臺灣臺中地方法院民事判決
109年度訴字第2934號
原 告 吳迪
訴訟代理人 楊博堯律師
被 告 俞煌冠
訴訟代理人 俞清揚
被 告 國軍退除役官兵輔導委員會臺中市榮民服務處即于
申元之遺產管理人
法定代理人 陳宗貴
訴訟代理人 潘柏蒼
戴聖祐
被 告 賴國榮
賴美素
聶淑華
賴秀銀
鄭文雄
林銘宜
游塘英
上七人共同
訴訟代理人 黃秀蘭律師
劉佩蓉律師
被 告 汪玉琪（即陳朱照之承受訴訟人）
陳瑞興(即陳朱照之承受訴訟人)
陳盈如(即陳朱照之承受訴訟人)
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國111年11月24日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告先位之訴及假執行之聲請均駁回。
二、本件租金核定如附表四所示，且附表五所示被告應給付原告 如附表五所示租金。
三、原告其餘備位之訴駁回。
四、訴訟費用（除撤回部分外）由附表六所示之人按訴訟費用分 擔欄所示比例負擔。
事實及理由
甲、程序事項：
壹、被告國軍退除役官兵輔導委員會臺中市榮民服務處即于申元 之遺產管理人（下稱于申元遺產管理人）之法定代理人變更 為陳宗貴，據其具狀聲明承受訴訟，並提出國軍退除役官兵 輔導委員會111年6月27日輔人字第1110047539號令為證（本 院卷四第119頁），合於民事訴訟法第175條第1項規定，爰 改列陳宗貴為被告于申元遺產管理人之法定代理人。貳、又被告陳朱照於原告提起本件訴訟後之民國111年1月12日死 亡，其繼承人為汪玉琪、陳瑞興、陳盈如，業經原告提出除 戶謄本、戶籍謄本、繼承系統表為憑（見本院卷二第271至2 81頁），原告具狀聲明由汪玉琪、陳瑞興、陳盈如承受訴訟 （見本院卷二第263至第265頁），核與民事訴訟法第175條 規定相符，應予准許。
參、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限 ，不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3款 、第256條分別載有明文。經查，本院會同兩造及臺中市太 平地政事務所人員於民國110年7月9日至現場勘測後，原告 依臺中市太平地政事務所110年9月23日平地二字第11000065 62號函檢送之收件日期110年7月9日平土測字071100號土地 複丈成果圖（下稱附圖，見本院卷一第471頁）之結果更正 訴之聲明第1項如下列聲明㈠、㈡所示（見本院卷二第19至29 頁、卷四第99至106頁），核其所為僅係更正事實上之陳述 ，非為訴之變更或追加，要無不合。又原告以游塘英為門牌 號碼臺中市○○區○○路000巷00號房屋之實際占有使用人為由 ，追加游塘英為被告，請求游塘英拆屋還地與給付相當於租 金之不當得利（見本院卷二第19至27頁），另備位追加依民 法第425條之1第2項規定及租賃之法律關係（見本院卷四第1 04、373至375頁），訴請核定租賃租金及給付租金，與先位 訴請拆屋還地與給付不當得利，均係因附表一之被告各自所 有或有事實上處分權之如附表一之房屋或被告游塘英占用附 表一編號3房屋有占用原告所有土地所生同一基礎事實，且 先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性 ，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一 性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一 程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭（最 高法院96年度台上字第471號判決意旨參照），核無不合， 自應准許。被告等辯稱不同意原告備位追加之訴云云，尚難
採取。
肆、本件被告汪玉琪、陳瑞興、陳盈如（下稱汪玉琪等3人）均 經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為 判決。
乙、實體事項：
壹、原告主張：
一、被告等人各自所有或所佔用之附表一所示房屋之騎樓、屋簷 ，無權占用原告所有坐落臺中市太平區義平段774、778、77 7、781、784、786、788、809、810地號土地（下合稱系爭 土地），被告等各自無權占有情形如附表一「占有情形如附 圖標示、坐落地號之位置及面積」欄（下簡稱占有情形欄） 所示，爰依民法第767條第1項規定，請求被告等將系爭房屋 占用系爭土地部分拆除，並將占用土地返還原告。又被告等 無權占用系爭土地，即屬獲有相當於租金之利益，使原告無 法使用系爭土地而受有損害，爰依民法不當得利之規定，請 求被告等給付起訴前5年期間及起訴後至返還系爭土地前無 權占有土地之損害。而原告所有系爭土地109年公告現值均 為每平方公尺新臺幣（下同）19,200元，依土地法第97條規 定規定，以公告現值為每平方公尺19,200元計算，被告應給 付之租金損害額如附表二所示。
二、再者，系爭土地原為原告之前公公即訴外人趙玉祺所有，由 原告之前夫陳福貴繼承後贈與原告，縱使系爭土地之原所有 權人趙玉祺與系爭房屋起造人間存有債權契約，基於債權相 對性，亦只能對抗債務人趙玉祺及其繼承人陳福貴，而無對 世效力，不得以此對抗原告。又系爭房屋無權占有系爭土地 部分均為騎樓及屋簷，將之拆除並不會對房屋本體造成影響 ，且系爭房屋均遠逾耐用年限，無繼續保護必要。況系爭房 屋僅有部分之起造人為趙玉祺，且系爭房屋外觀與臺中市政 府都市發展局（下稱臺中市都發局）64府都建建字第274號 建築執照及使用執照卷宗（下稱系爭使用執照卷宗）之照片 不同，該建物之騎樓、屋簷業經改建，自不得類推適用民法 第425條之1規定。若認有民法第425條之1規定適用，原告另 以民法第425條之1第2項規定及租賃之法律關係為預備請求 權基礎，請求核定占用部分之租金暨被告應給付原告如附表 二所示之租金。
三、為此，原告依民法第767條第1項、第179條、第425條之1第2 項等規定及租賃之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明： ㈠先位聲明：
⑴被告應分別將坐落於附表一所示原告所有之各土地上，如
附表一即附圖所示各占用編號位置部分之建物拆除，並將 各占用部分土地騰空返還原告。
⑵被告應分別給付原告如附表二「5 年期間請求金額」欄所 示金額，及各該金額自起訴狀繕本送達之翌日起迄清償日 止，按年息5%計算之利息；暨自起訴狀繕本送達之翌日起 至返還第1項各該部分土地之日止，按年給付原告如附表 二「被告每年應給付之金額欄」所示金額。
⑶第1項之請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。第2項之 請求請依職權宣告假執行。
㈡備位聲明：
⑴被告承租原告所有土地，占用面積及範圍如附表二「被告 土地占有之編號及面積」欄所示之租金，自民國111 年7 月7日起，每年調整為如附表二「被告每年應給付之金額 」欄所示之租金。
⑵被告應分別給付原告如附表二「5 年期間請求金額」欄所 示金額，及各該金額自起訴狀繕本送達之翌日起迄清償日 止，按年息5%計算之利息
貳、被告則以：
一、被告俞煌冠：
㈠系爭房屋為趙玉祺所興建，系爭房屋所坐落之土地原亦為趙 玉祺所有，伊繼承之臺中市○○區○○路000巷○○○○巷○00號房屋 騎樓與屋簷占用系爭781地號土地，係起造人趙玉祺所興建 造成，非因嗣後買方或伊所增建。又伊之上開房屋及系爭78 1地號土地，原既均為趙玉祺所有，嗣後趙玉祺將未保存登 記之上開房屋出售予他人，再由被告輾轉繼承取得，該房屋 騎樓、屋簷所占用之系爭781地號土地雖未一併移轉，而輾 轉由原告經夫妻贈與取得，然依民法第425條之1規定，應推 定土地受讓人與房屋受讓人間有法定租賃關係，故伊之上開 房屋並非無權占有原告所有系爭781地號土地，原告主張依 民法第767、179條等規定請求拆屋還地及返還不當得利，均 無理由。
㈡系爭781地號土地除伊房屋之騎樓與屋簷占用部分外，其餘部 分為既成道路，縱使拆除伊房屋所占用部分，原告仍無法自 由使用收益，若合併其他相鄰土地，亦因縱深不足，無法建 築房屋，並無實用價值可言。反之，拆除伊房屋之騎樓與屋 簷將嚴重影響建物安全，且對伊居住權利及效益影響甚大， 故原告請求拆除顯違反民法148條第1項規定，實屬權利之濫 用。又縱使兩造間有民法第425條之1第2項規定之適用，原 告請求以土地法規定之上限10%為計算，並不合理，應依系 爭土地使用情況，以年息1%計算等語，資為抗辯。並聲明：
原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假 執行。
二、被告于申元遺產管理人：于申元並非同巷77號建物（系爭77 號建物）之事實上處分權人，亦無遺產可支付拆除費用，如 認兩造間有民法425條之1規定之適用，被告就原告請求之租 金及其計算方式亦無意見等語，資為抗辯。
三、被告賴國榮、賴美素、聶淑華、賴秀銀、鄭文雄、林銘宜、 游塘英：
㈠伊等人如附表一所示房屋之騎樓與屋簷雖有占用原告所有系 爭土地如附表一占用情形欄所示之情形，惟依系爭使用執照 卷宗內容可知，伊等房屋之建築地點係位在趙玉其所有地籍 重測前太平段（下稱重測前）484-25、484-19 、484-18、 、484-17、484-15、484-7地號與訴外人廖貴全所有484-165 地號土地上，且該房屋所越界占有之系爭土地，實係自重測 前484-25、484-17地號土地等分割而來，是以，系爭土地本 即為趙玉祺所有，且系爭房屋起造人亦為趙玉祺，故系爭房 屋於原始起造時即已有越界建築於趙玉祺所有土地上，且房 屋與土地同屬一人所有，此觀系爭房屋之現況照片與使用執 照中之建物圖面及原始竣工照片可明，故趙玉祺嗣後將其所 建造而未辦保存登記之系爭房屋之事實上處分權讓與他人， 再輾轉由伊等人取得，即有民法第425之1規定之適用，應認 系爭房屋與系爭土地間有法定租賃關係存在，伊等具有合法 之占有權源，而非無權占有。
㈡縱使系爭房屋之部分起造人非為趙玉祺，但系爭房屋領有合 法之建造執照、使用執照，且於興建之初係以系爭土地之原 所有人趙玉祺作為建築執照、使用執照之申請人，依相關建 築法規之規定，可推知系爭房屋之其他起造人應已於興建之 時取得系爭土地原所有權人即趙玉祺之同意使用，渠等間應 存有同意借用土地使用之相關債權契約法律關係存在，而使 建物得以合法占用坐落之系爭土地。原告身為趙玉祺之媳婦 ，其係自其配偶陳福貴受贈取得系爭土地，應已明知或至少 係可得而知系爭土地之使用現況及其上存在有合法領照之系 爭房屋坐落使用達40餘年之久，是基於債權物權化之法理， 趙玉祺與原起造人間之債權契約對受讓系爭土地或系爭房屋 之第三人仍應繼續存在，原告應受到拘束，伊等人占用系爭 土地即非無權占有自明，故原告依民法第767、179條等規定 請求被告拆除系爭房屋後返還系爭土地及給付占有土地之不 當得利，並無理由。
㈢又伊等人如附表一所示房屋占用系爭土地部分，在系爭房屋 於65年間完工時即已存在，且該房屋騎樓與屋簷部分係與房
屋主結構相連，將之拆除恐對此老舊建物結構造成危險，對 伊等人之居住權利影響甚鉅，況系爭土地之部分為供公眾通 行長達數45年之久之既成巷道，縱將伊等之騎樓、屋簷等占 用部分予以拆除，原告亦無法使用系爭土地建築房屋，足見 原告之行使權利係違反民法第148條第1項之規定，顯已構成 權利濫用，故原告請求伊等人拆屋還地，並無理由。 ㈣又若認伊等人占用系爭土地構成不當得利，惟系爭土地之一 部分已長久作為既成道路使用，使系爭土地無法單獨作為建 築基地使用，且附近多為老舊建物，是依其坐落位置、繁榮 程度、利用所得之經濟價值，應以土地申報總價年息1%作為 租金之計算基準，方屬適當。另若認兩造間有民法425條之1 規定之適用，原告請求之租金及其計算方式以土地法計算上 限10%仍屬不合理，應依系爭土地使用情況以年息1%計算等 語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。
四、被告汪玉琪、陳瑞興、陳盈如未於最後一次言詞辯論期日到 庭，惟其之前陳述略以：同巷59號房屋係二手購入，並未變 動過等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。參、原告與汪玉琪等3人以外之被告不爭執事項如下（見本院卷 四第383至390頁；本院依判決格式修正或增刪文句，或依爭 點論述順序整理內容）：：
一、系爭774 、778 、777 、781 、784 、786、788 、809 、8 10 地號土地原為原告之前公公趙玉祺所有，於94年5 月16 日以分割繼承原因移轉登記為原告前夫陳福貴所有，於98年 5 月22日以夫妻贈與原因移轉登記為原告所有。二、附表一編號1至8所示房屋，分別占有原告所有系爭土地如附 表一占有情形欄即附圖標示、坐落地號之位置及面積。三、對於附表一、三所示房屋之整編前門牌號碼、房屋所坐落土 地與系爭土地之重測前地號、分割情形，及房屋起造人、房 屋坐落土地轉讓情形，均不爭執。
肆、得心證之理由：
原告主張被告等無權占有原告所有如附表一所示系爭土地， 依所有權作用，被告等應拆屋還地，且被告等應將占有之土 地返還原告，及應給付占有土地之不當得利，縱認系爭房屋 無權占用系爭土地部分有民法第425條之1規定適用，亦應給 付租金予原告等情，為被告所否認，並各以前揭情詞置辯， 是本件兩造爭點為：本件有無適用或類推適用民法第425條 之1規定?如無，被告等占有系爭土地，是否為無權占有?原 告訴請被告等拆屋還地，是否有權利濫用之情事?如有，原 告依同條第2項請求本院核定租金及被告給付租金，有無理
由?其數額為若干?經查：
一、系爭房屋與系爭土地是否成立民法第425條之1之租賃關係？ ㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係， 民法第425條之1第1項前段定有明文。考其立法意旨，係考 量房屋性質上不能與土地分離而存在，而土地受讓人於受讓 時已可預見土地上建有房屋卻仍願意受讓，自應在該屋得使 用期限內，課予土地受讓人容忍房屋占有土地之義務，方符 社會正義。又其規範目的既在於調和房屋所有人與土地所有 人間之關係，使原同屬一人所有之土地及房屋，不因土地或 房屋讓與他人，或土地及房屋同時或先後讓與相異之人時， 房屋成為無權占有土地，即側重於房屋所有權與土地利用權 一體化之體現，基於保護房屋既得使用權之原則，因而肯認 土地使用權不因房屋、土地所有權之嗣後變動而受影響，則 此項規定於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權， 而僅將房屋所有權或僅將土地所有權之全部或一部讓與他人 ，或將土地所有權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時 ，既與前開側重房屋所有權與土地利用權一體化及房屋既得 使用權保護原則之法律狀態，並無不同，應亦可類推適用之 （參酌最高法院101年度台上字第2119號判決意旨）。 ㈡經查，重測前484-25、484-19 、484-18、、484-17、484-15 、484-7地號土地為原告之前公公趙玉祺所有，由趙玉祺與 附表一編號1、5、6之起造人王忠俊、凌阿坤、于仙海等人 ，於64年10月間，以上開土地及廖貴全所有484-16地號土地 申請興建A、B、C、D等4棟計54戶房屋，經建築管理主管機 關臺中市政府建設局以64建都營字第274號核發建築執照時 ，上開建築基地之土地所有權人廖貴全出具「土地使用權證 明書」，同意起造人趙玉祺等人於其所有重測前484-16地號 土地上興建住宅，且附表一所示房屋為建築圖之C棟，坐落 在重測前484-25、484-17地號土地上等情，有上開建築執照 、起造人名冊、土地地籍謄本與土地使用權同意書、建築圖 、重測前地籍圖、土地登記謄本在卷可稽（本院卷一第263 頁，卷二第139、143、157頁，卷三第23至34、35、37至39 、51至221頁），堪以認定。
㈢又上開建築基地於房屋興建完成後，辦理土地分割，附表一 所示房屋所坐落土地及系爭土地係分割自重測前484-25、48 4-17地號土地（詳附表一及該表註3），且附表一所示建物 於興建完成後，未辦理保存登記（按附表一編號1至2、5至8
所示建物分別於85年5月、88年11月、91年12月及109年12月 間辦理第1次登記，見本院卷一第81、372至381頁），嗣趙 玉祺將其所起造之附表一編號2至4、7至9所示房屋與所坐落 土地出售予附表三「移轉經過」欄之①所示買受人，及將編 號1、5、6之房屋及所坐落土地出售予附表三「移轉經過」 之①所示買受人後，該土地買受人連同其上房屋再出售予他 人，經附表三所示移轉過程，而由附表一編號1至9所示被告 （不包括自承未向于申元購買房屋而僅購買土地之被告游塘 英，見本院卷二第85頁）取得房屋所有權或事實上處分權； 而系爭土地於趙玉祺死亡後，由原告前夫陳福貴繼承後，再 以夫妻贈與為原因移轉登記為原告所有等情，亦有土地地籍 謄本、異動索引、房屋稅籍證明等在卷可憑（見本院卷一第 93至111、325頁，卷二第93至133頁，卷三第51至221、305 至317頁，卷四第163至297、301至351頁），堪認附表一編 號2至4、7至9所示房屋與系爭土地原均屬趙玉祺所有；而附 表一編號1、5、6所示房屋起造人雖非為趙玉祺，然應係經 同為起造人之地主趙玉祺同意所興建，並於興建完成後，照 玉祺將該房屋所坐落基地以賣賣移轉與房屋起造人或其指定 之人無訛。
㈣附表一所示房屋之騎樓、屋簷部分確有占用原告所有如附圖 所示原告所有系爭土地，業經本院會同兩造及臺中市太平地 政事務所人員測繪無訛，有本院勘驗筆錄、現場照片及該地 政事務所製作之附圖在卷可憑（見本院卷一第425至457、47 1頁）。而經本院比對附表一所示建物現狀照片（見本院卷 一第43至54、425至457頁），與系爭使用執照卷宗所附原始 竣工照片（見本院卷三第337至339頁），足見系爭房屋之騎 樓、屋簷的結構與原始起造時完全相同，僅係原本相通之騎 樓業經封閉為獨立空間使用，及附表一編號1、2房屋之屋簷 上方有加裝鐵皮，但均未變更該結構等情，堪認被告等辯稱 系爭房屋之騎樓、屋簷為建商趙玉祺所興建，非被告等或其 前手所興建，洵屬有據而可採信。
㈤又附表一編號2至4、7至9所示房屋既係趙玉祺所起造並將該 房屋騎樓、屋簷興建在原屬趙玉祺所有如附圖標示之系爭77 8、777、781、788、809、810地號土地（下稱系爭778等6筆 土地）上，並經移轉而分屬不同人所有，依民法第425條之1 第1項規定，該房屋所有人或事實上處分權人即得於房屋使 用期限內，繼續合法使用該房屋騎樓、屋簷坐落之系爭778 等6筆土地，其再因轉讓而繼受該房屋或系爭778等6筆土地 之所有權人，並均繼受其原來之法律關係，亦即，附表一編 號2至4、7至9之被告賴美素、于申元之遺產管理人、余煌冠
、鄭文雄、林銘宜與汪玉琪等3人即繼受其前手，就其所有 或事實上有處分權之附表一編號2至4、7至9所示房屋之騎樓 、屋簷所占用如附圖標示之系爭778等6筆土地，於該房屋可 使用期限內即與繼受此土地之原告有租賃關係存在。原告雖 稱系爭房屋已遠逾耐用年限云云。惟系爭房屋是否仍在可使 用期限內，應依建物通常使用之實際情況審酌之，原告所稱 固定資產耐用年數表，係用於資產折舊，自不足以作為認定 系爭房屋已逾使用期限而達不堪使用之程度，且原告亦未提 出證據證明系爭房屋有何不堪使用之情形，自不可採。另附 表一編號3所示房屋之事實上處分權人即被告于申元遺產管 理人與原告間就附圖標示C1、C2之系爭777地號土地既有法 定租賃關係存在，被告游塘英擅自占用被告于申元遺產管理 人之附表編號3房屋，亦與原告無涉。是以，原告以附表一 編號2至4、7至9之被告房屋無權占用系爭土地，請求其等拆 屋還地及給付占有土地之不當得利，要屬無據，應予駁回。 ㈥至附表一編號1、5、6之房屋起造人雖不是趙玉祺，然本院審 酌房屋不能脫離土地而獨立存在，基地所有人趙玉祺既提供 土地，供建築物基地使用，且係同為附表一編號2至4、5至9 所示房屋之起造人，自可推斷為趙玉祺同意房屋所有人或事 實上處分權人使用該土地至該房屋不堪使用為止，亦即，雙 方間有類似租地建屋租賃契約之關係存在，否則無異使原屬 合法興建之房屋變為無權占有土地而應予拆除，造成社會經 濟資源之徒然浪費，顯違事理。又按租地建屋契約，係以承 租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故 當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意 ，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限（最高法院 109年度台上字第263號判決意旨參照）。附表一編號1、5、 6之房屋為磚造房屋，有此建物登記謄本在卷可稽（見本院 卷一第81、375、377頁），以此建物結構及建築材質均屬堅 固耐用性質觀之，可認此建物於建造之始即有供日後長久使 用之目的。從而，系爭774、784、786地號土地（下稱系爭7 74等3筆土地）之原始所有權人趙玉祺既同意附表一編號1、 5、6之起造人於此土地上建築此房屋，其真意乃在同意此房 屋之合法占有人，得因使用此建物之目的而使用土地，並以 此房屋不堪使用為止，返還期限始行屆至，堪認附表一編號 1、5、6之房屋原所有權人原有合法使用該房屋騎樓、屋簷 所坐落之系爭774等3筆土地。嗣後此3筆土地與房屋之所有 權雖輾轉分別由原告及附表一編號1、5、6之被告賴國榮、 聶淑華及賴秀銀分別取得，然考量房屋性質上不能與土地分 離而存在，且原告於受其前夫贈與時理應知悉此土地上有房
屋存在，如許原告得訴請被告賴國榮、聶淑華及賴秀銀拆屋 還地，影響房屋既得使用權，將對社會公益影響甚鉅，此情 與民法第425條之1之規範目的係為調和房屋所有人與土地所 有人間之關係，並保障房屋所有權與土地利用權一體化及房 屋既得使用權保護原則之法律狀態，並無二致，是參照前揭 民法第425條之1規定與說明，應認得以類推適用民法第425 條之1第1項之規定，推定在附表一編號1、5、6之房屋於得 使用期限內，被告賴國榮、聶淑華及賴秀銀各與原告間分別 就系爭774等3筆土地間有租賃關係存在，是附表一編號1、5 、6之被告賴國榮、聶淑華及賴秀銀所有之該房屋在得使用 期限內占有附圖標示之系爭774等3筆土地，亦具有正當權源 。
㈦基上，附表一各編號之被告（游塘英除外）各與原告就該編 號房屋所占用之系爭土地部分（即附圖標示部分），依民法 第425條之1之規定或類推適用此規定，而有法定租賃關係存 在，該被告所有或有事實上處分權之房屋占用系爭土地，自 有合法權源，且未因占用系爭土地而獲不當利益，原告先位 依民法第767條之規定請求本件被告均應拆除房屋，並將所 占有之土地返還予原告，併依民法第179條之規定，請求給 付占有土地之不當得利，均無理由，不應准許；且原告提起 本件訴訟是否有違民法第148條之規定而有權利濫用之爭點 ，本院即無庸審酌，附此敘明。
二、原告得否依民法第425 條之1 第2 項規定請求本院核定租金 ，及被告給付起訴前5 年期間之租金與起訴狀繕本送達翌日 起至返還系爭土地之日止之租金？得請求之金額為若干？ ㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數 額當事人不能協議時，得請求法院定之。民法第425條之1定 有明文。本件附表一各編號所示被告（游塘英除外）與原告 各自就附表一各編號所示房屋所使用如附圖標示之系爭土地 部分成立民法第425條之1規定之法定租賃關係，業經本院認 定如前述，且雙方就租金數額分別主張以土地申報總價之10 %與1%計算而法達成協議，是以，原告請求本院核定租金及 訴請附表一各編號所示被告（游塘英除外）給付租金，洵屬 有據；至被告游塘英因與原告間並無法定租賃關係存在，原 告此部分請求，自屬無據。
㈡次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10％為限；且此項規定，於租用基地建築房屋準用之 ，土地法第97條第1項及第105條分別定有明文。又所稱土地 價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價，即土地 法第148 條所定土地所有權人依土地法所申報之地價，土地 所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申 報地價，公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價，免 予申報，平均地權條例第16條前段及其施行細則第21條前段 分別定有明文。而上開規定以年息10％為限，乃指租金之最 高限額而言，非謂所有租金必須照申報價額年息10％計算之 ，即基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟 酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟 價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。經 查，依系爭使用執照之平面圖、地籍圖觀之（見本院卷三第 27、35頁），系爭土地應係留設供C棟房屋即附表一所示房 屋通行使用，現位在臺中市太平區建興路245巷巷道內，且 除附表一所示房屋之騎樓、屋簷所占用部分外，其餘部分均 係供道路使用，附近並無店鋪，有本院勘驗筆錄、現場照片 、附圖、Google地圖在卷可參（見本院卷一第425至457、47 1頁）。本院審酌土地坐落位置、原設計係供為通行使用及 現狀為部分做為道路使用，與附表一各編號所示被告（游塘 英除外）占用該附表占用情形欄所示系爭土地所得之經濟價 值與所受利益，認本件租金之核定，應以系爭土地每年申報 地價年息3％計算租金之標準為適當，其每年租金數額如附表 四所示。原告主張以當期土地公告地價年息10％計算年租金 ，及被告等抗辯應以申報地價年息1％計算年租金，均無可採 。
㈢又按請求法院核定地租，屬形成之訴，在法院核定之前，固 無從為租金之給付，惟為達訴訟經濟目的，原告固非不得同 時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數 額後，原告始得據以請求附表一各編號所示被告（游塘英除 外）如數給付。是以，原告僅得自請求核定租金之意思表示 送達附表一各編號所示被告（游塘英除外）之日起算，不得 溯及請求核定意思表示前之地租。故本件原告請求給付之租 金應自請求法院核定時即原告提出備位主張之書狀送達至附 表一編號1至8所示被告（游塘英除外）之日即111年7月7日 起算（見本院卷四第173 頁）及編號9所示被告汪玉琪等3人 之日即111年7月24日（見本院卷四第107至111頁），原告逾 此起算日之請求部分，自無理由。準此，本件原告請求附表 一編號1至8所示被告（游塘英除外）應自111年7月7日起及 編號9所示被告汪玉琪等3人自111年7月24日至各編號建物得
使用期限為止，按年給付如附表四所示租金，為有理由，應 予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。三、綜上所述，原告先位之訴，依民法第767條第1項及第179條 規定，請求附表一各編號之被告拆除該編號房屋占用如附圖 標示、坐落地號地號土地上之騎樓、屋簷，並將該土地返還 原告，及給付占有土地之不當得利，均無理由，應予駁回， 且先位之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併 予駁回；原告備位之訴，依民法第425條之1規定及租賃之法 律關係，請求本院核定租金如附表四所示數額，及附表一編 號1至8所示被告（游塘英除外）應自111年7月7日起及編號9 所示被告汪玉琪等3人自111年7月24日起，均至各編號房屋 得使用期限為止，按年給付如附表四所示租金，即給付如附 表五所示租金，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則 無理由，應予駁回。
四、本件事證已明，兩造其餘攻防及證據，經斟酌後認為均不足 以影響本判決之結果，爰不逐一論列，均併敘明之。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 111 年 12 月 30 日 民事第三庭 法 官 廖純卿
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 12 月 30 日 書記官 楊雯君
附表一：
被告（右列房屋所有人或有事實上處分權人或佔用人） 房屋現門牌號碼(註1)、整編前門牌號碼，房屋坐落臺中市○○區○○段地號、重測前地號土地(註2)、起造人 左列房屋占用原告所有臺中市○○區○○段地號、重測前地號土地(註3) 占有情形如附圖標示、坐落地號之位置與面積(平方公尺）(註4) ⒈賴國榮 81號、34號 起造人王忠俊 773、484-76 774、484-35(分 割自484-25） A1騎樓、A2屋簷 9、5(合 計14） ⒉賴美素 79號、35號 起造人趙玉祺 775、484-75 778、484-34(分 分割自484-25） B1騎樓、B2屋簷 9、5(合 計14） ⒊退除役官 兵輔導委員會臺中市榮民服務處(即于申元遺產管理人)、游塘英 77號、36號 起造人趙玉祺 776、484-74 777、484-33(分 割自484-25） C1騎樓、C2屋簷 8、4(合 計12） ⒋俞煌冠 75號、37號 起造人趙玉祺 782、484-73 781、484-32(分 割自484-25） D1騎樓、D2屋簷 9、1(合 計10） ⒌聶淑華 73號、38號 起造人凌阿坤 783、484-72 784、484-31(分 割自484-25） E1騎樓、E2屋簷 9、1(合 計10） ⒍賴秀銀 69號、40號 起造人于先海 787、484-70 786、484-29(分 割自484-25） F1騎樓、F2屋簷 8、1(合 計9） ⒎鄭文雄 67號、41號 起造人趙玉祺 789、484-69 788、484-28(分 割自484-25） G1騎樓、G2屋簷 4、2(合 計6） ⒏林銘宜 61號、44號 起造人趙玉祺 805、484-66 809、484-111（ 分割自484-17） J1騎樓、J2屋簷 5、4(合 計9） ⒐汪玉琪、 陳瑞興、陳盈如 59號、45號 起造人趙玉祺 804、484-65 809、484-112（ 分割自484-17） K騎樓 1 註1：房屋現門牌均為臺中市太平區建興路245巷，號碼如上；整編前起造時 門牌為同市太平鄉成功路自強巷1弄，號碼如上）。 註2：房屋現均坐落於臺中市太平區義平段；重測前為太平段。 註3：原告所有之系爭土地地號均坐落臺中市太平區義平段（重測前為太平 段），而此地號土地均係分割自系爭使用執照卷宗建案基地即重測前太 平段484-25及484-17，故被告等占用原告之土地均為系爭建案建築基 地，且建築基地之所有權人為趙玉祺（見本院卷三第23至33、35、39 頁）。 註4：附圖即複丈成果圖。 註5：參本院卷一第265頁起造人名冊。
附表二：原告請求之不當得利(或租金)金額計算表被告及房屋號碼 被告土地占有之編號及面積(平方公尺) 計算式：(公告現值×無權占有面積×百分之10之年息×1年) 5年期間請求金額(不當得利或租金)：期間自104年4月18日起迄109年4月17日止 被告每年應給付之金額：期間自起訴狀繕本送達之翌日起迄交還占用土地之日止 賴國榮、81號 A1、A2 14 19200×14×0.1×1=26880 134,400 26,880 賴美素、79號 B1、B2 14 19200×14×0.1×1=14400 134,400 26,880 國軍退除役官兵輔導委員會台中市榮民服務處(即于申元遺產管理人)及游塘英 、77號 C1、C2 12 19200×12×0.1×1=23040 115,200 23,040 俞煌冠、75號 D1、D2 10 19200×10×0.1×1=19200 96,000 19,200 聶淑華、73號 E1、E2 10 19200×10×0.1×1=19200 48,000 19,200 賴秀銀、69號 F1、F2 9 19200×9×0.1×1=17280 86,400 17,280 鄭文雄、67號 G1、G2 6 19200×6×0.1×1=11520 57,600 11,520 林銘宜、61號 J1、J2 9 19200×9×0.1×1=17280 86,400 17,280 汪玉琪、陳瑞興及陳盈如(連帶給付)、59號 K 1 19200×1×0.1×1=1920 9,600 1,920
附表三：系爭房屋坐落基地之土地移轉歷程表：編號 房屋坐落在臺中市○○區○○段地號、重測前地號(註1) 左列土地移轉經過 1 773、484-76 1.所有權人：王忠俊（登記原因：買 賣、登記日期65年7月29日） 2.85年2月28日以買賣原因移轉登記 張玉泉所有 3.87年12月22日以買賣原因移轉登記 陳淑娟所有 4.94年12月26日以贈與原因移轉登記 賴國榮所有（見本院卷二P359、卷四P163-273、303-307） 2 775、484-75 1.所有權人：梁金貴（登記原因：買 賣、登記日期65年7月23日） 2.87年6月8日以繼承原因移轉登記梁 主誠所有 3.90年6月21日以買賣原因移轉登記 藍美娟所有 4.96年8月24日以買賣原因移轉登記 賴美素所有（見本院卷二P365、卷四P179-193、309-313） 3 776、484-74 1.原所有權人：王○○（登記原因： 買賣、登記日期65年7月23日） 2.70年11月21日以買賣原因移轉登記 于申元所有3.96年12月13日以買賣 原因移轉登記游塘英所有（見本院卷二P395、卷四P195-209、315-319） 4 782、484-73 1.起造人：趙玉祺 2.65年7月30日以買賣原因移轉登記周鳳才所有 3.71年7月29日以買賣原因移轉登記張金功所有 4.95年8月24日以繼承原因移轉登記陳明玲所有 5.96年3月16日以分割繼承原因移轉登記俞煌冠所有（卷三P263-273） 5 783、484-72 1.所有權人卓○○（登記原因：買賣 、登記日期65年10月23日） 2.68年11月14日以買賣原因移轉登記 林○○所有 3.69年12月9日以買賣原因移轉登記 洪清水所有 4.76年2月27日以買賣原因移轉登記 郭漢傑所有 5.81年4月4日以買賣原因移轉登記莊 金郎所有 6.81年8月29日以買賣原因移轉登記 范永能所有 7.81年8月29日以買賣原因移轉登記 聶淑華所有 8.93年5月7日以夫妻贈與原因移轉登 記聶淑華所有（見本院卷二P371、卷四P2 11-223、321-327） 6 787、484-70 1.所有權人：于仙海（登記原因：買 賣、登記日期65年7月23日） 2.81年12月29日以買賣原因移轉登記 趙玉昌所有3.87年3月26日以買賣 原因移轉登記林美惠所有4.91年12 月19日以買賣原因移轉登記賴秀銀 所有（見本院卷二P377、卷四P225-241、 329-333） 7 789、484-69 1.所有權人：嚴○○（登記原因：買 賣、登記日期65年7月30日） 2.68年11月16日以買賣原因移轉登記 鄭顏金葉所有 3.104年9月2日以分割繼承原因移轉 登記鄭文雄所有（見本院卷二第383、卷四第243-257、335-339） 8 805、484-66 1.所有權人：梁俊（登記原因：買賣 、登記日期65年7月23日） 2.88年3月29日以買賣原因移轉登記 黃玉霞（釋常能）所有3.97年10月 17日以買賣原因移轉登記林銘宜所 有（見本院卷二第387、卷四第269-279、347-351頁） 9 804、484-65 1.原所有權人：徐成美（登記原因： 空白、登記日期65年7月20日） 2.88年10月4日以買賣原因移轉登記 史有慶所有 3.89年7月25日以買賣原因移轉登記 陳朱照所有（見本院卷四第341-345） 備註 上開土地現為臺中市太平區義平段，重測前為太平段。
附表四：（本院核定游塘英以外之被告分別自111年7月7日、同年月24日起至各自所有使用系爭建物期間內，應按年給付原告租金之金額計算）：
編號 被告 租賃範圍如附圖右列地號土地標示 核定租金之計算方式 1 賴國榮 A1之9㎡、A2之4㎡ 臺中市○○區○○段000地號土地當年申報地價（元/平方公尺）×14㎡×年息3％×1年 2 賴美素 B1之9㎡、B2之5㎡ 臺中市○○區○○段000地號土地當年申報地價（元/平方公尺）×14㎡×年息3×1年 3 國軍退除役官兵輔導委員會臺中市榮民服務處即于申元之遺產管理人 C1之8㎡、C2之4㎡ 臺中市○○區○○段000地號土地當年申報地價（元/平方公尺）×12㎡×年息3％×1年 4 俞煌冠 D1之9㎡、D2之1㎡ 臺中市○○區○○段000地號土地當年申報地價（元/平方公尺）×10㎡×年息3％×1年 5 聶淑華 EA1之9㎡、E2之1㎡ 臺中市○○區○○段000地號土地當年申報地價（元/平方公尺）×10㎡×年息3％×1年 6 賴秀銀 F1之8㎡、F2之1㎡ 臺中市○○區○○段000地號土地當年申報地價（元/平方公尺）×9㎡×年息3％×1年 7 鄭文雄 G1之4㎡、G2之2㎡ 臺中市○○區○○段000地號土地當年申報地價（元/平方公尺）×6㎡×年息3％×1年 8 林銘宜 J1之5㎡、J2之4㎡ 臺中市○○區○○段000地號土地當年申報地價（元/平方公尺）×9㎡×年息3％×1年 9 被告汪玉琪、陳瑞興、陳盈如 K之1㎡ 臺中市○○區○○段000地號土地當年申報地價（元/平方公尺）×1㎡×年息3％×1年
附表五：
編號 應給付之租金 1 被告賴國榮如附表一編號1所示房屋就如附圖標示A1面積9平方公尺之騎樓、編號A2面積5平方公尺之屋簷占用坐落臺中市○○區○○段000地號土地，自民國111年7月7日起至上開房屋得使用期限止，按年應給付之租金如附表四編號1所示。 2 被告賴美素如附表一編號2所示房屋就如附圖標示B1面積9平方公尺之騎樓、B2面積5平方公尺之屋簷占用坐落臺中市○○區○○段000地號土地，自民國111年7月7日起至上開房屋得使用期限止，按年應給付之租金如附表四編號2所示。 3 被告國軍退除役官兵輔導委員會臺中市榮民服務處即于申元之遺產管理人如附表一編號3所示房屋就如附圖標示C1面積8平方公尺之騎樓、C2面積4平方公尺之屋簷占用坐落臺中市○○區○○段000地號土地，自民國111年7月7日起至上開房屋得使用期限止，按年應給付之租金如附表四編號3所示。 4 被告俞煌冠如附表一編號4所示房屋就如附圖標示D1面積9平方公尺之騎樓、D2面積1平方公尺之屋簷占用坐落臺中市○○區○○段000地號土地，自民國111年7月7日起至上開房屋得使用期限止，按年應給付之租金如附表四編號4所示。 5 被告聶淑華如附表一編號5所示房屋就如附圖標E1面積9平方公尺之騎樓、E2面積1平方公尺公尺之屋簷占用坐落臺中市○○區○○段000地號土地，自民國111年7月7日起至上開房屋得使用期限止，按年應給付之租金如附表四編號5所示。 6 被告賴秀銀如附表一編號6所示房屋就如附圖標示F1面積8平方公尺之騎樓、F2面積1平方公尺之屋簷占用坐落臺中市○○區○○段000地號土地，自民國111年7月7日起至上開房屋得使用期限止，按年應給付之租金如附表四編號6所示。 7 被告鄭文雄如附表一編號7所示房屋就如附圖標示G1面積4平方公尺之騎樓、G2面積2平方公尺之屋簷占用坐落臺中市○○區○○段000地號土地，自民國111年7月7日起至上開房屋得使用期限止，按年應給付之租金如附表四編號7所示。 8 被告林銘宜如附表一編號8所示房屋就如附圖標示J1面積5平方公尺之騎樓、J2面積4平方公尺之屋簷占用坐落臺中市○○區○○段000地號土地，自民國111年7月7日起至上開房屋得使用期限止，按年應給付之租金如附表四編號8所示。 9 被告汪玉琪、陳瑞興、陳盈如公同共有如附表一編號9所示房屋就如附圖標示K1面積1平方公尺之騎樓占用坐落臺中市○○區○○段000地號土地，自民國111年24日起至上開房屋得使用期限止，按年應連帶給付之租金如附表四編號9所示。
附表六：訴訟費用之負擔（撤回部分除外）
名稱 應負擔比例 原告 百分之七十 被告賴國榮 百分之五 被告賴美素 百分之五 被告國軍退除役官兵輔導委員會臺中市榮民服務處即于申元之遺產管理人 千分之四十二 被告俞煌冠 千分之三十五 被告聶淑華 千分之三十五 被告賴秀銀 千分之三十二 被告鄭文雄 千分之二十一 被告林銘宜 千分之三十二 被告汪玉琪、 陳瑞興、陳盈如 千分之一（連帶負擔）