臺灣臺南地方法院民事判決
110年度重訴字第291號
原 告
即反訴被告 蘇仁南
訴訟代理人 莊志剛律師
複 代理人 林祐任律師
被 告
即反訴原告 蘇素梅
訴訟代理人 段書潔
被 告
即反訴被告 蘇明祥
訴訟代理人 陳心敏
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國111年11月21日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落臺南市○○區○○段000地號土地（190.38㎡）、91 3地號土地（2,132.5㎡）及同段264建號即門牌號碼臺南市○○ 區○○路○段000巷0○0號房屋（含增建部分），分割如下：㈠、如附圖一所示編號A部分（面積277.13㎡）及C部分（面積428. 02㎡）分歸被告即反訴原告蘇素梅取得；編號B部分（面積62 7.01㎡）分歸原告即反訴被告蘇仁南取得；編號D部分（面積 389.32㎡）及E部分（面積411.02㎡）分歸被告即反訴被告蘇 明祥取得。
㈡、臺南市○○區○○段000地號土地（190.38㎡）及同段264建號即門 牌號碼臺南市○○區○○路○段000巷0○0號房屋（含增建部分） 分歸原告即反訴被告蘇仁南取得。
二、兩造應提供補償及受補償金額各如附表二所示。三、訴訟費用由兩造按附表一所示之比例負擔。 事實及理由
一、共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求 合併分割，民法第824條第5項定有明文。被告於言詞辯論終 結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合 一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259條亦有明定。查兩 造共有坐落臺南市○○區○○段000○000地號土地及同段264建號 即門牌號碼臺南市○○區○○路○段000巷0○0號房屋（以下分別 稱系爭909、913地號土地，合稱系爭土地，並與系爭房屋合 稱系爭房地），共有人及應有部分均相同，如附表一所示。 原告即反訴被告（下稱原告）起訴請求分割系爭913地號土 地，被告即反訴原告蘇素梅（下稱被告蘇素梅）反訴請求就
系爭909地號土地及系爭房屋合併分割（見本院卷第36頁） ，揆諸上開規定，應予准許。
二、原告起訴主張：
㈠、兩造共有系爭房地，應有部分如附表一所示，兩造沒有不分 割之協議，法律上也沒有不能分割之原因，因無法達成分割 之協議，爰依民法第823條第1項前段、第824條第5項之規定 ，【請求就系爭913地號土地分割如附圖一所示，及系爭909 地號土地與系爭房屋分歸原告所有】，就共有人應有部分換 算取得面積不足部分，按長信不動產估價師聯合事務所之不 動產估價報告書（下稱系爭估價報告書）互為金錢補償。㈡、系爭913地號土地上雖有同段268建號，但現況已被鐵皮建物 全部蓋滿，請法院毋庸考量法定空地將來如何轉載至兩造分 得土地之問題。另系爭房屋僅有前門出入，沒有後門，並坐 落在系爭909地號土地上，被告蘇明祥欲分得系爭909地號土 地後側3分之1土地面積，將導致土地與系爭房屋難以利用。三、被告則以：
㈠、被告蘇素梅部分：附圖一編號C、D部分上原有一棟同段268建 號即門牌號碼臺南市○○區○○路○段000巷00號房屋，面積為21 8.28㎡，為被告蘇素梅所有之合法建物，建物坐落位置應分 給被告蘇素梅，故【主張附圖二之分割方案（被告蘇素梅原 主張兩方案，分別繪製如本院卷第255頁之甲案及第257頁之 乙案，其最終不再主張甲案，本判決附圖二即其主張之乙案 ），另系爭909地號土地與系爭房屋分歸原告所有】，若訴 訟後兩造同意法定空地分割，合法建物「絕大部分」將轉載 至被告蘇素梅分割取得土地C與F乙上，只有一小部分會坐落 在被告蘇明祥分割後取得之土地D乙，故附圖二之分割方案 可保有被告蘇素梅之合法建物，且對共有人影響較小。就共 有人應有部分換算取得面積不足部分，按系爭估價報告書互 為金錢補償。
㈡、被告蘇明祥部分：【主張附圖三之分割方案，另系爭房屋由 被告蘇明祥及原告按應有部分各3分1、3分之2保持共有】， 且就共有人應有部分換算取得面積不足部分，按系爭估價報 告書互為金錢補償。堅持取得系爭909地號土地3分之1面積 及系爭房屋應有部分3分之1是媽媽的要求。
四、得心證之理由：
㈠、各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但 因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在 此限；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人 得請求合併分割。民法第823條第1項、第824條第5項定有明 文。查系爭房地為兩造共有，應有部分如附表一所示，有系
爭土地登記謄本、系爭房屋登記謄本在卷可稽（見本院卷第 47至49頁、第53至55頁、第63至65頁），又系爭房地沒有因 物之使用目的不能分割，兩造也沒有不分割之協議，兩造既 未能協議分割，則原告就系爭913地號土地訴請分割，被告 蘇素梅就系爭909地號土地及系爭房屋提起反訴請求合併分 割，於法相符，應予准許。
㈡、共有物之分割，依共有人協議之方法行之，分割之方法不能 協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命為以原物分配 於各共有人。民事訴訟法第824條第1項、第2項第1款前段分 定有明文。又法院定共有物分割之方法，應斟酌共有人之利 害關係、共有物之性質、分割後之經濟效用及公共利益等為 公平決定（最高法院29年上字第1792號判決先例、69年度台 上字第3100號、81年度台上字第16號判決意旨）。經查： ⒈系爭913地號土地上有同段268建號即門牌號碼臺南市○○區○○ 路○段000巷00號房屋，屬合法建物，面積為218.28㎡，為被 告蘇素梅所有，有建物謄本、稅籍資料在卷可參（見本院卷 第59、67頁），又上開建物「未增建前」坐落位置如本院卷 第139、141頁所示（位在居中但傾斜之位置），被告蘇素梅 稱大致坐落於附圖一編號C、D位置，被告蘇素梅嗣將左右牆 面拆掉，往後及旁邊增建至如附圖一編號A、B、E所示土地 上，現整體外觀為一鐵皮廠房，系爭913地號土地現況均已 為鐵皮建物坐落；地政人員測量繪製之現況圖（見本院卷第 95頁），ab點為柱子中心點連線、cd點為沿著鐵皮連線、eg f點為柱子中心點連線、ghi點沿著矮圍牆連線，是依廠房現 況繪製；A部分土地上未辦保存登記建物，為被告蘇素梅居 住使用，B、C部分土地上之建物內放置機器，目前出租予他 人供廠房使用（螺絲工廠）；D、E部分土地上之建物目前閒 置無人使用；另系爭909地號土地及其上系爭房屋，目前由 原告及其配偶、子女、兩造母親居住使用，系爭房屋為二層 樓建物等情，經本院會同臺南市歸仁地政事務所測量人員至 現場履勘，並製作勘驗筆錄（見本院卷第87頁）及繪製現況 圖（見本院卷第95頁），且有空照圖、照片在卷可按（見調 字卷第23頁、本院卷第159頁），復為兩造陳述在卷且均不 爭執（見本院卷第330至333頁），以上現況事實堪予認定。 ⒉本院依兩造所提分割方案，囑託地政人員繪製如附圖二、三 所示之複丈成果圖，另附圖一是原告所提方案，係本院補充 臺南市歸仁地政事務所111年3月4日土地複丈成果圖即系爭9 13地號土地現況圖之內容（本院只是將分得區塊上色，及於 圖面標示系爭909地號土地及系爭房屋歸由原告所有，並標 示系爭913地號土地分割後之歸屬情形）。附圖一為原告方
案，將系爭913地號土地依廠房結構分割為A、B、C、D、E， B部分歸原告取得，A、C部分歸被告蘇素梅取得，D、E部分 歸被告蘇明祥取得，系爭909地號土地及系爭房屋歸原告取 得；附圖二為被告蘇素梅方案，與附圖一方案差異不大，僅 D部分再細分為D乙、F乙，F乙歸被告蘇素梅取得，D乙分歸 被告蘇明祥取得；附圖三為被告蘇明祥方案，與原告方案差 異在系爭909地號土地分為甲、乙部分，甲部分歸被告蘇明 祥取得，乙部分歸原告取得，系爭房屋由被告蘇明祥及原告 按應有部分各3分1、3分之2保持共有，其餘與原告附圖一方 案相同。是本件分割方案兩造之差異在於：①系爭909地號土 地及系爭房屋是否全歸原告所有？②附圖一編號D部分是否應 再分為D乙、F乙？茲分述如後。
⒊系爭房屋為二層樓磚造建物，只有前面獨立出入，沒有後門 ，一樓前面是客廳，後面是廚房，客廳旁有一個房間，由兩 造母親使用；二樓有四個房間，其中一間無人使用，另外三 間分別為原告及原告二名子女使用中，一樓廚房、樓梯及二 樓一名子女之房間、廁所坐落在附圖三編號甲部分之土地上 ，為兩造所不爭執（見本院卷第333至334頁）。建物性質上 不能與其基地使用權分離而存在，建物與土地同歸一人較能 避免日後糾紛，若採附圖三分割方案，系爭房屋由被告蘇明 祥及原告維持共有，將產生系爭房屋維持共有，但房屋前方 坐落在原告取得之乙部分土地，房屋後方坐落在被告蘇明祥 取得之甲部分土地，且被告蘇明祥取得甲部分土地將形成袋 地，恐日後衍生通行權糾紛，況依現使用狀況，系爭909地 號土地及系爭房屋為原告及其配偶、子女、兩造母親使用， 被告蘇明祥及其配偶未居住於系爭房屋，若採取附圖三分割 方案將導致系爭909地號土地及系爭房屋之所有權歸屬與實 際使用人有所不同，容易造成使用上糾紛及日後交易、處分 之困難，不利於分割後之經濟效用，是本院認為系爭909地 號土地及系爭房屋依使用現況，全數分割予原告，由原告單 獨所有，使其對於系爭房屋及系爭909地號土地得以整體規 劃利用，為較妥適之分割方案，是附圖三即被告蘇明祥所提 方案並不可採。
⒋被告蘇素梅雖於系爭913地號土地上，有同段268建號之合法 建物，惟被告蘇素梅自陳已將左右牆面拆掉，往後及旁邊增 建未保存登記建物，致系爭913地號土地現狀為增建之鐵皮 廠房全部覆蓋，有系爭913地號土地空照圖在卷可考（見調 字卷第23頁），故本件已難精準測量合法建物坐落位置何在 ，況268建號建物雖為被告蘇素梅所有，但系爭913地號土地 畢竟是兩造共有，而該建物之位置「未增建前」坐落如本院
卷第139、141頁所示，可見位在居中但傾斜之位置，然兩造 應有部分各3分之1，權利均等，若被告蘇素梅僅因合法建物 而取得居中位置，及一併取得其居住之A部分，對於原告及 被告蘇明祥較為不公，況若將該建物坐落位置分割予被告蘇 素梅，將導致被告蘇明祥分割取得之土地「E部分及D乙」較 不方整，且被告蘇明祥在各方案中均分得E部分，E部分土地 已較不方整，若將D部分一併分割予被告蘇明祥，其就D、E 部分一併使用，地形方整且較符合經濟效用。再者，被告蘇 素梅亦自稱縱採取附圖二分割方案，若要把合法建號於各筆 分割地號上取消轉載，一樣會拆到部分合法建物在被告蘇明 祥分得之D乙部分（見本院卷第331至332頁）。再以公平性 而言，系爭二筆土地面積合計2,322.88㎡，若兩造均以取得 土地為優先，每人應分得774.29㎡（計算式：〈2,132.5㎡＋190 .38㎡〉÷3），原告附圖一方案兩造取得土地之面積分別為原 告取得817.39㎡、被告蘇素梅取得705.15㎡、被告蘇明祥取得 800.34㎡，另被告蘇素梅附圖二方案，原告取得817.39㎡、被 告蘇素梅取得904.18㎡、被告蘇明祥取得601.31㎡，附圖一方 案較接近各共有人依應有部分換算後取得之土地面積774.29 ㎡，此亦可由附圖二方案各共有人分割後依系爭估價報告書 互為金錢補償之金額最高亦可得知（附圖一找補金額合計2, 644,151元、附圖二找補金額合計5,671,583元，見本院卷第 315、317頁），故綜合以上說明，本院認原告附圖一方案較 被告蘇素梅附圖二方案為可採。準此，本院審酌系爭房地使 用現況、臨路情形、兩造分割方法之優劣、各共有人應有部 分之比例與其意願、土地使用之經濟效益，認附圖一之分割 方案無明顯不利於各共有人，且各共有人分割後取得土地面 積與應有部分換算應得土地面積差額較小，分割後地形相較 附圖二為方正、完整，及系爭909地號土地及系爭房屋分歸 原告，由其單獨利用較符合經濟效益等一切情狀，認系爭房 地採附圖一所示分割方案尚屬妥適、公平，爰判決如主文第 1項所示。
㈢、以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有 部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明 文。判決主文第1項所示分割方案（即附圖一），將使兩造 分割取得土地及系爭房屋，與其原應有部分換算取得之面積 不一致，共有人間自有互為補償之必要。本院囑託長信不動 產估價師聯合事務所予以鑑價，該事務所估價師以土地價格 為基礎，考量宗地條件進行估價方法之分析調整、修正並推 估土地價格，據以計算差額找補金額，經估價師針對標的進 行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況
及勘估標的依最有效使用情況下，及估價師專業意見分析後 ，估價師採用比較法、收益法及成本法等估價方法進行評估 ，係以比較標的價格為基礎，考量個別條件差額程度，進行 調整、修正，以推定分割方案之比準宗地、各分割宗地及建 物之評估結果及最終價值。共有土地之分割結果，係以比準 宗地之價格為基礎，針對影響分割各宗地之個別因素，運用 百分率法進行比較調整，計算出各宗地之價值，並以其價格 為本案價格之基礎，經鑑價後，認各共有人應按如附表二所 示之金額互為補償等情，有系爭估價報告書可按。審酌系爭 估價報告書由具有不動產估價之專業知識者所製作，且製作 之人與兩造間並無利害關係，應無偏頗之虞，故認系爭估價 報告書之鑑定結果為可採，是系爭房地各共有人應提供補償 及受補償金額如附表二所示。
五、綜上所述，本院認為採取如判決主文第1項（即附圖一）分 割方案應屬妥適、公平。因兩造分割後取得之土地及系爭房 屋，與其原應有部分換算取得之面積不一致，共有人間自有 互為補償之必要，爰判決補償之金額如主文第2項所示。六、訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；因共有物分割、經界或其 他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失 公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部；共 同訴訟人，按其人數，平均分擔訴訟費用，但共同訴訟人於 訴訟之利害關係顯有差異者，法院得酌量其利害關係之比例 ，命分別負擔。民事訴訟法第78條、第80條之1及第85條第1 項分別定有明文。本件乃因共有物分割涉訟，原、被告間本 可互換地位，本質上並無訟爭性，而係由本院斟酌何種分割 方案較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，是原 告提起本訴、被告蘇素梅提起反訴雖依法有據，惟共有人應 訴乃因訴訟性質所不得不然，且分割結果對於兩造均屬有利 ，由敗訴之共有人負擔訴訟費用顯失公平，應認本件訴訟費 用由兩造按系爭房地應有部分之比例分擔，較為公允，茲判 決如主文第3項所示。
七、據上論結，本件原告即反訴被告蘇仁南、被告即反訴原告蘇 素梅之訴，均有理由，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 12 月 12 日 民事第一庭 法 官 羅郁棣
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院（台南市○○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人人數附繕本）。中 華 民 國 111 年 12 月 12 日 書記官 周玉茹
附表一：
編號 所有權人 應有部分比例 （即訴訟費用負擔比例） 1 原告蘇仁南 3分之1 2 被告蘇素梅 3分之1 3 被告蘇明祥 3分之1
附表二：
系爭909、913地號土地找補表 應受補人 被告蘇素梅 應給付人 原告蘇仁南 1,440,640元 被告蘇明祥 654,033元 合 計 2,094,673元
系爭房屋找補表 應受補人 被告蘇素梅 被告蘇明祥 合 計 應給付人 原告蘇仁南 274,739元 274,739元 549,478元