所有權移轉登記等
臺灣桃園地方法院(民事),重訴字,111年度,93號
TYDV,111,重訴,93,20221223,1

臺灣桃園地方法院民事判決
111年度重訴字第93號
原 告 宏埔投資有限公司

法定代理人 羅陳清玉
原 告 張大為

凱信開發有限公司

上 一 人
法定代理人 伍治年
上三人共同
訴訟代理人 郭睦萱律師
複代理人 林沛彤律師
被 告 何忠穎
何傑松
何傑順
何雪珠
何雪卿
共 同
訴訟代理人 何佩娟律師
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國111年10
月13日辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
　　事實及理由
一、原告主張略以：
　　緣原告3人與被告5人共有坐落桃園市○○區○○○段○○○段0000○0 000地號土地（以下合稱系爭土地，系爭土地共有人及應有 部分詳如本判決之附表）。原告宏埔公司前曾於民國110年9 月9日寄發原證3存證信函，通知被告表示原告為系爭土地共 有人有意願購買系爭土地，被告如欲買賣系爭土地，應依土 地法第34條之1規定通知原告優先承購，以免觸法，並同時 通知中壢地政事務所，嗣中壢地政事務所函覆稱當時並未受 有系爭土地登記案件之申請(原證4)。孰料，被告嗣於110年 11月9日向桃園地政事務所申辦系爭土地之買賣移轉登記， 原告方知被告已將系爭土地出賣他人，原告遂於隔日110年1 1月10以共有人身分向桃園地政事務所提出異議(原證5)，並 隨即於110年11月11日由原告宏埔公司與張大為以原證6存證



信函、原告凱信公司以原證7存證信函，依土地法第34條之1 規定向被告通知表示原告就被告與第三人間關於系爭土地之 買賣契約願依同一條件行使優先承購權，被告5人均有收執 前開兩封存證信函，然均未予理會，另前開兩封存證信函並 均有副本寄送中壢地政事務所，並由該所移文予桃園地政事 務所(原證8)；桃園地政事務所隨即命被告應遵期補正系爭 土地已通知其他共有人優先承購之證明文件，否則將駁回系 爭土地移轉登記之申請(原證9)；最終桃園地政事務所駁回 被告就系爭土地移轉登記之申請(原證10、11)。至今，被告 仍拒絕將系爭土地售予原告，為此，原告依法提起本件訴訟 ，並聲明：　　
　1.確認原告就被告所有如附表所示土地有優先購買權存在。　2.被告應就其等所有如附表所示土地，「按被證2（本院卷一　　第161-166頁）所示契約之同一條件」與原告訂立買賣契約　　，並於原告給付被告如附表2（本院卷一第403頁）受領價金　　欄位之金額【價金合計為新臺幣（下同）1246萬5900元】時　　，依附表2所示「應移轉的權利範圍」，分別辦理所有權移　　轉登記予原告。
二、被告答辯略以：
　 土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，係指他共有人於 共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以 「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。查依原證6存證信函 ，原告張大為雖與宏埔公司共同發函，但該函僅提到「本公 司(即宏埔公司)為系爭土地共有人，願依同樣條件優先購買 」，張大為於該函中就系爭土地並無行使優先購買權之意思 表示，故其訴顯然無理。再者，被告所有且與系爭土地相鄰 之同地段11-24、11-25地號土地，面積較小且地形崎嶇(被 證6)，故被告先前係將前述4筆土地一併出售，並議定買賣 總價款共計1620萬7380元，並非四筆土地分別計價。原告卻 僅選擇購買面積較大且地形完整之系爭兩筆土地，而將面積 較小且地形崎嶇之同地段11-24、11-25地號土地留下，顯然 不利此等土地之整體利用且有礙土地之經濟，殊非合理。從 而原告就被告與他人之買賣契約，僅擇其中兩筆土地主張優 先購買，亦非優先購買權之合法行使等語，並聲明：原告之 訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告3人及被告5人共有系爭12-3、12-4地號土地，而兩造之 就系爭二筆土地之應有部分如附表1所示（土地登記謄本見 本院卷一第61-67頁，原證1）。
　㈡被告於110.7.28與訴外人林育如，就系爭二筆土地及被告5人



合計應有部分為1/1之同地段11-24、11-25地號土地（合計 四筆土地，其中原告就11-24、11-25地號土地並非共有人） 訂定土地買賣契約書，約定四筆土地之買賣總價款為1628萬 7380元，並約定分2期支付全部價款，訴外人林育如並於簽 約當日即依各被告應有部分比例計算應得之第1期款金額簽 發支票予被告收執（見本院卷一第161-168頁之土地買賣契 約及支票影本）。
　　(依被告111年5月16日民事答辯狀提出此買賣契約） ㈢原告宏埔公司於110年9月9日寄送原證3存證信函予被告，表 示原告宏埔公司為系爭土地共有人有意願購買系爭土地，請 被告如欲出售應依法通知原告宏埔公司優承購；被告於110 年9月10日收受上開原證3存證信函（存證信函及掛號郵件收 件回執，均如原證3）。
　㈣原告宏埔公司、張大為於110年11月11日寄送原證6存證信函 、原告凱信公司同日寄送原證7存證信函予被告，表示原告 宏埔公司、張大為、凱信公司已知悉被告就系爭土地買賣並 送件桃園地政事務所，依法行使優先購買權，願依系爭土地 買賣契約之同一條件優先承買；被告於110年11月12日收受 上開原證6、7存證信函（存證信函級掛號郵件收件回執，均 如原證6、7）。
　㈤被告與訴外人林育如嗣於110年12月28日簽立不動產買賣解除 協議書，解除其等先前買賣契約中系爭12-3、12-4地號土地 買賣之部分，被告並需返還部分買賣價款予林育如（含仲介 費用等，不動產買賣解除協議書見被證4）。至11-24、11-2 5地號土地，被告則於110.11.30辦理所有權移轉登記予林育 如（見原證13土地異動索引）。
四、本院之判斷：
　㈠按共有土地或建築改良物，其共有人出賣其應有部分時，他 共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之 1第4項定有明文（按此條項之優先購買權，依實務見解係屬 債權性質，此由該條項用語，與同法第104第2項之用語不同 可知，先予敘明）。上開共有人之優先購買權，係指他共有 人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請 求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。故出賣之共有人 與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須 均表示接受，始有合法行使優先承購權可言；倘有部分不接 受或擅加變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權（詳參 被證5、被證8相關實務見解）。
　㈡再按，共有人將共有土地連同其他土地合併出賣予第三人， 其他共有人對於共有土地應有部分固得以同一價格行使優先



承購權，惟就合併出賣之非共有土地部分，是否享有優先承 購選擇權（想買可買，不想買可不買），或必須一併承購（ 不想買亦須買），始得謂係合法行使權利，非可一概而論， 而應依原買賣雙方之意願及利益、共有土地及非共有土地之 客觀上經濟價值、土地整體之利用關係等項，具體觀察判定 之。例如合併出賣之多筆土地僅有單一總價，而共有土地之 客觀上經濟價值高於非共有土地，除去共有土地後，就其他 非共有土地部分，第三人即不願買受或僅願以較低價格買受 ，或原共有人即不願出賣，或分開出賣不利於土地整體利用 ，該全部土地之買賣即應視為單一交易客體，其他共有人行 使優先承購權之同一價格或同樣條件，應以全部土地之買賣 為判準(參最高法院107年度台上字第2434號判決意旨，見本 院卷一第267頁)。
　㈢經查，被告前於110.7.28將系爭二筆土地之應有部分出售予 訴外人林育如時，契約之買賣標的除系爭土地外，尚包含被 告所有之同地段11-24、11-25地號土地，而該契約之買賣價 金並未分別計算，而係以總價款列載等情，已如前述。再查 ，觀諸本院卷一第375頁之地籍圖謄本，可知前述11-24地號 與系爭12-3、12-4地號乃依續相鄰，11-25地號則鄰近11-24 地號土地，上開四筆土地均位於同一區塊，其中12-3、12-4 土地之面積較大且形狀較為方正，至11-24、11-25地號土地 則面積較小，且11-24地號形狀為三角形（以上詳見本院卷 一第375頁），且依被告所述，11-24、11-25地號之地形崎 嶇（參本院卷一第333頁筆錄），據此，被告所辯：將此四 筆土地切分出售對被告並無實益，此即被告前將此四筆土地 一併出售，並議定買賣總價款共計1620萬7380元，而非四筆 土地分別計價之故等語，確為合理而屬有據。是審酌土地法 第34條之1第4項規定之立法意旨，除為簡化共有關係外，亦 有促進不動產有效利用之目的，則本院認為被告與林育如間 前所簽訂系爭買賣契約之四筆土地，應視為單一交易客體， 如其他共有人欲行使優先承購權時，應以同樣條件（含四筆 土地）及價格，就全部四筆土地併同購買，始為合法行使優 先承購權。本件原告雖曾向被告表示行使優先承購權之意思 ，然僅表示欲購買系爭二筆土地，若將系爭買賣契約之標的 割裂而分別移轉所有權，顯然不利此等土地之整體利用及有 礙土地之經濟發展，是本院認為原告主張其等對被告就系爭 二筆土地之持分有優先承購權、並訴請確認等節，均屬無據 ，不足憑採。
　㈣原告固另稱：訴外人林育如嗣後就系爭二筆土地已與被告解 除買賣契約，而願意僅買受11-24、11-25地號土地，足認系



爭二筆土地與11-24、11-25地號土地係可拆分購買的等語， 惟如前所述，本院審酌相關土地之位置、面積、形狀及如何 有效利用與經濟發展等一切情狀，認為被告就前述四筆土地 先前合併出售應視為單一交易客體，則原告先前如欲優先承 購，自應依相同條件一併承購四筆土地始為合法，原告先前 既僅向被告表示願承購系爭二筆土地，難認原告係合法行使 其優先承購權。況查，原告與訴外人林育如嗣於110年12月2 8日已解除其等先前系爭買賣契約中關於系爭二筆土地之買 賣，被告並需返還部分買賣價款予林育如（詳如被證4）， 被告並表示目前並無出售系爭土地之打算，則原告自亦無從 向被告行使其優先購買權或訴請確認，併此敘明。　　五、綜上所述，原告主張依土地法第34條之1第4項土地共有人優 先承買權之相關法律關係，訴請確認原告就系爭土地對被告 有優先購買權存在，及請求被告應於原告給付價金之同時， 將系爭土地應有部分移轉予原告等節，均為無理由，應予駁 回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及提出之證據，經本院斟 酌後，認為均不足以影響判決結果，爰不另逐一論列。七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　23　　日 民事第二庭 法　官　周玉羣
附表（系爭12-3、12-4地號土地之共有人資料）：編號 共有人姓名 應有部分 備註 1 何忠穎 1/8 被告 2 何傑松 1/8 被告 3 何傑順 1/4 被告 4 何雪珠 1/8 被告 5 何雪卿 1/8 被告 以上被告5人就系爭兩筆土地之應有部分，合計均各為3/4 6 宏埔投資有限公司 7585/40000 原告 7 張大為 1415/40000 原告 8 凱信開發有限公司 1/40 原告 以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　23　　日 書記官　蕭尹吟