臺灣高等法院民事判決
111年度上易字第140號
上訴人即附
帶被上訴人 王秀珍
王秀娟
王秀利
王秀清
共 同
訴訟代理人 劉川淵律師
被上訴人即
附帶上訴人 葉素珍
訴訟代理人 孫天麒律師
上列當事人間請求給付居間報酬等事件，上訴人對於中華民國11
0年12月30日臺灣臺北地方法院110年度訴字第3650號第一審判決
提起上訴，被上訴人並為一部附帶上訴，本院於111年11月23日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付超過新臺幣肆拾參萬陸仟元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
被上訴人之附帶上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用，關於上訴人上訴部分，由上訴人負擔五分之四，餘由被上訴人負擔；關於被上訴人附帶上訴部分，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人即附帶上訴人葉素珍（下稱被上訴人）主張：上訴 人即附帶被上訴人王秀珍、王秀娟、王秀利、王秀清（下各 稱其姓名，合稱上訴人）原係坐落桃園市○○區○○段OOO、OOO 、OOO、OOO、OOO、OOO、OOO、OOO地號土地（下合稱系爭土 地）之共有人，其上未辦保存登記之門牌號碼桃園市○鎮區○ ○路○○○段000號房屋（下稱系爭房屋，與上訴人所有系爭土 地之應有部分合稱系爭房地）則由王秀娟居住。上訴人於民 國106年5月27日就系爭房地與被上訴人簽訂土地專任委託出 售契約書（下稱系爭契約），約定自簽約日起至同年8月30 日止，委託被上訴人以不低於新臺幣（下同）2,180萬元之 出售條件，媒介居間買主。適被上訴人於106年8月間洽得買 主即訴外人高得欽願以上開金額購買，並於同年8月10日簽 發及交付300萬元支票（下稱系爭支票）予被上訴人作為斡
旋金暨定金，經被上訴人於同年月21日發函通知上訴人後， 又為使上訴人各自取款方便，將系爭支票改分為4張各75萬 元之支票，再於同年月29日發函通知上訴人，惟上訴人故意 置之不理，拒不出面與買主簽訂買賣契約書，依民法第101 條第1項規定視為條件已成就，被上訴人自得請求上訴人給 付居間報酬43萬6,000元及懲罰性違約金110萬元等情。爰依 民法第568條第1項規定及系爭契約第6條、第7條後段約定， 求為上訴人給付153萬6,000元，及自起訴狀繕本送達最後一 位上訴人之翌日即110年4月18日起至清償日止，按年息百分 之5計算利息之判決。(至被上訴人逾此部分請求，經原審駁 回未據其聲明不服，非本院審理範圍)
二、上訴人則以：被上訴人無法證明所寄發信函之內容，且系爭 支票未載受款人，難認為高得欽作為斡旋或要約之用，又高 得欽所交付之系爭支票究屬斡旋金或定金，性質不明，自不 得以被上訴人自高得欽處收取系爭支票，即認上訴人負有簽 約之義務。再者，被上訴人並未依系爭契約第3條第2項約定 就訂約所知事項據實報告各當事人，違反其身為居間人之義 務，依民法第571條規定，不得向委託人請求報酬。此外， 被上訴人並未居間促成買賣雙方就買賣價金、付款方法、所 有權移轉登記時期、標的物交付、其他付款方法、稅負、點 交、費用及違約等買賣契約重要事項為合意，則被上訴人所 媒介之契約未達媒介就緒之程度，上訴人自無以不正當行為 阻止系爭契約報酬付款條件成就，且無簽訂買賣契約之義務 ，亦無構成債務不履行之可能，被上訴人無從請求上訴人給 付居間報酬與違約金，況系爭契約第7條後段約定之違約金 額確屬過高，自應酌予核減等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人應給付被上訴人53萬6,000元（即居間報酬4 3萬6,000元及10萬元違約金），及自110年4月18日起至清償 日止，按年息百分之5計算之利息，駁回被上訴人其餘請求 ，兩造各自就其受敗訴判決部分提起上訴、一部附帶上訴， 被上訴人於本院附帶上訴聲明：㈠原判決關於駁回被上訴人 後開第2項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人應再給付 被上訴人100萬元，及自110年4月18日起至清償日止，按年 息百分之5計算之利息。上訴人於本院上訴聲明：㈠原判決不 利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審 之訴及假執行之聲請均駁回。兩造均於本院答辯聲明：上訴 或附帶上訴駁回。
四、本件經兩造確認之不爭執事項如下（見本院卷第186頁至第1 87頁，並由本院依卷證為部分文字修正）：
㈠兩造於106年5月27日就上訴人所有系爭房地簽訂系爭契約，
約定由上訴人委託被上訴人於106年5月27日起至同年8月30 日止之委託期間內，以不低於總價2,180萬元之價格，居間 代為媒介買主並促成買賣契約成立（原審卷一第15至17頁） 。
㈡被上訴人曾於106年8月21日發函予上訴人，經王秀珍、王秀 娟及王秀利於106年8月22日收受、王秀清106年8月26日收受 ；嗣被上訴人再於106年8月29日發函予上訴人，經王秀珍、 王秀娟及王秀利於106年9月1日收受。
㈢上訴人未與被上訴人覓得之買主高得欽簽訂系爭房地之買賣 契約書。
㈣上訴人於106年9月20日將除桃園市○鎮區○○段000地號以外之 系爭土地應有部分及系爭房屋事實上處分權，出售予訴外人 王興斌。
五、被上訴人主張其得依民法第568條第1項規定及系爭契約第6 條、第7條後段約定，請求上訴人給付居間報酬43萬6,000元 、違約金110萬元等情，則為上訴人所否認，並以前詞置辯 ，是以，本件所應審究之爭點為：㈠被上訴人得否向上訴人 請求居間報酬43萬6,000元?㈡被上訴人得否向上訴人請求違 約金?數額若干?
六、本院之判斷：
㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其 報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第5 68條第1項分別定有明文。次按民法第565條所定之居間有二 種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居 間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合 為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報 酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於 居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時 ，亦應許居間人得請求報酬之支付；又媒介居間人固以契約 因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。但媒介居間人倘已 媒介就緒，而委託人故意拒絕訂約，依誠信原則，仍應支付 報酬（最高法院52年台上字第2675號、84年度台上字第2925 號判決意旨參照）。經查：
1.參諸系爭契約第3條第1項、第5條、第6條、第7條前段約定 ，上訴人同意以總價不低於2,180萬元委託被上訴人出售系 爭房地；全數價金扣除現金200萬元於簽約時同時交付被上 訴人，餘款全數交付銀行辦理不動產履約保證；上訴人同意 支付服務報酬按成交總額百分之2計算支付予被上訴人，並 同意自買方應給付之尾款直接支付予被上訴人；被上訴人須
於受託期間內促成上訴人與買方簽立買賣契約書，上訴人不 得任意撤銷本委託，買方如簽立要約書或支付斡旋金或定金 時，被上訴人應立即通知上訴人辦理簽約過戶事宜等內容（ 見原審卷一第15頁至第17頁），可知兩造係約定由被上訴人 居間代為媒介說合買主並促成買賣契約成立，性質上應屬媒 介居間。
2.觀之系爭契約第7條約定：「乙方（即被上訴人）須於受託 期間內促成甲方（即上訴人）與買方簽立買賣契約書，甲方 不得任意撤銷本委託，買方如簽立要約書或支付斡旋金或訂 金（按應為定金之誤載）時，乙方應立即通知甲方辦理簽約 過戶事宜，如因乙方已收斡旋金而甲方違約時，甲方同意支 付斡旋金貳倍及服務費全部做為違約賠償。」（見原審卷一 第17頁），是若於委託期間內，買方同意系爭契約之銷售條 件，並簽立要約書或支付斡旋金或定金時，被上訴人即應通 知上訴人，上訴人亦應依約辦理簽約過戶事宜。本件被上訴 人已於委託期間內覓得高得欽願以系爭契約所訂底價2,180 萬元向上訴人購買系爭房地，並於106年8月10日簽發及交付 系爭支票予被上訴人作為定金，被上訴人旋於同年月21日發 函通知上訴人上情，並請上訴人撥出時間簽訂買賣契約書， 嗣高得欽將系爭支票改分為4張各75萬元之支票，再經被上 訴人於同年月29日發函通知上訴人等情，業據證人高得欽於 原審證述明確（見原審卷二第132頁至第138頁），並有被上 訴人提出之上開函文與支票影本暨郵件收件回執在卷可參（ 見原審卷第19頁至第39頁、第97頁至第101頁），而上訴人 亦不否認被上訴人於106年8月21日寄發之函文業經王秀珍、 王秀娟及王秀利於106年8月22日收受、王秀清106年8月26日 收受（見不爭執事項㈡），雖被上訴人於106年8月29日寄發 之函文並未於106年8月30日前送達上訴人，然此不影響上訴 人已於委託期間內接獲被上訴人通知已洽得買主並收受定金 之事實，則上訴人自應依上開約定，出面與買方辦理簽約過 戶事宜。
3.上訴人雖抗辯被上訴人並未居間促成買賣雙方就買賣價金、 付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付、其他付款方 法、稅負、點交、費用及違約等買賣契約重要事項為合意， 被上訴人就所媒介之契約並未達媒介就緒之程度云云。然上 訴人委託被上訴人銷售系爭房地之底價為2,180萬元，高得 欽同意以此價格購買系爭房地，應認買賣雙方就買賣契約必 要之點即標的物與價金達成意思表示合致，至付款方法、所 有權移轉登記時期、標的物交付、其他付款方法、稅負、點 交、費用及違約等事項，則已於系爭契約加以記載，此觀系
爭契約第3條第3項約定土地增值稅由賣方負擔、所有權移轉 登記規費、印花稅、代書費，由買方負擔，同條第5項約定 買賣雙方需同意土地過戶登記與付款需於合約簽訂60天內完 成，第5條約定全數價金扣除現金200萬元於簽約同時交付被 上訴人收訖，餘款全數交付銀行辦理不動產履約保證，銀行 費用由買賣雙方平均分擔即明，縱有未訂明事項，買賣雙方 仍得於訂約時就非屬契約必要之點之事項再行商議，堪認被 上訴人已磋合買賣雙方就系爭房地之買賣重要事項達成合意 ，即已達媒介就緒之程度，上訴人抗辯被上訴人就其媒介之 契約並未達媒介就緒之程度，難謂有據。
4.上訴人復辯稱被上訴人並未依系爭契約第3條第2項約定向高 得欽誠實說明賣方曾與宗親王年綿、王興情、王興顯、王前 民、王前翔等人訂立土地交換協議書，亦未依高得欽要求向 上訴人協商買賣金額，且未經上訴人同意即向高得欽收取30 0萬元定金，誤導高得欽買賣交易已就緒，違反其身為居間 人之義務，依民法第571條規定，不得請求報酬云云。按居 間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之 行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得 向委託人請求報酬及償還費用，固為民法第571條所明定。 惟依證人高得欽於原審證稱被上訴人有出示其授權文件等語 （見原審卷二第133頁），足認高得欽已閱覽系爭契約而知 悉系爭契約第3條第2項所載內容，又被上訴人所媒介之契約 已達媒介就緒之程度，且依系爭契約第7條約定，被上訴人 本得代為受領高得欽所支付之定金，被上訴人自無上訴人所 指誤導高得欽或違反其對於委託人義務之情事，至被上訴人 雖未依高得欽要求向上訴人協商買賣金額，然實係因高得欽 之出價與上訴人之底價相當，而無向上訴人再行議價之空間 ，況該行為亦非有利於高得欽，上訴人復未說明被上訴人究 竟自高得欽處收取何利益，則其空言主張被上訴人依民法第 571條規定，不得請求報酬，自非可採。
5.綜上，本件被上訴人已媒介就緒，而上訴人故意拒絕出面簽 訂買賣契約，依前開最高法院判決意旨，上訴人仍應支付報 酬，且依系爭契約第6條、第7條後段約定，被上訴人所得請 求之數額為服務報酬之全部，亦即按成交總額2,180萬元百 分之2計算之43萬6,000元，故被上訴人依民法第568條第1項 規定及系爭契約第6條、第7條後段約定，請求上訴人給付居 間報酬43萬6,000元，核屬有據。
㈡被上訴人另主張高得欽所交付之系爭支票兼具斡旋金與定金 之性質，依系爭契約第7條後段約定，其得請求該斡旋金2倍 之懲罰性違約金云云。然所謂斡旋金，係買方就買賣標的不
動產之出價與賣方之售價有所差距，由買方支付居間人一定 數額之金錢或代替物，使居間人代向賣方議價。而本件上訴 人係以不低於總價2,180萬元之價格，委託被上訴人出售系 爭房地，且證人高得欽於原審審理時證稱：被上訴人最後開 出之價格，伊有同意，伊就開出300萬元之系爭支票，該300 萬元是定金，斡旋金金額沒有這麼高，而且伊已經表示願意 接受被上訴人之價額等語（見原審卷二第132頁、第133頁、 第136頁），顯然高得欽於106年8月10日簽發及交付之系爭 支票係作為定金之用，雖被上訴人主張系爭支票兼有斡旋金 之性質，然高得欽之出價與上訴人之售價間並無落差，被上 訴人亦明確知悉系爭契約已就系爭房地總價載明不得低於2, 180萬元，高得欽並表明同意接受該價格，被上訴人無從為 高得欽向上訴人議價爭取更優惠價格，是被上訴人自高得欽 處取得之系爭支票自不具有斡旋金之性質；再者，斡旋金之 數額雖無法律規範，然實務上合理及常見之數額仍落在10萬 元上下或是總價之百分之1至百分之3之間，系爭房地總價為 2,180萬元，系爭支票面額300萬元，已逾一般斡旋金數額數 十倍有餘，且高達系爭房地總價百分之13，作為斡旋金顯然 過高，益徵系爭支票並非作為斡旋金之用，而係定金甚明。 從而，本件被上訴人並未收取斡旋金，是其主張除服務報酬 外，尚得依系爭契約第7條後段約定，按所收取之斡旋金2倍 計，而僅向上訴人一部請求懲罰性違約金110萬元，即屬無 據。
七、綜上所述，被上訴人依民法第568條第1項規定、系爭契約第 6條、第7條後段約定，請求上訴人給付居間報酬43萬6,000 元，及自起訴狀繕本送達最後一位上訴人之翌日即110年4月 18日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息， 為有理由，應予准許。逾此範圍之違約金請求，為無理由， 應予駁回。原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之 判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢 棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。 至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決並為准免假 執行之宣告，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部 分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。被上訴 人附帶上訴請求再給付100萬元本息，亦無理由，應予駁回 附帶上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由
，附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450 條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 12 月 7 日 民事第十六庭
審判長法 官 朱耀平
法 官 羅立德
法 官 王唯怡
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 111 年 12 月 8 日
書記官 任正人