臺灣臺中地方法院民事判決
110年度訴字第1358號
原 告 蔡宜明
訴訟代理人 任淑琴
吳存富律師
黃韋儒律師
被 告 劉正春
訴訟代理人 吳紹貴律師
複代理人 陳嘉琳律師
上列當事人間減少價金事件，本院於民國111年11月14日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書 第2款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追 加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在 社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資 料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性 ，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程 序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬 之（最高法院90年度台抗字第2號裁定參照）。本件原告起 訴聲明請求被告應給付新臺幣（下同）70萬元及遲延利息， 嗣於民國111年10月3日變更追加其請求如下述之聲明所載（ 見本院卷二第17-18頁），而其前後聲明均係基於原告於109 年9月6日買受被告之門牌號碼臺中市○○區○○街000號建物（ 下稱系爭建物）及其基地（下合稱系爭不動產），因被告未 告知系爭建物對外聯絡道路為私人道路，致日後通行須向第 三人繳納通行費用，及建物地下室有鋼筋裸露之結構瑕疵， 造成原告受有損害之事實，主要爭點亦具共通性，原告上開 訴之追加，合於上述規定，合先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、原告前於109年9月6日向被告購買系爭不動產，買賣契約書（ 下稱系爭契約）第9條第4項約定「乙方保證本標的物周邊無 其他土地妨害本標的物現況之進出及使用。」，惟被告隱瞞 系爭建物對外聯通道路（即潭子區潭興段第314、316地號土
地，下稱314、316地號土地）為他人所有之私人土地，原告 若需通行，尚須繳納通行費用，系爭建物所在之社區管委會 於同年12月26日舉辦第四次區權人會議時，該第三人於會議 中表示須支付50萬元始願出售道路給原告，此費用為被告未 告知瑕疵造成之損害，就此瑕疵，請求被告減少價金50萬元 。
㈡、又原告另發現系爭建物地下室大樑邊與公設區域相連處，因 年久失修有鋼筋裸露之結構瑕疵，致系爭建物牆壁多處龜裂 ，初步估計修繕費用約20萬元，爰以被告未告知上開通行及 鋼筋裸露瑕疵為由，依民法第354、359條買賣瑕疵規定請求 減少價金70萬元（即50萬元+20萬元=70萬元），或依同法第 226、227條不完全給付規定請求損害賠償70萬元，或依同法 第184條第1項前段規定，請求被告負侵權行為責任，給付70 萬元損害賠償，由法院擇一為有利原告之判決。㈢、減少價金計算方式：314、316地號土地110年土地公告現值為 26,800元/平方公尺，面積分別為81.91平方公尺、121.05平 方公尺，合計202.96平方公尺，該土地共有人之權利範圍均 為3/72，可證通行該土地應有之權利範圍為為3/72，以此計 算，每年通行該權利範圍之土地現值應為226,639元（計算 式：26,800×202.96×3/72），再依土地法第97條第1項規定 ，314、316地號土地每年之租金為22,664元【計算式：226, 639×10%，小數點以下四捨五入】，復類推適用國有非公用 土地提供袋地通行作業要點第9點，可一次請求50年之租金 ，合計1,133,200元，原告僅就其中50萬元為請求。㈣、備位聲明之請求權與前述請求之請求權相同，而其計算方式 如下：
1.備位聲明第1項部分：系爭建物為83年6月17日完工，耐用年 數為60年，原告自109年11月12日取得系爭建物所有權至系 爭建物耐用年數屆滿為止，尚可使用33年7月5日，為使系爭 建物發揮效能及收益價值，有繼續支出通行費必要，每年原 告須支付3,600元通行費，則33年7月5日須額外支出120,940 元【計算式：3,600×(33+217/365)】，加上修繕鋼筋裸露費 用20萬元，合計320,940元。
2.依前所述，每年通行314、316地號土地權利範圍3/72之土地 現值為226,639元，每年之租金為22,664元，則原告得請求 被告支付每月通行費用1,889元（計算式：22,664元12=1,8 89，小數點以下四捨五入）。
㈤、並聲明：
1.先位：被告應給付原告70萬元，及自110年度豐司調字第76 號調解聲請狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算
之利息。
⒉備位：⑴被告應給付原告320,940元，及自110年度豐司調字第 76號調解聲請狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計 算之利息。⑵被告應自110年度豐司調字第76號調解聲請狀送 達翌日起至原告終止通行314、316地號土地之日止，按月給 付原告1,889元。
二、被告方面：
㈠、314、316地號土地原係興建系爭建物之建商所有，後經拍賣 由第三人拍定，被告居住期間，該第三人多次請求建物所在 之社區買回土地，社區為免日後發生通行上問題，決議由住 戶出資買受314、316地號土地，而由其中24戶共同買受成為 共有人，但並未阻止其他住戶通行，故系爭不動產無通行問 題，況被告已於簽約時向原告說明上情，並表示因被告並未 買314、316地號土地之持分，買方買受後可能需繳納通行費 ，並在系爭現況說明書上標明該私有道路即為314、316地號 土地，經兩造簽名確認，原告既已知悉通行問題，依民法第 355條第1項規定，被告即無須負瑕疵擔保責任。再兩造與仲 介復於系爭建物交屋前2日即109年12月8日，就通行問題進 行協議，作成協議書，原告表示知悉，且會自行負責日後路 權通行相關事宜，原告既於受領系爭建物前即知悉瑕疵，並 仍為受領，依民法第356條第1、2項，即應視原告承認其所 受領之物。
㈡、又兩造於簽立系爭契約前即約定以現況交屋，被告亦因而降 低價金，且依系爭契約之「標的物現況說明書」（下稱系爭 現況說明書），原告於締約時已知悉系爭建物存有漏水之問 題，並在系爭契約第17條「特別約定事項」，約定由原告自 行修繕漏水，免除被告就此之瑕疵擔保責任；系爭建物已由 被告委託仲介人員於交屋前帶同原告至系爭建物檢視屋況， 系爭建物鋼筋裸露係依通常檢查得以發現之瑕疵，原告對此 未提出意見並通知被告，仍受領系爭建物，依民法第356條 第1、2項，視為承認其所受領之物，被告亦無擔保責任。㈢、兩造締約時，系爭通行問題及鋼筋裸露問題即已存在，縱認 係屬瑕疵，既於契約成立時即已存在，係屬自始瑕疵，須被 告因故意或過失未告知原告，致原告不知瑕疵而為購買，始 有不完全給付可言，事實則不然，且上開情形業經記載於系 爭契約，經原告簽名知悉；何況鋼筋裸露多源自長期漏水， 系爭建物屋齡已25年，且原告亦自系爭契約之「標的物現況 說明書」知悉系爭建物具漏水問題，兩造締約時已考量系爭 建物有老舊、鏽蝕或因漏水而致之鋼筋裸露，而鋼筋裸露僅 位於地下室公共設施區域，非位於系爭建物專有部分，故被
告未多加說明，難謂被告係故意或過失未告知，被告之給付 不構成不完全給付。
㈣、被告於簽立系爭契約前及簽立系爭契約時，均已告知上開通 行問題及漏水問題，原告應得預知鋼筋裸露問題，是被告自 無故意、過失不告知之行為；又縱認被告有隱瞞行為，原告 僅是履行利益受損害，並未及於固有利益，不得依民法第18 4條第1項前段為請求。
㈤、並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉若受不利判決，願供擔保，請准 宣告免為假執行
三、兩造爭執及不爭執事項（見本院卷二第14頁，並由本院依卷 內資料作部分文字修正）：
㈠、不爭執事項：
1.兩造於109年9月6日就系爭不動產簽定系爭契約，契約內容 如本院卷第449頁至第481頁。
2.原告對於被證1真實性不爭執；被告對於原證3、原證5形式 真正不爭執。
㈡、爭執事項：
1.原告於簽約時是否知悉其所居住○○○○區○○○○○段000○000地號 之私人土地對外連絡通行？是否知悉該社區住戶與前述私人 土地所有人正協調購買之事宜？
2.原告於訂約時是否知悉其向被告所購買之房屋有滲漏水狀況 ，並有鋼筋裸露情形？
3.原告之請求有無理由？
四、本院之判斷：
㈠、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關 重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時 ，具有其所保證之品質。買受人於契約成立時，知其物有前 條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買受人因重 大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保 證其無瑕疵時，不負擔保之責，但故意不告知其瑕疵者，不 在此限。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負 擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依 情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民 法第354條、第355條、第359條分別定有明文。而所謂物之 瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依 當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備 者，即為物有瑕疵。
㈡、原告主張系爭建物地下室有鋼筋裸露之結構瑕疵等語，固提
出照片為佐（見本院卷一第201-213頁）。經查： 1.依系爭現況說明書第15項「建物現況是否有滲漏水情形」（ 見本院卷一第467頁），係勾選「是」，備註說明欄則除在 （位置）外牆、浴室、前陽台、後陽台、臥室打勾「☑外， 並以文字記載「地下室」，此外，系爭契約第17條特別約定 事項亦記載1.房屋依現況，…有漏水買方自行修繕，賣方不 負責修繕，不負擔物之瑕疵責任」等語（見本院卷一第459 頁）。客觀上已足認原告對系爭建物有漏水狀況及漏水位置 有所知悉，且同意依契約成立時建物之狀況交付。 2.系爭建物經本院履勘結果，原告所指牆壁龜裂分別位在地下 室及車道上方等情，有勘驗筆錄及照片可佐（見本院卷一第 381-383、409-419頁，其中第417頁照片，與本院卷一第205 頁照片位置相同），車道上方係屬公共區域，非專有部分， 雖有水泥剝落、疑似鋼筋生鏽情事，但此情並非不易查知， 且屬系爭建物所在管理委員會負責修繕範圍，至系爭建物地 下室部分，確有水泥剝落情事，部分牆壁業經原告施工而無 法查知交屋前狀況（原告主張施工前狀況如本院卷一第213 頁照片，本院履勘所見如本院卷一第415頁下方照片），而 上開勘驗所見，位置並非隱避，眼見即能察知，均屬原告於 簽約前可得而知之狀況。
3.又原告主張系爭建物地下室之狀況，實為系爭現況說明書所 指地下室漏水位置，此據證人汪玲玉證稱：任淑琴打電話到 公司詢問，由我接電話，並直接約在系爭建物會合，當時任 淑琴與其婆婆來看屋，發現地下室部分牆壁潮溼、水泥剝落 ，放置水塔之牆面有裂痕，三樓輕鋼架稍微掉落，這些都有 告知任淑琴，隔二日，我再帶任淑琴及其女兒、女婿來看屋 ，當時賣方之子劉永昇有帶任淑琴逐層看有裂痕位置，二次 看屋都與劉家民一起帶看，地下室狀況就如原證6編號3、6 照片位置所在（見本院卷一第205、211頁），當時有告知是 現況交屋，任淑琴看完表示要買，並表示這些瑕疵她會處理 ，簽約後至交屋前，我有帶任淑琴的設計師來抓漏，當時屋 主仍居住屋內等語（見本院卷一第389-394頁），核與證人 劉家民證述：是任淑琴主動和我的搭檔汪玲玉聯繫，我與汪 玲玉一起帶任淑琴看屋，當時我們有告知房子有嚴重滲、漏 水的情況，是透天房三層樓或四樓加上地下一層，看屋時各 樓層，包含地下室都有漏水情形，三樓天花板有部分塌下來 ，尤其地下室樓梯下來左邊、右邊都有滲漏水，樓梯正前方 也有水泥剝落，當時都有告知任淑琴漏水位置，但法院到現 場看時，左邊圍牆已經拆掉了，當時就言明現況買賣，賣方 不負責處理，幾天後又第二次看屋，買方並未表示不買；簽
約後付第一期款之後，買方有請修繕技師到現場評估裂縫的 修繕，我個人就帶了二次，就是本院卷第417頁這個位置等 語（見本院卷一第490-494頁），情節相符；此外，證人陳 辰亦證述：我是賣方的仲介，汪玲玉是買方的仲介，看屋時 ，汪玲玉有邀我一起去，我陪同一起去看了一或二次，因為 整棟房子很多地方有嚴重漏水，賣方提到漏水的部分不負責 修復，要新屋主自行處理，所以我有強調漏水的部分，這在 現況說明書也有記載，標的物現況說明書是我寫的，不影響 結構的細紋通常不記載在現況說明書，我們認定的龜裂是已 經看到裡面的鋼筋混凝土，一般細紋是丕土粉刷就可處理， 但到現場看屋時，紋路部分還是會解說讓買方知道，任淑琴 也有帶工程人員來看等語（見本院卷一第494-498頁）。 4.由上可知，系爭建物買賣屬成屋買賣，依通常交易觀念，出 賣人於簽約時，應依不動產標的現況說明書，就房屋之物理 性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等為說明， 並負有依該現況交付之義務，倘由買受人目視、手摸或嗅聞 即可輕易查知之缺點，即難認屬物之瑕疵；買受人為瞭解買 賣標的物，在買受「前」應先調查不動產現況。本件原告既 已於買受前委由其代理人即配偶任淑琴親自在場目視查看系 爭建物各樓層及地下室等處，對於系爭建物漏水、水泥剝落 狀況有所了解，仍在知悉系爭建物狀況後，同意購買系爭不 動產、自行修繕漏水及同意依現況點交，出賣人即被告不需 負擔物之瑕疵責任，何況，原告嗣即在簽約後、交屋前帶同 專業人員查看現場漏水位置，並於交屋後將現狀改善，則縱 認系爭建物有漏水等減少其價值之瑕疵，亦為原告所明知， 依民法第355條第1項規定，被告不負擔保之責，從而，原告 請求依物之瑕疵擔保規定減少價金，尚屬無據。㈢、原告主張系爭系爭不動產因314、316地號土地為私人道路， 非得無償通行，日後通行須向第三人繳納通行費用，造成其 受有損害，具有減少效用與價值之瑕疵等語，固提出漢宮社 區109年第四次區權人會議紀錄、現場照片、地籍圖謄本、 通行費收據為佐（見本院卷一第43-45、71、73、79、199頁 ）。經查：
1.原告於購屋前，已知系爭建物對外通行，須經由314、316 地號土地，且知可能產生通行費用問題，此經證人汪玲玉 證稱：帶任淑琴看屋過程中，有與被告兒子一起指出314、 316地號位置並說明狀況，也說明現實上可通行，並建議向 共有人買持分，第二次帶看時買方就簽約等語（見本院卷 一第391-392頁）；及證人劉家民證稱：有跟買方說因為社 區出入之道路有被查封，社區住戶有共同買下來，大家都
有持分，就沒有問題了，但因賣方沒有持分，我對買方表 示如果買方要買，會請賣方幫忙找人出售持分給買方，因 為社區約七、八成有買，賣方有提到如果不買的話，可能 將來要支付類似通行費，但買方當下並無任何反應；第二 次我再帶任淑琴及其女兒來看，買方沒有再提通行費的問 題，買方主要是跟汪玲玉聯絡，訂約時，我也在場，劉永 昇有向買方說明314、316地號土地情形，大約是交屋前， 我有對買方說可以幫忙找人向共有人買一半的權利等語（ 見本院卷一第490-493頁）；另證人陳辰亦證述：帶看房屋 時，有對任淑琴提到社區出入道路是私人產權，部分社區 的人買了，而沒有買的人，將來可能會有通行費的問題， 因為賣方沒有買，而當時管委會還沒有決定通行的問題如 何處理，買方有問要怎麼買，我們回答說要等管委會決定 ，簽約時劉永昇也有說明，現況說明書上314、316地號這 些字是我寫的，有經買賣雙方簽名等語（見本院卷第494-4 98頁）。又系爭現況說明書第43項「本案土地上是否有長 時間供公眾通行之私有道路（排除開放空間及防火巷）」 ，在「私有道路」下方有以「↘」標示「314、316地號」， 並勾選「是」，復於備註說明欄位下方由買方、賣方各自 簽名等情（見本院卷一第469頁），與證人汪玲玉、劉家民 、陳辰所述情節相符，上述證人所為證言自屬可採，由此 可知，原告已於仲介即證人汪玲玉、劉家民、陳辰帶看系 爭建物時，得知系爭建物須經由314、316地號土地對外聯 絡，及社區住戶與私人土地所有人協調購買之事，若無買 受該土地持分之意願，將來可能需支付類似通行費之情， 然原告從未作放棄買受系爭不動產之意思表示並即簽訂契 約。
2.原告雖以被告於簽訂系爭契約時知悉有其他土地妨害系爭 不動產現況進出及使用之事實，而仲介人員均未對原告告 知此情等語；惟原告已由其配偶親自查看314、316地號土 地與系爭不動產之關係，此自原告提出之109年9月6日錄影 對話中，原告（應係原告之代理人即配偶任淑琴）陳稱「 這個地號，那時候他們我們去…這次我們去看，它旁邊有磚 砌起來，上面有寫那幾戶是地主」、「那變成是要付錢」 （見本院卷二第77頁），即知原告之代理人在簽約前已清 楚知悉系爭不動產對外聯絡須經由314、316地號之私人土 地，方有「上面有寫那幾戶是地主」之陳述，原告面對上 述情況，事關買受後出入之權益，豈有不詢問與314、316 地號相關之事項，且系爭現況說明書上亦清楚標示「本案 土地上『是』有長時間供公眾通行之私有道路」，故知，原
告經由被告之子劉永昇及仲介即證人汪玲玉、劉家民、陳 辰等人之說明，已知買受系爭不動產後，倘未取得314、31 6地號土地之持分，將滋生付費通行問題，仍在此情況下簽 署系爭契約，同意購買系爭不動產，則縱認因此造成其須 負擔通行費用之支出或有減少系爭不動產價值可能，依民 法第355條第1項規定，被告仍無擔保責任可言，原告請求 減少價金，亦為無理由。
㈣、原告依民法第226條、第227條前段規定請求賠償損害，為無 理由：
⒈按不完全給付，係指債務人雖為給付，而給付之內容並不符 合債務本旨，違反信義與衡平之原則而言。故給付如以交付 特定物為標的者，債務人應以契約成立時雙方約定之現狀交 付之，苟以約定現狀交付之，即屬依債務本旨而為交付，尚 不構成不完全給付。
⒉依前述可知，原告對於系爭建物之現狀及對外通行需經由314 、316地號之情確已明知，並約定以現況點交，被告（即出 賣人）不負瑕疵擔保責任及修繕責任，有系爭契約可佐（見 原審卷第15頁），足見兩造已特約免除被上訴人物之瑕疵擔 保責任，並約定係以現況點交，則被上訴人業依債務本旨而 為交付，尚不構成不完全給付。
㈤、原告依民法第184條第1項前段規定請求賠償損害，為無理由 ：
⒈侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利， 亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有 因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人 ，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。就歸責事由而言 ，無論行為人因作為或不作為而生之侵權責任，均以行為人 負有注意義務為前提，在當事人間無一定之特殊關係（如當 事人間為不相識之陌生人）之情形下，行為人對於他人並不 負一般防範損害之注意義務。又就違法性而論，倘行為人所 從事者為社會上一般正常之交易行為或經濟活動，除被害人 能證明其具有不法性外，亦難概認為侵害行為，以維護侵權 行為制度在於兼顧「權益保護」與「行為自由」之旨意。（ 最高法院100年度台上字第328號民事裁判意旨參照）。 ⒉原告主張被告應負侵權行為損害賠償責任，自應就其有利於 己之事實負舉證責任，依上述說明，被告已就系爭建物之現 狀及對外通行需經由314、316地號土地之狀況明白告知，原 告則未再舉證證明被告有何其他故意或過失未告知致不法侵 害原告權利之事實，原告依侵權行為規定請求被告負賠償責 任，自屬無據，應予駁回。
㈥、原告備位請求主張之事實及請求權基礎與其先位之主張相同 ，僅是計算減少價金或損害賠償之方式不同，此據其陳明在 卷（見本院卷二第136頁）；原告先位主張之請求既經本院 認定為無理由，則其備位之主張及請求即難認為有理由，亦 應予以駁回。
五、綜上所述，原告依民法第354、359條或依同法第226、227條 或依同法第184條第1項前段規定 請求減少價金或損害賠償 （包括先位及備位請求），暨請求遲延利息，均為無理由， 應予駁回。
六、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌 均於判決結果無影響，毋庸一一贅述；原告雖請求囑託不動 產估價師公會全國聯合會鑑定系爭建物是否存有鋼筋裸露、 結構安全等情形，惟原告之主張業經本院認定於前，其此部 分之請求已無必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 111 年 12 月 7 日 民事第五庭 法 官 李蓓
以上正本係照原本製作。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 12 月 8 日 書記官 陳采瑜