臺灣臺中地方法院民事判決
111年度簡上字第115號
上 訴 人 周碧玉
兼 上一人
訴訟代理人 曾健雄
被上訴人 李宏倩
上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國110年12
月29日本院沙鹿簡易庭110年度沙簡字第255號第一審判決提起上
訴，本院於民國111年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決命上訴人曾健雄及周碧玉各給付被上訴人新臺幣6197元本息；及上訴人曾健雄應自原審判決確定之翌日起至如附表編號1所示建物拆除之日止，上訴人周碧玉應自原審判決確定之翌日起至附表編號2所示建物拆除之日止，均按月給付被上訴人新臺幣102元部分，暨假執行之宣告及除確定部分外之訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人所有坐落臺中市○○區○○段000○ 0地號土地（面積58平方公尺，下稱系爭土地）於民國71年 間分割自同段645地號土地（下稱原645地號土地），當時所 有權人為訴外人楊英昭。附表所示房屋（下合稱系爭建物） 分別為附表所示上訴人所有，系爭建物及相鄰之門牌臺中市 ○○區○○路00○00號及48之93號2棟房屋（下簡稱48之92號房屋 、48-93號房屋），於71年間申請建造執照及使用執照時（ 使用執照字號：71建都使字第2448號），均以系爭土地為其 法定空地，依民法第425條之1規定，兩造就系爭土地具有租 賃關係。又系爭土地臨中社路，附近有住宅、田地，並參照 內政部實價租賃登錄顯示門牌號碼臺中市○○區○○路00○000號 建物，面積45.38坪，每月租金新臺幣（下同）1萬8000元， 換算每平方公尺單價為120元，以此計算系爭土地每月租金 為6960元（計算式：58㎡×120元＝6960元），上訴人每月應給 付租金則為1740元（計算式：6960元×1/4＝1740元），為此 爰依租賃關係，求為命上訴人應各給付被上訴人自105年3月 13日起至110年3月12日止共計5年之租金10萬4400元（計算 式：1740元×5年＝10萬4400元），及自本件判決確定翌日起 至系爭建物拆除之日止，分別按月給付被上訴人1740元等語 。
二、上訴人則以：原645地號土地為楊英昭所有，楊英昭於71年 在原645地號土地上興建系爭建物，並開立土地使用同意書 ，無償提供系爭土地用以申請系爭建物之建造執照及雜項執 照。嗣楊英昭於71年6月23日將系爭建物出售予訴外人周樑 卿、周陳秀英，約定買賣標的物為系爭建物及坐落之基地面 積(含道路地及空地比用地)，周樑卿、周陳秀英則於83年間 以上開買賣契約書條件，出售系爭建物予上訴人曾健雄、周 碧玉，上訴人已合法先行取得法定空地使用權。被上訴人為 楊英昭、訴外人楊林月素之弟媳明知或可得而知系爭土地為 系爭建物之法定空地，並作為通行之用，仍同意由楊林月素 移轉系爭土地所有權登記作為清償楊英昭借款之用，已損害 上訴人所有權範圍，應撤銷登記，且被上訴人應繼受楊英昭 與周樑卿、周陳秀英之買賣契約，繼續無償提供系爭土地予 上訴人作法定空地及通行使用，被上訴人行使所有權係違反 誠信原告、公共利益，又兩造間並無租賃關係，被上訴人不 得請求給付租金等語資為抗辯。
三、原審判命上訴人應分別給付被上訴人6197元，及自110年3月 25日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。上訴 人曾健雄應自本判決確定之翌日起至如附表編號1所示建物 拆除之日止，上訴人周碧玉應自本判決確定之翌日起至附表 編號2所示建物拆除之日止，均按月給付被上訴人102元，並 駁回被上訴人其餘之訴，暨就被上訴人勝訴部分依職權為准 免假執行之宣判。被上訴人聲明答辯：駁回上訴，另被上訴 人就其敗訴部分並未上訴，已告確定，不另贅述。四、經查，系爭土地係於71年間分割自原645地號土地，所有權 人為楊英昭，嗣楊英昭於90年6月16日死亡，楊林月素即楊 英昭之配偶於93年間以分割繼承為原因辦理系爭土地所有權 登記完畢。又楊英昭前曾向其兄即訴外人楊文騫借款未清償 ，楊文騫於97年間訴請楊英昭之繼承人清償借款，楊文騫與 楊英昭之繼承人楊林月素等人於98年10月6日，在臺灣高等 法院臺中分院以98年度上字第195號審理中成立和解，由楊 林月素將系爭土地所有權移轉登記予楊文騫，作為清償楊英 昭積欠楊文騫之借款314萬元及其利息，系爭土地即於99年7 月23日以和解移轉為原因登記為楊文騫所有，嗣楊文騫將系 爭土地贈與被上訴人，並於101年10月19日以夫妻贈與為原 因辦理所有權移轉登記予被上訴人。再系爭房屋係由楊英昭 於71年間在原645地號土地上興建並出售與周樑卿、周陳秀 英，周樑卿、周陳秀英再出售予上訴人，且於附表所示登記 原因、日期辦理所有權移轉登記予上訴人。而系爭房屋包含 建築物本身所占之基地及其所應留設之法定空地均坐落原64
5地號土地上，故由楊英昭出具「土地使用權同意書」，於7 1年間申請建造執照及使用執照（使用執照字號：71建都使 字第2448號）等情，為兩造所不爭執（見簡上卷第214-215 頁），堪信為真實。
五、本院得心證之理由
被上訴人主張上訴人以系爭土地為其法定空地，兩造間就系 爭土地有法定租賃關係等節，為上訴人所否認，並以前詞置 辯，是本院所應審究者厥為：㈠兩造間有無法定租賃關係？㈡ 被上訴人係租賃關係請求上訴人給付租金是否有理由？茲分 述如下：
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 其期限不受第449條第1項規定之限制。民法第425條之1第1 項定有明文。查，楊英昭於其所有原645地號土地上興建系 爭建物時，已出具土地使用權同意書，將原645地號土地用 以興建及申請系爭建物及48-93號房屋、48-94號房屋之建照 執照及雜項執照，系爭建物起造人為周樑卿、周陳秀英，又 周樑卿、周陳秀英與楊英昭係於71年6月23日簽訂買賣契約 ，並依約於興建過程中給付價金等情，有土地使用權同意書 、臺中縣政府建設局使用執照、房屋買賣契約書附卷可稽（ 見簡上卷第127頁、第129頁、第51-65頁），足認系爭建物 係由周樑卿、周陳秀英為起造人並出資興建，並據而於72年 4月26日辦理系爭建物第一次所有權人登記，有系爭建物登 記第一類謄本附卷可稽，（見原審卷第43頁、第45頁），是 周樑卿、周陳秀英自始即為系爭建物所有權人，楊英昭雖係 原645地號土地所有權人，惟自始未取得系爭建物所有權， 並不符合土地及其土地上之房屋同屬一人所有之情形，縱被 上訴人輾轉自楊英昭取得系爭土地所有權，仍難認有民法42 5之1第1項之適用，被上訴人主張兩造間存有法定租賃關係 ，尚不足採。又本院108年度沙簡字第350號判決係認定系爭 地號土地與系爭建物原均為楊英昭所有，再先後分別移轉予 兩造，已與本件認定事實即周樑卿、周陳秀英自始為系爭建 物所有人，系爭土地與系爭建物並無同屬一人情況不同，本 院自不受其拘束。
㈢按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於 特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而 非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下 ，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第
三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物 權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債 權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事 人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記 為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自 應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權 契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」 法理所衍生之結果（最高法院97年度台上字第1729號裁判要 旨參照）。次按土地使用權同意書係債之關係，僅於當事人 間有其效力，土地受讓人並不當然繼受其前手與建物所有人 間之債權關係，於具體個案，倘認土地受讓人行使所有權違 反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的時，非不得 限制其行使權利（最高法院109年度台簡上字第27號裁判要 旨參照）。查，楊英昭於其所有原645地號土地上興建系爭 建物時於71年6月20日，已出具土地使用權同意書，將原645 地號土地用以興建及申請系爭建物及48-93號房屋、48-94號 房屋，且48-93號房屋起造人為楊林月素等情，有土地使用 權同意書、臺中縣政府建設局使照執照及申請書人名冊（見 簡上卷第127頁、第129頁），是楊林月素既為48-93號房屋 起造人，即應知系爭土地為系爭建物及相鄰2棟房屋之法定 空地，並作通行使用，而楊英昭、楊林月素為楊文騫、被上 訴人之兄嫂，被上訴人向楊林月素詢間，即得輕易查知上情 ，又楊文騫係由被上訴人及專業律師為訴訟代理人代理與楊 林月素之訴訟代理人於臺灣高等法院臺中分院98年度上字第 195號清償借款事件成立和解，以系爭土地償還楊英昭積欠 楊文騫之314萬元借款，有和解筆錄附卷可稽（見原審卷219 -221頁），是被上訴人及楊文騫已知悉以此條件和解形同以 314萬元購買系爭土地，又依公開之土地登記簿謄本、地籍 圖、GOOGLE MAP等資料及土地現況可知，系爭土地面積為58 平方公尺（換算後約17.55坪，見原審卷第3頁），呈長方形 ，現況係供人通行之用，又法定空地之查詢，僅需由土地所 有權人或其授權即得向臺中市政府都市發展局查詢，並非不 公開資訊，參以被上訴人於本院自認辦理系爭土地移轉登記 時已知悉系爭土地為系爭建物法定空地等語（見簡上卷第33 0頁），足認被上訴人係可得而知系爭土地為系爭建物法定 空地，復自楊林月素受讓系爭土地，自應仍受該土地使用權 同意書之拘束，始足以維持法律秩序之安定性與公共利益， 及避免系爭土地之前手以債權相對性為由，藉由迂迴移轉所 有權登記之脫法行為，以達到系爭土地後手不受前手拘束之 不當結果。
㈣按本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應 留設之法定空地。建築法第11條第1項前段定有明文。經查 ，興建建物依法均需留設法定空地，建築基地如未留設法定 空地，建築主管機關亦會要求建物起造人應檢附該法定空地 之地主出具之土地使用權同意書，否則無法指定建築線及領 得建照，因此，地主出具使用同意書除授與建商得持之申請 建照外，並提供土地供建商興建之建物作為法定空地之用， 是其性質上應屬使用借貸契約。本件系爭建物及相鄰2棟房 屋係興建在原645地號土地上，於71年6月20日申請核發建築 執照時，即將未興建建物之部分留設為法定空地，由原645 地號土地所有權人楊英昭出具土地使用同意書而經核准建築 後，於71年7月31日，始將原645地號土地分割出系爭土地並 完成登記，有土地使用權同意書、使用執照、原645地號土 地登記簿附卷可稽（見簡上卷第127頁、第129頁、第131-13 3頁原審卷㈡第202、208-209頁）。依上開說明，楊英昭與被 上訴人之前手周樑卿、周陳秀英間就系爭土地於71年6月20 日已成立使用借貸契約甚明。
㈤基上所述，被上訴人於受讓前既可得知悉系爭土地已供他人 之建物作為法定空地及通行使用，依前揭最高法院裁判意旨 所示，縱未經以登記為公示方法，但因已具備使第三人可得 知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之 效果等量齊觀，基於「債權物權化」法理所衍生之結果，系 爭土地使用權同意書所成立之使用借貸契約之效力自應及於 被上訴人，始符合誠信原則及公共利益，並維持法律秩序之 安定性。從而，自難認為被上訴人得依租賃關係對上訴人請 求給付租金。
六、綜上所述，被上訴人依租賃法律關係請求上訴人給付租金， 為無理由，應予駁回。原審命上訴人曾健雄及周碧玉各給付 被上訴人6197元本息；及上訴人曾健雄應自原審判決確定之 翌日起至如附表編號1所示建物拆除之日止，上訴人周碧玉 應自原審判決確定之翌日起至附表編號2所示建物拆除之日 止，均按月給付被上訴人102元部分，暨為准、免假執行之 宣告自有未洽。上訴意旨指摘原判決上開部分不當，求予廢 棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二 項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 12 月 16 日
民事第一庭 審判長法 官 許石慶
法 官 王詩銘
法 官 蔡孟君
以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 111 年 12 月 16 日 書記官 鄭雅雲
附表
編號 門牌 坐落地號及建號 所有權人 登記原因、日期 權利範圍 1 臺中市○○區○○路00○00號 臺中市○○區○○段000○0地號 曾健雄 買賣 全部 臺中市○○區○○段000號建號 83年5月26日 2 臺中市○○區○○路00○00號 臺中市○○區○○段000地號 周碧玉 買賣 全部 臺中市○○區○○段000號建號 83年5月28日