臺灣新竹地方法院民事判決
111年度簡上字第51號
上 訴 人
即附帶被上
訴人 彭作安
兼訴訟代理
人 彭作淮
共同訴訟代
理人 彭成青律師
被上訴人即
附帶上訴人 祭祀公業彭家祠
法定代理人 彭武勝
訴訟代理人 吳世敏律師
苗繼業律師
上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國111年3
月4日本院竹東簡易庭110年度竹東簡字第136號第一審判決提起
上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於111年12月14日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用，關於上訴部分，由上訴人負擔；關於附帶上訴部分，由附帶上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，被告於期日到 場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場 或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十 日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條第1 項、第4項定有明文。經查，被上訴人在原審起訴主張上訴 人彭作淮、彭作安與彭作淇、張瀞予、張家瑞等為訴外人彭 邱智惠之繼承人，訴外人彭邱智惠向被上訴人承租被上訴人 所有系爭坐落新竹縣北埔鄉鄉所段562、562-19地號土地（ 下稱：系爭鄉所段562、562-19地號土地)，並在所承租使用 之土地上興建新竹縣北埔鄉鄉所段175建號建物，門牌號碼 為新竹縣○○鄉○○街00巷00號（下稱：系爭房屋）及從事農作 之用，自民國90年起就以當時之公告地價每平方公尺新台幣 (下同)2,600元之0.057作為計算租賃每平方公尺在每1年應 付之租金，因而每年訴外人彭邱智惠應繳納之租金為88,324
元之租金至今長達20年，為此依民法第442條規定請求調整 每年租金，則為上訴人辯稱訴外人彭邱智惠於106年11月6日 過世，經繼承人協議系爭房屋由上訴人彭作安繼承取得，系 爭鄉所段562、562-19地號土地使用權由上訴人彭作淮、彭 作安各繼承2分之1等語，並提出協議書一紙為憑(詳原審卷 一第345頁及第437頁)，嗣被上訴人於111年7月7日具狀撤回 對於上訴人彭作淇、張瀞予、張家瑞之訴訟(詳本院卷第237 頁)，經上訴人彭作淇、張瀞予、張家瑞委任之訴訟代理人 於本院111年7月11日準備程序期日表示同意被上訴人撤回對 其等之訴訟(詳本院卷第191頁至第192頁)，應認被上訴人撤 回原先對於上訴人彭作淇、張瀞予、張家瑞之起訴，業已發 生效力，合先敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人即附帶上訴人（下稱：被上訴人）主張：被上訴人 所有鄉所段562地號（重測前為新竹縣○○鄉○○段○○○段00000 地號）土地於分割前面積為1591.26平方公尺，上訴人即附 帶被上訴人(下稱：上訴人)之被繼承人彭邱智惠前向被上訴 人承租其内約194.81坪土地，並在所承租使用之土地上興建 系爭新竹縣北埔鄉鄉所段175建號建物，門牌號碼為新竹縣○ ○鄉○○街00巷00號房屋及從事農作之用。嗣前開土地於80年 間重測，訴外人彭邱智惠租用面積調整約為180.29坪，換算 成平方公尺面積約為595.984平方公尺，並自90年起，就以 當時之公告地價每平方公尺2,600元之0.057作為計算租賃每 平方公尺在每1年應付之租金，因而每年訴外人彭邱智惠應 繳納之租金為88,324元。又重測後之鄉所段562地號於101年 間分割，訴外人彭邱智惠前開租賃所使用之範圍分別位於分 割後之系爭鄉所段562、562-19地號土地上。又本件租約之 租金自90年起就從未調整，至今已長達20年，而109年1月時 ，系爭鄉所段562、562-19地號土地之公告地價為每平方公 尺3,500元，較兩造目前計算租金依據之公告地價每平方公 尺2,600元調漲約35%，目前租約所約定之租金已不足以反應 通貨膨脹及現實情況，自有調整之必要，考量土地法第97條 有關土地租金係以「申報地價」作為計算租金上限之依據， 而依據平均地權條例第16條第1項前段規定，以公告地價百 分之80作為申報地價，因此前開土地依據前開平均地權條例 計算所得之申報地價為2,800元。而系爭土地係坐落在新竹 縣北埔鄉公所附近，鄰近行政中心並與台三線相鄰，離北埔 老街商圈也僅約500公尺，交通及生活機能極佳，針對被上 訴人所有出租予上訴人附近區域土地諸如出租予訴外人龍振 榮(同段第562-12地號土地)、彭三郎(同段547-11地號土地)
及鄧添旺(同段第547-04及547-30地號土地)，目前都是以申 報地價之8%作為計算每平方公尺每年度應繳納之租金金額， 且在上訴人另案提出104年上字第684號民事訴訟案件中，上 訴人提出自稱為伊家族承租被上訴人所有土地者，也全部是 以申報地價之8%作為計算每平方公尺每年度土地之租金依據 ，則上訴人承租系爭鄉所段562地號土地面積216.08平方公 尺，系爭鄉所段562-19地號土地面積338.91平方公尺，合計 面積為554.99平方公尺亦應以申報地價之8%作為計算每平方 公尺每年度土地之租金，方為合理，爰依民法第442條規定 請求將上訴人之土地年租金自110年8月18日起調整為每年應 繳之租金124,318元（計算式如下：2,800×0.08×554.99＝124 ,318元，小數點以下四捨五入）。
二、上訴人即附帶被上訴人（下稱：上訴人）則以： (一)被上訴人以祭祀公業之身分提出本件給付租金等訴訟，被 上訴人既屬祭祀公業之組織，有無確依內政部70年4月3日 台內地字第11987號函頒佈之「祭祀公業土地清理要點」 而成立？管理規約是否符合清理要點之規定而制定？又被 上訴人法定代理人即管理人彭武勝是否確依管理規約之規 定合法選出？此皆涉及被上訴人之組織及其管理人之資格 是否合法成立，若被上訴人非依法組織成立，自無訴訟當 事人之能力，而彭武勝若非依規約規定之程序選任，亦難 認為被上訴人之合法管理人，因此在被上訴人在上述事項 提出相關資料佐證其組織成立為合法，及彭武勝為被上訴 人合法管理人之前，應認被上訴人提起本件訴訟，其當事 人自屬不適格，本院自應駁回其訴，毋須為實體上之裁判 。
(二)又按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲 請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」 ，民法第442條定有明文，是可知租約存續期間之長短、 租金是否曾經調整？均非法定調降者，或僅有小幅度波動 者，亦無由當事人請求法院予以增減租金之理由。又被上 訴人與訴外人訂立之租賃契約，基於契約自由原則，於不 違反法律強制或禁止規定之前提下，其租金本得任意約定 ，被上訴人自不得持與他人間之租金約定，做為兩造間租 金調漲之理由，更不得要求兩造間之租金利率必須與訴外 人相同，換言之，上述事項均非法定調整租金之依據，因 此被上訴人以其和訴外人彭鵬漢等人間之租金皆以申報地 價之8%計算為由，亦要求本案兩造間之租金亦應提高以上 開相同公式計收，顯屬無據。
(三)再者，上訴人所有系爭房屋坐落之土地係位於新竹縣北埔
鄉正德街52巷之巷底，巷子後方為大片菜園及樹叢，交通 並非方便，此一事實，數十年來未曾改變，且北埔鄉公所 於66年已興建，而北埔老街亦非近年始形成，至台三線與 系爭二土地之相對位置，數十年未曾改變，足證系爭土地 周邊環境至少與數十年前相同，顯未逾越被上訴人認知之 基礎或環境，而無難以預見之可能，且上訴人承租系爭二 土地周邊環境、工商繁榮程度，未有顯著之變化，且日後 北埔鄉公所將搬遷，工商繁榮程度反減，自無情事變更之 適用。況依原審110年8月9日勘驗筆錄明載「相對人所承 租土地位於巷弄内，四周均為住宅區，附近無明顯商業活 動」，在在足證被上訴人請求調漲租金並無理由。本件上 訴人承租者並非房屋，且土地法第94條規定之百分之8係 指上限，被上訴人並無提出系爭土地應以最高上限百分之 8計算之證明，要難據被上訴人單方預定之條款、土地法 第94條之規定，合理化其主張，並強迫上訴人以百分之8 計算租金。
(四)況租金如確實符合調整之必要時，亦應兼顧出租人與承租 人雙方之利益，此觀民法第442條係以當事人得聲請法院 增減其租金之用語即明。經查，本案依原審判決之計算， 兩造間原本每年的租金額為81,958元，原審判決調整為每 年108,778元，每年調漲金額為26,820元，漲幅高達32.72 %，若依被上訴人附帶上訴聲明之主張，每年請求之租金 額為124,318元，每年調漲金額為42,360元，漲幅更高達5 1.68%，是不論原審判決或被上訴人附帶上訴聲明之主張 ，漲幅不僅太高且未考量承租人即上訴人之利益，均非屬 妥適之調整方案。是如本院認定本案真有調整之必要，則 應依每年申報地價之數額，乘以兩造原本約定之5.7%計算 租金，因申報地價每1至3年間即會做成調整，實已將土地 價值列入考量，兼顧兩造之利盈，方屬妥適之方案。 (五)末查，原審判決附圖編號5之位置係坐落在水泥路面上， 該路面為公眾通行使用，非上訴人所占有，且本院於111 年10月4日勘驗上訴人在原審土地複丈成果圖使用系爭鄉 所段561-2地號土地上，設置之圍牆，已經上訴人拆除（ 在第9點位），目前擺放中油設置之瓦斯表及瓦斯管。另 外，在第5點位處為水泥路面有水溝存在，該處往内562-1 9地號土地則經上訴人開闢為泥土菜園。本院勘驗在562-1 9地號點位2及9之間的空白區域，現場在上訴人設置圍牆 外側與562-18地號土地設置的圍牆中間，與上訴人於原審 主張所謂空白地方非上訴人使用等情相符，應認上訴人使 用系爭土地之面積應低於原審判決附圖之丈量成果，絕非
原審判決認定之554.99平方公尺，應認原審判決之認定， 顯與事實、卷證不符，不足維持等語，資為抗辯。三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判准：上訴 人承租被上訴人所有系爭鄉所段562、562-19地號、面積共 計554.99平方公尺土地，應自110年8月18日起調整租金為每 年108,778元，另駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴 部分，提起上訴，其上訴聲明：(一)原判決不利於上訴人部 分廢棄。(二)上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。 另就被上訴人附帶上訴之答辯聲明：附帶上訴駁回。被上訴 人就敗訴部分，提起附帶上訴，其附帶上訴聲明：(一)原判 決（除確定部分外）不利於被上訴人部分廢棄。(二)上訴人 承租被上訴人所有系爭鄉所段562、562-19地號、面積共計5 54.99平方公尺土地，應自110年8月18日起調整租金為每年1 24,318元。
四、本院之判斷：
(一)被上訴人主張其為系爭鄉所段562、562-19地號土地所有 權人，業據提出土地登記謄本為憑(詳原審卷一第35頁、 第91頁)，依據土地法第43條規定：「依本法所為之登記 ，有絕對效力。」，應認被上訴人確為系爭土地之所有權 人，自有權就系爭土地為使用、收益。又被上訴人主張上 訴人之被繼承人彭邱智惠前以向被上訴人承租重測前新竹 縣○○鄉○○段○○○段00000地號土地內194.81坪土地因重測後 土地面積有短少，減縮為180.29坪，認損害其權益為由， 向新竹縣北埔鄉公所聲請與被上訴人調解給付租金及坪數 短少等事件，被上訴人受通知後函覆該調解委員會及訴外 人彭邱智惠略以：訴外人彭邱智惠承租土地原由訴外人彭 金清承租，彭金清死亡後由其後裔子孫彭烘彰、彭茂政、 彭邱智惠繼承承租使用，訴外人彭邱智惠使用面積為194. 81坪。而訴外人彭邱智惠於81年間質疑所繳租金面積與實 際使用面積不符，要求立會測量，經被上訴人測量結果訴 外人彭邱智惠使用面積為180.29坪，81年度通知以180.29 坪面積收租，並退還前5年溢繳租金等情，亦據被上訴人 提出新竹縣北埔鄉調解委員會調解事件一覽表、調解委員 通知、聲請調解書、繳納租金明細表附卷可佐(詳原審卷 一第23頁至第33頁、第149頁至第151頁)，並有被上訴人 出具107年度台灣區祭祀公業彭家祠土地承租金繳納，經 上訴人彭作安於108年1月24日繳納82,250元，及於109年1 月22日經上訴人彭作安以郵政劃撥收款戶名「祭祀公業彭 家祠」，金額82,250元，且備註「108年地租」字樣之郵 政劃撥儲金存款單附卷可佐(詳原審卷一第174頁及第175
頁)，足見上訴人亦認其有向被上訴人租用系爭土地，方 會向被上訴人持續繳納承租系爭土地之租金，洵堪認定。 參以上訴人彭作淮前曾於103年間向本院對於被上訴人提 起確認其對於被上訴人之派下權存在事件，有本院103年 度訴字第29號民事判決、台灣高等法院104年度上字第684 號民事判決在卷可佐(詳本院卷第99頁至第124頁)，並經 本院依職權調閱本院103年度訴字第29號民事案卷、台灣 高等法院104年度上字第684號民事案卷核閱無訛，觀之上 開案件中已提及被上訴人係於西元1878年間由新竹北埔附 近一帶之彭姓族人捐獻土地，再由全臺彭姓族人樂捐募款 資金興建，嗣於明治年間彭家祠以祭祀公業彭家祠名義為 土地保存登記(詳本院卷第107頁)，嗣訴外人彭成港於65 年間向新竹縣政府申請核發被上訴人派下員證明書，經新 竹縣政府對外公告，並刊登於65年6 月17日至同年月19日 之青年戰士報，因公告期滿無人提出異議，新竹縣政府於 65年7 月22日發給被上訴人「新竹縣政府祭祀公業派下員 證明書」(詳本院卷第113頁)，則被上訴人目前雖未依據9 7年7月1日施行祭祀公業條例之規定登記為祭祀公業法人 或財團法人，惟依據祭祀公業條例第6條第1項規定：「本 條例施行前已存在，而未依祭祀公業土地清理要點或臺灣 省祭祀公業土地清理辦法之規定申報並核發派下全員證明 書之祭祀公業，其管理人應向該祭祀公業不動產所在地之 鄉（鎮、市）公所（以下簡稱公所）辦理申報。」，則被 上訴人既係於祭祀公業條例施行前已存在之祭祀公業，其 管理人並已向新竹縣北埔鄉公所辦理申報，目前管理人彭 武勝於108年1月26日就職後亦有向新竹縣北埔鄉公所辦理 申報，任期至112年1月25日止等情，亦據被上訴人提出新 竹縣北埔鄉公所函文一紙為憑(詳本院卷第201頁)，且上 訴人彭作淮曾於103年4月30日委託李茂禎律師寄發律師函 予被上訴人表示：．．．本人自祖父以下，即向祭祀公業彭 家祠承租土地，以興建房屋、居住使用，而每年繳交使用 土地之租金，現建物為本人母親彭邱智惠所有，並以本人 母親彭邱智惠名義承租土地，．．．請祭祀公業彭家祠重新 開立正確之繳款單據予本人母親彭邱智惠，並請祭祀公業 彭家祠往後均依本人母親彭邱智惠正確使用面積開立租金 繳納單據，否則即有故以不實之面積計算租金詐騙本人母 親彭邱智惠，而涉有詐欺刑責，本人必代母親彭邱智惠追 究到底乙節(詳原審卷一第163頁至第167頁)，足見上訴人 當時亦不否認系爭土地為被上訴人所有之祀產，則上訴人 辯稱被上訴人提起本件訴訟，有當事人不適格情形云云，
即屬無據。
(二)又上訴人被繼承人彭邱智惠前向被上訴人承租系爭鄉所段 562、562-19地號土地，並在所承租使用之土地上興建系 爭新竹縣北埔鄉鄉所段175建號建物，門牌號碼為新竹縣○ ○鄉○○街00巷00號房屋及從事農作之用，此為兩造所不爭 執，而系爭新竹縣北埔鄉鄉所段175建號建物，門牌號碼 為新竹縣○○鄉○○街00巷00號房屋於78年間興建完畢，登記 建物第一層面積114.52平方公尺，第二層面積124.15平方 公尺，合計面積238.67平方公尺，有建物登記第二類謄本 附卷可稽(詳原審卷一第45頁及第95頁)，並經被上訴人提 出其於77年7月間出具土地使用權同意書予上訴人兄弟彭 作淇，同意其使用坐落新竹縣○○鄉○○段○○○段00000地號土 地面積216.08平方公尺建築二層RC造建築物一棟，亦據被 上訴人提出土地使用權同意書一紙附卷可佐(詳本院卷第2 85頁)，嗣新竹縣○○鄉○○段○○○段00000地號土地於101年6 月8日分割為系爭鄉所段562地號土地216.08平方公尺，亦 有土地登記第一類謄本為憑(詳原審卷一第35頁)，足見兩 造應有就系爭鄉所段562地號土地全部面積成立租地建屋 之約定存在。再者，上訴人之被繼承人彭邱智惠曾於82年 間，就其向被上訴人租用土地面積、租金爭議，向新竹縣 北埔鄉調解委員會聲請調解，於該次調解中彭邱智惠主張 繳納租金之計算面積為194.81坪，然於80年11月間，經被 上訴人重測上訴人實際使用之土地面積應為180.29坪（約 595.984平方公尺），短少14.52坪，致使彭邱智惠權益受 損等情，並自82年間起即以被上訴人主張實際使用面積即 595.984平方公尺為繳納租金之依據，並於90年起以每平 方公尺公告地價2,600元的0.057為依據，每年繳納88,324 元之租金予被上訴人，迨至101年間，被上訴人向上訴人 被繼承人彭邱智惠寄發「祭祀公業彭家祠土地承買價格通 知」（下稱系爭通知），依系爭通知記載，上訴人所有系 爭房屋占用系爭鄉所段562地號土地面積216.08平方公尺 ，又使用正德街52巷空地占用系爭鄉所段562-19地號土地 面積338.91平方公尺，合計為554.99平方公尺，乃認被上 訴人先前有超算其實際使用之土地面積40.994平方公尺， 且每年溢收租金為6077.4元等情，上訴人被繼承人彭邱智 惠曾於103年4月30日委由律師發函告知被上訴人主張被上 訴人應更正租金，並應退還溢領15年之租金共計91,161元 ，且就前開不當得利部分為抵銷，並於103年12月16日繳 納101年、102年租金時，扣除溢收金額91,161元後，匯款 85,487元予被上訴人，其後，就103年度至109年度之租金
，上訴人被繼承人彭邱智惠及上訴人等皆以其等實際使用 系爭土地面積即554.99平方公尺為計算基礎，繳付每年82 ,250元之租金予被上訴人，亦有上訴人提出辰皇法律事務 所函、上訴人繳納被上訴人租金之郵政劃撥儲金存款收據 可佐(詳原審卷一第163頁至第177頁)，足見上訴人亦認其 有承租使用系爭鄉所段562-19地號土地全部面積338.91平 方公尺，並以此面積計算繳納多年租金予被上訴人。至上 訴人現雖主張系爭鄉所段562-19地號左側靠近同段564地 號土地之空白地方，實際地界係位於被上訴人在使用之水 溝蓋上，非上訴人等人使用，另就系爭鄉所段562-19地號 右側靠近同段562-18地號之空白地方，業經同段562-18地 號土地之使用人蓋立圍牆，亦非上訴人等人使用，並經新 竹縣竹東地政事務所實際丈量編號A所示562地號面積為21 4.31平方公尺、編號B所示562-19地號面積為336.05平方 公尺，可知上訴人實際使用系爭鄉所段562、562-19地號 土地面積僅為550.36平方公尺，是上訴人僅同意以550.36 平方公尺為租用面積云云，惟為被上訴人否認，辯稱：兩 造在原審已達成由上訴人承租系爭鄉所段562-19、562地 號全部土地面積之約定，而非以新竹縣竹東地政事務所量 測之範圍作為承租標的，且就系爭鄉所段562-19地號右側 靠近同段562-18地號之空白地方所蓋立圍牆，與上訴人在 系爭土地地界設置水泥地基並無色差，應為上訴人所設置 ，並利用作為與562-18地號使用者間區隔利用範圍之用， 又就系爭鄉所段562-19地號左側靠近同段564地號土地之 空白地方，現場為排水溝渠，該處為上訴人使用之系爭鄉 所段562-19地號土地排水之用等語，並提出現場照片為憑 (詳本院卷第3998頁至第399頁)，足見被上訴人上開主張 ，要非無據，且上訴人確於原審111年1月6日言詞辯論期 日經原審提示新竹縣○○○○○○○○○○○○○○○○○○鄉○段000000地 號土地空白地方是否要承租後表示願意以系爭562、562-1 9地號土地登記面積合計554.99平方公尺租用等語(詳原審 卷二第9頁至第10頁)，則上訴人現雖實際使用系爭鄉所段 562、562-19地號土地面積550.36平方公尺，惟系爭鄉所 段562-19地號右側靠近同段562-18地號處空白區域現場既 在上訴人設置圍牆外側與562-18地號土地設置圍牆中間， 作為區隔二者利用範圍之用，業經本院於111年10月4日會 同兩造前往現場勘驗明確，製有勘驗筆錄為憑(詳本院卷 第321頁)，足見被上訴人顯難實際利用該處土地用益，至 上訴人其餘未利用之土地，既得規劃進行使用收益，即難 據此更異兩造前達成以系爭562、562-19地號土地登記全
部面積554.99平方公尺租用之約定，則上訴人辯稱本件應 以其目前實際使用系爭鄉所段562、562-19地號土地面積5 50.36平方公尺，作為計算租用面積云云，亦無足採。 (三)按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法 院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第 442條定有明文。故未定期限之基地租賃，契約當事人約 定租金按基地固定地價之固定比率計算者，於契約成立後 ，基地周邊環境，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經 濟價值及所受利益等項，已有變更，而租金依原約定基地 申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法 第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金。又基地租 金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基 地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價 值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降 ，並非增減租金之唯一斟酌事項。土地所有權人依土地法 所申報之地價，為法定地價，於平均地權條例施行區域， 係指地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有 權人在公告申報地價期間內自行申報之地價，未自行申報 地價者以公告地價百分之八十為其申報地價，以公告地價 百分之八十為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報 地價者，其申報之地價超過公告地價百分之一百二十時， 以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報之地價未 滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分 之八十為其申報地價，亦為土地法第148條、平均地權條 例第16條所明定。經查，上訴人之被繼承人彭邱智惠自86 年起至109年間均以公告地價每平方公尺2,600元×5.7%×土 地面積（平方公尺）計算每平方公尺租金為148元（小數 點以下四捨五入），未逾依照前開規定及土地法第105條 準用同法第97條規定租金最高限制即按申報地價之10%計 算之每平方公尺208元，而前開申報地價於109年度已調整 為每平方公尺2,800元，則依前開規定租金不得逾280元。 本院審酌兩造間原約定租金已逾20餘年未調整，土地公告 現值已由87年度8,000元調升至109年16,800元、公告地價 亦已從每平方公尺2,600元調升至3,500元，原約定按公告 地價每平方公尺2,600元計算之租金比例顯不相當，且當 事人對調整租金額之計算比例又有爭執時，出租人尚非不 得依民法第442條、第227條之2第1項規定，訴請調整租金 之比例。本院審酌上訴人向被上訴人承租系爭鄉所段562 地號土地為建築基地，位於巷弄內，系爭房屋正門是 由 新竹縣北埔鄉正德街52巷進出，四周為住宅區，附近雖無
明顯商業活動，然距新竹縣北埔鄉公所步行約2-3分鐘， 從鄉公所至北埔老街步行約5分鐘，交通生活均稱便捷等 情，已據本院勘驗現場，製有勘驗筆錄在卷足參。本院審 酌系爭土地如上所述基地之位置、工商業繁榮之程度、交 通及生活之機能、承租人利用基地之經濟價值及所受利益 等項，認被上訴人主張系爭土地之年租金，應調整為按申 報地價年息百分之8計算每年地租，猶屬過高，應按系爭 土地110年度申報地價每平方公尺2,800元，按年息百分之 7計算即108,778元為適當（計算方式如下：554.99×2,800 ×0.07＝108,778，小數點以下四捨五入），逾此範圍之請 求，為無理由，不應准許。
五、綜上所述，本件被上訴人出租予上訴人之系爭土地價值漲昇 ，被上訴人依民法第442條規定請求上訴人向被上訴人承租 系爭鄉所段562、562-19地號土地全部面積554.99平方公尺 之年租金自110年8月18日起調整為每年108,778元，為有理 由，應予准許。逾此部分，則無理由，應予駁回。就上開應 予准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人 上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由 ，應予駁回其上訴。就上開不應准許部分，原審為被上訴人 敗訴之判決，亦核無不合，被上訴人就此部分提起附帶上訴 ，並無理由，亦應予駁回其附帶上訴。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之 必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴及附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法 第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 12 月 28 日 民事第二庭 審判長法 官 鄭政宗
法 官 陳麗芬
法 官 王佳惠以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 12 月 28 日 書記官 黃伊婕