臺灣臺北地方法院民事判決
109年度重訴字第571號
原 告 邱湛閎
訴訟代理人 葉書佑律師
被 告 邱天送
邱金柱
上 一 人
訴訟代理人 陳柏諭
兼 邱金柱
訴訟代理人 邱冠銘
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國111年11月22日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落新北市○○區○○段00地號土地，應予原物分割， 分割方法如下：
㈠附圖代號A部分土地（面積172.25平方公尺），由原告邱湛閎 取得。
㈡附圖代號B部分土地（面積172.25平方公尺），由被告邱天送 取得。
㈢附圖代號C部分土地（面積172.26平方公尺），由被告邱冠銘 取得。
㈣附圖代號D部分土地（面積172.25平方公尺），由被告邱金柱 取得。
二、原告邱湛閎應補償被告邱冠銘新臺幣壹佰貳拾伍萬柒仟壹佰 伍拾肆元，原告邱湛閎應補償被告邱金柱新臺幣參拾肆萬陸 仟伍佰參拾貳元，被告邱天送應補償被告邱金柱新臺幣壹佰 伍拾萬肆仟陸佰柒拾陸元。
三、訴訟費用由兩造各負擔四分之一。
事實及理由
壹、程序部分
被告邱天送未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決 。
貳、實體部分
一、原告主張：兩造分別共有坐落新北市○○區○○段00地號，地目 建，面積689.01平方公尺之土地（下稱系爭土地），應有部 分各1/4，系爭土地並無不能分割之約定，亦未定有不分割 之期限，且無依物之使用目的不能分割之情況，僅無法協議 分割方法，邱湛閎約占有附圖代號A部分，坐落其上之建物 （門牌號碼新北市○○區○○路0段000號）為邱家祖產，目前由 親戚即訴外人邱廖毅、邱秀苓、邱秀容等人居住使用，邱天 送約占有附圖代號B部分，其上有停車場及資源回收場，資 源回收場由邱天送使用，邱冠銘、邱金柱則約占有附圖代號 C、D部分，爰依民法第823條、第824條規定請求分割系爭土 地等語。並聲明：請求就兩造共有系爭土地准予分割，分割 方式為附圖代號A部分土地，分歸邱湛閎單獨所有，附圖代 號B部分土地，分歸邱天送單獨所有，附圖代號C、D部分土 地，分歸邱冠銘、邱金柱保持分別共有。
二、被告則以：
㈠邱天送部分：同意邱湛閎之分割方案（見本院卷一第49、115 頁）。
㈡邱金柱、邱冠銘部分：邱湛閎為邱天送之子，邱天送、邱冠 銘、邱金柱、邱廖鵬（已歿）為兄弟，邱湛閎係以邱廖鵬生 前信託方式取得系爭土地共有人權利，邱湛閎所提出之分割 方案並未敘明為何附圖代號C、D部分土地由邱冠銘、邱金柱 保持分別共有，邱冠銘、邱金柱並未占有附圖代號C、D部分 土地，僅係因邱天送為家族大哥，長期占有系爭土地較精華 之附圖代號A、B部分，進行資源回收事業，而邱金柱長年旅 居國外，早已不過問家族事務，邱冠銘方於約略附圖代號C 、D部分位置種植植栽，並無從事營利行為。附圖代號A、B 部分土地緊鄰安康路三段，出入位置佔盡地利之便，且為長 方形地域，反觀附圖代號C、D部分土地不僅無法通往安康路 三段，地勢更是呈現逐漸低窪，出入不僅需通過樓梯，緊鄰 之165地號土地更為狹小之道路交通巷道，邱湛閎之分割方 案顯失公平，希望將附圖代號A部分土地分歸邱金柱取得， 附圖代號B部分土地分歸邱天送取得，附圖代號C部分土地分 歸邱冠銘取得，附圖代號D部分土地則分歸邱湛閎取得等語 。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告請求分割系爭土地，為有理由：
按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之 方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有
人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分 配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分 配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配 顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以 原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於 各共有人，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項分別 定有明文。查系爭土地面積689.01平方公尺，現為兩造共有 ，各共有人之權利範圍為1/4等情，有系爭土地登記謄本、 地籍圖騰本、土地所有權狀、土地建物查詢資料為憑（見限 閱卷、店司調卷第23至37頁、本院卷一第37至41頁），而系 爭土地無因物之使用目的不能分割情形，亦無不能分割之約 定，現兩造就分割方法無法協議，揆諸前揭規定，原告請求 法院裁判分割系爭土地，即屬有據。
㈡本件分割方法：
⒈按分割共有物，究以原物分割，或變價分割為適當，法院應 斟酌當事人意願、共有物之使用情形、物之經濟效用及全體 共有人之利益等情形而為適當分割（最高法院88年度台上字 第600號判決意旨參照）。又法院裁判分割共有物，須斟酌 各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經 濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當（最 高法院90年度台上字第1607號判決意旨參照）。法院裁判分 割為形成之訴，關於定分割方法，應依職權為公平之裁量， 採取最適當之方法為分割，以符合共有人之利益，不受共有 人所主張分割方法之拘束（最高法院99年度台上字第1791號 判決意旨參照）。
⒉經查，附圖代號A部分土地上有門牌號碼新北市○○區○○路0段0 00號建物，該建物目前由邱廖鵬之繼承人居住使用；附圖代 號B部分土地上有鐵皮搭蓋之停車棚，從石階往下走可見鐵 皮搭建之室內開放空間，再沿石階往下可見與後方公寓相連 以鋼鐵搭建之平台，平台下方堆放雜物，以上均由原告使用 ；附圖代號C部分土地上有資源回收場，由邱天送使用，有 約一台車大小，由鐵皮搭建之停車棚，由邱冠銘使用，有約 兩層樓高之斜坡，其上種香蕉、絲瓜等，由邱冠銘使用，附 圖代號D部分土地上有約5坪大、鐵皮搭建之雜物間，由邱冠 銘使用，邱金柱並無使用系爭土地等情，此有本院109年8月 11日勘驗筆錄、邱金柱提出之現場照片及示意圖、原告提出 之現況照片在卷可佐（見本院卷一第83至87頁、第59至65頁 、店司調卷第39至51頁），並為兩造所不爭執（見本院卷二 第22至23頁），堪以認定。
⒊本院審酌門牌號碼新北市○○區○○路0段000號建物目前由邱廖
鵬之繼承人居住使用，並由邱湛閎受信託委託，為避免上開 建物坐落土地為邱湛閎以外之共有人分得，致其無法有效使 用地上物，徒增法律關係之複雜化、減損上開建物之經濟價 值，宜由邱湛閎分得附圖代號A部分土地。而附圖代號B部分 土地上有鐵皮搭蓋之停車棚，係由原告使用，考量邱天送為 原告父親，且有使用鄰近停車棚之資源回收場等情，認由邱 天送分得附圖代號B部分土地，應為妥適。附圖代號C部分土 地上由鐵皮搭建之停車棚係由邱冠銘使用，而斜坡上之作物 亦由邱冠銘種植，邱金柱則長年居住國外，並無使用系爭土 地，認由邱冠銘分得附圖代號C部分土地、邱金柱分得附圖 代號D部分土地，應屬適當。故本院審酌上開情節，認採原 告主張之方案，由邱湛閎分得附圖代號A部分土地、邱天送 分得附圖代號B部分土地、邱冠銘分得附圖代號C部分土地、 邱金柱分得附圖代號D部分土地，應屬合適。而附圖代號A至 D各宗地價格有不一致之情形（詳後述），應按邱冠銘、邱 金柱分配不足部分，由邱湛閎、邱天送以金錢補償之，可兼 顧共有人間利益之公平、發揮系爭土地之經濟價值，有利系 爭土地之整體利用，且與分割前之使用狀態相符，應係目前 相對完整且最符合共有人利益之分割方案。
⒋茲經本院囑託信義不動產估價師聯合事務所就系爭土地附圖 代號A、B、C、D等4塊土地為鑑定估價，經該事務所以110年 2月8日為價格日期，進行一般因素（含政策面、總體經濟面 、社會條件面、供給面、交易面）、不動產市場概況、區域 因素、交通條件（含區域主要聯外道路、主要道路、重大交 通建設概述）、個別條件及標的使用現況（含標的個別條件 、標的使用現況）及勘估標的依最有效使用、預估土地增值 稅、參酌使用分區、法定用途等管制事項情況下，以比較法 及土地開發分析法評估價格後，最終決定附圖代號A部分土 地之估價金額為1,914萬5,214元，附圖代號B部分土地之估 價金額為1,904萬6,205元，附圖代號C部分土地之估價金額 為1,628萬4,375元，附圖代號D部分土地之估價金額為1569 萬321元，有該所110年3月11日出具之估價報告書（案號：A TZ000000000）及111年9月30日函文在卷可稽（見本院卷一 第219頁及外放估價報告書、卷二第207頁），應認其鑑價方 法及結果屬客觀合理而可採。
⒌原告雖認為上開估價報告書有諸多疑義及不完備之處，其中 比較標的1為安城段815、816、818、820、821、822、823地 號等7筆土地，該土地為危老重建計畫核准案例第82案之基 地，其交易價格已隱含申請危老重建之相關成本及重建後預 期效益；比較標的1、2現況地上有已辦保存登記地上建物；
比較標的3為小城段637地號土地，為土地附帶建照之成交實 例，土地價格隱含申請建照之成本，且交易頻繁異動；附圖 代號A、B部分土地面寬僅6公尺、5.5公尺，附圖代號C、D部 分土地面寬則為20公尺、22公尺，A、B較難規劃車道及相關 設施；附圖代號C部分土地仍可面向安康路3段北側山景，均 影響鑑定價格云云。然查，上開估價報告書均已考量比較標 的1、2其上之合法老舊建物，並將危老獎勵之因素列入行政 條件調整項目價格修正因子中（見估價報告書第28、29頁、 個別因素調整表附表3）；比較標的1、2之地上建物均相當 老舊，交易目的以土地重建為主；比較標的3為素地交易， 經多次交易，且有建照，但均非影響土地價格之絕對因素； 附圖代號A、B、C、D土地均為50餘坪小面積建地，面寬條件 已反映於各宗土地價格推估過程中，估價報告所設調整率應 屬合理（見估價報告書第37頁）；附圖代號C基地朝東，而 東側目前已興建華廈產品，估價報告所設景觀調整率應屬合 理（見估價報告書第37頁），且系爭土地位於新店安坑地區 ，同類型土地交易較少，新推建案較多，市場價格穩定，以 目前不動產市場而言，土地開發分析價格較比較價格具參考 價值，估價報告書亦以土地開發分析價格較高權重（見估價 報告書第35頁），有信義不動產估價師聯合事務所111年3月 4日函在卷可稽（見本院卷二第79頁），是應認原告以估價 報告所載比較標的1、2、3非土地正常價格，故本案土地之 評估金額有誤云云，尚難憑採，其據以聲請向新北市不動產 估價師公會再次鑑定，亦無所據。
⒍又上開估價報告書所據以評估之A、B、C、D等4宗地，係以邱 冠銘、邱金柱於109年11月10日提出之分割方案為據（見本 院卷一第125頁），然上開分割方案尚未經地政機關測繪位 置，嗣經本院囑託新北市新店地政事務所繪製如附圖所示之 複丈成果圖（見本院卷二第81至83頁），該圖所顯示C、D部 分界址與上開分割方案之間有些微差異，然整體之面寬、縱 深、地形、面積等個別條件均與上開估價報告書相當接近， 經檢視C、D區塊評估價格與估價報告書維持一致，此有信義 不動產估價師聯合事務所111年9月30日函在卷可參（見本院 卷二第207頁），是上開估價報告書所鑑定A、B、C、D各宗 地之價格，與附圖代號A、B、C、D應屬一致，堪以認定。 ⒎準此，系爭土地經採原告方案為分割，各共有人分得之土地 價值與原應有部分有所差異，就不能按其應有部分受分配之 共有人，自當以金錢補償之。本件邱湛閎、邱天送所受分配 之不動產價值大於其持分不動產價值，爰依上開估價報告書 估價金額計算，認邱湛閎應補償邱冠銘125萬7,154元，並補
償邱金柱34萬6,532元，而邱天送應補償邱金柱150萬4,676 元（計算式如附表所示）。
四、綜上所述，原告請求裁判分割系爭不動產，為有理由，應予 准許。本院審酌上情，認系爭土地宜採原物分割，附圖代號 A部分土地分歸邱湛閎取得，附圖代號B部分土地分歸邱天送 取得，附圖代號C部分土地分歸邱冠銘取得，附圖代號D部分 土地分歸邱金柱取得，並由邱湛閎補償邱冠銘125萬7,154元 、補償邱金柱34萬6,532元，由邱天送補償邱金柱150萬4,67 6元，較為妥適，爰判決如主文第1、2項所示。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
六、本件為分割共有物之訴，並已由本院為全體共有人定分割方 法，依民事訴訟法第80條之1規定，由全體共有人依應有部 分分擔訴訟費用，始為公平，爰諭知如主文第3項所示。中 華 民 國 111 年 12 月 13 日 民事第七庭 法 官 許筑婷
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 12 月 13 日 書記官 林政彬
附表
共有人 分割後取得 補償或受償總金額 互相找補後 邱湛閎 附圖代號A部分土地 (估價金額為1,914萬5,214元) 應補償160萬3,686元 應補償邱冠銘125萬7,154元 應補償邱金柱34萬6,532元 邱天送 附圖代號B部分土地 (估價金額為1,904萬6,205元) 應補償150萬4,676元 應補償邱金柱150萬4,676元 邱冠銘 附圖代號C部分土地 (估價金額為1,628萬4,375元) 應受償125萬7,154元 邱金柱 附圖代號D部分土地 (估價金額為1569萬321元) 應受償185萬1,208元