 不可斟酌雙方身份資力與加害程度，及其他各種情形核定相 當之數額（最高法院51年台上字第223號判例意旨參照）。 是以，侵害他人住居安寧人格利益而達情節重大者，受侵害 之人除財產損害外，並得請求精神上損害之慰撫金。查系爭 房屋之客廳、房屋門檻等均有多處漏水痕跡，已如前述，衡 酌該等位置均為原告日常居寢休憩之重要處所，堪認客觀上 對原告之日常家居生活明顯造成嚴重干擾及不便，且對其身 心健康有負面影響，系爭房屋漏水情形對原告居家安寧人格 利益之侵害，已超越一般人於社會生活中所能容忍之程度且 情節重大，被告雖執前詞置辯，惟未實際舉證以實其說，尚 非可採。是本院審酌系爭房屋漏水情形、兩造財力等一切情 狀，認原告得請求賠償之慰撫金數額以5萬元為適當，逾此 部分則屬無據。
㈤依上，原告得請求賠償之金額為196,769元（計算式：112,00 0元＋34,769元＋5萬元＝196,769元）。四、從而，原告依民法第227條第1項、第227條之1準用同法第19 5條第1項規定，請求被告給付196,769元元，及自110年9月1 0日（見本院卷第103頁送達回證）起至清償日止，按週年利 率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分則屬無據 ，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經審酌核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述。六、本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應 依職權宣告假執行。併依被告聲請宣告被告如於執行標的物
拍定、變賣前預供擔保，得免為假執行。又原告敗訴部分， 其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 12 月 23 日 高雄簡易庭 法 官 張茹棻
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 12 月 23 日 書記官 黃振祐