臺灣臺北地方法院民事判決
111年度訴字第4370號
原 告 臺北市政府捷運工程局
法定代理人 張澤雄
訴訟代理人 溫藝玲律師
被 告 劉正榮
黃意霜
劉彭碧月
許家麗
郭柏豐
陳昊陽
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國111年11月11日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告劉正榮、黃意霜、劉彭碧月、許家麗、郭柏豐及陳昊陽應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號六樓之一房屋遷讓返還原告。被告劉正榮應給付原告新臺幣壹拾壹萬伍仟壹佰壹拾貳元及自民國一百一十一年十月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告劉正榮應自民國一百一十一年九月六日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆萬參仟捌佰玖拾貳元，及自各該給付期日之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣玖拾伍萬元為被告劉正榮、黃意霜、劉彭碧月、許家麗、郭柏豐及陳昊陽供擔保後，得假執行；但被告劉正榮、黃意霜、劉彭碧月、許家麗、郭柏豐及陳昊陽如以新臺幣貳佰捌拾肆萬玖仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣肆萬元為被告劉正榮供擔保後，得假執行；但被告劉正榮如以新臺幣壹拾壹萬伍仟壹佰壹拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項各到期部分於原告以新臺幣壹萬伍仟元為被告劉正榮供擔保後，得假執行；但被告劉正榮如以新臺幣肆萬參仟捌佰玖拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟
法第24條定有明文。本件依兩造簽訂之「捷運蘆洲線蘆洲站 (捷6)開發大樓公有不動產住宅租賃契約書」(下稱系爭租賃 契約）第24條第3項約定，就系爭租賃契約爭議處理合意以 本院為第一審管轄法院，是本院就本件訴訟有管轄權，合先 敘明。
二、被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟 法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而 為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠門牌號碼新北市○○區○○路000號6樓之1之房地(下稱系爭租賃 標的）為臺北市所有，原告為系爭租賃標的之管理機關，被 告劉正榮於民國107年8月17日與臺北市政府簽訂系爭租賃契 約並經公證，向臺北市政府承租系爭租賃標的，租賃期間自 107年9月20日起至112年9月19日止，租期為5年，每月租金 為新臺幣（下同）3萬9,588元(含稅）、保證金為7萬9,176 元；但租期滿2年後，第3年租金給予8折優惠(即109年9月至 110年8月），第4年租金給予7.5折優惠(即110年9月至111年 8月），第5年租金給予7折優惠(即111年9月至112年8月）； 易言之，第1-2年每月租金為3萬9,588元、第3年每月租金為 3萬1,671元、第4年每月租金為2萬9,691元、第5年租金每月 為2萬7,712元;嗣因國内自109年起受Covid-19疫情影響，臺 北市政府配合中央政策，就「市有不動產作住宅使用之承租 人」，陸續有實施減收租金或供承租人申請延後繳納實施期 間租金之措施，被告劉正榮亦有據此向原告提出申請。 ㈡詎被告劉正榮未依約按月繳納租金，陸續發生遲繳或未繳租 金、積欠管理費之情形，兩造嗣於111年4月1日經由林國成 議員協調，同年月6日達成分期還款之合意，償還方式如原 告111年4月13日北市捷財字第1113007482號函檢附之協商後 還款試算表所載，並約定如被告劉正榮有未依還款計畫繳納 情形，原告將立即終止租賃契約，被告劉正榮並應於當月清 空房屋、結清欠繳租金、水電管理費及逾期違約金，將房屋 返還原告。惟被告劉正榮於延繳期限屆期後，並未如期繳納 租金，更未按前述還款計畫清償欠款，原告於111年5月4日 、111年5月26日及111年6月14日多次發函催告被告劉正榮於 111年6月30日前繳納積欠之租金及向社區物管中心繳納欠繳 之管理費，未獲被告劉正榮置理，原告再於111年6月28日以 北市捷財字第1113014018號函通知被告劉正榮，原告將於11 1年6月30日24時終止系爭租賃契約，並請其於是日前清空房 屋、結清租金、水電、管理費及逾期違約金，並點交物品(
含鑰匙)原屋返還原告。
㈢系爭租賃契約已於111年6月30日終止，惟被告劉正榮迄今仍 未結清積欠之租金、違約金及管理費，且仍居住於系爭租賃 標的內，被告劉正榮繼續占有使用系爭租賃標的，即屬無權 占有並因此獲有相當於租金之不當得利。為此，爰依系爭租 賃契約、所有權及不當得利之法律關係，請求被告劉正榮遷 讓返還系爭租賃標的，給付110年12月起至111年6月積欠之 管理費2萬013元，及終止租約後無權占有系爭租賃標的所得 相當於租金之不當得利，即111年7月1日起至111年9月5日止 相當於租金之不當得利9萬5,099元，及自111年9月6日起至 騰空返還系爭租賃標的止，按月給付4萬3,892元之相當於租 金之不當得利。又被告劉彭碧月、許家麗、郭柏豐及陳昊陽 亦設籍於系爭租賃標的，渠等既有以永久居住之意思而設籍 於此，可合理推論渠等有居住於内；另被告黃意霜為被告劉 正榮配偶，實際亦有居住於此，渠等於系爭租賃契約終止後 ，未經原告同意而居住於内，原告亦得依民法第767條第1項 前段規定，請求渠等將系爭租賃標的騰空遷讓返還原告等語 。並聲明：㈠被告劉正榮、黃意霜、劉彭碧月、許家麗、郭 柏豐及陳昊陽應將系爭租賃標的遷讓返還原告。㈡被告劉正 榮應給付原告11萬5,112元及自起訴狀繕本送達之翌日起至 清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應自111年9月6 日起至遷讓返還系爭租賃標的之日止，按月給付原告4萬3,8 92元及按週年利率5％計算之利息。㈣願供擔保，請准宣告假 執行。
二、被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳 述。
三、本院得心證之理由：
㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租賃關係終 止後，應返還租賃物。民法第440條第1項、第2項前段及第4 55條前段分別定有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其 所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除 去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。經查： ⒈原告主張其將管理之系爭租賃標的出租予被告劉正榮，約定 每月租金為3萬9,588元，被告黃意霜、劉彭碧月、許家麗、 郭柏豐、陳昊陽同被告劉正榮設籍或居住於系爭租賃標的內 ，嗣因被告劉正榮申請延後繳納租金，兩造於111年4月6日 達成分期還款之合意，約定被告劉正榮應依原告111年4月13
日北市捷財字第1113007482號函檢附之協商後還款試算表繳 納租金，而被告劉正榮未如期繳納，原告先後於111年5月4 日、111年5月26日、111年6月14日發函催告被告劉正榮繳納 ，嗣於111年6月28日再以以北市捷財字第1113014018號函通 知被告劉正榮，原告將於111年6月30日24時終止系爭租賃契 約，請被告劉正榮於是日前清空房屋、結清租金、水電、管 理費及逾期違約金，並點交物品(含鑰匙)原屋返還原告等情 ，業據原告提出系爭租賃契約、上開函文暨送達證書、戶口 名簿附卷為憑（見本院卷第21至45頁、第49頁），核屬相符 。被告等人已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日 不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3 項前段準用同條第1項前段規定，視同自認，是原告主張之 事實，自堪信為真正。系爭租賃契約業經原告於111年6月30 日合法終止而消滅。
⒉系爭租賃契約既經終止，被告劉正榮自應將系爭租賃標的返 還出租人即原告，且被告劉正榮、黃意霜、劉彭碧月、許家 麗、郭柏豐、陳昊陽繼續占有系爭租賃標的，亦屬無權占有 ，對於原告管理之系爭租賃標的所有權有所妨害，從而，原 告依民法第455條前段、民法第767條第1項前段規定，請求 被告等人遷讓返還系爭租賃標的，自屬有據，應予准許。 ㈡次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條前段分別定有明文。又無權占用他人房 屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利 益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有 權人得請求占用人返還該利益(最高法院61年台上字第1695 號判例參照)。所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並 非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果 ，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當 於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定 占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用 時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自 可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。 另按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提 起之，民事訴訟法第246條定有明文。將來給付之訴，以債 權已確定存在，僅請求權尚未到期，因到期有不履行之虞， 為其要件（最高法院86年度台上字第1385號判決意旨參照） 。又所謂有預為請求之必要者，係指被告就原告之請求自體 或其請求所由生之法律關係，如有所爭執，或預先表示不履 行，即得認為有到期不履行之。諸如利息、租金、贍養費或 分期給付等應繼續給付之債務，就已屆履行期部分，有不履
行之情形發生，就未屆履行期部分，均應認為有預為請求之 必要。經查：
⒈系爭租賃契約業於111年6月30日終止而消滅，被告劉正榮自 次日起即無繼續占有系爭房屋之正當權源，惟被告劉正榮迄 今仍繼續占有使用系爭房屋，自屬無權占用，如前所述，揆 諸上開說明，原告自得請求被告劉正榮償還相當於租金之價 額，並就被告劉正榮繼續占用所獲之不當得利，提起將來給 付之訴，預為請求被告應予返還，核無不合。
⒉參酌系爭租賃契約約定每月租金3萬9,588元，自111年7月1日 ，每月管理費4,304元，有系爭租賃契約、系爭租賃標的管 理費欠繳明細表在卷可稽（見本院卷第26頁、51頁），則被 告劉正榮自111年7月1日起，每月無權占用系爭租賃標的所 獲得相當於租金之不當得利為4萬3,892元。又被告劉正榮於 原告111年9月6日提起本件訴訟前，尚積欠110年12月起至11 1年6月之管理費2萬013元未繳納，加計被告劉正榮自111年7 月1日起至111年9月5日已受有相當於租金之不當得利9萬5,0 99元，被告劉正榮應給付原告11萬5,112元，則原告基於民 法不當得利之法律關係，請求被告劉正榮給付11萬5,112元 ，及自111年9月6日起至遷讓返還系爭租賃標的之日止，按 月給付原告4萬3,892元，洵屬正當。
㈢再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息， 但約定利率較高者，仍從其約定利率，民法第229條第1項、 第2項、第233條第1項分別定有明文。本件原告請求被告劉 正榮給付管理費及自111年7月1日起至111年9月5日止相當於 租金之不當得利債權，並無確定之給付期限，是原告就前揭 得請求被告劉正榮給付之金額11萬5,112元，一併請求自起 訴狀繕本送達被告劉正榮之翌日即111年10月19日（見本院 卷第59頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，洵屬 有據。復稽之被告劉正榮於系爭租賃契約終止前即多次遲繳 租金，堪認依被告劉正榮過往履行之情形，劉正榮自111年9 月6日起至遷讓返還系爭租賃標的之日止，按月應給付相當 於租金之不當得利，有到期不履行之虞，是原告併請求被告 劉正榮自111年9月6日起至遷讓返還系爭租賃標的之日止， 按月應給付4萬3,892元部分，自各該給付期日翌日起至清償 日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，亦屬有據，應予
准許。
四、綜上所述，原告依系爭租賃契約、民法第767條第1項前段、 及不當得利法律關係，請求被告劉正榮、黃意霜、劉彭碧月 、許家麗、郭柏豐、陳昊陽應將系爭租賃標的遷讓返還原告 ；被告劉正榮應給付原告11萬5,112元，及自111年10月19日 起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；被告劉正榮應自 111年9月6日起至遷讓返還系爭租賃標的之日止，按月給付4 萬38,92元，及自各該給付期日翌日起至清償日止，按週年 利率5％計算之利息，均有理由，應予准許。又原告陳明願供 擔保請准宣告假執行，經核無不合，爰各酌定相當之擔保金 額准許之，並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告 被告如預供擔保，得免為假執行。
五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條 第1項前段、第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決 如主文。
中 華 民 國 111 年 12 月 2 日 民事第一庭 法 官 熊志強
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 12 月 2 日 書記官 蔡斐雯