臺灣臺中地方法院民事判決
111年度訴字第918號
原 告 黃艷瑾
訴訟代理人 鞠金蕾律師
被 告 陳雅惠
訴訟代理人 楊惠雯律師
複 代理 人 洪健茗律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國111年12月8日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參拾萬元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣參拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
本件原告起訴時，原以兩造間於民國110年10月27日簽立之 買賣契約（下稱系爭契約）業經解除，被告應返還已付價金 為由，依民法第259條第2款規定，聲明求為判決命被告應給 付原告新臺幣（下同）120萬元，及加計自起訴狀繕本送達 翌日起，按週年利率6％計算之利息（見本院卷第15至17、21 6頁）。嗣於訴訟進行中，減縮上開利息請求之利率為週年 利率5％，另備位以被告依系爭契約計罰之違約金過高為由， 追加依民法第252條、第179條規定，請求酌減違約金暨返還 經酌減之金額，而聲明求為判決命被告應給付原告107萬8,4 00元，及加計自本判決確定翌日起算之法定遲延利息（見本 院卷第215、265、269、273至275、331頁），核與民事訴訟 法第255條第1項第2款、第3款規定相符，應予准許。貳、實體事項
一、原告主張：伊於110年10月27日與被告簽立系爭契約，向被 告買受坐落臺中市○○區○○○段000○000地號土地及其上同段11 65建號即門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00弄0號建物、權利 範圍均全部（下合稱系爭房地；建物部分另稱系爭房屋）， 約定買賣價金900萬元，尾款720萬元須以貸款支付，伊並已 給付120萬元予被告。詎被告未告知伊系爭房地位在車籠埔 斷層帶範圍內，致伊於簽約後送件多家銀行，貸款成數不足 系爭契約尾款金額，伊於111年1月11日寄發中華郵政股份有
限公司（下稱中華郵政公司）大里永隆郵局第11號存證信函 （下稱1月11日存證信函）予被告，而為解除系爭契約之意 思表示。爰先位之訴依民法第259條第2款規定，請求被告返 還已付價金120萬元。退步言之，縱令系爭契約係經被告於 同年2月22日解除，然系爭契約實係因被告未告知伊系爭房 地有位在車籠埔斷層帶之瑕疵，被告請求沒收全部已付價金 為違約金尚屬過高，應酌減為12萬1,600元。則被告受領該 酌減金額之法律上原因已不存在，應負返還責任。爰備位之 訴依民法第252條、第179條規定，請求被告返還經酌減之金 額107萬8,400元等語。並聲明：㈠先位部分：⒈被告應給付原 告120萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率5％計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位 部分：⒈被告應給付原告107萬8,400元，及自本判決確定翌 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⒉願供擔保， 請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房地雖位在霧峰區，而屬車籠埔斷層之地震 帶範圍內，然並非位在車籠埔斷層線上。次兩造間未曾約定 貸款成數為系爭契約之條件，且系爭房屋於買賣時屋齡已超 過30年，貸款成數本即落在5至6成間，原告亦無工作收入， 銀行自可能降低對原告之貸款成數，故原告未能獲貸足額尾 款金額，與系爭房地位在車籠埔斷層帶範圍無關，原告不得 解除系爭契約。再原告遲至110年12月15日未依約如數給付 系爭契約第二期款，經兩造於同年月28日協商後簽立協議書 （下稱系爭協議書），約明原告應於111年1月8日（按：應 為同年月28日之誤）前給付系爭契約第二期款之餘額60萬元 ，然原告仍未依約履行；經伊於同年2月11日寄發存證信函 催告原告應於函到7日內補繳，詎原告迄至同年月22日猶未 依約給付，伊業於同日寄發中華郵政公司太平宜欣郵局第97 號存證信函（下稱2月22日存證信函）予原告，依系爭契約 第10條第1項、第2項約定為解除系爭契約之意思表示，並沒 收原告已付價金120萬元作為懲罰性違約金，原告自不得請 求返還價金。又系爭契約有關違約金之約定並無過高或顯失 公平情事，兩造均應受拘束。且系爭契約第10條第2項所定 違約金係屬懲罰性違約金，而伊沒收之金額未逾內政部成屋 買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12條第3項規定之 上限，原告請求酌減違約金為無理由等語，資為抗辯，並聲 明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願 供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷第334至336頁）： ㈠原告於110年10月27日與被告簽立系爭契約，向被告買受被告
所有之系爭房地，約定買賣價金900萬元，其中第二期款（ 簽約款）為90萬元，應於簽約時支付；第二期款（用印款） 為90萬元，應於110年11月17日前支付；尾款則為720萬元。 ㈡原告於110年11月8日，轉帳80萬元至履約保證專戶，另於一 週後，以其子帳戶轉帳9萬元至履約保證專戶，以給付第二 期款之一部予被告，復以簽約前給付之斡旋金1萬元作為第 二期款之一部。又原告於110年12月10日，匯款30萬元至履 約保證專戶。
㈢原告未於110年11月17日前，給付第二期款90萬元予被告。 ㈣原告於111年1月11日，寄發1月11日存證信函予被告，對被告 為解除系爭契約之意思表示，該函經被告於同年月12日收受 。
㈤被告於111年2月11日，寄發中華郵政公司臺中雙十路郵局第4 2號存證信函予原告，催告原告應於函到7日內給付第二期款 之餘額60萬元並出面辦理貸款手續，該函經原告於同年月14 日收受。
㈥原告於111年2月17日，寄發中華郵政公司臺中法院郵局第378 號存證信函予被告，拒絕給付第二期款之餘額60萬元，該函 經被告於同年月18日收受。
㈦被告於111年2月22日，寄發2月22日存證信函予原告，主張依 系爭契約第10條約定解除系爭契約，並沒收原告已付價金作 為違約金，該函經原告於同年月23日收受。
四、本院得心證之理由：
㈠原告先位之訴依民法第259條第2款規定，請求被告返還已付 價金120萬元，為無理由：
⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規 定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金 錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款 固有明文。惟基於契約嚴守原則，契約除經當事人雙方合意 解除（即以第二次契約解除第一次契約）外，須當事人之一 方基於法律之規定（法定解除權）或契約之約定（約定解除 權）有解除契約之權利，並依法或依約為解除權之行使，始 生合法解除契約之效力。
⒉原告主張：被告未告知伊系爭房地位在車籠埔斷層帶範圍內 ，致伊於簽約後送件多家銀行，貸款成數不足系爭契約尾款 金額，伊以1月11日存證信函解除系爭契約云云。被告則執 前詞否認原告得合法解除契約。查：
⑴原告主張系爭房地位在臺中市霧峰區，而屬車籠埔斷層之地 震帶範圍內乙節，固為被告所不爭執（見本院卷第217、228 至229頁）。然觀諸1月11日存證信函所載：「…經送多家銀
行貸款評估認定此房屋是地震前丙建山坡保育地區，加上使 用建材是加強磚造已超過期限22年以上，只能核貸400萬元 而本人只有準備兩成自備款180萬元，根本無能為力買受此 房屋，所以本人主張無條件解除不動產買賣合約，並請求將 簽約款120萬元於見函7日內退還於本人…。」，有1月11日存 證信函可稽（見本院卷第21至23頁）。參以原告亦曾陳稱： 111年1月8日土地銀行估價貸款，經行員告知屋齡太久，建 物使用建材為加強磚造，已超過22年以上建物無價值性。且 銀行調閱附近房屋行情最後一筆成交價是110年5月之520萬 元，只能核貸300萬元等語（見本院卷第185頁），可知原告 未能獲銀行核貸足額尾款金額，或係受系爭房地之使用地類 別、屋齡、建材暨鄰近市場行情等項之影響，難謂確因系爭 房地位在車籠埔斷層帶範圍所致；原告復未舉證證明銀行純 係基於系爭房地位處斷層帶範圍內，方僅願核貸較低成數， 則原告主張因系爭房地位在車籠埔斷層帶範圍內，致其於簽 約後送件多家銀行，貸款成數不足系爭契約尾款金額云云， 已難採信。
⑵再者，依系爭契約第5條第2項約定：「第四期款（尾款）」 、「⑵若甲方（即原告）須以買賣標的向金融機構辦理貸款 以支付尾款，應於產權過戶完成後三個工作天內，將核貸之 款項轉存匯入專戶…。」、「⑷產權移轉登記完成後因故發生 金融機構核撥甲方之貸款不足支付尾款時，其差額應由甲方 以現金於點交期限前或乙方（即被告）通知期限內一次補足 入專戶。」；第15條「其他約定事項」約定：「買方貸款不 足尾款，差額部分完稅前以現金補足。」，有系爭契約可稽 （見本院卷第77、81頁），顯見兩造已約明倘銀行核貸金額 不足支付系爭契約尾款全額，原告應即以現金補足差額，要 非約定系爭契約之尾款僅得以銀行核貸金額支付，或被告應 擔保原告確可貸得若干價金成數之金額，由此益徵無論原告 係因何原因未能獲貸足額尾款金額，俱不足執以為解除契約 之理據。
⑶又，經本院曉諭原告應具體表明係依何法律規定或契約約定 解除系爭契約，原告僅稱：法條依據無法確定，且不具體表 明係依何法律規定或契約約定解除系爭契約等語（見本院卷 第331至332頁），並未具體主張究係行使何種法定或約定解 除權。而兩造既未約定系爭契約之尾款僅得以銀行核貸金額 支付，或被告應擔保原告確可貸得若干價金成數之金額；買 受人未能獲貸足額尾款金額一事，亦非買賣標的物有何滅失 或減少價值，或滅失或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵 ，自難認原告有何得解除系爭契約之法定解除權可言。另遍
繹系爭契約全文，復未見原告就貸款成數不足乙項有何約定 解除權可資行使。是原告主張其得以未獲貸足額尾款金額為 由解除系爭契約云云，揆之前揭說明，於法尤屬無據。 ⑷綜上，原告以1月11日存證信函解除系爭契約，不生合法解除 契約之效力。其前開主張，要無從為有利原告之認定。 ⒊依系爭契約第10條第1項約定：「…甲乙任一方若發生不依約 履行義務之違約情事，經他方定七日以上期間催告仍未履行 ，他方有權主張解除契約…。」，同條第2項約定：「本約簽 訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解除本約，甲方對乙方 負損害賠償責任，且甲方已支付之價金應交付乙方沒收做為 懲罰性違約金…。」（見本院卷第80頁），可知原告倘有違 反系爭契約約定之情事，經被告定7日以上期間催告後仍未 履行，被告即得解除契約，並沒收原告已付價金為懲罰性違 約金。次原告並未依約於110年11月17日前給付第二期款90 萬元，迨至同年12月10日始給付30萬元，已如前述。而兩造 嗣於同年月28日簽立系爭協議書，約定：「二、111/1/28前 ，買方應補齊頭期款，目前差額還剩新臺幣60萬元整。」、 「四、上述條件若沒達成，視同違約，賣方可照合約內容主 張權益。」，有系爭協議書可憑（見本院卷第165頁），堪 認苟原告未於111年1月28日前給付未付之第二期款餘額60萬 元，被告即得依系爭契約第10條約定行使權利。又被告抗辯 原告迄至同年2月22日仍未給付第二期款餘額60萬元乙節， 為原告所不爭執。據此，被告於同年2月11日以存證信函催 告原告應於函到7日內給付第二期款餘額60萬元，該函業經 原告於同年月14日收受；原告既未於函到7日內依約給付， 則被告於同年月22日以2月22日存證信函，依系爭契約第10 條第1項、第2項約定為解除系爭契約之意思表示，並沒收原 告已付價金120萬元作為懲罰性違約金，自屬合法。 ⒋從而，系爭契約係經被告合法解除，且原告已付價金業遭被 告依約沒收作為懲罰性違約金，則原告依民法第259條第2款 規定，請求被告返還已付價金120萬元，即屬無據。 ㈡原告備位之訴依民法第252條、第179條規定，請求酌減違約 金30萬元，並請求被告返還經酌減後之金額，為有理由；逾 此範圍之請求，為無理由：
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約 定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250 條第1項、第252條各有明文。次按違約金之約定，乃基於個 人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間 之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則 ，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。
惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成 違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀之事實、社 會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能依約履行 時，債權人可享受之一切利益等情形予以酌減。倘違約金屬 懲罰性質者，並應參酌債務人違約之情狀以為判斷（最高法 院110年度台上字第2810號判決意旨參照）。查： ⑴被告業依系爭契約第10條約定合法解除系爭契約，並沒收原 告已付價金120萬元作為懲罰性違約金，已如前述。次徵之 系爭協議書約定：「今因貸款因素導致延期交屋，雙方協議 如下：一、自110/12/17起算至交屋日完成日，買方每月補 貼貸款利息7,600元整給賣方…。」（見本院卷第165頁）， 堪認被告因原告未依約完成交易，致須持續負擔貸款利息。 而被告既未能將系爭房地過戶予原告，依法亦須繼續負擔系 爭房地之地價稅、房屋稅等公法上稅捐義務。再被告抗辯縱 系爭契約經其解除，其仍須負擔本件交易之仲介費用，確切 金額須待本件訴訟後始能確定等語（見本院卷第333至334頁 ），未據原告爭執，可見被告因原告違約不為履行，致徒增 無益仲介費用之支出。至被告抗辯：系爭房地於系爭契約解 除後，迄今是否仍得以900萬元出售，有所疑義，伊應受有 交易上損失云云。惟衡諸近年來不動產交易市場行情逐年攀 升，尚難認系爭房地之價值於解約前即有跌落情事，或被告 嗣後確不能按此價格再行出售，致未能獲得於原告依約履行 時所可享受之利益。是本院審酌上開各節、被告實際所受損 害、暨原告因未能貸得預期金額，即率予拒絕履約之違約情 狀等一切情狀，認被告沒收原告已付價金120萬元充作違約 金，容屬過高，爰予酌減至約定違約金數額四分之三即90萬 元（計算式：1,200,000×3/4＝900,000）。被告抗辯系爭契 約有關違約金之約定並無過高或顯失公平情事，兩造均應受 拘束云云，並不可採。
⑵被告雖復抗辯：伊沒收之金額未逾內政部成屋買賣定型化契 約應記載及不得記載事項第12條第3項規定之上限，原告請 求酌減違約金為無理由云云。惟內政部成屋買賣定型化契約 應記載及不得記載事項第12條第3項規定，僅屬主管機關就 約定違約金所定最高額之限制，尚不影響法院於具體個案中 ，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，得參酌 前揭因素而為違約金之酌減。被告上開所辯，不足為有利其 之認定。
⒉按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又按當事人約定之違約金過高，經法院酌
減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額以外部分 ，如債權人先為預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而 被扣款，債務人自得依不當得利法律關係請求債權人給付。 此項給付請求權，應認於法院判決確定時，其請求權始告發 生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原 意（最高法院108年度台上字第369號判決意旨參照）。查被 告得請求之違約金應酌減為90萬元，悉經認定如前。則揆之 上揭說明，被告就經核減之30萬元（計算式：1,200,000－90 0,000＝300,000），其受領之法律上原因已不存在。是原告 依民法第179條規定，請求被告返還30萬元，及加計自本判 決確定翌日起，按法定利率即週年利率5％計算之利息，即屬 有據。逾此部分之請求，則不應准許。
五、從而，原告先位之訴依民法第259條第2款規定，請求被告給 付原告120萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回；備位之訴 依民法第252條、第179條規定，請求被告給付原告30萬元， 及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利 息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應 予駁回。
六、按所命給付之金額或價額未逾50萬元之判決，法院應依職權 宣告假執行，民事訴訟法第389條第1項第5款定有明文。經 核本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，揆諸前揭規定， 應依職權宣告假執行。又被告就原告勝訴部分陳明願供擔保 ，聲請宣告免為假執行，經核於法亦無不合，爰酌定相當擔 保金額予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴 之駁回而失所依附，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁 贅述。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如 主文。
中 華 民 國 111 年 12 月 30 日 民事第二庭 法 官 李佳芳
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 1 月 3 日 書記官 蔡柏倫