臺灣高等法院民事判決
110年度上字第8號
上 訴 人 郭聰賢（即郭金村之承受訴訟人）
上 訴 人 郭淑月（即郭金村之承受訴訟人）
兼 共 同
訴訟代理人 郭聰能（即郭金村之承受訴訟人）
被 上訴 人 財政部國有財產署
法定代理人 曾國基
訴訟代理人 郭曉蓉
複 代理 人 吳嘉榮律師
被 上訴 人 新北市平溪區農會
法定代理人 胡正吉
訴訟代理人 黃川銘
上列當事人間請求撤銷土地交易行為等事件，上訴人對於中華民
國109年10月15日臺灣基隆地方法院109年度訴字第216號第一審
判決提起上訴，本院於111年11月29日言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、上訴人郭金村於民國111年4月25日死亡（見本院卷二第23頁 ），其繼承人即上訴人郭聰賢、郭淑月、郭聰能（下各稱姓 名，合稱上訴人）具狀聲明承受訴訟（見本院卷二第17至22 頁），核無不合。
二、被上訴人新北市平溪區農會（下稱平溪區農會）之法定代理 人於起訴時為胡正吉，嗣變更為胡景昭，再變更為胡正吉， 業據聲明承受訴訟並提出當選證明書為證（見本院卷一144 -13、343頁、卷二第119至123頁），亦無不合。三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之。此為民事訴訟法第247條第1項前段所明定 。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存 否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項 危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年
台上字第1031號民事判例可資參照）。上訴人主張被上訴人 財政部國有財產署（下稱國有財產署）未通知其優先承買系 爭土地，被上訴人間買賣系爭土地之債權行為及移轉所有權 之物權行為，違反土地法第104條、民法第426條之2及第148 條規定而無效，為被上訴人所否認，兩造就上開法律關係存 否既有爭執，上訴人主觀上認其得優先承買系爭土地之私法 上地位即有不安狀態，且得以確認判決除去，上訴人提起本 件訴訟自有確認利益。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：伊於85年間依國有財產法第42條第1項第2款規 定，以其所有門牌號碼新北市○○區○○街00號房屋（下稱系爭 房屋）及附屬使用之車庫、菜園範圍向國有財產署申請承租 系爭房屋坐落之重測前新北市○○區○○段○○○○段0000地號土地 （面積137平方公尺，下稱重測前61-7地號土地）；重測前6 1-7地號土地於89年4月6日逕分割為同小段61-7地號、61-17 地號土地（面積各為120、17平方公尺，重測後為新北市○○ 區○○○段000○000地號，下分稱61-7地號、61-17地號土地） ，嗣於90年12月25日再簽署國有基地租賃契約書辦理續租（ 下稱系爭租約）。惟伊於93年間向國有財產署申購承租土地 時，方知61-17地號土地為既有道路，系爭房屋係坐落於61- 7地號土地，陽台部分則越界坐落在新北市○○區○○段○○○○段0 0000地號土地（重測後為新北市○○區○○○段000地號土地，下 稱系爭土地），系爭租約之租賃範圍應為61-7地號土地及系 爭土地，伊應有優先承買系爭土地之權利。國有財產署未通 知伊行使優先承買權，於100年間將系爭土地出賣平溪區農 會之債權行為及移轉系爭土地所有權之物權行為，違反土地 法第104條及民法第426條之2、第148條規定，自屬無效。爰 請求確認被上訴人於100年11月24日所為買賣系爭土地之債 權行為及100年12月15日移轉系爭土地所有權之物權行為均 無效，平溪區農會應將系爭土地上開所有權移轉登記予以塗 銷。
二、被上訴人答辯：
㈠國有財產署則以：系爭租約租賃標的物為重測前61-7地號土 地（即分割後61-7地號土地及61-17地號土地），面積共約1 37平方公尺，不及於系爭土地。上訴人無實際使用系爭土地 之事實，不符得逕予出租之要件。縱上訴人實際使用系爭土 地，得依國有財產法第42條第1項第2款規定，申請承租系爭 土地，伊亦有決定是否出租予上訴人之權限，無與上訴人訂 立租賃契約之義務。伊與上訴人間就系爭土地既無基地租賃 關係，上訴人即無土地法第104條規定之優先承買權等語，
資為抗辯。
㈡平溪區農會則以：上訴人就系爭土地與國有財產署間不存在 基地租賃關係，自無土地法第104條規定之優先承買權。平 溪區農會係位於新北市○○區○○段○○○○段0000地號土地（下稱 59-7地號土地）上，因所坐落之土地面積不足，為提高土地 效用，而成立農民市集，提昇農民服務，乃依國有財產土地 讓售辦法，於100年間向國有財產署申購系爭土地，該買賣 契約及轉讓系爭土地之物權行為，均合法有效等語，資為抗 辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並上 訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認系爭土地於100年11月24日所 為之買賣債權行為及於100年12月15日就系爭土地所為移轉 所有權之物權行為無效，平溪區農會應將系爭土地所有權移 轉登記予以塗銷。被上訴人均答辯聲明：上訴駁回。四、查平溪區農會前於100年3月7日，以系爭土地規畫作為農民 市集用地，為增進農業產業發展，促進地方繁榮及推廣地方 農產品之整體規劃，而有使用之必要為由，向國有財產署申 請讓售系爭土地，案經國有財產署報請財政部以100年6月22 日台財產管字第10000181350號函准依國有財產法第52條之1 第1項第6款及同法施行細則第55條之1第3項第4款規定辦理 專案讓售，嗣國有財產署以100年6月22日台財管字第100001 81350號函知所屬北區分署轉請平溪區農會辦理專案讓售事 宜。平溪區農會乃於100年7月14日向國有財產署北區分署遞 交「承購國有非公用不動產申請書」，申請承購系爭土地。 國有財產署所屬北區分署遂於100年11月24日發給平溪區農 會「出售國有土地產權移轉證明書存根」，並於100年12月1 5日將系爭土地所有權移轉登記予平溪區農會等情，有系爭 土地謄本、上開函文、申請書及證明書存根等件在卷為憑（ 見原審卷第105至117頁），且為兩造所不爭執（見本院卷一 第152頁），堪認為真正。從而，平溪區農會依國有財產法 地52條之1第1項第6款及同法施行細則第55條之1第3項第4款 之規定，經由財政部專案核定承購系爭土地，核屬行使正當 權利，上訴人主張被上訴人買賣系爭土地之債權行為及移轉 所有權之物權行為違反誠信原則而無效云云，即無足取。五、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權；出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買 賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條 第1、4項固有明文。又租用基地建築房屋，出租人出賣基地 時，承租人有依同樣條件優先承買之權；出賣人未以書面通 知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承
買權人，民法第426條之2第1、5項亦有明定。上訴人主張其 為系爭土地承租人，國有財產署未依土地法第104條規定、 民法第426條之2規定通知其優先承買系爭土地，被上訴人間 買賣系爭土地之債權行為及移轉所有權之物權行為不得對抗 伊而無效等情，為被上訴人以前詞否認，上訴人自應就其為 系爭土地承租人之事實，舉證證明之。經查：
㈠上訴人於85年9月9日向國有財產署申請承租面積18.72平方公 尺之新北市○○區○○段○○○○段0000地號土地（下稱61-4地號土 地），作為系爭房屋基地，經國有財產署依系爭房屋占用位 置辦理勘查後，申請臺北縣瑞芳地政事務所分割面積為137 平方公尺之重測前61-7地號土地出租予上訴人，上訴人於85 年12月27日與國有財產署簽訂國有基地租賃契約（下稱85年 租約），承租系爭房屋及附屬使用之車庫、菜園範圍坐落之 重測前61-7地號土地（面積為137平方公尺）；重測前61-7 地號土地於89年4月6日逕為分割面積各為120、17平方公尺 之61-7地號、61-17地號土地，上訴人於90年12月25日與國 有財產署簽立系爭租約等情，有承租國有非公用不動產申請 書、國有土地勘查表、分割請示單、國有基地租賃契約書及 土地登記謄本等件在卷為憑（見本院卷一第227至247頁）， 且為兩造所不爭執（見本院卷一第151至152頁），堪以認定 。
㈡上訴人主張85年租約及系爭租約之租賃範圍均無既成道路， 系爭租約之租賃標的物應為61-7地號土地及系爭土地云云。 惟85年租約之租賃物為面積137平方公尺之重測前61-7地號 土地，業經認定如前，參以系爭租約第1條關於租賃基地之 標示及座落欄記載內容與85年租約完全相同，並於土地變更 記事欄載明：「本案租賃標示因地籍分割，致承租地號變更 為61-7、61-17地號，面積分別為120、17平方公尺，總承租 面積不變」等語，有該等國有基地租賃契約書在卷為證（見 本院卷一第239至243頁）；佐以上訴人於93年4月間依國有 財產法第49條第1項規定，向國有財產署申購之承租土地面 積分別為120、17平方公尺之61-7地號、61-17地號土地，有 土地勘清表列印資料可明（見本院卷一第253至259頁），堪 認上訴人於85年租約及系爭租約向國有財產署承租土地之範 圍均相同，即為面積共137平方公尺之61-7地號及61-17地號 土地，不包括系爭土地，至為明確。
㈢至上訴人主張系爭房屋坐落基地為61-7地號土地，而系爭房 屋陽台占用系爭土地，系爭租約承租之標的應為61-7地號土 地及系爭土地云云。查平溪區農會於103年間以上訴人之系 爭房屋占用系爭土地為由，訴請拆屋還地，經原法院以103
年度基簡字第91號（下稱另案）審理後於103年1月22日達成 和解，上訴人願將系爭房屋占用系爭土地之地上物拆除，並 給付平溪區農會4,935元本息及自102年9月15日起至返還系 爭土地為止按月給付235元；上訴人於105年聲請續行審理， 由原法院以105年度續字第1號駁回其聲請確定等情，經本院 依職權調取該案卷宗核閱無訛，且為兩造所不爭執（見本院 卷一第152頁）。原法院於另案囑託新北市瑞芳地政事務所 測量系爭房屋占用系爭土地面積及位置，可知系爭房屋占用 系爭土地面積達31平方公尺，有新北市瑞芳地政事務所102 年12月24日複丈成果圖可憑（見另案卷第58頁），而上訴人 以85年租約、系爭租約向國有財產署承租土地面積俱為137 平方公尺，61-7地號土地面積為120平方公尺等情，均已認 定如前，則系爭房屋占用系爭土地之面積（31平方公尺）加 計61-7地號土地面積（120平方公尺），已超過85年租約、 系爭租約承租面積即137平方公尺，上訴人猶執系爭房屋占 用土地範圍即為系爭租約之租賃範圍，其為系爭土地承租人 云云，顯無足取。此外，上訴人未能舉證證明其就系爭土地 與國有財產署有何基地租賃關係存在，自無由依土地法第10 4條、民法第426條之2規定取得優先承買系爭土地之權利。 是以，上訴人依土地法第104條、民法第426條之2規定主張 被上訴人就系爭土地買賣之債權行為及移轉所有權之物權行 為俱為無效，亦無足取。
六、綜上所述，上訴人訴請確認系爭土地於100年11月24日所為之買賣債權行為及於100年12月15日就上開土地所為不動產移轉所有權之物權行為無效，平溪區農會應將上開所有權移轉登記予以塗銷，均無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 12 月 20 日 民事第十八庭
審判長法 官 管靜怡
法 官 林政佑
法 官 陳 瑜
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 20 日
書記官 江怡萱