臺灣臺中地方法院民事判決
109年度訴字第57號
原 告 何昆錡
訴訟代理人 蔡其展律師
被 告 錦繡中國社區管理委員會
法定代理人 劉宜宜
上列當事人間請求修復漏水等事件，本院於民國111年12月27日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳 述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2 款、第3款及第256條分別定有明文。本件原告起訴聲明第1 項、第2項原請求：(一)被告應將門牌號碼臺中市○○區○○街0 0號（下稱系爭建物）3樓外牆如起訴狀附圖所示A及B之水管 漏水處修復。(二)被告應給付原告新臺幣（下同）16萬9365 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之 利息。經本院囑託臺中市大臺中建築師公會（下稱建築師公 會）、台灣營建防水技術協進會（下稱防水協進會）鑑定後 ，迭經變更聲明，於民國111年12月20日以民事綜合辯論意 旨狀更正聲明為：(一)被告應將系爭建物外牆依民事綜合辯 論意旨狀附表一所示之修復方式，修繕至同建物3樓房屋次 臥室、書房之牆壁不滲水。(二)被告應給付原告7萬7760元 （利息起算日及利率均不變，見本院卷二第31-35、41、43 頁），核其請求之基礎事實均本於系爭建物滲水問題而生之 紛爭，且原告前開所為訴之變更，係因鑑定後所為之補充及 更正事實上陳述，及減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規 定，於法並無不合，應予准許。
二、被告之法定代理人於本院審理時變更為劉宜宜，業據其聲明 承受訴訟（見本院卷二第21頁），核無不合，應予准許。 貳、實體事項：
一、原告主張：伊為系爭建物3樓之所有權人，於107年2、3月間
伊發現屋內牆壁有潮濕情形，造成牆壁油漆剝落、表面隆起 脫落，即要求被告之總幹事至系爭建物樓上（4樓）查看原 因，查看後發現4樓室外之花台內積水嚴重，伊認為可能是 系爭建物外牆內之共用排水管路因異物阻塞致破損而滲漏， 伊請被告盡快雇工修復，然被告堅稱大樓外牆並無共用排水 管路，並要求伊自行雇工施作外牆防水工程，伊為求及早回 復正常生活，只好自行雇工施作，然於防水工程完工後，伊 屋內牆壁潮濕情況並未改善，甚至於颱風過後屋內房間有淹 水情形，致屋內裝潢、傢俱嚴重受損。本件經建築師公會鑑 定後認為伊房間牆壁確有滲水情事，且滲水原因係系爭建物 之外牆滲水所致，本件復經防水協進會鑑定認為系爭建物外 牆確有裂縫，裂縫之位置在3樓次臥室、書房牆壁交界處及4 樓房屋次臥室花台底部，因而導致下雨時，雨水經由上開裂 縫處，滲入同建物3樓伊所有房屋次臥室、書房樓板及牆壁 ，造成樓版及牆壁長期含水量增加，形成壁癌，而建物之外 牆係供全體住戶共同使用，為維持建物正常使用的必要設施 ，是其性質應屬整棟建物之共用部分，且屬被告管理之範疇 ，故被告自有維護修繕外牆之責。而系爭建物外牆裂縫造成 伊屋內次臥室、書房牆壁滲水，依公寓大廈管理條例第10條 第2項規定，被告有修復系爭建物外牆裂縫之義務，然被告 迄今拒不修復。被告辯稱已於108年9月10日第二次臨時區分 所有權人會議（下稱區權會）修改社區規約明確規範外牆滲 水處理由區分所有權人負責修繕維護，且須維持原外牆一致 性等語。惟此形成對少數區分所有權人不利之分擔決議之權 利濫用情事，顯非合理，自不得拘束原告。縱認區權會修改 社區規約條款於法有據，然因上開規約係於108年9月10日作 成，本件被告之修繕義務發生於規約條款修改之前，應適用 修改前之規約條款即外牆之修繕、管理、維護，由管委會為 之，以維法律制度之安定，是系爭建物外牆裂縫仍應由被告 負責修復。又系爭建物外牆因有裂縫，致伊所有房屋次臥室 、書房之牆壁滲水，而被告有維護修繕外牆之義務，且伊早 於107年2、3月間即告知被告滲水情事，請求被告儘快處理 ，然被告始終不作為，致伊房屋次臥室、書房牆壁之壁癌日 益嚴重，且書房之木地板亦因時常泡水而毀損，上開牆壁修 復方式，所需費用共計5萬7960元，除壁癌外，書房內之木 地板亦需拆除重新鋪設，所需費用1萬9800元，共需支出7萬 7760元。伊依民法第184條第1項前段、第213條第1項、第3 項及第215條規定請求被告賠償上開損害等語。並聲明：(一 )被告應將系爭建物外牆依民事綜合辯論意旨狀附表一所示 之修復方式，修繕至同建物3樓房屋次臥室、書房之牆壁不
滲水。(二)被告應給付原告7萬7760元及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（三）願供擔保 請准宣告假執行。
二、被告則以：本社區為921地震之半倒社區，不論社區共有部 分或各住戶之專有部分多有龜裂滲水問題，其中共有部分之 修繕維護由伊負責，各住戶之專有部分由各住戶自行處理， 伊始得於有限經費內維繫社區居住安全及生活品質，多年來 全體區分所有權人亦遵守此原則而無異議。又為免因處理原 則不明確，伊於108年9月10日召開區權會，修改社區規約第 2條第5款、第17條第2款第2項，明確規範外牆滲水處理由區 分所有權人負責修繕維護，且須維持原外牆一致性。原告自 行選擇錯誤工法施作外牆防水，致後續仍無法解決室內漏水 問題，其產生之修繕費用及衍生之其他費用自應由原告自行 支付。本件滲漏水原因為4樓花台專有部分，修繕責任當屬4 樓承擔，而外牆裂縫位置於書房與次臥室之隔間牆專有區域 ，修繕維護應由原告自行負責等語置辯。並聲明：原告之訴 駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項
（一）系爭建物為原告所有。
（二）臺中市大臺中建築師公會鑑定報告書上第21頁下方照片， 原告主張有滲漏水現象所在處。
四、本院之判斷
（一）原告主張系爭建物3樓屋內有滲漏水現象之事實，提出照 片（見本院卷一第21、23頁）為證，且為被告所不爭執， 堪信為真正。
（二）原告主張其屋內滲水原因係外牆裂縫導致雨水滲入所致， 被告應負責修復系爭建物外牆之裂縫至其屋內牆壁不滲水 之狀態，且被告就外牆怠於盡其修繕之義務而應對原告負 損害賠償責任等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。經 查：
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告主張其屋內 之漏水，係因系爭建物之外牆裂縫滲水所致，為被告否認 ，依前揭法條規定，原告自應就此有利於己之事實，負舉 證責任。
2.本院囑託建築師公會鑑定，鑑定事項為：系爭建物3樓、4 樓間銜接花台面之外牆結構內是否有設置水管？如有，水 管位置在牆面何處？該水管是否供37號建物之全體住戶共 同使用？前揭水管是否破損而導致漏水之情事？如有破損 則建議之修復工法為何？系爭建物3樓書房及臥室之牆壁
滲水是否為前揭水管破損導致漏水所造成？經鑑定機關鑑 定結果為：「(一)門牌號碼臺中市○○區○○街00號3樓、4樓 間銜接花台面之外牆結構內應有設置排水管；排水管位置 在37號3樓書房及臥室之牆壁牆面處，位置詳附件七第8頁 「...推估應為結構體內部之管線所導致。」；該排水管 應供37號建物之全體住戶共同使用。(二）前揭水管是否 破損而導致漏水之情事，因4樓花台排水及4樓花台以下幹 管排水堵塞，無法測試，所以無法研判；若有破損，建議 之修復工法為鑿除壁體重新配管；另109年08月17日（星 期一）上午09時會勘並試水後至109年08月19日(星期三) 上午並無滲水。因109年08月19日（星期三）上午當地有 雨，109年08月19日（星期三）傍晚發現於原滲水處又開 始滲水，經鑑定人觀測研判壁體一定有滲水之情事。（三 ）門牌號碼臺中市○○區○○街00號3樓書房及臥室之牆壁滲 水是否為前揭水管破損導致漏水而造成，因4樓花台排水 及4樓花台以下幹管排水堵塞，無法測試，所以無法研判 ；另壁體滲水建議先修復壁體，疏通4樓花台排水及4樓花 台以下幹管排水，再行測試該排水管研判是否有滲水。」 有上開鑑定報告附卷可參（外放）。觀諸上開鑑定報告， 鑑定人無法確定壁體滲水原因。
3.證人陳志明建築師復到庭證稱以：伊為本件鑑定人，漏水 位置在書房牆壁，下雨會滲到壁體裡面。因為塞住了，所 以測不到有共同管線，因為下雨，所以外牆的壁體有漏水 ，一定有滲水，但是水管已經塞住了，所以應該不是從水 管漏出來，目前的滲水不是水管造成的。研判是下雨才會 這樣，雨下很大或下很久，滲水機率比較高，目前研判不 是水管的問題，滲水的部分很難防止，房屋新舊也不是必 然會滲水。房屋滲水的地方有共同管，但是位置不確定， 有無共同管不確定，依照機器推估裡面應該有管線，目前 漏水的原因是壁體一定有滲水，但是管線不一定有漏水， 壁體滲水的原因是下大雨造成的，壁體滲水是外牆，排水 管阻塞，清通之後才可以測試有無漏水等語（見本院卷一 第298-300頁）。足見系爭建物壁體滲水之情事，鑑定人 無法判斷是否結構體內部之共同管線破損所導致。 4.原告稱本件經建築師公會鑑定後認為滲水原因係系爭建物 之外牆滲水所致。然經本院囑託防水協進會鑑定，鑑定事 項為：系爭建物外牆是否有裂縫，導致雨水滲入3樓之房 屋室內？如有裂縫，裂縫之位置在何處？建議之修復工法 為何？經鑑定機關鑑定結果為：「...依據初勘及複勘檢 測確實有裂縫，裂縫之位置在書房、次臥室牆壁交界處及
4樓房屋次臥室花台底部（詳附件六、複勘照片21)，依據 複勘檢測4樓次臥室花台倒水後，3樓次臥室花台天花板有 滴水現象（水份沿外牆漫流至天花板），4樓次臥室花台 倒水浸水後3樓房屋現況檢測（高週波水份計檢測）第4點 共1點前後數值變化超過+2%，表示水份有明顯增加有潮溼 現象，故本案研判漏水原因為4樓房屋次臥室花台結構體 產生裂縫防水層有老化、破損，致使下雨時，水份會沿4 樓房屋次臥室花台破損、裂縫、縫隙處往下流滲至3樓次 臥室、書房樓板及牆壁滲入而造成内部含水量增加，致使 次臥室、書房樓板及牆面長期含水量增加，這些水份進而 分解水泥内之鈣、鎂、鉀等鹽類並與之反應形成氫氧化鈉 ，而這些氫氧化物由濕氣帶與空氣中之二氧化碳反應後， 形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體（俗稱壁癌、白華）及長期 生長白色膨脹之碳酸鹽結晶體而造成滲漏水現象。...」 ，有防水協進會111年11月23日臺中市○○區○○街00號3樓鑑 定服務案鑑定報告書附卷可參（外放）。足見本件裂縫之 位置並非建物外牆，而是在原告3樓房屋書房、次臥室牆 壁交界處及4樓房屋次臥室花台底部，漏水原因為4樓房屋 次臥室花台結構體產生裂縫防水層有老化、破損，致使下 雨時，水份會沿4樓房屋次臥室花台破損、裂縫、縫隙處 往下流滲至3樓次臥室、書房樓板及牆壁滲入進而造成滲 漏水現象。原告主張其屋內滲水原因係系爭建物之外牆滲 水所致，即與事實不符。
（三）按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管 理負責人或管理委員會為之。」、「共有及共用部分之清 潔、維護、修繕及一般改良，為管理委員會之職務。」公 寓大廈管理條例第10條第1項前段、第36條第2款定有明文 。又稱「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分 及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。約定共用部 分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。」亦為同 條例第3條第4款、第6款所明定。經查，被告為管理委員 會，依公寓大廈管理條例第36條第2款規定，僅就公寓大 廈共有及共用部分負有維護、修繕及一般改良之責任。 本件裂縫位置是在原告3樓房屋書房、次臥室牆壁交界處 及4樓房屋次臥室花台底部，因4樓房屋次臥室花台結構體 產生裂縫防水層有老化、破損，致使下雨時，水份會沿此 破損、裂縫、縫隙處往下流滲至原告房屋3樓次臥室、書 房樓板及牆壁滲入進而造成滲漏水現象，本件裂縫位置並 非被告應負修繕維護責任之共用區域，則原告主張被告負 有維護、修繕之責任，自不足採。
五、綜上所述，原告屋內漏水之情事，依防水協進會之鑑定報告 ，非被告應負修繕維護責任之共用區域，則原告請求被告應 將系爭建物外牆依民事綜合辯論意旨狀附表一所示之修復方 式，修繕至同建物3樓房屋次臥室、書房之牆壁不滲水狀態 ，及依民法第184條第1項前段、第213條第1項、第3項及第2 15條規定請求被告賠償原告所受損害7萬7760元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均無 理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失 所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 12 月 30 日 民事第六庭 法 官 謝慧敏
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 12 月 30 日 書記官 葉卉羚