確認區分所有權人會議決議無效
臺灣臺北地方法院(民事),訴字,110年度,849號
TPDV,110,訴,849,20221223,1

臺灣臺北地方法院民事判決
110年度訴字第849號
原 告 淳紳股份有限公司

法定代理人 沈瑋
原 告 明水生活科技股份有限公司

法定代理人 王瑞民
共 同
訴訟代理人 葉慶元律師
謝時峰律師
蔡步青律師
複 代理人 胡子敬律師
被 告 帛詩華社區管理委員會

法定代理人 歐俊佑
訴訟代理人 高亘瑩律師
被 告 黃淑卿
訴訟代理人 黃繼儂律師
陳敦豪律師
上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效等事件，本院
於民國111年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認帛詩華社區於民國一百零九年九月十二日召開區分所有權人會議臨時動議及決議第一案關於「二樓以上不得做對外營業項目」之決議無效。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告帛詩華社區管理委員會負擔百分之三十三，餘由原告負擔。　
事實及理由
壹、程序方面
一、按當事人法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理 人承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第170條有明文規 定，復按第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得 為承受時，應即為承受之聲明，同法第175條第1項亦規定甚 詳。查原告明水生活科技股份有限公司（下稱明水公司）之 名稱原為明水生醫科技股份有限公司，法定代理人為沈瑋， 嗣更名為明水公司，法定代理人變更為王瑞民，而被告帛詩 華社區管理委員會（下稱帛詩華管委會）法定代理人變更為 歐俊佑，此有臺北市政府變更登記核准函、變更登記表、臺



北市政府都市發展局函在卷可稽（見本院卷㈡第75至84頁、 本院卷㈠第203至207頁），王瑞民、歐俊佑分別為承受本件 訴訟之聲明，經核與上開規定相符，應予准許。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查本 件原告起訴時聲明為：㈠被告帛詩華管委會及黃淑卿應連帶 給付原告明水公司新臺幣（下同）297萬9940元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息； ㈡確認被告帛詩華管委會及黃淑卿於109年9月12日召開之區 分所有權人會議臨時動議及決議第一案關於「二樓以上不得 做對外營業項目」之決議（下稱系爭決議）無效（見本院10 9年度北司調字第1604號卷，下稱北司調卷，第7頁）。嗣經 變更聲明為：㈠被告帛詩華管委會及被告黃淑卿應連帶給付 原告明水公司160萬7990元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡被告帛詩華管委會 及被告黃淑卿應連帶給付原告淳紳股份有限公司（下稱淳紳 公司）180萬元，及自民事訴之變更追加暨準備狀（一）狀 送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢確認 帛詩華社區（下稱系爭社區）於109年9月12日區分所有權人 會議臨時動議及決議第一案關於「二樓以上不得做對外營業 項目」之決議（即系爭決議）無效（見本院卷㈡第274、375 頁）。核與上開規定相符，應予准許。　　
貳、實體方面
一、原告主張：原告淳紳公司為門牌號碼臺北市○○區○○路0段000 號11樓、11樓之1至11樓之3及11樓之5房屋及其坐落基地（ 下稱11樓之1至11樓之3建物為系爭建物）之所有權人，為系 爭社區之區分所有權人，被告帛詩華管委會則為系爭社區之 管理委員會。原告淳紳公司將系爭建物出租其子公司即原告 明水公司，由原告明水公司規劃於系爭建物上設立與經營醫 療美容診所。系爭建物坐落於信義區三興段三小段406地號 ，而其土地之使用分區為商三特（商2），原告明水公司自 得於系爭建物經營診所，詎被告帛詩華管委會於系爭建物之 裝修工程開始後，不斷藉故阻擋原告明水公司之承包商施工 ，期間被告帛詩華管委會成員及系爭社區其他住戶亦持續於 社區Line群組內向原告明水公司施壓，除先後以公告、報警 及舉報違建等方式阻擋原告明水公司裝潢外，竟於109年9月 12日區分所有權人會議上通過系爭決議，然系爭決議不僅妨 礙原告淳紳公司合法使用系爭建物，且已過度限制原告淳紳 公司對於所有權自由使用、收益之權能，而違反公寓大廈管



理條例第4條第1項規定，顯悖於公共秩序及善良風俗，亦有 違比例原則，屬於權利濫用，應屬無效。被告上開行為嚴重 妨礙原告明水公司於系爭建物上設立診所，核屬侵害原告明 水公司之占有及依法使用收益系爭建物之財產權，原告明水 公司迫於無奈僅得於109年10月15日、同年10月21日及同年1 0月22日，分別與建築師及各承包商終止室內裝修審查契約 、消防工程契約及室內裝修工程契約，並加計前開契約已支 出之費用後，共計受有160萬7990元之損害，原告明水公司 得依民法第184條第1項前段、後段、第2項及第185條等規定 ，請求被告連帶賠償其所受損害。而原告淳紳公司本得適法 使用收益系爭建物，並於109年7月1日起以每月10萬元之租 金，將其所有之系爭建物出租予原告明水公司，然被告上開 行為實已妨害原告淳紳公司之前開權利並因此導致原告明水 公司終止其與原告淳紳公司間之租賃契約，致原告淳紳公司 喪失其收取將來租金之預期利益180萬元（租期為2年並扣除 6個月之裝潢免租期，計算式：18x10萬元=180萬元），原告 淳紳公司依民法第184條第1項前段、後段、第2項、第185條 規定，請求被告連帶賠償其所受損害等語。並聲明：㈠被告 帛詩華管委會及被告黃淑卿應連帶給付原告明水公司160萬7 990元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率5％計算之利息；㈡被告帛詩華管委會及被告黃淑卿應連帶 給付原告淳紳公司180萬元，及自民事訴之變更追加暨準備 狀（一）狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利 息；㈢確認系爭決議無效；㈣就第一項聲明，原告明水公司願 供擔保，請准宣告予以假執行；㈤就第二項聲明，原告淳紳 公司願供擔保，請准宣告予以假執行。
二、被告答辯如下：
㈠被告帛詩華管委會則以：系爭決議做成主體為區分所有權人 ，非管委會，且管委會並無實體法上之權利能力，無從為侵 權行為責任權益歸屬之主體，是原告以管委會為被告，屬當 事人不適格。原告淳紳公司係於系爭社區預售時期即購買之 住戶，其於104年2月6日取得系爭建物時即明知系爭社區2樓 以上為純住宅使用而不得營業，其法定代理人又同時為原告 明水公司之法定代理人，自亦知悉上開約定。又原規約本即 約定系爭社區2樓以上為純住宅使用，目的係為維護社區內 所有人員之出入、居住、環境品質及安全，而一體適用於所 有住戶，並無個別針對性，亦無違背比例原則、公共秩序、 善良風俗或抵觸相關建築法令，區分所有權人就其專有部分 之利用，不得有妨害區分所有權人共同利益，系爭決議係依 據原規約而作成，自難謂有何以權利濫用或違反公序良俗而



無效之情形，系爭決議確屬合法有效。另原告所提Line對話 內容，係各區分所有權人之個人發言，與被告帛詩華管委會 無關，且該等發言對於原告明水公司之施工或停工行為無強 制效果。況因原告自知施工不合法規，於109年9月12日作成 系爭決議前即自行停工，被告帛詩華管委會並未實際限制或 妨礙其行使權利之情形。且原告淳紳公司主張未能收取預期 租金180萬元之損失，係因其故意隱瞞系爭建物僅能做為純 住宅使用，而無法交付合於約定租賃目的之房屋，致遭原告 明水公司終止契約，係因可歸責於己之事由所致給付不能， 核屬原告二者間債務不履行之債權債務關係，與被告間亦無 因果關係，是其依第184條第1項前段、第185條等規定，請 求被告連帶賠償其租金損失180萬元及法定遲延利息，自屬 無據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之 判決，願供擔保請准免予假執行。
　㈡被告黃淑卿則以：原規約本約定系爭社區2樓以上為集合住宅 ，原告明水公司本不得於11樓經營醫療機構對外營業，原告 淳紳公司既為區分所有權人、原告明水公司既為向淳紳公司 承租系爭建物之住戶，本應遵守規約，不得擅自經營對外營 業之醫療機構。又被告黃淑卿未違法妨害原告明水公司裝潢 ，只有要求原告明水公司遵守規約及裝潢規定，然其不補正 ，反與承包商解約，其縱有損失，乃其自己行為招致。被告 帛詩華管委會既無任何不法侵害原告權利之情事，被告黃淑 卿於主任委員任期中，亦僅係依法執行職務，並無任何個人 或與他人共同之不法行為，原告請求被告黃淑卿賠償損害， 自屬無據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不 利之判決，願供擔保請准免予假執行。
三、兩造不爭執事項：
　㈠原告淳紳公司為系爭社區之門牌號碼臺北市○○區○○路0段000 號11樓、11樓之1至11樓之3及11樓之5等建物之區分所有權 人。
　㈡原告淳紳公司將系爭建物出租予原告明水公司。　㈢原告明水公司申請建築物室內裝修查核圖說經臺北市建築師 公會於109年7月29日通知查核合格，原告明水公司申請室內 裝修消防安全設備圖說經臺北市政府消防局於109年8月7日 通知同意備查，109年8月14日取得臺北市政府都市發展局室 內裝修施工許可證，施工期間明載：「預定自109年8月14日 起至110年2月14日」。
　㈣臺北市政府都市發展局103使字第0271號使用執照建築物概要 載明宏普帛詩華公寓大廈地上2層至15層用途為(H2)集合住 宅。宏普帛詩華公寓大廈坐落於臺北市○○區○○段○○段000地



號土地，而該土地之使用分區為商三特（商2）。　㈤宏普帛詩華不動產預定買賣契約書第2條約定：「（二）房屋 部分：1.…台北市政府核准之執照圖及地政機關產權登記用 途一樓為餐飲業，二樓為一般事務所（乙方於工程興建中辦 理變更設計使用用途為集合住宅），三樓以上為集合住宅， …地下三至地下四層為停車空間。」
　㈥於107年4月14日通過之宏普帛詩華公寓大廈住戶規約第1條第 2項規定：「本公寓大廈之範圍（如附件一中所載之基地、 建築物及附屬設施，以下簡稱標的物件）：…2.房屋部分：… 台北市政府核准之執照圖及地政機關產權登記用途一樓為餐 飲業，二樓以上為集合住宅。」、第4條第3、4、5項規定： 「三、區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物 之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。四、區分 所有權人及住戶對專有部分及約定專用部分之使用，應依使 用執照所載用途為之。五、區分所有權人及住戶對於專有部 分及約定專用部分應依符合法令規定之方式使用，並不得有 損害建築物主要構造及妨害建築物環境品質。」　㈦被告帛詩華管委會於109年8月29日張貼暫停施工公告記載： 「有關於11樓開設醫美診所的裝潢施工近日有很多住戶向管 委會反映認為其不符合社區規定，要求其停工。故特公告要 求11樓先暫停施工，等區權會決議後再議。」　㈧帛詩華社區於109年9月12日所召開之區分所有權人會議通過 臨時動議第一案決議內容為：「二樓以上不得做為對外營業 項目」（即系爭決議）。
　㈨因原告明水公司於109年7月23日即開始施工，且未繳足施工 保證金、施工申請資料有誤。被告帛詩華管委會曾以109年9 月22日(帛管)字第109092201號函通知原告明水公司：「經 本大樓住戶檢舉台端未取得裝修許可證即逕行進場施工，至 109年9月8日前仍有進場施工紀錄…本會於109年9月21日日臨 時委員會中查核台端申請資料後指出以下疑點：1.申請公司 與許可證公司名稱不同、施工人員名冊與實際施工人員不同 、切結書區權人名稱為法人…等資料未填寫詳實…2.依據本會 裝潢施工管理辦法所載，需支付裝潢保證金及施工清潔費未 依規定繳齊」，並以：「故台端申請之裝潢施工乙案，請依 前揭之規定重新申請填寫及補正其費用後，准予復工。」　㈩原告明水公司於109年10月15日、同年10月21日及同年10月22 日，分別與建築師及各承包商終止室內裝修審查契約、消防 工程契約及室內裝修工程契約。
四、得心證理由：
　㈠本件原告得以管委會為被告起訴：　




　　按公寓大廈區分所有權人會議之決議事項由管理委員會執行 ，公寓大廈管理條例第36條第1款定有明文。是起訴請求撤 銷區分所有權人會議決議時，應以管理委員會或全體區分所 有權人為被告，始為適格；按依公寓大廈管理條例第3條第9 款規定，管委會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委 員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」 及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅 屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會 生活中，以管委會之名義為交易者比比皆是。於民事訴訟法 已有第40條第3項：「非法人之團體，設有代表人或管理人 者，有當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38 條第1項明文規定：「管理委員會有當事人能力」，明文承 認管委會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或 被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並 於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條 第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書， 規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格 ，賦與管委會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管委會 倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致 他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱 非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於 程序選擇權，並依上開同條例第38條第1項規定及訴訟擔當 法理，選擇非以區分所有權人而以管委會為被告起訴請求， 俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間 、費用及有限司法資源之不必要耗費（最高法院95年度台上 字第1316號、98年度台上字第790號判決意旨參照）。揆諸 前開意旨，本件原告得擇以管委會為被告起訴請求賠償、確 認區分所有權人會議無效（實體有無理由則詳後述），首先 敘明。
　㈡原告明水公司及淳紳公司請求損害賠償均無理由：　⒈按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，及 二者間有相當因果關係為成立要件，如不合於此項成立要件 ，即難謂有損害賠償請求權存在，且主張損害賠償請求權之 人，依民事訴訟法第277條前段規定，對於其成立要件應負 舉證責任（最高法院107年度台上字第523號判決意旨參照） 。
　⒉原告明水公司對被告帛詩華管委會之請求：　⑴原告明水公司雖主張被告帛詩華管委會有妨礙其施工之侵權 行為，並以民法第184條第1項前段、後段、第2項及第185條 規定請求損害賠償云云，然查原告明水公司於109年7月23日



即開始施工，且未繳足施工保證金、施工申請資料有誤等， 經被告帛詩華管委會通知「故台端申請之裝潢施工乙案，請 依前揭之規定重新申請填寫及補正其費用後，准予復工」等 節，為兩造所不爭執。原告明水公司雖因與原告淳紳公司間 租賃契約，取得使用系爭建物權能，其使用專有部分之權能 固應予以尊重，但系爭建物裝潢施工必定借道系爭建物所屬 社區共有部分，可能妨礙建築物之正常使用，且施工噪音及 汙染亦可能影響其他區分所有權人共同利益，公寓大廈管理 條例第5條規定「區分所有權人對專有部分之利用，不得有 妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為 」，此一規定即係同條例第4條專有部分權能之法律限制之 一，被告帛詩華管委會自得依據社區規定，要求原告明水公 司取得裝修許可證並繳足保證金後即准予進場施工，被告帛 詩華管委會難認有任何侵權行為。
　⑵原告明水公司雖另稱，被告帛詩華管委會有曲解規約及以系 爭決議等方式，妨礙其經營之侵權行為，並以民法第184條 第1項前段、後段、第2項及第185條規定請求損害賠償云云 ，然本院雖認定被告帛詩華管委會錯解社區規約且系爭決議 有無效之情節（理由詳後），惟被告帛詩華管委會既已通知 「故台端申請之裝潢施工乙案，請依前揭之規定重新申請填 寫及補正其費用後，准予復工」，原告明水公司未能舉證其 確實依規補件仍遭杯葛，卻自行終止與建築師、承包商間契 約致未能開業營運，其無法營運與被告帛詩華管委會錯解規 約及作成無效之系爭決議等行為間，並無因果關係，原告明 水公司請求被告帛詩華管委會賠償損害即無理由。　⒊原告淳紳公司對被告帛詩華管委會之請求：　　原告淳紳公司雖援引原告明水公司前述主張事由，另行主張 被告帛詩華管委會妨礙承租人原告明水公司施工、錯解規約 及以無效決議限制原告使用權能，導致承租人原告明水公司 終止租約，致原告淳紳公司無法收受租金，依民法第184條 第1項前段、後段、第2項及第185條規定請求損害賠償云云 ，然原告明水公司之請求業經本院認定為無理由，原告明水 公司未依據社區規定補正而自行終止與建築師、承包商間契 約致未能開業營運，原告明水公司因此終止與原告淳紳公司 間租約，導致租金收益減少之損害，顯與被告帛詩華管委會 之行為不存在因果關係，原告此部分侵權行為之主張自亦無 據。
　⒋原告淳紳公司及明水公司對被告黃淑卿之請求：　　原告淳紳公司及明水公司雖各自以前揭事由，對被告帛詩華 管委會時任代表人黃淑卿提起訴訟，並以民法第184條第1項



前段、後段、第2項及第185條規定請求連帶損害賠償，但原 告未能舉證被告黃淑卿之行為，並非本於其管委會主委身分 所為之個人行為，自難僅因被告黃淑卿係被告帛詩華管委會 時任代表人，而對其個人請求損害賠償；縱認被告黃淑卿前 述行為確係其個人行為，然本於本院前揭認定，原告淳紳公 司及明水公司請求被告黃淑卿連帶賠償損害，亦為無理由。　⒌綜上，原告淳紳公司及明水公司各自請求被告帛詩華管委會 及黃淑卿連帶負損害賠償責任，均為無理由。
　㈢原告淳紳公司請求確認系爭決議無效，為有理由：　⒈按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不 明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在， 且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法 院52年台上字第1240號判決意旨參照）。本件訴訟關於確認 系爭決議無效部分之當事人為原告淳紳公司、被告帛詩華管 委會（見本院卷㈠第193頁、本院卷㈡第281頁），查原告淳紳 公司為系爭社區之區分所有權人，其主張系爭決議無效等情 ，為被告帛詩華管委會所否認，是原告淳紳公司、被告帛詩 華管委會就系爭決議之效力有所爭執，致原告淳紳公司在法 律上之地位有受侵害之不安狀態存在，且此不安狀態得以確 認判決予以除去之，揆諸上開說明，是原告淳紳公司對被告 帛詩華管委會提起本件確認系爭決議無效之訴訟，有即受確 認判決之法律上利益。
　⒉系爭建物得作為一定規模以下之醫美診所用途：　⑴按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分 其所有物，並排除他人之干涉；稱區分所有建築物者，謂數 人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權 ，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物；區分 所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、 收益、處分，並排除他人干涉，民法第765條、第799條第1 項及公寓大廈管理條例第4條第1項定有明文。依上揭規定， 區分所有權人就其專有部分，與單獨所有權並無不同，除有 法令限制外，得自由使用、收益、處分並排除他人干涉。　⑵按建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有 第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、 消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應 申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更， 不在此限；前項一定規模以下之免辦理變更使用執照相關規 定，由直轄市、縣（市）主管建築機關定之，建築法92年6



月5日修正增訂第73條第2項及第3項規定在案。系爭建物坐 落於臺北市，臺北市政府依上揭建築法授權制定臺北市一定 規模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦法（下稱管理辦 法）在案。查系爭建物係於103年10月29日經臺北市政府都 市發展局發給使用執照（見北司調卷第237頁），依據建築 法第73條第2項規定，原告淳紳公司或承租人原告明水公司 ，就系爭建物自應依使用執照核定使用類組使用，惟依據系 爭建物取得使用執照時有效之103年9月26日管理辦法，符合 管理辦法附表一規定免辦理變更使用執照之建築物，除有管 理辦法另有規定應申請變更之情事外，原告淳紳公司或承租 人原告明水公司得不經申請變更使用執照逕行使用，此既為 建築法及其授權命令保障，除另有法律規定加以限制外，任 何人均不得任意加以限制或剝奪。又依據臺北市政府都市發 展局103使字第0271號使用執照建築物概要記載，系爭建物 所屬宏普帛詩華公寓大廈地上2層至15層之用途為（H2）集 合住宅，為兩造所不爭執，且依系爭建物取得使用執照時有 效之103年9月26日管理辦法附表規定，如原核准使用類組為H 2擬變更使用類組為G3類，且擬使用為餐廳、飲食店、冷飲店 、一般咖啡館（廳、店）（無服務生陪侍）、飲茶（茶藝館）（ 無服務生陪侍）等類似場所以外用途，且使用樓地板面積未達 500平方公尺者，若無管理辦法本文限制，得自由變更使用 ，無須另為申請。又查系爭建物領有103使字0271號使用執 照，地上2層至地上15層原核准用途樓為「集合住宅（H-2類 組)」，現場若做為「醫療美容診所（G-3類組）」使用，倘 樓地板使用面積（建物謄本登記面積）未達500平方公尺， 依「臺北市一定規模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦 法」得免辦理變更使用執照；惟仍應先符合本市都市計畫及 土地使用管制相關規定，同函副請本府都市發展局查明是否 符合土地使用分區逕復等節，有臺北市政府建築管理工程處 111年8月19日北市都建使字第1113045208號函在卷可稽（見 本院卷㈡第225至226頁），而系爭建物址係「第三種商業區( 特)(原屬第二種商業區）」，依本市土地使用分區管制自治 條例規定，允許作「第七組:醫療保健服務業」乙節，有臺 北市政府都市發展局111年8月22日北市都規字第1113066451 號函足資為證（見本院卷㈡第223頁）。是系爭建物除可作為 使用執照載明之集合住宅，依據建築法授權制定之管理辦法 規定，亦得不經變更使用執照作為一定規模以下之醫美診所 用途，可堪認定。
　⒊系爭決議無效之理由：
　⑴按公寓大廈區分所有權人會議，其決議係多數區分所有權人



平行意思表示趨於一致之合同行為，而發生一定私法上之效 力，性質屬於法律行為。又法律行為，有背於公共秩序或善 良風俗者，無效，民法第72條定有明文。民法並非容認個人 意思之絕對自由，必在與社會國家之存在及其發展所必要之 一般秩序與吾人立身處世之道理、法則暨社會道德相符，且 不反於社會妥當性或正當性之限度內，始容許私法自治之原 則。民法關於「公序良俗」之規定，一為對私法自治之限制 ；他則係重建契約自由與維護憲法基本價值之工具，為落實 「公序良俗」所蘊含憲法基本權之意涵，凡法律行為涉及生 存等基本權之事項，自須兼顧締約雙方處境之優劣及該基本 權是否被重大侵害而反於社會性，始得展現其真正意義。因 此，審判法院於透過該「公序良俗」之抽象、概括規定，調 整當事人之自治領域，檢視法律行為是否為無效時，除斟酌 法律行為之內容、附隨情況、當事人之動機、目的等在該時 、空環境下，是否符合首揭秩序、道理、法則、道德觀念及 社會妥當性外，尚應就法律行為之內容涉及生存等基本權者 ，併將當事人之一方是否在經濟、學識、經驗等處於嚴重劣 勢？及該法律行為之成立，是否將對其基本權造成重大之損 害而反於社會性等其他相關因素考量在內，以綜合判斷之（ 最高法院103年度台上字第2036號判決意旨參照）。是本院 自得參照前揭法則，審酌系爭決議之內容、附隨情況、當事 人之動機、目的等在該時、空環境下，是否符合前揭秩序、 道理、法則、道德觀念及社會妥當性，認定系爭決議是否違 反民法第72條規定而陷於無效。
　⑵查被告雖辯稱依據系爭建物所屬宏普帛詩華不動產預定買賣 契約書約定，系爭建物僅可作為集合住宅使用云云，然基於 債之相對性法則，此一買賣契約書效力僅存在於個別買受人 與出賣人間，並不得限制或剝奪其他區分所有權人依據民法 及公寓大廈管理條例取得「專有部分」之所有權能，首先敘 明。再查系爭決議「二樓以上不得做為對外營業項目」，限 制原告淳紳公司對系爭建物之專有部分使用收益權能，從決 議內容形式觀之，雖有違反公序良俗之疑，但原告淳紳公司 專有權能固應予以尊重，卻非全無限制，尤應兼顧區分所有 建築物專有部分權利人及共有部分權利人間權益衡平，滿足 當代都市社會生活之效率及和諧，此觀公寓大廈管理條例第 5條規定「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建 築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為」自明 。系爭建物依據取得使用執照時有效之建築法及管理辦法可 充作醫美診所用途，業經本院認定如前，此一用途亦與系爭 社區107年4月14日通過之住戶規約第4條「四、區分所有權



人及住戶對專有部分及約定專用部分之使用，應依使用執照 所載用途為之。五、區分所有權人及住戶對於專有部分及約 定專用部分應依符合法令規定之方式使用，並不得有損害建 築物主要構造及妨害建築物環境品質」並無衝突，原告淳紳 公司於上述法令及規約背景下，出租系爭建物作為醫美診所 場域使用收益之合理期待，自應予以保護。但原告淳紳公司 出租系爭建物作為醫美診所之用，考量區分所有建築物特性 ，此一對專有部分之使用收益行為，不論是施工期間之裝潢 施工、管線增遷、營運時間之人員進出、廢棄物保存運送、 管理費用分擔合理性等，均存在妨害建築物正常使用及違反 區分所有權人共同利益行為之可能性。區分所有權人所為如 有害建築物正常使用或違反共同利益，縱然形式上係行使其 專有部分所有權權能範圍內之行為，亦不容許；而其所為之 行為達到何種程度，始足於認為違反共同利益，應就行為本 身之必要性、行為人所受利益以及給予他區分所有權人（或 住戶）所受不利益之態樣、程度等各種情事加以比較衡量而 予認定（最高法院103年度台上字第914號判決意旨參照）。 然系爭決議「二樓以上不得做為對外營業項目」，一概禁止 所有營業項目，並非針對有害社區共有部分利益行為加以禁 止，顯然逾越避免妨害建築物正常使用及禁止違反區分所有 權人共同利益行為之必要限度，且係於知悉系爭建物出租作 為醫美診所用途後，方臨時召集區分所有權人會議，通過系 爭決議，綜合上開各情，應認為系爭決議有違公序良俗而無 效。
五、綜上所述，原告淳紳公司請求確認系爭決議無效部分，為有 理由，應予准許。逾此部分，為無理由，應予駁回。至於原 告敗訴部分，其就該部分假執行之聲請失所依據，應併予駁 回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　23　　日 民事第七庭 法　官　郭思妤
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　23　　日 書記官　程美儒