臺灣臺北地方法院民事判決
111年度訴字第4524號
原 告 彭德港
訴訟代理人 張育銜律師
被 告 李中奇
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年11月23 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○號十一樓之二房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一百一十一年九月十二日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬參仟零柒拾玖元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。本判決第一項所命給付部分，於原告以新臺幣壹佰伍拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項各到期部分，於原告每期以新臺幣柒仟柒佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告於各到期部分如以新臺幣貳萬參仟零柒拾玖為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按人之權利能力，始於出生，終於死亡；有權利能力者，有 當事人能力；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部； 訴之撤回應以書狀為之，但於期日，得以言詞向法院或受命 法官為之，民法第6條、民事訴訟法第40條第1項、第262條 第1項本文、第2項分別定有明文。查原告起訴時，原列李中 奇、朱春玉為被告，惟朱春玉已於起訴前之民國109年11月1 8日死亡，有其個人基本資料查詢可稽（見限閱卷），故朱 春玉起訴時即無當事人能力，原告此部分之訴顯非合法，惟 原告已於111年10月26日當庭撤回對朱春玉之起訴（見本院 卷第53頁），該不合法之起訴已因撤回而不存在，先予敘明 。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於111年8月30日，經本院111年度司執字第8 693號債權人楊偉良等與債務人陳珮妘間給付票款強制執行 事件（下稱系爭執行事件）之拍買程序，以如附表一「拍定 金額」欄所示金額承買原為陳珮妘所有，如附表一編號1至6 所示土地（下合稱系爭土地）及坐落其上如附表一編號7所
示房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），並於 同年9月5日領得系爭房地權利移轉證書而為系爭房地之所有 權人。又系爭執行事件中，因被告主張系爭房屋乃陳珮妘無 償借予其居住使用，故該屋並未點交，惟使用借貸契約並無 民法第425條規定之適用，被告自不得以前開契約對原告主 張就系爭房屋有占有權源，是被告無權占有系爭房屋，爰依 民法第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓 返還予原告。此外，被告無權占用系爭房地，受有相當於租 金之使用利益，致其受有損害，原告自得依民法第179條規 定，請求被告給付相當於租金之不當得利，而系爭房地位鄰 近碧潭風景區、捷運新店站及新北市新店區碧潭路之交通要 道，生活機能完整，交通便利，故依土地法規定，本件應按 系爭房地申報總價年息10％為計算基礎，是系爭土地每月損 害額為新臺幣（下同）964元（計算式如附表二己欄所示） ，另系爭房屋以拍定價格450萬元計算，每月損害額為3萬7, 500元，則原告應可請求被告按月給付3萬8,464元（計算式 ：964元＋3萬7,500元＝3萬8,464元），現僅請求被告自111年 9月5日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付原告2萬8,0 00元之不當得利等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷 讓返還予原告；㈡被告應自111年9月5日起至騰空返還系爭房 屋之日止，按月給付原告2萬8,000元；㈢原告願供擔保請准 宣告假執行。
二、被告則以：系爭房地所有人原為被告之妹李桂秋，並提供系 爭房地予被告母親朱春玉（109年11月8日死亡）居住，被告 為照顧母親及看管房屋與母親之遺物，故自104年起時常居 住於該屋迄今，而因部分朱春玉之繼承人認為遺囑分配不公 ，遂私下要求李桂秋應將系爭房屋給予訴外人楊偉良、李中 焱及李惠娟，李桂秋之意則為大家均可使用系爭房地，然楊 偉良竟欺騙李桂秋簽名同意將系爭房地所有權贈與楊偉良、 李中焱及李惠娟，其等於取得系爭房地所有權後並進而將之 以市價之一半法拍，為此被告已於111年9月7日向臺灣臺北 地檢署提出告發，雖因李桂秋不願意提告，該告發因而簽結 ，惟系爭房地原屬李桂秋所有，其亦表示大家均可使用該屋 ，原告請求自無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴 及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准 宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋部分：
⒈按因繼承、強制執行、徵收或法院之判決，於登記前已取得 不動產物權者，非經登記，不得處分其物權。又拍賣之不動
產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取 得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同，民 法第759條、強制執行法第98條第1項分別定有明文。次按所 有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於 妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者， 得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。又按以無權占 有為原因，請求返還土地，占有人對土地所有權存在之事實 無爭執，僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地 被無權占有之事實無舉證責任，應由占有人就其取得占有係 有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號 裁判意旨參照）。是本件如原告已證明其為系爭房地之所有 權人，而被告抗辯係有權占用系爭房屋，應由被告就有權占 有之事實負舉證責任，如不能證明係有權占有，則應認原告 之請求有理由。
⒉經查，原告於111年8月30日因系爭執行事件之公開拍賣程序 ，得標買受（即拍定）系爭房地，嗣於繳足全部價金後，由 本院民事執行處於111年9月5日核發系爭房地之權利移轉證 書，原告並於同年月12日收受取得該不動產權利移轉證書等 事實，有不動產權利移轉證書為憑（見本院卷第17至19頁） ，並經本院依職權調閱上開執行事件卷宗審閱無訛，依據前 開說明，原告於收受執行法院發給之權利移轉證書日起（即 111年9月12日），即取得系爭房地之所有權，堪予認定。 ⒊至被告固辯稱：系爭房地所有人原為被告之妹李桂秋，李桂 秋並提供系爭房地予被告之母朱春玉居住，被告為照顧母親 及看管房屋與母親之遺物，故自104年起時常居住於該屋迄 今，李桂秋亦表示大家均可使用該屋，故其使用系爭房屋自 屬有據等語。惟於系爭執行事件執行時，系爭房地係登記訴 外人陳珮妘為所有權人（於110年7月13日以贈與為原因登記 為所有權人），而陳珮妘亦為該執行事件中之債務人，業經 本院依職權調閱系爭執行事件核閱無誤，是本院民事執行處 對登記為陳珮妘所有之系爭房地強制執行，應屬有據，且被 告就其所稱李桂秋始為系爭房地所有權人一事，並未舉證以 實其說，自難認定其上開所辯為真。再者，縱如被告所辯其 係因李桂秋之同意而使用系爭房屋，然因此使用借貸之契約 關係，僅於契約當事人間有效力，原告買受系爭房地並不繼 受上開法律關係，故被告自不得依此為合法占有系爭房屋之 依據。
⒋綜上，本件被告對於有使用系爭房屋一事並不爭執（見本院 卷第54、95、96頁），並有系爭執行事件查封筆錄可佐（見 本院卷第21至25頁），而被告既無法提出積極證據證明占有
使用系爭房屋之權利，其自屬無權占有，是原告依民法第76 7條第1項前段之規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還 予原告，為有理由，應予准許。
㈡原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分： ⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，民法第179 條定有明文。而無權占有他人之建物，可能獲 得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院61年台 上字第1695號裁判意旨參照）。本件被告至遲於111年3月2 日系爭執行事件查封時起即有使用系爭房屋之事，有前述查 封筆錄為證，而原告係於111年9月12日領得系爭房地之權利 移轉證書暨取得所有權乙節，已如前述，則被告無權占有系 爭房屋，應有使原告受有相當於租金利益之損害，故原告依 不當得利之規定，請求被告自111年9月12日起至騰空遷讓返 還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之利益，自屬有據 。至原告主張自111年9月5日取得系爭房地所有權，並自是 日起計算其所受相當於租金之不當得利等情，然111年9月5 日僅係本院執行處發文予原告之日期，並非原告取得該不動 產權利移轉證書之日，故原告此部分主張，自屬無據。 ⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價額年息10％為限，土地法第97條第1 項定有明文；上開規 定，於租用基地建築房屋準用之，同法第105條亦定有明文 。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定 ，土地價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關 估定之價額而定。又所謂法定地價，依土地法第148條規定 ，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。土地所有權人 未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價。 平均地權條例第16條前段亦有明文。此外，基地租金之數額 ，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商 業繁榮之程度，占有人利用基地之經濟價值及所受利益等項 ，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第 3071號裁判意旨參照）。經查，本院審酌系爭房地位於新北 市新店區碧潭路77巷上，鄰近碧潭風景區、國道3號新店交 流道，步行至捷運新店站約11分鐘之距離，商業活動尚可， 系爭房屋位於18層樓鋼筋混凝土建物之第11層等情，有不動 產權利移轉證書、GOOGLE地圖等件在卷可憑（見本院卷第17 至19、47至49頁）。是本院依照系爭房屋之坐落位置、繁榮 程度、交通便利性及生活機能完善度等因素，認原告主張按 系爭土地當年度每平方公尺申報地價年息之10％計算被告無 權占有系爭房屋所受相當於租金之利益，尚屬過高，應以坐 落土地申報地價之年息6％計算相當於租金之不當得利為適當
。
⒊又原告就系爭土地之應有部分如附表一編號1至6「權利範圍 」欄所示，系爭房屋拍定金額為450萬元，而系爭土地於111 年間之申報地價如附表二「丁、申報地價」欄所示（即各土 地公告地價之80％）等情，有不動產權利移轉證書、公告地 價查詢資料（見本院卷第69至79頁）為證，是原告得請求被 告給付自111年9月12日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月 計算之相當於租金不當得利數額2萬3,079元（計算式：【土 地部分如附表二「庚、認定金額」欄所示即579元】＋【建物 部分450萬元×6％÷12】＝2萬3,079元）。逾此部分請求，係屬 無據，應予駁回。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179 條等規定 ，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，及自111年9月 12日起至返還系爭房屋之日止，按月給付2萬3,079元，為有 理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。 又原告勝訴部分，原告及被告分別陳明願供擔保請准宣告假 執行，或免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保 金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其 依據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及提出之證據資 料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐 一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 111 年 12 月 16 日 民事第四庭 法 官 溫祖明
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 12 月 16 日 書記官 劉曉玲
附表一：
編號 土 地 坐 落 面積 權利範圍 拍定金額 （新臺幣） 縣 市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 新北市 新店區 太平 351 1204 100000分之280 1,680,000元 2 新北市 新店區 太平 372 655.42 00000000分之141 10,000元 3 新北市 新店區 太平 373 1027.14 100000分之280 1,400,000元 4 新北市 新店區 太平 374 724.64 100000分之280 990,000元 5 新北市 新店區 太平 374-1 36.17 100000分之280 50,000元 6 新北市 新店區 太平 377 332.77 100000分之280 460,000元
編號 建號 基 地 坐 落 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 拍定金額 （新臺幣） 建 物 門 牌 樓 層 面 積 合 計 附屬建物主要建築材料及用途 7 316 新北市○○區○○段000○000地號 18層樓鋼筋混凝土造 11層：53.91 合計：53.91 陽台：6.00 全部 4,500,000元 新北市○○區○○路00巷○號十一樓之二 備考 含共同使用部分262、273建號之持分
附表二：
甲、原告主張占用期間(民國) 乙、占用土地別 丙、權利範圍 丁、申報地價(新臺幣/每平方公尺） 戊、占用面積(平方公尺) 己、原告主張每月受有相當租金不當得利之計算金額(新臺幣/元） 庚、認定金額(新臺幣/元；元以下四捨五入） 111年9月5日起至騰空遷讓系爭房屋日止 新北市○○區○○段000地號 280/100000 10,160元 （計算式：公告地價12,700元×0.8＝10,160元） 1,204 285元 （計算式：10,160元×1,204×10％×280/100000÷12≒285元） 171元 （計算式：10,160元×1,204×6％×280/100000÷12＝171元） 111年9月5日起至騰空遷讓系爭房屋日止 新北市○○區○○段000地號 141/00000000 13,200元 （計算式：公告地價16,500元×0.8＝13,200元） 655.42 1元 （計算式：13,200元×655.42×10％×141/00000000÷12≒1元） 1元 （計算式：13,200元×655.42×6％×141/00000000÷12＝1元） 111年9月5日起至騰空遷讓系爭房屋日止 新北市○○區○○段000地號 280/100000 14,400元 （計算式：公告地價18,000元×0.8＝14,400元） 1027.14 345元 （計算式：14,400元×1,027.14×10％×280/100000÷12≒345元） 207元 （計算式：14,400元×1,027.14×6％×280/100000÷12＝207元） 111年9月5日起至騰空遷讓系爭房屋日止 新北市○○區○○段000地號 280/100000 14,400元 （計算式：公告地價18,000元×0.8＝14,400元） 724.64 243元 （計算式：14,400元×724.64×10％×280/100000÷12≒243元） 146元 （計算式：14,400元×724.64×6％×280/100000÷12＝146元） 111年9月5日起至騰空遷讓系爭房屋日止 新北市○○區○○段00000地號 280/100000 14,400元 （計算式：公告地價18,000元×0.8＝14,400元） 36.17 12元 （計算式：14,400元×36.17×10％×280/100000÷12≒12元） 7元 （計算式：14,400元×36.17×6％×280/100000÷12＝7元） 111年9月5日起至騰空遷讓系爭房屋日止 新北市○○區○○段000地號 280/100000 10,160元 （計算式：公告地價12,700元×0.8＝10,160元） 332.77 78元 （計算式：10,160元×332.77×10％×280/100000÷12≒78元） 47元 （計算式：10,160元×332.77×6％×280/100000÷12＝47元） 合計 964元 579元