臺灣新竹地方法院民事判決
111年度訴字第728號
原 告 林保興
訴訟代理人 蕭萬龍律師
複代理 人 李庚道律師
被 告 品泓不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 黃歆云
訴訟代理人 古旻書律師
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國111年11月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸拾柒萬參仟元及自民國一一一年八月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣柒仟參佰捌拾元由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾貳萬肆仟參佰參拾肆元為被告供擔保後，得假執行。但如被告以新臺幣陸拾柒萬參仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國106年12月1日，承租門牌號碼新 竹縣○○市○○○街00號房屋角間（系爭房屋，下稱A屋），經簽 署定期租約自106年12月1日起至108年12月31日止，租金每 月新臺幣（下同）5萬5,000元，並應於每月5日前繳納，另 有押租保證金11萬元，前經本院110年訴字第185號判決結果 （前案，當事人原告即本件原告、當事人被告即本件被告公 司與被告負責人夫妻倆共3人。已確定），認為上開租約已 成為不定期租賃契約（月租為6萬元），雖係如此，然被告 積欠自去（110）年1月起至今（111）年6月止之租金，以上 共18個月租金計108萬元，被告已於111年7月遷離原告所有 之A屋，現在被告營業據點遷移至新竹縣○○市○○○街00號（下 稱B屋），縱扣除上述押租保證金11萬元及已付29萬7,000元 ，尚有67萬3,000元未結清，經原告發函請款，被告仍為拖 欠至今，無奈以訴求為給付租金本、息等語，爰依租賃法律 關係起訴，聲明：如主文第1項所示，並願供擔保請准宣告 假執行。
二、被告則以：原告在未通知被告情形下，將原先收受租金之帳 號停用，致被告無法再循往例以匯款方式支付租金，為此被 告改以購買郵政匯票寄交原告之方式給付租金，面額均為6 萬元（非為5萬5,000元、110年1月至8月），但經郵局於信 封註記「拒收」而退回，縱使假設仍有67萬3,000元租金未 清，則因原告積欠被告後述92萬元（85萬元＋7萬元），互為
抵銷後，原告已無餘額可以請款，原告發生違約事由，是因 為被告為不動產仲介業者，故原告委託被告代為尋找下一任 房客，於是原告、被告、訴外人即前案證人鄭煒騰（下逕稱 其姓名鄭煒騰）於109年4月17日三方會談，達成下列3點共 識而成立《無名契約》：其中【4/17三方會談第1點共識】是 原告願將A屋出租於鄭煒騰，租期自被告遷離後才開始，這 是《無名契約》設下原告與鄭煒騰間成立租約的前提條件，原 告與下一任房客即鄭煒騰之租約其月租為7萬元，因被告不 確定何時遷離，須俟被告確認遷離期程後，原告與鄭煒騰再 行簽訂書面合約。【4/17三方會談第2點共識】是鄭煒騰願 以85萬元對價承接被告於A屋之裝潢、辦公家具等生財物品 。【4/17三方會談第3點共識】是因為被告法定代理人之配 偶也就是前案訴訟代理人呂學禎（下逕稱其姓名呂學禎）介 紹原告與鄭煒騰就A屋達成租賃協議，故原告願給付被告7萬 元仲介費作為酬謝。詎料，因全家超商願以較高之每月租金 9萬元承租A屋，於是原告悔諾，導致被告無法自鄭煒騰受領 85萬元裝潢費及自原告受領7萬元仲介費，相加受有92萬元 預期利益損害，可見原告應被告給付違約金或預期利益損失 ，爰以此92萬元向原告主張抵銷等語，答辯聲明求為駁回原 告之訴，如受不利判決請准供擔保免為假執行。三、本件不爭執事項共兩點如下：（見本院卷第214頁筆錄）（一）兩造間至少於110年1月1日至111年7月31日止，有租賃關 係，如110年度訴字第185號廉股確定判決之認定（該前案 判決認定為不定期租賃），因此被告應按月給付原告該18 個月的租金（110/1～111/6），每月以6萬元計算，合計為 108萬元，但被告僅支付29萬7,000元，而原告尚有押租金 11萬元尚未返還被告（原告同意就該11萬元押租金直接抵 扣被告尚未給付之租金）。
（二）本件被告於訴訟中抗辯抵銷云云，總抵銷金額據被告陳述 為92萬元，細目為7萬元＋85萬元，而該細目7萬元與85萬 元的發生理由，與110年度訴字第185 號廉股確定判決第6 頁第3～16行，該頁關於被告答辯的記載，內容一模一樣。四、原告上開主張業據其提出與所述相符之A屋租約、前案判決 、111年5月19日請求給付租金之存證信函等件（均影本）， 並有本院依職權調取前案歸檔卷核閱無訛，可悉兩造間有不 定期租賃關係，而於此法律關係關係下，被告仍有67萬3,00 0元租金尚未給付（計算式：如不爭執事項第（一）點之金 額依序相減，108萬元－29萬7,000元－11萬元＝67萬3,000元） ，從而，原告引用租賃法律關係請求給付給付不足之租金差 （餘）額67萬3,000元，暨依民法第233條第1項前段、第229
條第2項、第203條規定，就該給付不足之部分，加計自111 年8月8日即本件起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5％計算之利息，均有根據。至被告重執陳詞以所謂92萬元云 云為抵銷抗辯，經原告否認有所謂109年4月17日《無名契約》 或《三方共識》，此節經證人鄭煒騰於前案110年8月26日審理 時在庭結證稱：我是新竹縣不動產仲介經紀商業同業公會理 事長，我認識呂學禎，也見過原告，我不記得日期，但我、 呂學禎、原告3人確實有談過事情，我和呂學禎都是經營有 巢氏加盟店，我想要遷移，A屋本身有裝修，我就可以不用 裝修，才會跟呂學禎接洽要頂他的店，可是我要先確認屋主 的承租條件（見前案卷第161頁筆錄）、我倒是沒有明確地 跟呂學禎談好，呂學禎何時搬走，我一直等到109年12月， 呂學禎跟我說，A屋租掉了，其實最遲就是12月，但12月是 通知A屋租掉了，上述承接裝潢費我跟呂學禎並沒有簽約， 也沒有講如果一方不履行會怎麼樣（見前案卷第162頁筆錄 ）、在這次會面就租期有共識，是後來5年、6年配合屋主， 同意屋主的條件，這次談完沒有跟屋主簽約、預約或備忘錄 ，就算我跟屋主簽了約也沒有用，因為被告還沒搬走，我要 什麼時候起算租金（見前案卷第162頁筆錄）、裝潢費85萬 元這個跟屋主沒有直接關係，所以我不記得有沒有跟我三方 會面談，應該我們的重點是在租期跟租金（見前案卷第164 頁筆錄）、我有原告的LINE，但是不曾聯絡，我有催過被告 1、2次，被告回應是就在慢一點，當天三方會談沒有提到裝 潢費、仲介費，因為這跟屋主無關（見前案卷第167頁筆錄 ）、見面完一直到109年12月，我有在等也有在看備胎店面 ，因為超過12月，我也不想再等，據我所知，是被告自己有 買1間房子（指B屋），所以要搬離A屋，那麼繳利息跟繳租 ，繳利息房子是自己的，不過我來作證這天，被告都還沒搬 離A屋（見前案卷第168頁筆錄）各等語明確在卷，可信被告 縱使沒有從鄭煒騰處收到85萬元之裝潢費或從原告處收到所 謂7萬元仲介費（指仲介原告與鄭煒騰成立租賃），亦係出 於被告遲至110年8月底都還沒搬離A屋，而同業之鄭煒騰承 接A屋店面卻只願等到109年12月為止，又原告與全家便利商 店股份有限公司係次一年度（110年）1月4日才簽署房屋租 賃契約，方由全家便利商店竹北日興店承租A屋，租期為110 年4月1日～115年3月31日，有房屋租賃契約書1件可稽（附於 前案卷第29～32頁、影本，該前案全卷已提示調查，見本院 卷第213頁筆錄），茲鄭煒騰既已明確指出：就算我跟屋主 簽了約也沒有用，因為被告還沒搬走，我要什麼時候起算租 金等語如上，本件復無證據可以支持被告前開抗辯之《三方
會談第1、2、3共識》之事實，且查兩造迭經纏訟，所謂三方 合意內容依被告之說明，乃係：「以被告遷讓A屋時程未定 為前提而成立之《無名契約》、當初三方就是瞭解這個不確定 性才做這樣的約定」云云（見本院卷第168頁被告書狀、本 院卷第215頁筆錄被告訴訟代理人陳述），其中僅見於被告 單方對於有巢氏高鐵嘉豐加盟店營業地點遷移之規劃而已， 無論鄭煒騰或原告2人皆無可能無期限地、犧牲自己利益而 屈附配合允之。
五、甚至依前案卷證其中原證2，已有109年9月10日LINE對話記 錄：「（呂總早安、請問有確定什麼時候要搬遷了嗎）10月 底或11月底（怎麼又延後了）因為另外一邊的工程被遲延」 、109年10月14日LINE對話記錄：「（呂總晚安、請問工程 完工日期可確定了嗎）基本上11月底前會交給新的租課」、 109年10月16日LINE對話紀錄：「（呂總早安、11月底前搬 遷完畢之後，麻煩把房子清乾淨交還給我、謝謝）盡量」（ 見前案卷第23頁），及前案卷證其中原證3，亦有109年12月 8日竹北嘉豐郵局第468號存證信函，由原告發函致被告，請 被告於函到30日內儘速搬遷、返還房屋（見前案卷第25頁） ，併參被告法定代理人刑事違反建築法案（見本院卷第145 頁司法院外網、刑事簡易判決查詢，呂學禎於該刑案擔任配 偶即被告法定代理人之輔佐人），於109年3月17日經新竹縣 政府工務處使用管理科派員執行B屋涉及違章之強制拆除（ 見本院卷第185～187頁），矧被告法定代理人『明知B屋違章 拆除後，不得再行重建，竟於109年4月30日前某日，於原空 地上重建，經新竹縣政府於109年4月30日、5月5日派員前往 上址勘查而查悉，違法重建之面積範圍、樓層高度屬於巨大 量體，為一己私利、無視國家建築管理政策，案發以來仍僅 以拆除有公安為由，不願自行拆除，恣意將未來拆除之成本 及風險推諉由財政困難之地方政府承擔』，此情業經刑事判 決認定在案（見本院卷第143～147頁，上列『』內容之刑事偵 、審資料查詢，本院竹北簡易庭110年5月14日109年度竹北 簡字第438號刑事簡易判決，刑事被告黃歆云，處有期徒刑4 月、得易科罰金），則被告即有巢氏高鐵嘉豐加盟店於近年 來，除了A屋與B屋，再無其他營業據點，而鄭煒騰經營之有 巢氏光明成功加盟店原係於新竹縣○○○○○街00號營業（營業 主體係大詠開發建設有限公司）、後於新竹縣○○市○○路0段0 00號1樓以有巢氏高鐵大瀚加盟店營運迄今（營業主體係大 瀚不動產仲介股份有限公司），有被告查報書狀1件在卷（ 見本院卷第164～165頁民事答辯（二）狀第2～3頁），可信被 告遷移受阻，原因係國家公權力介入，處理（處分）被告法
定代理人於B屋之違章建築，茲被告一己利益，編造前述有3 點共識云云之《無名契約》，復經鄭煒騰證述當天三方會談沒 有提到裝潢費、仲介費，因為這跟屋主無關、我等被告退出 A屋最遲等到109年12月、我也有在看備胎房屋等語如上，故 被告仍執陳詞求為92萬元云云之抵銷，無憑無據。六、據上，本件原告請求給付租金本、息，並無不合，其訴為有 理由，爰判決如主文第1項所示。又，兩造陳明願供擔保請 為宣告假執行或免為假執行，經核分別與民事訴訟法第390 條第2項、第392條第2項規定相符，爰各酌定相當之擔保金 額予以宣告，如主文第3項所示。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均 毋庸再予審酌，附此敘明。
八、訴訟費用之負擔：依民事訴訟法第78條，定由敗訴之被告負 擔，如主文第2項所示。
中 華 民 國 111 年 12 月 30 日 民事庭 法 官 周美玲
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 111 年 12 月 30 日 書記官 徐佩鈴
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