臺灣高等法院民事判決
111年度重上字第416號
上 訴 人 財團法人基督權能福音基金會
法定代理人 朱秋全
訴訟代理人 任秀妍律師
被上訴人 水晶大廈管理委員會
法定代理人 張竣剴
訴訟代理人 許景鐿律師
上列當事人間請求返還建物等事件，上訴人對於中華民國111年4
月8日臺灣臺北地方法院109年度重訴字第387號第一審判決提起
一部上訴，本院於111年11月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、民事訴訟法第175條第1項規定：第168條至第172條及前條所 定之承受訴訟人，於得為承受訴訟時，應即為承受之聲明。 被上訴人法定代理人原為林家妤，嗣於本院審理中變更為張 竣剴，張竣剴已於民國111年11月10日以被上訴人法定代理 人之名義，具狀向本院聲明承受訴訟，有民事承受訴訟聲明 狀及臺北市政府都市發展局111年8月2日北市都建字第11160 41906號同意備查函可按（見本院卷第395至406頁），核符 規定，應予准許。
二、按當事人一方就其受第一審敗訴判決部分提起一部上訴者， 未上訴部分仍生移審效，得於第二審言詞辯論終結前擴張 上 訴聲明不服範圍，而未提起上訴之他方當事人，亦得就 其受 敗訴部分為附帶上訴，因此得以阻斷全部判決之確定 ，僅第 二審之審判範圍應受聲明拘束原則之限制（最高法 院111年度台抗字第557號裁定意旨參照)。本件上訴人之上 訴聲明原為：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二、三、四項 部分廢棄。㈡被上訴人應將其在如附圖即臺北市大安地政事 務所109年8月7日複丈之土地複丈成果圖（下稱附圖）所示 編號A至H部分所示面積合計195.68平方公尺之建物內放置作 為變電所、發電機房、電表房、配電室、馬達間、公廁使用 之物品器具清空，將該建物遷讓返還予上訴人。㈢被上訴人 應給付上訴人新臺幣（下同）360萬元，及自調解聲請狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自
調解聲請狀繕本送達翌日起至被上訴人遷讓返還前項建物之 日止，按月給付上訴人6萬元。㈣被上訴人應給付上訴人179 萬1225元，及自調解聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息（見本院卷第25頁）。嗣於本院審理 中擴張上訴聲明，最後修正為：㈠原判決關於駁回上訴人後 開第二、三、四項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應將其在如附 圖編號A至H部分所示面積合計195.68平方公尺之建物內部物 品器具清空，返還該建物予上訴人。㈢被上訴人應給付上訴 人519萬5698元，及自調解聲請狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息，暨自調解聲請狀繕本送達翌 日起至被上訴人遷讓返還前項建物之日止，按月給付上訴人 8萬6595元。㈣被上訴人應返還上訴人246萬9410元，及自調 解聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息。㈤就上開第三、四項所命給付，願供擔保請准宣告假 執行（見本院卷第390頁）；未逾原起訴且經原判決對其不 利部分之範圍，上訴人就該未上訴部分擴張上訴聲明不服範 圍，於法並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：
伊所有坐落臺北市○○區○○段○○段0000○號（即門牌號碼臺北 市○○區○○路0段0號地下1樓建物，下稱系爭建物）遭該建物 所屬水晶大廈之住戶所使用電機室、抽水設備、蓄水池、台 電機房等物品（下合稱系爭機房設備）無權占用如附圖所示 編號A至H面積計195.68平方公尺部分（下稱系爭A至H空間） ，妨害伊所有權之行使，被上訴人因負責管理修繕系爭機房 設備而受有利益，伊得請求自本件起訴時回溯5年內相當於 租金之不當得利計519萬5698元，及自起訴日後至返還占用 部分止，按月給付8萬6595元之不當得利。又水晶大廈區分 所有權人（下稱區權人）固於102年間就住家、辦公室、商 家決議依序按每坪30元、40元、80元之費率，乘以所有權狀 登記面積，再乘以1.2倍並加計500元後，分別計收管理費（ 下稱系爭區權會決議），惟伊是宗教財團法人，非商家或營 利事業，實際上使用系爭建物面積僅117.3坪（換算約387.7 8平方公尺），未使用其餘防空避難室、固定物（如樓梯間 、機械室）等空間，被上訴人本應按辦公室每坪40元標準及 伊實際使用面積計收每月管理費6130元（計算式：40元×117 .3坪×1.2＋500元＝6130，元以下四捨五入），詎被上訴人自1 01年7月27日起均按商場費率、系爭建物所有權狀登記面積 ，對伊計收管理費，迄108年12月11日止共溢收265萬6930元 ，應如數返還該不當得利等語。爰依民法第767條第1項前段
、中段、第179條規定，求為命被上訴人應清空系爭機房設 備、返還系爭A至H空間、賠償不當得利519萬5698元本息及 自調解聲請狀繕本送達翌日起至返還系爭A至H空間為止之按 月給付8萬6595元，暨應返還溢收之管理費265萬6930元本息 之判決。
二、被上訴人則以：水晶大廈於65年7月建築完成並辦保存登記 時，已在地下室設置系爭機房設備供全體住戶使用，可見水 晶大廈起造人同意以地下室內部分空間作為設置系爭機房設 備之用，於不詳年份時亦經當時之系爭建物所有權人同意， 將系爭機房設備移至系爭A至H空間內，其餘除防空避難室以 外之地下室則供所有權人自行使用，在上訴人登記取得系爭 建物所有權前，系爭建物歷任前手均容忍系爭機房設備長期 使用系爭A至H空間，上訴人買受系爭建物時已知此情，應受 拘束，且上訴人已於102年9月5日書立承諾書1紙給伊（下稱 系爭承諾書），就系爭機房設備等公共空間於不明年份與地 下室私有空間互換使用部分，同意不得要求水晶大廈住戶、 管委會支付租金或返還該空間，但於管委會、區權會另有更 動回復原狀之要求時即配合辦理等情，上訴人應受系爭承諾 書拘束，系爭機房設備繼續設置原處，自非無權占有；伊僅 負責管理維修系爭機房設備，無設置、拆除之權限，亦未因 管理維修系爭機房設備而受有任何不法利益，要無不當得利 可言。伊非上訴人內部成員，無從得知朱秋全代表上訴人簽 署系爭承諾書有無逾授權情事，上訴人董事會事後決議不承 認系爭承諾書效力或限制朱秋全代表權之所為，應不可對抗 伊。上訴人於101年7月已知系爭機房設備占用系爭A至H空間 情事，遲至109年始起訴，顯是基於妨害水晶大廈全體住戶 水電使用目的而為之，若認伊需拆除系爭機房設備，必將花 費鉅資拆除及遷移水晶大廈內其他處所設置，造成全體住戶 水電使用發生困擾，上訴人現仍有其餘地下室空間可使用， 權衡可知上訴人因本件起訴獲益甚少，水晶大廈全體住戶則 受損甚鉅，上訴人係權利濫用。另系爭建物之前因經營撞球 場而作商場使用，上訴人以系爭建物作為教會活動場所，教 友往來眾多，具商業活動性質，伊依系爭區權會決議，按照 系爭建物所有權狀登記面積、商場費率計收每月管理費並按 月向上訴人收取，具有法律上之原因，亦無溢收管理費情事 等語，資為抗辯。
三、原審就前開部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起一 部上訴後，擴張上訴聲明為： ㈠原判決關於駁回上訴人後開 第二、三、四項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應將其在如附圖 編號A至H部分所示面積合計195.68平方公尺之建物內部物品
器具清空，返還該建物予上訴人。㈢被上訴人應給付上訴人5 19萬5698元，及自調解聲請狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息，暨自調解聲請狀繕本送達翌日起 ，至被上訴人遷讓返還前項建物之日止，按月給付上訴人8 萬6595元。㈣被上訴人應返還上訴人246萬9410元，及自調解 聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息。㈤就上開第三、四項所命給付，願供擔保請准宣告假執 行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利之判決，願 供擔保，請准宣告免為假執行（原審為上訴人全部敗訴之判 決，上訴人聲明不服，提起一部上訴。至上訴人本訴請求被 上訴人返還溢收管理費超逾上開部分，及被上訴人反訴敗訴 部分，未據其等聲明不服，非本院審理範圍，下不贅述）。四、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實（見本院卷第371 至372頁）：
(一)上訴人於101年7月27日取得系爭建物所有權，及該建物坐落 基地即同段OOO、OOO-1、OOO、OOO-1、OOO、OOO、OOO、OOO 、OOO、OOO、OOO、OOO、OOO、OOO等地號之土地應有部分所 有權。
(二)於系爭建物內如附圖所示位置設有系爭機房設備，係供系爭 建物所在之水晶大廈全體住戶使用。
(三)系爭建物前經臺北市政府工務局於61年12月5日發給使用執 照，載明地下室使用總面積為1259.93平方公尺（即約381.1 3坪)，包含3大部分：
⒈商場部分（387.78平方公尺、約117.30坪）。 ⒉防空避難室部分（646.37平方公尺、約195.53坪）。 ⒊固定物部分（225.78平方公尺、約68.30坪），包括樓梯間、 機械室等公共空間在內。
(四)被上訴人係於88年11月6日獲臺北市政府核備成立之水晶大 廈管理委員會。
(五)被上訴人按營業之商場標準且係包含上訴人就地下室所有權 全部範圍（含防空避難室、電機室、台電機房、抽水設備、 蓄水池等地上物）計算其向上訴人收取之管理費數額。五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按董事 就法人一切事務，對外代表法人。董事有數人者，除章程另 有規定外，各董事均得代表法人。對於董事代表權所加之限 制，不得對抗善意第三人。民法第27條第2、3項亦有明定。 本件上訴人主張被上訴人無權占用系爭A至H空間設置系爭機 房設備，妨害其所有權之行使，致其受有相當於租金之損害
，其得請求被上訴人清空系爭機房設備、返還系爭A至H空間 、返還不當得利等情，為被上訴人所否認，並以前詞為辯。 經查：
(一)朱秋全於102年9月5日簽署系爭承諾書予被上訴人，業據被 上訴人提出系爭承諾書為證（見原審卷二第62頁），上訴人 對此並未爭執，惟主張朱秋全未經董事會決議不得同意與被 上訴人交換地下室使用面積，董事會已決議撤銷朱秋全簽署 系爭承諾書之意思表示等語。然上訴人為101年6月13日設立 登記之財團法人，當時代表法人之董事即為朱秋全，有法人 登記證書可參（見原審卷一第33頁）。又觀系爭承諾書第一 行及頁末簽名欄，均以電腦繕打「立承諾書人基督權能福音 基金會…」，立承諾書人代表人欄則由朱秋全本人簽名，顯 已載明為上訴人代表之旨，堪認朱秋全是以上訴人名義出具 系爭承諾書，且不以加蓋上訴人之圖記為其要件（最高法院 63年台上字第356號判決先例意旨參照）。揆諸前開規定， 朱秋全代表上訴人簽署系爭承諾書，其法律上效果應直接歸 屬於上訴人承擔。縱上訴人事後於109年3月24日召開董事會 決議不追認朱秋全所簽系爭承諾書，並委由律師發函通知被 上訴人（見原審卷一第195、197頁），亦不得對抗被上訴人 。
(二)上訴人於101年7月27日取得系爭建物及所坐落基地所有權， 其內之系爭A至H空間設有系爭機房設備，並供系爭建物所在 水晶大廈全體住戶使用，且系爭建物前經臺北市政府工務局 於61年12月5日發給使用執照，載明地下室使用總面積為125 9.93平方公尺（即約381.13坪)，包含商場（面積387.78平 方公尺、約117.30坪）、防空避難室（646.37平方公尺、約 195.53坪）、固定物（225.78平方公尺、約68.30坪，包括 樓梯間、機械室等公共空間在內）等3部分之事實，有原審 勘驗筆錄及附圖可稽（見原審卷一第323、343頁），亦為兩 造所不爭（見本院卷第371頁），堪認屬實。又水晶大廈之 地下室用途為商場及避難室，地上1層用途為商場，2、3層 用途為商場及辦公室，4至12層用途為集合住宅，有水晶大 廈使用執照存根可稽（見本院卷第317至319頁），且其地下 室竣工平面圖內已標示機械室、管理員室、變電室等性質上 屬區權人共用部分（見原審卷一第37頁），併觀系爭建物所 有權狀登記面積為1165.36平方公尺（見原審卷一第35頁） 等情，暨上訴人具狀所述：水晶大廈地下室的總面積，分作 三部分，有三種用途：…⑶固定物面積：樓梯、電梯、設備等 空間面積。上訴人沒有擁有全體住戶共用樓梯間面積的所有 權，但上訴人擁有地下室專用樓梯面積的所有權，以及其他
地下室固定物面積的所有權。在整個地下室的面積中，上訴 人唯一沒有擁有所有權的面積是全體住戶共用樓梯間的面積 等語（見本院卷第325頁）。可知水晶大廈地下室空間，除 上訴人專有之系爭建物外，尚包含全體區權人共用部分在內 。參佐系爭承諾書第2點表明「水晶大廈地下室私有空間於 不明年份與大樓公共使用之蓄水池、變電室、緊急備用發電 機、公共衛生間所使用的公共空間，因地下室所有人空間利 用之便利，互換使用。地下室所有權人即立承諾書人不得要 求水晶大廈住戶、管委會支付租金、或空間返還。但若大樓 管委會、水晶大廈區分所有權人大會另有更動回復原狀之要 求，立承諾書人應立即配合辦理」（見原審卷二第62頁）， 朱秋全代表上訴人簽署系爭承諾書時，為有相當智識程度及 社會經驗之人，對於上開承諾書內容應有相當瞭解。斟酌系 爭A至H空間確實設有系爭機房設備供水晶大廈全體住戶使用 ，已如前述，上訴人並自陳是以系爭A至H空間、防空避難室 以外約117.3坪之地下室空間，設置教室及辦公室使用（見 本院卷第307頁），是依上訴人、系爭機房設備所使用水晶 大樓地下室之現況，尚符合系爭承諾書所載互換使用部分之 約定；則系爭機房設備既於102年9月5日當時，經上訴人出 具系爭承諾書同意水晶大廈住戶繼續使用系爭A至H空間迄今 ，系爭機房設備自非無權占有系爭建物，且被上訴人為執行 管委會職務而為系爭機房設備之管理維修，並未因此受有利 益，亦無不當得利。
(三)上訴人另主張系爭承諾書依民法第247條之1為無效，其已撤 銷朱秋全受被上訴人前主委詐欺、脅迫而簽署系爭承諾書之 意思表示，系爭承諾書視為自始無效，朱秋全未經董事會決 議即簽署系爭承諾書，係無權處分，其已拒絕承認故不生效 ，被上訴人於朱秋全簽署系爭承諾書後，仍對其增加諸多使 用地下室之限制，有情事變更，其得依民法第227條之1規定 主張變更原有效果等語（見本院卷第26至27、63至77頁）， 亦均為被上訴人否認。經查：
⒈按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約， 為左列各款之約定按其情形顯失公平者，該部分約定無效： 一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重 他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其 行使權力者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。民法 第247條之1第1至4款定有明文。所謂按其情形顯失公平者」 ，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加 以綜合判斷，有顯失公平之情形而言（參照最高法院108年 度台上字第2125號判決意旨）。查系爭承諾書雖為電腦事先
繕打印出，僅由朱秋全在頁面下方之上訴人代表人欄簽名及 填寫身分證字號、地址、日期之文件，惟其內文第1點記載 水晶大廈騎樓下進入地下室前方之公共人行通道上之三個人 孔蓋，要由上訴人於102年9月30日前負擔費用鋪平。第2點 記載水晶大廈地下室之私有空間與大樓公共使用之蓄水池、 變電室等公有空間，於不明年份因地下室所有人空間利用便 利而交換使用，上訴人同意不得要求水晶大廈住戶、管委會 支付租金或返還空間，但應於管委會、區權人會議另有更動 回復原狀要求時配合辦理。第3點記載上訴人無異議接受管 委會執行區權人會議通過決議之管理費繳費標準或方案等情 （見原審卷二第62頁），參佐上訴人於101年11月間至102年 8月間，已因其是否有權拆除地下室內原有隔間牆、其在一 樓所設大門是否違建、有無違規使用系爭建物、被上訴人有 無占用系爭建物部分面積作為共用部分、上訴人應繳管理費 應否以住宅或辦公室費率計算、管理費計算面積應否扣除被 上訴人占用之面積等事件，先後收受內政部函文、臺北市政 府處分、發函向臺北市政府陳情、以律師函或上訴人自行發 函方式對被上訴人說明意見等情，有內政部101年10月15日 及同年月29日函文、被上訴人所寄101年9月12日存證信函、 上訴人發函內政部、臺北市政府之函文、被上訴人寄予上訴 人之律師函、上訴人寄予被上訴人之律師函及102年7月20日 、同年8月21日函文可參（見本院卷第213至277頁），可知 兩造在102年9月5日簽署系爭承諾書之前，確因系爭建物之 使用、管理費計算標準發生爭端，觀諸系爭承諾書第1至3點 ，是由上訴人就與上開爭端有關事項，表示同意修補人孔蓋 、就水晶大廈區權人在地下室共用部分與伊私有部分已交換 使用部分，同意不收取租金亦不請求返還，並同意於區權人 日後決議回復原狀時配合辦理，及無異議接受系爭區權會決 議等，顯均就兩造間上開爭端個別予以同意，其性質核非被 上訴人預定用於同類契約條款且全未與上訴人磋商議約之定 型化契約，上訴人執此抗辯系爭承諾書依民法第247條之1規 定為無效云云，應無可採。
⒉又朱秋全是基於解決兩造上開爭端始代表上訴人出具系爭承 諾書予被上訴人，已如前述，參之上訴人自陳朱秋全於68年 起旅居美國30年，在該國先後攻讀電機碩士學位、實用教牧 學博士，曾在該國企業擔任軟硬體工程師、系統設計工程師 ，其後擔任牧師，嗣98年歸國從事非營利社會慈善工作等語 ，並提出朱秋全簡歷、成績單、碩士畢業證書為證（見本院 卷第338至342頁），足徵朱秋全於簽署系爭承諾書時，為具 相當智識程度及社會經驗之人，並上訴人於102年5月7日曾
委任律師發函被上訴人主張權利，亦見斯時曾就兩造上開爭 端對外諮詢律師意見，衡情，朱秋全斯時代表上訴人簽署系 爭承諾書時，應對承諾書具體內容有相當瞭解，惟經折衝權 衡雙方利弊後始予簽署甚明，要難認為係受他人詐欺脅迫所 為之意思表示。至被上訴人於101年間檢舉上訴人違規使用 系爭建物或寄存證信函要求上訴人回復原地下室隔間牆之舉 ，尚屬被上訴人管理水晶大廈事務目的所為之權利行使行為 ，難謂係對朱秋全為詐欺脅迫之不法行為；此外，上訴人復 未舉證已於系爭契約書簽署後1年內向被上訴人撤銷朱秋全 受詐欺脅迫之意思表示情事。是上訴人臨訟主張朱秋全係遭 詐欺脅迫始簽署系爭承諾書云云，亦無可取。
⒊再按無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認 即生效力，固為民法第118條第1項所明定。惟朱秋全為上訴 人董事長，對外代表上訴人為一切事務，其代表上訴人簽署 系爭承諾書之法律上效果係直接歸屬上訴人等情，既如前述 ，且系爭承諾書內容僅是關於系爭建物管理使用行為及上訴 人同意鋪平人孔蓋、接受系爭區權會決議之負擔行為，與系 爭建物之處分無關，上訴人執此主張系爭承諾書對其不生效 力云云，要無足取。
⒋另上訴人因簽署承諾書而同意系爭機房設備繼續使用系爭A至 H空間部分、接受系爭區權會決議之情，於該承諾書簽署之 前已存在，迄今並無不同，而上訴人所稱被上訴人事後對其 使用系爭建物給予諸多限制云云，亦與其以承諾書同意之內 容並無影響，其據此而主張系爭承諾書有情事變更原則之適 用，亦非有據。
(四)從而上訴人主張被上訴人無權占有系爭A至H空間、受有不當 得利，依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被上訴人 應清空系爭機房設備，返還系爭A至H空間及賠償不當得利云 云，即非有據。
六、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又不當得利返還請求權之成立，須當事人 間財產之損益變動，即一方受財產上之利益致他方受財產上 之損害，係無法律上之原因。在給付型之不當得利，關於有 無法律上之原因，應視當事人間之給付行為是否存在給付目 的而定；倘當事人一方基於一定之目的（針對所存在之法定 或約定之法律關係為目標）而對他方之財產有所增益，其目 的在客觀上即為給付行為之原因，自非無法律上之原因（最 高法院102年度台上字第530號判決參照）。上訴人主張被上 訴人於102年9月至108年11月止期間內，逕按商場收費標準
每坪80元及系爭建物權狀登記面積計收管理費，累積溢收24 6萬9410元，受有不當得利等情，亦為被上訴人所否認，並 以前詞為辯。經查：
(一)按公寓大廈管理條例第18條第1、3項規定，公寓大廈應該置 公共基金。公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理 委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之 。又管理委員會職務包括執行區權人會議決議事項，及就收 益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用，亦為同條例 第36條第1項第1款、第7款所明定。上訴人主張系爭區權會 決議是於102年間作成，即水晶大廈管理費收費標準改為依 住家每坪30元、辦公室每坪40元、商家每坪80元，並依所有 權狀登記坪數乘以1.2倍，再加基本費500元計算乙節，業據 提出被上訴人102年8月16日管委會會議紀錄、水晶大廈102 年管理費收費規則（見原審卷一第55頁，卷二第31頁），此 為被上訴人所不爭執，堪認屬實。系爭區權會決議既明定管 理費應按區權人之所有權狀登記面積計算，被上訴人於執行 系爭區權會決議、收取管理費時，自應遵循辦理；又上訴人 為水晶大廈區權人，應受系爭區權會決議之拘束，而負繳納 管理費義務。是被上訴人自102年9月起迄108年11月，均按 系爭建物所有權狀登記面積對上訴人計收管理費，自符規定 。上訴人主張應按實際使用系爭建物之面積117.3坪計算管 理費云云，要無可取。
(二)次按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。解釋契約，應於文義上及論理 上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文 ，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一 切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根 基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事 人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎， 不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意 （最高法院98年度台上字第1925號判決意旨參照）。蓋一般 稱商場者，固指以該場地經商牟利者，然現今商業型態日新 月異，臺北市區內住商混合大樓林立，營利事業場所不以臨 路店面或純商業大樓為限，商場、賣店或服務業等營業場所 ，使用住商混合大樓之地上層或地下室營業者甚多，實務上 亦多有住商混合大樓以規約或區權人大會決議分就商場、住 宅或辦公室收取不同管理費事例，考其原因乃是住商混合大 樓中，集合住宅通常僅住戶或尋常親友往來、辦公室出入人 員尚可特定為其員工或易於特定身分之客戶，惟商場通常是 提供不特定多數人到場消費、聚集或接受業者提供之服務，
衡以一般經驗，進出商場人數通常較辦公室更多且複雜，較 難於特定其每次往來人員身分或給予限制進出，通常會導致 該公寓大廈共用部分（如門廳、共用樓梯、電梯、樓層通道 等）因不特定多數人使用而增加清潔維護及管理成本支出， 亦非不可想像，該公寓大廈如經區權會決議通過應按專有部 分實際用途不同而異其管理費計算費率，法所未禁。依此， 水晶大廈使用執照附表及存根既載明地下室之用途包括商場 在內（見本院卷第207、319頁），且上訴人自陳有在系爭建 物內設置辦公室及教室，提供辦公及教友聚會、上課等情， 併觀其於原審所提一樓主梯地下室出口之牆面照片，可看到 該牆上掛有基金會名稱、基督權能福音教會、愛修園國際領 袖學院等招牌（見原審卷一第271頁），顯見上訴人確有以 系爭建物作為基金會、教會及上開學院所用場地，提供非住 戶之不特定教友進出使用情事。斟酌上訴人實際運用系爭建 物方式，因此對於水晶大廈共用部分管理造成之影響，應不 亞於商場之營利使用，被上訴人依地下室用途為商場，且上 訴人使用方式與辦公室用途明顯不同，係趨近於商場用途等 情狀，依系爭區權會決議所定商場費率，對上訴人計收每月 管理費，亦屬有據。至上訴人以其設立宗旨是傳道宣教，不 為營利，主張適用辦公室費率，被上訴人以商場費用收取高 於辦公室費率計算管理費者，即為溢收管理費云云，則無可 取。
(三)綜上，被上訴人於102年9月至108年11月止之期間內，依系 爭區權會決議向上訴人計收每月管理費3萬9340元，且均歸 入水晶大廈公共基金運用，並無溢收管理費情形，亦非無法 律上之原因。上訴人主張被上訴人溢收管理費246萬9410元 【計算式：(39,340－6130)×75－(39,340－18,000)＝2,469,410 】，受有不當得利，應如數返還云云，依法並無理由。七、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段、中段、第179 條之規定，請求被上訴人應將放在系爭A至H空間之系爭機房 設備清空，返還該占用建物予上訴人、應給付上訴人519萬5 698元及自調解聲請狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利 率5%所計算利息，暨自調解聲請狀繕本送達翌日起至遷讓返 還前開建物之日止之按月給付8萬6595元、應給付上訴人246 萬9410元及自調解聲請狀繕本送達翌日起至清償日止按週年 利率5%所計算利息部分，核非正當，不應准許。原審就此部 分為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判 決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
逐一論列，附此敘明。
參、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 111 年 12 月 13 日 民事第十八庭
審判長法 官 管靜怡
法 官 陳 瑜
法 官 胡芷瑜
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 13 日
書記官 莊智凱