臺灣高等法院民事判決
111年度上易字第1131號
上 訴 人 黃天貴
被 上訴人 涂家澄
訴訟代理人 陳柏豪
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國111年6
月30日臺灣桃園地方法院110年度訴字第2441號第一審判決提起
上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於111年12月13日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原判決主文第二項關於命上訴人按月給付超過新臺幣貳仟壹佰陸拾捌元部分廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求 之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、 第255條第1項第2款定有明文。本件被上訴人於原審起訴主 張其標得原法院109年度司執字第87865號拍賣抵押物強制執 行事件（下稱系爭執行事件）之執行債務人朱芳明所有、坐 落桃園市○○區○○段000地號土地（權利範圍669/10000，下稱 系爭土地），及其上同段214建號建物即門牌號碼桃園市○○ 區○○路000巷00弄00號5樓（權利範圍1/1，下稱系爭房屋， 與系爭土地合稱系爭房地）遭上訴人無權占有使用系爭房屋 ，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並給付相當租金之不當得 利，於本院審理時，基於同上事實，追加民法第184條規定 為請求權基礎（見本院卷第52頁），其基礎事實均同一，與 前揭規定相符。依上說明，雖上訴人表示不同意（見本院卷 第52頁），仍應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：伊於民國110年10月20日在系爭執行事件標 得執行債務人朱芳明所有之系爭房地，經原法院於110年11 月3日發給不動產權利移轉證書，於同年月17日登記為系爭 房地之所有權人。上訴人迄今無權占有使用系爭房屋，伊依 民法第767條第1項前段規定，請求上訴人將系爭房屋遷讓返
還予伊。又上訴人無正當權源占有使用系爭房屋，受有相當 於租金不當得利，伊得依民法第179條、第184條規定，擇一 請求上訴人自110年11月3日起至遷讓返還系爭房屋之日止， 按月給付伊新臺幣（下同）6104元等語。爰依民法第767條 第1項前段、第179條、第184條規定，請求上訴人遷讓返還 系爭房屋、給付相當租金之不當得利每月6104元（原審就上 開部分為上訴人敗訴之敗決，上訴人提起上訴，未繫屬本院 部分，不予贅列）。答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊於104年12月9日將系爭房地借名登記至朱芳 明名下，伊已起訴請求朱芳明賠償，由臺灣臺北地方法院11 1年度北司補字第3566號返還不當得利事件（下稱另案）調 解中。伊係合法使用系爭房地，且已善盡告知責任記明查封 筆錄，執行法院既已調查認定系爭房地拍定不點交，並登載 拍賣公告，被上訴人已知悉並同意該條件應買，得標價金亦 低於市價甚多，被上訴人即無瑕疵擔保請求權，亦非善意第 三人，被上訴人請求伊遷讓返還系爭房屋即屬無據。且系爭 房屋租金應依土地法第97條規定計算，每月為2168元於法有 據，被上訴人請求實屬過高；況伊既已貼補租金，即有系爭 房屋之使用權等語置辯。上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部 分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。三、得心證之理由：
被上訴人主張伊於110年10月20日標得執行債務人朱芳明所 有之系爭房地，經原法院於110年11月3日發給不動產權利移 轉證書，於同年月17日登記為系爭房地之所有權人等情，有 系爭房地不動產權利移轉證書及所有權狀在卷可稽（見原審 卷第11至17頁），並經本院調閱系爭執行事件卷宗查明無訛 ，且為上訴人所不爭執，堪予採信。至被上訴人主張系爭房 屋現為上訴人無權占有中，爰依民法第767條第1項前段規定 訴請上訴人遷讓返還系爭房屋，及依民法第179條、第184條 規定，擇一請求上訴人給付相當於租金之不當得利等情，上 訴人固不爭執系爭房屋現為其占用中，惟否認係無權占有， 並以前詞置辯。是本件應審究者厥為：㈠被上訴人請求上訴 人遷讓返還系爭房屋，有無理由？㈡被上訴人請求上訴人給 付無權占有系爭房屋相當於租金之不當得利，有無理由？若 有，則金額為何？茲分述如下：
㈠被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，為有理由： ⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767條第1項前段定有明文。次按以無權占有為原因， 請求返還建物者，占有人對建物所有權存在之事實無爭執， 而僅以非無權占有為抗辯者，建物所有權人對其建物被無權
占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權 源之事實證明之。本件被上訴人為系爭房屋之所有權人已如 前述，依上說明，上訴人自應就其有何占有系爭房屋之正當 權源之事實，負舉證之責。
⒉上訴人抗辯系爭房地乃伊借名登記至朱芳明名下，伊起訴請 求朱芳明賠償，由另案調解中，伊係合法使用系爭房地，且 經記明於查封筆錄，固提出借名協議書、臺灣桃園地方檢察 署111年度偵字第16616號被告朱芳明侵占等案件之刑事傳票 、另案調解通知書等件（見原審卷第58至60、76頁，本院卷 第65頁）。然查，觀諸上開借名協議書之借名人為訴外人黃 張彩雲，並非上訴人，而上訴人亦未舉證證明其所提上開民 、刑事案件，業經認定系爭房地乃伊借名登記至朱芳明名下 之事實，無從證明上訴人此部分抗辯為可採。況縱認上訴人 此部分抗辯為可採，惟按不動產借名登記契約為借名人與出 名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之 約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利， 然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三 人。則在朱芳明尚未依約將系爭房地所有權移轉登記予上訴 人前，系爭房地即遭朱芳明之債權人陽信商業銀行股份有限 公司聲請強制執行（見原審卷第11頁），而由被上訴人拍定 買受，應認朱芳明為有權處分人，被上訴人自已合法取得系 爭房地之所有權（最高法院106年度第3次民事庭會議決議參 照），上訴人執其與朱芳明就系爭房地締有借名登記契約為 由，以上述情詞置辯，洵無足採。
⒊上訴人抗辯執行法院已認定系爭房地拍定不點交，並登載拍 賣公告，被上訴人已知悉並同意該條件應買，得標價金亦低 於市價甚多，即無瑕疵擔保請求權，亦非善意第三人云云。 查，系爭房地之拍賣公告載明「本件拍定後，不點交」（見 系爭執行事件卷第115至116頁），僅係執行法院就其強制執 行方法依職權所為之認定，並非上訴人有權占有系爭房屋之 依據；又被上訴人係依民法第767條第1項規定，對上訴人為 請求，並無對上訴人行使瑕疵擔保請求權；再按民法第759 條之1係規定：「不動產物權經登記者，推定登記權利人適 法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行 為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之 不實而受影響。」，可知上開善意受讓之規定，乃因原登記 物權不實始有適用，而朱芳明為系爭房地原登記之所有權人 ，並無不實，且為有權處分系爭房地之人，均如前述，自無 上開善意受讓規定之適用。上訴人上開抗辯，均屬無稽。 ⒋從而，被上訴人為系爭房屋之所有權人，上訴人未能證明其
占有系爭房屋有何正當權源存在，是被上訴人依民法第767 條第1項前段規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，自屬有 據。
㈡被上訴人得請求上訴人按月給付無權占有系爭房屋相當於租 金之不當得利2168元：
⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，民法第179條定有明文。而無權占用他人之土地、房屋， 可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，而土地、房 屋所有人因此受有相當於租金之損害。次按城市地方房屋之 租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限 ，土地法第97條第1項定有明文。另土地法施行法第25條規 定，土地法第97條第1項所謂土地及建物之總價額，土地價 額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估 定之價額。土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申 報之地價，為法定地價。是土地法第97條第1項所謂土地申 報價額即指該土地之申報地價而言。惟基地租金之數額，除 以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁 榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以 為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。 ⒉查，本件被上訴人於110年11月3日起因拍賣取得系爭房屋所 有權，上訴人自同日起無權占用系爭房屋，則被上訴人依不 當得利規定，請求上訴人返還自110年11月3日起至騰空返還 系爭房屋之日止所受相當於租金之利益，自屬有據。次查， 系爭房屋為鋼筋混凝土造，住宅、停車空間用5層樓建物之 第5層，於90年4月2日建造完成，坐落桃園市龍潭區，附近 有便利超商、醫院，交通及生活機能尚屬便利，惟系爭房屋 與桃園市○○區○○路000巷00弄00號共用同一出入口，屋內天 花板有部分壁癌、雜物成堆難以行走，屋況非佳等情，業經 被上訴人陳報在卷，並有系爭房屋所有權狀、鄰近Google地 圖、系爭執行事件查封筆錄在卷足參（見原審卷第7、15、1 9、21、25至29頁）。又系爭房屋所坐落之系爭土地110年度 申報地價為每平方公尺2880元，土地面積為529.53平方公尺 ，被上訴人所有之權利範圍為669/10000，另系爭房屋於110 年度之房屋稅課稅現值為19萬8900元等情，有土地登記第一 類謄本、110年度房屋稅繳款書、地價查詢資料附卷可稽（ 見原審卷第96、98頁，本院卷第79頁），是系爭房屋及其坐 落土地申報總價額為30萬0926元（計算式：2880元×529.53 平方公尺×669/10000＋19萬8900元＝30萬0926元，元以下四捨 五入，下同），則系爭房屋租金依土地法第97條所計算之租 金上限為每月2508元（計算式：30萬0926元×10%÷12＝2508元
）。本院審酌前述各情及上訴人對系爭房屋使用之經濟價值 等情狀，認被上訴人每月得請求上訴人給付相當於租金之不 當得利數額，為上訴人自承之租金金額2168元（見原審卷第 88頁），未逾上開土地法第97條所規定之租金上限，核屬適 當；是被上訴人請求逾此部分，於法未符，不能准許。至上 訴人抗辯伊既已貼補租金，即有系爭房屋之使用權云云，惟 此部分核屬被上訴人因上訴人無權占有，得請求上訴人返還 所受相當於租金之利益，並非上訴人有系爭房屋使用權之依 據，上訴人此部分抗辯，亦屬無據。
四、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、第179條規 定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，及自110年11月3日起至 遷讓返還系爭房屋之日止按月給付2168元，為有理由，應予 准許。從而原審就超過上開應予准許之不當得利金額部分， 為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部 分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主 文第二項所示。至廢棄部分依民事訴訟法第77條之2第2項規 定為附帶請求，不併算其價額以為訴訟費用之負擔，爰不予 廢棄原判決所命訴訟費用之裁判。另上開應准許部分，原審 為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原 判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴 。另本院已認被上訴人依民法第179條規定請求上訴人給付 不當得利為有理由，則對其餘請求權基礎即追加民法第184 條無論述必要，附此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由，一部無理由， 依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主 文。
中 華 民 國 111 年 12 月 27 日 民事第六庭
審判長法 官 古振暉
法 官 江春瑩
法 官 游悦晨
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 111 年 12 月 28 日 書記官 王詩涵