臺灣桃園地方法院民事判決
110年度訴字第482號
原 告 東方財經雙鑽管理委員會
法定代理人 黃欣儀
訴訟代理人 王唯鳳律師
被 告 邱顯龍
訴訟代理人 鄭信煌律師
上列當事人間請求返還停車位等事件，本院於民國111年11月3日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○段000地號土地地下二層 如附圖所示紅色區塊部分之停車位騰空返還予東方財經雙鑽 社區全體區分所有權人。
二、被告應給付原告新臺幣壹拾萬玖仟參佰玖拾壹元，及自民國 一一零年三月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五 計算之利息。
三、被告應自民國一一零年三月二十九日起至騰空返還第一項停 車位之日止，按月給付原告新臺幣壹仟捌佰陸拾伍元。四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣伍拾陸萬伍仟元為被告擔保後 ，得假執行，但被告得以新臺幣壹佰陸拾玖萬肆仟元為原告 預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣參萬陸仟肆佰陸拾肆元為被告 供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹拾萬玖仟參佰玖 拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項已到期部分，於原告按期各以新臺幣陸佰貳拾 貳元為被告供擔保後，得假執行。但被告如按期各以新臺幣 壹仟捌佰陸拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。九、原告其餘假執行聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查 本件原告起訴時聲明：㈠被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○ 段000地號土地地下二層如起訴狀附圖所示紅圈處部分二個 停車位（面積22.113平方公尺）騰空並返還東方財經雙鑽社 區全體區分所有權人；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）24 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率
百分之五計算之利息；㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至 騰空返還第一項停車位之日止，按月給付原告4,000元；㈣請 准供擔保宣告假執行（本院卷3頁）。嗣經本院於審理中履 勘測量確定被告占用之面積後，原告於民國111年8月18日具 狀變更聲明為：㈠被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○段000地 號土地地下二層如附圖所示紅色區塊之停車位（下稱系爭車 位）騰空並返還東方財經雙鑽社區全體區分所有權人；㈡被 告應給付原告24萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率百分之五計算之利息；㈢被告應自起訴狀繕 本送達翌日起至騰空返還第一項停車位之日止，按月給付原 告4,000元；㈣請准供擔保宣告假執行（本院卷205頁）。核 原告聲明內容之變更，係依附圖及勘驗結果所為對原聲明事 實上之補充或更正，非訴之變更或追加，依上開規定，應予 准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
坐落於桃園市○○區○○段○○○○段000地號土地上之區分所有建 物（下稱系爭建物）地下二層停車場係原告所管理之東方財 經雙鑽社區之共同使用部分，惟停車場內之系爭車位未經共 有人間約定由被告專用，竟遭被告無權占有系爭車位，並擅 自以車庫管理人名義向第三人收取車位租金、清潔費等款項 ，侵害原告使用收益系爭車位之權利。又被告占用系爭車位 ，係無法律上原因而受有相當於租金之利益，致原告受有損 害，以該社區每停車位租金2,000元計算，原告可請求自起 訴前5年之不當得利共24萬元（計算式：2,000元×12月×5年× 2車位＝24萬元），及自起訴狀繕本送達翌日起至被告返還系 爭車位之日止，按月給付4,000元。為此，依民法第767條第 1項、第821條、第179條規定提起本件訴訟等語。並聲明： 如上開變更後之聲明所示。
二、被告則以：系爭建物地下二層停車場內共有7個停車位，均 為私人所有，其中4個停車位為原地主即被告及訴外人彭呂 素琴與建商約定合建分配取得；另3個停車位為建商取得後 ，由當時社區住戶自行與建商購買取得（分配位置圖如配置 圖所示）。原告所主張之系爭車位，其一為被告所有，另一 則為訴外人黃元龍所有（後出售予訴外人孫承裕，並由孫承 裕委託被告保管）。又停車場自81年間興建完成後即由建商 委託訴外人即被告母親邱余壬妹負責管理維護，嗣因建商退 場且邱余壬妹年事已高，後改由各車位所有人委託被告續行 管理及升降機保養事宜，並於88年12月30日簽立委託證明書 。是系爭建物地下二層停車場之停車位均為私人所有，並由
各停車位所有權人自行管理、修繕，且此情亦經原告時任主 委黃欣儀於103年5月15日簽立說明書所自承「據我所知... 所有權人委託他（即邱顯龍）管理」等語，數十年來社區住 戶均無爭議，足認系爭社區共有人間就系爭車位已有默示分 管契約存在，被告確有使用系爭車位之權限，並非無權占有 等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供 擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：（本院卷第234、282頁） ㈠系爭車位之建物登記謄本登載為建號「中壢區興南段中壢老 小段1391號」建物，建築完成日期為81年6月26日，為主建 物興南段中壢老小段0000-0000號、1512號、0000-0000號、 0000-0000號建物所共有，主要用途為防空避難、樓梯間及 停車場。
㈡系爭車位由被告占有使用多年。
四、本件爭點：
㈠系爭車位是否屬私人所有？
㈡系爭社區共有人就系爭車位之使用狀況，是否未成立默示分 管契約？
㈢原告依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不 當得利，有無理由？
五、得心證之理由：
㈠按同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有人實際 使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所 有人共有，但若有部分區分所有人不需使用該共同部分者， 得予除外；而該共同使用部分之所有權，應於各相關區分所 有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人，並不得單獨移轉 於非區分所有人，此觀84年7月12日修正前之土地登記規則 第72條第1款、第2款（修正後為第75條第1款、第80條）定 有明文。查，系爭建物於81年6月26日竣工，地下二層停車 場建號謄本標示為中壢區興南段中壢老小段1391建號、主要 用途為防空避難室、樓梯間、「停車場」，為主建物興南段 中壢老小段0000-0000號、1512號、0000-0000號、0000-000 0號建物區分所有人共有，有使用執照存根、建物登記謄本 存卷可稽（本院卷第93、165至169頁），為兩造所不爭執， 益見系爭建物地下二層停車場於起造時，已按系爭建物之實 際使用狀況考量，而與防空避難室、樓梯間合併另編建號， 單獨登記為各相關區分所有人共有，而為系爭建物之共同使 用部分。準此，系爭車位既位於系爭建物之地下二層停車場 ，亦同供各相關區分所有人全體共同使用，於使用用途上自 不得獨立於各相關區分所有權而存在，而欠缺使用上之獨立
性，各相關區分所有人全體自得依民法第818條規定，按其 應有部分為全部使用、收益，要非被告單獨享有所有權甚明 。是被告辯以系爭車位為其個人私有，顯與實情有違，不足 採信。
㈡系爭建物之共有人就系爭車位之使用狀況，並未成立默示分 管契約：
⒈按共有物分管契約之成立，應由共有人全體以協議訂立，明 示或默示均可，不以訂立書面為必要。倘共有人實際上約定 使用範圍，對各自占有管領部分，互相容忍，對於他共有人 使用收益各占有之土地未予干涉，已歷有年所，固非不得認 默示分管契約之存在。惟按所謂默示之意思表示，除依表意 人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者 外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事 ，在一般社會之通念，無從認為有一定之意思表示者，即不 得謂為默示之意思表示（最高法院101年度台上字第1294號 判決意旨參照）；以無權占有為原因，請求返還土地者，占 有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為 抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責 任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（ 最高法院85年度台上字第1120號判決意旨可資參照）。原告 主張被告無權占用系爭車位，為被告所否認，並以前情置辯 ，依照前開說明，被告自應就所抗辯有前開默示分管協議存 在之事實，負舉證責任。
⒉被告固以系爭建物自民國81年間興建完成後即由建商委託訴 外人即被告母親邱余壬妹負責管理維護，嗣改由系爭停車場 所有人委託被告續行管理及升降機保養，其每月亦有繳納車 位管理費500元，迄今已存在28年，均無人異議，住戶間應 成立默示分管契約云云，並提出地下室二樓停車配置圖、委 託證明書、說明書、汽車昇降機收支明細單、東方財經雙鑽 B座管理費一覽表等件為據（本院卷第31至39頁、63頁）。 查，據被告所提出「地下室二樓停車配置圖」（下稱系爭配 置圖）固可見系爭車位係分由被告及黃元龍所使用，然該配 置圖既非地主與建商約定所繪製，亦未經系爭建物區分所有 權人會議討論，為被告所自陳（見本院卷第282至283頁）， 則系爭車位是否為建商與地主間如系爭配置圖繪製範圍而約 定使用？系爭配置圖如何使系爭建物區分所有人所知悉而成 立默示分管約定等節，均未據被告舉證以實其說，已乏所憑 。又被告所提出之上開書證，至多僅能說明系爭建物地下二 層停車場之停車位占有人每月有多繳付500元供停車位維護 之用，而委由被告代為管理維護昇降機等設備（見本院卷第
35至39頁）；縱依原告前任主委黃欣儀簽立說明書記載：「 一、B1B2停車場均屬私人所有，電錶也獨立安裝，本大樓住 戶99％未買車位。二、據我所知早期無人管理，時多年前升 降機固（故）障無法使用，是邱顯鑫先生自費修理花20萬元 之後，所有權人委託他管理，並言明使用升降機每部車每月 分擔伍佰元補貼機械安裝、維修等」等語（見本院卷第33頁 ），猶無以論斷系爭建物地下二層停車場實際約定使用範圍 為何，更無從認定系爭配置圖所示之系爭車位歸被告使用。 ⒊被告並以證人羅際鍊為證，而羅際鍊到庭具結證稱略以：伊 於80、81年間購買房屋時，建設公司說車位都已經賣掉了， 有些車位是地主的車位。系爭停車場早期均由邱媽媽負責管 理，至89、90年間則由被告接任管理，停車場昇降機亦由被 告負責修繕保養..伊於簽約購買房屋時，建商並無向其表示 地下二樓跟大樓的各樓梯間還有平台均屬公同共有，亦未就 此為另外約定等語（本院卷112至113頁），固可認系爭建物 地下二層停車場初期係由建商委託被告母親邱余壬妹負責管 理維護，嗣於89、90年間由被告接管等節為真，然此尚不足 以證明系爭建物於興建完竣之初，建商與地主就各停車位有 如何之分配約定，更無以證明系爭建物區分所有人有按系爭 配置圖所約定之範圍達成默示分管合意，此亦見羅際鍊於同 日證稱：伊於簽約購買房屋時，建商並無向其表示地下二樓 跟大樓的各樓梯間還有平台均屬公同共有，亦未就此為另外 約定等語（見本院卷第115頁）可徵。
⒋綜上證據，本件無從認定建商與地主就系爭車位之使用有如 系爭配置圖之約定，而系爭配置圖亦未經建商於銷售建物時 提供予買方，難認系爭車位於系爭建物區分所有權人間有成 立默示分管契約。是以系爭建物區分所有人單純就被告使用 系爭車位不為異議或反對之表示，原因多端，或因權利意識 之欠缺，或基於睦鄰情誼而與人為善，或礙於處置能力之不 足，或出於對所有權歸屬或法律規定之誤解，均有可能，自 無法必然推論出系爭建物之區分所有權人就系爭車位使用現 況單純沉默而未積極異議，即有默示分管契約存在。 ⒌第按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之 請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之 ，民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。各共有 人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟 未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分 占用收益，仍須徵得他共有人全體之同意。其未經他共有人 同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，即屬侵害他共
有人之權利，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求 向全體共有人返還占用部分（最高法院81年度台上字第1818 號、91年度台上字第1902號判決意旨參照）。查本件被告占 用系爭車位尚無合法權源，已如前述，則原告依民法第767 條、第821條規定，請求被告將系爭車位返還系爭社區全體 區分所有權人，核屬有據，應予准許。
㈢原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分： ⒈無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，民法第179條前段定有明文。而無權占用他人之土地，依 一般社會通念，足認為可獲得相當於租金之利益（最高法院 61年台上字第1695號判決意旨參照）。又無權占有他人土地 ，可獲得相當於租金之利益，為社會通常觀念，土地所有人 自得依民法第179 條前段不當得利之規定，請求無權占有人 給付相當於租金之損害金。查被告無權占有系爭車位，已如 前述，是其因此受有相當於租金之利益，並致系爭社區全體 區分所有權人受有無法使用系爭車位之損害，原告依上開規 定請求被告給付相當於租金之利益，自屬有據。 ⒉復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價額年息百分之10為限。上開規定於租用基地建築房屋者， 準用之，土地法第97條、第105條定有明文。所謂土地總價 額，係指法定地價而言，即土地所有人依土地法規定所申報 之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地 政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自 行申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者， 以公告地價百分之80為其申報地價，此觀土地法第148條、 同法施行法第25條及平均地權條例第16條規定即明。是基地 租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之 位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所 受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申 報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071 號判例參照）。經查，系爭車位面積為22.0675平方公尺（ 計算式：4.55M×4.85M＝22.0675㎡），其占用期間迄今之年度 申報地價如附表所示，有複丈成果圖及地價公務用謄本在卷 可稽（本院卷第195頁、第255至269頁），本院審酌系爭車 位地下二樓面臨桃園市中壢區康樂路，鄰近中壢國民小學， 附近有交通及商業活動頻仍，暨系爭車位遭被告占用面積、 現為非營利性停車之用（見本院卷第13、184-1頁）等情， 認以土地申報地價年息8%計算尚屬相當，並計算起訴（110 年3月8日）前5年相當租金之不當得利為10萬9,391元，並自 起訴狀繕本送達被告翌日（110年3月29日）起按月應給付1,
865元（計算均如附表所示），原告逾此範圍之請求，則為 無理由，應予駁回。
㈣按付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催 告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。遲延之債務以 支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利 息，民法第229條第2項、第233條第1項分別定有明文。原告 請求被告給付起訴前5年之不當得利，而本件起訴狀繕本於1 10年3月18日送達被告，有本院送達證書在卷可稽（本院卷 第43頁），於同年月28日生送達效力，則原告請求被告自11 0年3月29日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息 ，自屬有據。
六、綜上所述，原告依民法第767條、第821條規定，請求被告應 將系爭車位騰空並返還東方財經雙鑽社區全體區分所有權人 ，為有理由；又原告依民法第179條規定請求被告應給付10 萬9,391元及自110年3月29日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息，並自110年3月29日起按月給付1,865元，為有 理由，應予准許。其餘部分之請求為無理由，不應准許。又 兩造陳明願供擔保，聲請准、免宣告假執行，爰就原告勝訴 部分核與法律規定相符，爰酌定相當之擔保金額准許之；並 依被告陳明酌定相當擔保金額免為假執行之宣告。至原告敗 訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，核與判決不生影響，爰不逐一論述。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本院審理結果雖 認原告一部勝訴、一部敗訴，惟原告敗訴部分僅為相當於租 金不當得利之附帶請求，認本件訴訟費用仍應由被告負擔。中 華 民 國 111 年 12 月 8 日 民事第二庭 法 官 劉哲嘉
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 111 年 12 月 8 日 書記官 鄧文琦
附表 面積(㎡) 占用期間 申報地價 (新臺幣) 年息 總計 (新臺幣/元以下四捨五入) 自110年3月29日起按月給付金額（新臺幣/元以下四捨五入） 22.0675 105.3.9~106.12.31(1又9/12年) 12,468元 8% 38,519元 1,865元（計算式：【22.0675×12,679.2×8%】÷12） 22.0675 107.1.1~108.12.31(2年) 12,148元 8% 42,892元 22.0675 109.1.1~110.3.8 (1又3/12年) 12,679.2元 8% 27,980元 合計 109,391元