臺灣臺中地方法院民事判決
110年度訴字第2305號
原 告 郭若娟
訴訟代理人 陳盈壽律師
被 告 洪天眞
訴訟代理人 黃翎芳律師
複 代理 人 張均溢律師
張于憶律師
劉富雄律師
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國111年11月23日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰肆拾貳萬貳仟柒佰肆拾玖元，及自民國一百一十年九月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣肆拾柒萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰肆拾貳萬貳仟柒佰肆拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告於民國110年4月5日以新臺幣（下同）2,668萬元向被告 購買其所有臺中市○○區○○段000地號土地及坐落其上之同段1 39建號建物（門牌號碼同區豐安街77號）（下稱系爭土地、 系爭房屋，合稱系爭房地），並簽訂不動產買賣契約書（下 稱系爭買賣契約），原告已給付全額買賣價金，系爭房屋亦 已移轉所有權登記在原告指定之人即訴外人周瀚枎及黃緗湉 2人名下。惟系爭房屋點交後，原告發現有：⑴、氯離子超出 標準值（即海砂屋，下稱氯離子超標瑕疵），⑵、地下層西 北側牆面破損，牆內鋼筋鏽蝕，有滲水情形（下稱牆內滲水 鋼筋鏽蝕等瑕疵），⑶、1樓客廳六角窗有滲水情形（下稱六 角窗滲水瑕疵）等3項瑕疵（以下合稱系爭3項瑕疵），被告 應負出賣人之瑕疵擔保責任。
二、系爭3項瑕疵之修補費用共計902,749元，又系爭房屋因有氯 離子超標瑕疵，另造成價值減損之金額為52萬元，原告自得 請求減少價金共計1,422,749元。又被告受領該部分價金即 無法律上原因，致原告受有損害，原告亦得依不當得利之法 律關係請求被告返還如上減少價金之金額。爰依民法第359
條、第179條規定，擇一依請求被告給付1,422,749元等語。三、並聲明（見本院卷第281頁）：除供擔保金額外，如主文所 示。
貳、被告則以：
一、被告不知系爭房屋係「海砂屋」，亦未擔保無氯離子超標瑕 疵，並無故意或過失不告知原告之情形。系爭房屋興建於81 年，而氯離子含量在83年7月22日以前並無國家標準，不得 逕以83年之國家標準作為判斷之依據。社團法人臺中市土木 技師公會（下稱臺中市土木技師公會）之鑑定報告，對於地 下層之同一片樓板測定出來之結果不同，不能代表系爭房屋 全部混凝土均有氯離子含量超標情形。被告居住於系爭房屋 約20年，期間並無任何安全疑慮，系爭房屋仍可正常使用， 且臺中市土木技師公會並無房屋價值估量之專業，關於價值 減損之計算式亦不明確。是系爭房屋是否因有氯離子超標瑕 疵而導致通常效用或價值減損，減損金額如何，均有疑義。二、系爭房屋之牆內滲水鋼筋鏽蝕等瑕疵，並非在被告交屋時就 存在，應是原告於交屋後將該區域之水泥牆及磁磚地板一併 拆除所致。又被告交屋時之現況說明已記載「窗框及浴室側 牆有壁癌」，原告早已知悉有六角窗滲水瑕疵，被告不負瑕 疵擔保之責，且被告早已將系爭房屋壁癌狀況考量進去，而 將成交價降低50萬元。且臺中市土木技師公會之鑑定報告就 系爭3項瑕疵鑑定之修補費用過高，不應加計保險費及管理 費等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如 受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、得心證之理由：
一、原告於110年4月5日與被告簽訂系爭買賣契約書，約定由原 告以2,668萬元向被告購買系爭房地，原告已給付全部價金 ，被告已於110年5月24日將所有權移轉登記至原告指定之人 周瀚枎及黃緗湉2人名下等情，為兩造所不爭執（見本院卷 第328頁），堪以認定。
二、關於系爭房屋之氯離子超標瑕疵：
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依民法第373條 之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵 ，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民 法第354條第1項前段定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在 於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定 ，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物 有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上 字第1173號前判例意旨參照）。且該瑕疵擔保為法定無過 失責任，不以出賣人有過失為必要（最高法院107年度台
上字第2072號判決意旨參照）。
（二）依據83年7月經濟部中央標準局修正公布之中華民國國家 標準（CNS），一般鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量 為每立方公尺0.6公斤；該局於87年6月下修為每立方公尺 0.3公斤；復於104年1月下修為每立方公尺0.15公斤，有 臺中市土木技師公會111年8月8日111中土鑑發字第010-08 號函所附111鑑009號鑑定報告（下稱鑑定報告）可稽（見 鑑定報告第7頁）。而俗稱之海砂屋係以建物是否採用海 砂、近海口之高氯離子河砂或其氯離子含量是否過高為判 斷，因海砂中含有較高之氯離子，或外在環境因素，如酸 雨或空氣污染嚴重區域引起非常態性之化學變化，倘建物 含高氯離子，短期內可能會使牆面滲出白色痕跡，即俗稱 壁癌，長期可能會加速腐蝕鋼筋，造成混凝土塊剝落，嚴 重損害房屋之結構體，縮短房屋之壽命，影響住戶之安全 。所謂氯離子過高，自應以上開國家標準為依據。（三）被告辯稱系爭房屋興建於81年，當時尚無混凝土水溶性氯 離子含量等相關規範，不得逕以83年之國家標準作為判斷 之依據云云。經查，上開國家標準雖係制定於83年間，惟 就建築完成於83年以前之房屋，若於83年以後成為買賣契 約標的物者，並非不得依該標準作為認定混凝土中氯離子 含量是否過高之依據，蓋法律重在保護「動的交易秩序」 ，而非過去已發生之「靜的交易秩序」，氯離子含量過高 之混凝土建造而成之房屋即俗稱之「海砂屋」，其混凝土 將隨時間逐漸剝落，進而鏽蝕鋼筋，乃眾所周知之事，雖 於83年以前，未就混凝土中氯離子含量制定國家標準，此 或因當時尚不具備此方面之知識，以致未制定混凝土氯離 子含量之國家標準，但既經制定上開國家標準，往後所為 之交易，即應受上開國家標準之規範。是被告此節所辯， 應無足取。
（四）原告主張系爭房屋有氯離子超標之情形，經本院囑託臺中 市土木技師公會前往系爭房屋就1層樓版（地下室頂版）4 處、2層樓版（1樓頂版）3處、3層樓版（2樓頂版）3處、 屋頂層樓版（3樓頂版）2處採樣鑑定結果，其中1層樓版 （地下室）頂版B1F-4，及3層樓版（2樓）頂版2F-3之混 凝土氯離子含量，分別為每立方公尺0.997公斤、1.44公 斤，可見系爭房屋之混凝土水溶性氯離子含量已超過上開 國家標準於83年以後所規定最大含量，即屬俗稱之海砂屋 等情，有鑑定報告可稽（見鑑定報告第7-11頁）。而B1F 頂版-3與B1F頂版-4雖屬同一片樓版，惟B1F頂版-3係位於 現場剝落區外，B1F頂版-4則位於現場剝落區內，由現場
判斷，B1F頂版-4即可能有氯離子含量超標之情形，此業 經鑑定人於鑑定現場告知兩造，檢驗結果也顯示該判斷結 果，有該公會111年10月18日111中土鑑發字第490-01號函 所附補充說明表在卷可憑（見本院卷第305頁，下稱補充 說明表）。是被告辯稱地下層之同一片樓板測定出來之結 果不同，不能代表系爭房屋全部混凝土均有氯離子含量超 標情形云云，要無可採；上開鑑定報告結果，自足採酌。（五）建物含有高度氯離子，短期內可能會使牆面滲出白色痕跡 ，即俗稱壁癌，長期可能會加速腐蝕鋼筋，造成混凝土塊 剝落，嚴重損害房屋之結構體，縮短房屋之壽命，影響住 戶之安全，已如前述，系爭房屋有上述氯離子超標之情形 ，自屬物之瑕疵。被告雖辯稱其居住於系爭房屋20餘年， 均不知系爭房屋有氯離子超標，亦未保證或因故意過失而 不告知原告之情形云云。惟出賣人所負之瑕疵擔保為法定 無過失責任，不以出賣人有過失為必要，已如前述，被告 縱不知系爭房屋有氯離子超標或非故意過失而未告知原告 之情形，仍不妨礙其瑕疵擔保責任之成立。是被告此節之 抗辯，尚非可採，其仍應就系爭房屋之氯離子超標瑕疵， 負擔保責任。
三、關於系爭房屋之牆內滲水鋼筋鏽蝕等瑕疵： 原告主張系爭房屋地下層西北側牆面破損，牆內鋼筋鏽蝕， 有滲水情形，經本院囑託臺中市土木技師公會前往系爭房屋 地下層勘查屬實，有鑑定報告可稽（見鑑定報告第11頁）。 系爭房屋有此情形，自屬物之瑕疵。被告辯稱該瑕疵非在被 告交屋時就存在，應是原告於交屋後將該區域之水泥牆及磁 磚地板一併拆除所致云云，為原告所否認，且查，該瑕疵非 屬110年5月兩造交屋後才有之狀況，牆內鋼筋已鏽蝕嚴重非 1年內所致等情，亦有該公會補充說明表在卷足憑（見本院 卷第305頁）。是被告所辯，洵無可採。
四、關於系爭房屋之六角窗滲水瑕疵：
原告主張系爭房屋1樓客廳六角窗有滲水情形之瑕疵，經本 院囑託臺中市土木技師公會前往系爭房屋地下層勘查屬實， 有鑑定報告可稽（見鑑定報告第11-12頁）。系爭房屋有此 情形，自屬物之瑕疵。被告辯稱交屋時之現況說明書已記載 「窗框及浴室側牆有壁癌」，原告早已知悉有六角窗滲水瑕 疵，且被告已將系爭房屋壁癌狀況考量進去，而將成交價降 低50萬元等情，均為原告所否認，原告並主張六角窗瑕疵於 交屋時因有裝潢包覆而無法查知，待原告欲進行裝修拆除裝 潢後始發現，且現況說明書所記載之「窗框及浴室測牆有壁 癌」係指2樓的窗框及浴室等語。經查，被告於簽訂系爭買
賣契約書前之110年2月23日就系爭房屋填寫之現況說明書， 於第27項「是否有滲漏水情形」勾選「是」，並記載其位置 為「窗框及浴室測牆有壁癌」等情，固有該現況說明書附卷 可稽（見本院卷第34頁），復為原告所不爭執（見本院卷第 328頁）。惟上開記載之「窗框及浴室測牆有壁癌」，並未 詳細標示位於系爭房屋之何處，且兩造於交屋時，系爭房屋 1樓客廳六角窗有裝潢包覆等情，並為被告所不爭執（見本 院卷第135頁），顯見原告於交屋時，應不可能知悉系爭房 屋1樓客廳六角窗有滲水情形之瑕疵。故被告辯稱原告早已 知悉有六角窗滲水瑕疵，被告不負瑕疵擔保之責云云，亦無 可取。
五、關於上開瑕疵之減少價金及不當得利之金額： （一）按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情 形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民 法第359條定有明文。系爭房屋有上開3項瑕疵，已如前述 。而其中氯離子之超標瑕疵，因氯離子與混凝土結合即產 生不可逆之化學反應，且就技術上氯離子亦無法自混凝土 中抽離，故混凝土中之氯離子含量無法經由任何方式之補 強而使其氯離子含量降低，縱可經由補強修繕使其達到通 常之效用，但難保證原結構體素材不再弱化；換言之，氯 離子超標之房屋結構，縱經修復完畢，仍可能持續受到價 值無法回復之影響，故其所受整體價值之減損，除瑕疵修 復費用之損害外，尚應再加計交易價額貶損之損害。是原 告據以請求減少價金，自屬有據。
（二）系爭房屋因上開3項瑕疵之修繕所需費用，經臺中市土木 技師公會鑑定結果，分別為氯離子超標瑕疵698,952元、 牆內滲水鋼筋鏽蝕等瑕疵37,760元、六角窗滲水瑕疵21,4 55元，共計758,167元，再加計職業安全衛生管理費、施 工品質管理費、廠商利潤、管理與保險費等間接工程費， 及5%營業稅後，為902,749元，有鑑定報告可按（見鑑定 報告第12頁、附件十二1-1至1-2）。被告雖辯稱修補金額 過高，不應加計間接工程費云云，惟上開瑕疵修繕牽涉房 屋樓層頂版結構體之安全，須由具相當規模之專業人員修 復，則間接工程費及營業稅應屬必要支出，是被告所辯， 尚無可採。
（三）系爭房屋氯離子超標之瑕疵，除瑕疵修復費用之損害外， 尚有交易價額貶損之損害，已如前述。經臺中市土木技師 公會參酌系爭房屋成交價格，建造日期（81年）當時尚未 有氯離子標準，系爭房屋使用摻有氯離子之混凝土僅於地
下層樓版（1樓）及2層樓樓版（3樓），而在柱、梁結構 則未發現，又柱、梁結構對於建築物結構之安全較為重要 ，樓版則次之等因素綜合判斷，認價值折損之金額為52萬 元，有鑑定報告可按（見鑑定報告第10-11頁）。該鑑定 結果係由鑑定人依其專業，參酌系爭房屋之交易價格等上 開因素綜合評估所得之結論，自堪採酌。被告辯稱臺中市 土木技師公會並無房屋價值估量之專業，價值減損之計算 式不明確云云，並無可取。
（四）從而，原告得請求減少價金1,422,749元（即902,749元＋5 20,000元），原告既得減少此部分價金，被告受領該部分 價金即無法律上原因，致原告受有損害。則原告本於不當 得利之法律關係，自得請求被告返還如上減少價金之金額 。
肆、綜上所述，原告依民法第359條、第179條規定，請求被告給 付1,422,749元，及自起訴狀繕本送達翌日即110 年9月2日 起（見本院卷第75頁）至清償日止，按週年利率百分之五計 算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
伍、兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無 不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。陸、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經 本院審酌後，認與判決結果尚不生影響，無逐一論述之必要 ，附此敘明。
柒、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。 中 華 民 國 111 年 12 月 21 日 民事第三庭 法 官 陳宗賢
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 21 日 書記官 林玉門