不動產所有權移轉登記等
臺灣新北地方法院(民事),重訴字,111年度,5號
PCDV,111,重訴,5,20221228,1

臺灣新北地方法院民事判決
111年度重訴字第5號
原 告 洪茹玉
訴訟代理人 方南山律師
被 告 楊賴務

訴訟代理人 丁俊和律師
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，本院於民國11
1年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○段000000000地號土地所有權應有部分二分之一移轉登記予原告。
被告應給付原告新臺幣壹仟肆佰貳拾壹萬壹仟捌佰陸拾元，其中新臺幣壹仟壹佰玖拾柒萬零陸佰壹拾元自民國一一０年九月九日起，其中新臺幣貳佰貳拾肆萬壹仟貳佰伍拾元自民國一一一年二月十八日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十四，餘由原告負擔。本判決主文第二項部分，於原告以新臺幣肆佰柒拾肆萬元為被告供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣壹仟肆佰貳拾壹萬壹仟捌佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國101年9月20日以新臺幣（下同）2,241 萬2,500元，向被告購買如附表一所示土地（下稱系爭14筆 土地）所有權應有部分均8分之1，於訴外人即被告之子女楊 明賢、楊明德、楊千慧、楊昀叡見證下簽訂不動產買賣契約 書（下稱系爭買賣契約）。嗣伊依系爭買賣契約之約定，代 理被告委任律師對訴外人即其他繼承人賴騰蟠、賴蕙芳、賴 騰飛、賴麗娟、賴騰蟾、賴洪月嬌、賴映辰、賴映竹（下稱 賴騰蟠等8人）提起本院104年度重家訴字第8號（下稱本院 第8號判決）請求分割遺產事件（下稱系爭分割遺產事件） 。又系爭14筆土地中附表二所示土地於104年6月11日完成土 地重劃登記為新北市○○區○○段000000000地號土地（下稱系 爭7地號土地），被告與賴騰蟠等8人權利範圍為公同共有全 部。經本院第8號判決後，賴騰蟠等8人聲明不服，提起上訴 ，經臺灣高等法院105年度重家上字第49號（下稱高院第49 號判決）審理，系爭14筆土地中附表三所示土地於104年6月 11日完成土地重劃登記為新北市○○區○○段000000000地號土 地（下稱系爭31地號土地），被告與賴騰蟠等8人權利範圍



為公同共有100000分之25000。嗣高院第49號判決廢棄本院 第8號判決，其中判准被告就系爭7地號土地、系爭31地號土 地，按應繼分2分之1比例分割為分別共有，經最高法院109 年度台上字第1295號裁定（下稱最高第1295號裁定）駁回賴 騰蟠之上訴確定。另訴外人即系爭31地號土地之共有人王健 寧、王百合、王百聞（下稱王健寧等3人）於最高法院審理 期間即109年11月27日，依土地法34條之1規定出賣系爭31地 號土地，並通知被告等共有人行使優先承購權，被告等共有 人未行使優先承購權，王健寧等3人於110年5月11日將被告 與賴騰蟠等8人應得公同共有價金3,595萬2,221元向本院提 存所辦理提存，於110年6月18日將系爭31地號土地所有權移 轉登記予訴外人立信建設股份有限公司（下稱立信公司）。 又伊於110年8月26日代理被告依高院第49號判決將系爭7地 號土地變更登記為分別共有，並登記被告權利範圍為2分之1 ，被告復領取上開公同共有價金的2分之1即1,797萬6,110元 （下稱系爭價金），故被告應依系爭買賣契約第4條第1項約 定、民法第225條第2項規定，將系爭7地號土地所有權應有 部分2分之1移轉登記予伊，以及將系爭價金交付予伊。又伊 以110年9月1日板橋站前郵局第202號存證信函（下稱第202 號存證信函）通知被告於7日内履行，被告置之不理，被告 自應依系爭買賣契約第7條第2項約定，退還伊迄至101年10 月2日前所收取之買賣價款共計1,640萬7,000元，以及賠償 伊同額懲罰性違約金1,640萬7,000元。而系爭價金連同上開 退還款項、違約金款項，共計5,079萬0,110元，伊尚應給付 被告價金尾款600萬5,500元，經扣除後，被告尚應給付伊4, 478萬4,610元等情。爰依系爭買賣契約第4條第1項約定、第 7條第2項約定、民法第225條第2項規定，求為命㈠被告應將 系爭7地號土地所有權應有部分2分之1移轉登記予伊。㈡被告 應給付伊4,478萬4,610元，其中1,797萬6,110元自110年9月 9日起，其中2,680萬8,500元自起訴狀繕本送達翌日起，均 至清償日止，按年息5％計算利息之判決。㈢聲明第二項部分 ，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠依系爭買賣契約第4條約定，須待釐清賣方（指伊）之產權 後，伊始有將系爭14筆土地所有權應有部分移轉登記予原 告之責任，系爭分割遺產事件於110年7月15日經最高第12 95號裁定駁回賴騰蟠之上訴確定，雖伊於此時有會同原告 辦理系爭14筆土地所有權應有部分移轉登記之責，然原告 已先於108年11月28日以釐清產權之時程過長，寄發板橋 埔墘郵局第432號存證信函（下稱第432號存證信函）向伊



表示終止系爭買賣契約，並聲請支付命令請求伊返還已收 取之買賣價金，足認系爭買賣契約已終止，伊無繼續履約 及違約之責。
㈡雖原告所提出訴外人尤勝與訴外人即伊兒子楊明賢之對話 訊息（下稱系爭對話訊息）主張其並無終止系爭買賣契約 之意，惟系爭對話訊息與伊無關，伊也沒有委任楊明賢代 伊處理系爭14筆土地之買賣事宜，更沒有授權楊明賢代伊 受或為意思表示，楊明賢與尤勝間之決定不應拘束伊。且 伊年事已高，早患有失智症且逐漸惡化，經本院於110年1 1月29日以110年度監宣字第341號裁定訴外人即伊之么子 楊昀叡為伊之輔助人，伊受輔助宣告前並沒有委託任何人 代為處理系爭14筆土地之買賣事宜，原告於108年11月28 日終止後，伊也沒有委任任何人代理伊處理系爭14筆土地 買賣事宜。又伊不認識證人林子翔，也未曾給授權林子翔 ，林子翔或原告所稱之楊明德並非伊之代理人，林子翔證 詞無法證明兩造在原告於108年11月29日終止後有再行訂 定契約或續約。另系爭7地號土地及系爭31地號土地於110 年公告土地現值每平方公尺分別高達為28萬元及19萬4,00 0元，與雙方訂立系爭買賣契約時系爭14筆土地每坪買賣 價格25萬元相差甚大，伊根本沒有再依系爭買賣契約之土 地價格將系爭7地號土地、系爭31地號土地賣給原告之動 機與必要。
㈢雖伊與原告於110年7月19日簽立協議書（下稱系爭協議書 ），約定系爭分割遺產事件如於110年12月31日前判決或 裁定時，伊同意依系爭買賣契約，繼續委託原告以重劃後 新地號土地辦理分別共有登記，並按當年度公告現值申辦 土地增值稅、買賣契約等所有權移轉登記全部手續，但伊 係因原告刻意隱瞞系爭分割遺產事件之訴訟進度，導致伊 誤以為系爭分割遺產事件尚未宣判或未裁定，始與原告簽 立系爭協議書，伊已對原告所涉詐欺犯嫌提出刑事告訴， 並依民法第92條規定，於110年8月25日以桃園府前郵局桃 園府前存證號碼000894號存證信函（下稱第894號存證信 函）依撤銷伊簽立系爭協議書之意思表示。
㈣且從系爭協議書第2條、第3條約定已可知原告於108年11月 28日終止系爭買賣契約，否則雙方何必在系爭協議書第2 條約定確認雙方已無系爭14筆土地之買賣關係，又系爭協 議書第3條又何必約定要伊繼續同意依系爭買賣契約內容 履約，故系爭買賣契約確已終止，原告不得依系爭買賣契 約請求伊履約。縱法院認為伊有違約，系爭7地號土地的 價值每坪約達120萬元至140萬元，與買賣當時價格每坪約



25萬元相差甚鉅，原告自無損害可言，原告請求給付之懲 罰性違約金金額過高，應予酌減等語，資為抗辯。三、原告主張其向被告購買系爭14筆土地所有權應有部分均8分 之1，約定系爭14筆土地之產權釐清時，被告應將土地移轉 登記予其，系爭7地號土地於110年8月26日變更登記為分別 共有，被告權利範圍為2分之1，被告就系爭31地號土地之應 繼分為2分之1，已領取其應繼分可得之系爭價金，系爭14筆 土地之產權既已釐清，其通知被告7日內履約，被告卻未依 限履約，爰依系爭買賣契約第4條第1項約定、第7條第2項約 定、民法第225條第2項規定，請求被告將系爭7地號土地所 有權應有部分2分之1移轉登記予其，以及給付4,478萬4,610 元，及其中1,797萬6,110元自110年9月9日起算，其中2,680 萬8,500元自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息等語 ，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
　　㈠原告得否依系爭買賣契約第4條第1項約定、民法第225條第 2項規定，請求被告將系爭7地號土地所有權應有部分2分 之1移轉登記予其，以及得否請求被告給付1,797萬6,110 元（即系爭價金）本息？
　　⒈查，原告於101年9月20日以2,241萬2,500元向被告購買系 爭14筆土地所有權應有部分均8分之1，且在楊明賢、楊明 德、楊千慧、楊昀叡見證下簽立系爭買賣契約，有系爭買 賣契約可稽（見本院卷一第21至23頁）。又依系爭買賣契 約第4條產權移轉約定：「一、本件買賣之十四筆土地（ 指系爭14筆土地），目前登記所有權權利範圍各為公同共 有四分之一，賣方（指被告）同意由買方（指原告）代理 申辦共有型態變更之相關手續（包括調處、訴請分割共有 物及地政事務所相關登記）；俟釐清賣方之產權後，雙方 再會同辦理土地過戶手續，日後如須補繳證件、用印或為 其他必要之行為時，賣方應無條件於受託地政士通知之期 日內配合照辦，不得刁難、推諉或藉故要求任何補貼。」 、「二、雙方同意於賣方所有權權利範圍變更為分別共有 ，且會同申報移轉時之當期土地公告現值為土地增值稅申 報移轉現值，並據以填載公定契约書之買賣價格。」（見 本院卷一第22頁）。足見兩造就系爭14筆土地所有權應有 部分移轉，係約定由被告同意原告代理申辦共有型態變更 之相關手續（包括調處、訴請分割共有物及地政事務所相 關登記），當釐清被告就系爭14筆土地之權利範圍後，被 告即應依約將其出售予原告之系爭14筆土地所有權應有部 分均8分之1移轉登記予原告，並須配合補繳證件、用印或 為其他必要之行為等程序。




　　⒉又被告於104年間提起系爭分割遺產事件，且系爭14筆土地 中如附表二所示土地部分，於104年6月11日完成土地重劃 登記為系爭7地號土地，登記被告與賴騰蟠等8人權利範圍 為公同共有全部（即權利範圍1分之1），系爭14筆土地中 如附表三所示土地於104年6月11日完成土地重劃登記系爭 31地號土地，登記被告與賴騰蟠等8人權利範圍為公同共 有100000分之25000。其後，本院第8號判決審判後，賴騰 蟠等8人提起上訴，高院第49號判決於107年11月28日廢棄 本院第8號判決，其中判准被告就系爭7號土地所有權全部 及系爭31地號土地所有權100000分之25000部分，按應繼 分2分之1比例分割為分別共有，賴騰蟠提起上訴，經最高 第1295號裁定駁回上訴確定。又系爭31地號土地之部分共 有人即王健寧等3人在最高第1295號裁定審理期間即109年 11月27日，依土地法34條之1規定出賣系爭31地號土地所 有權，被告等共有人未行使優先承購權，王健寧等3人於 取得買賣價金後，於110年5月11日將其中被告與賴騰蟠等 8人就系爭31地號土地公同共有部分（即權利範圍100000 分之25000）所得價金3,595萬2,221元提存，於110年6月1 8日將系爭31地號土地所有權移轉登記予買方立信公司。 嗣系爭7地號土地於110年8月26日變更登記為分別共有， 其中被告權利範圍登記為2分之1。另被告於111年3月1日 向本院提存所聲請領取提存物，於111年4月1日領取價金3 ,595萬2,221元中2分之1的價金即1,797萬6,110元等情， 有本院第8號判決、高院第49號判決、最高第1295號裁定 、系爭7地號土地、系爭31地號土地之土地第一類登記謄 本、系爭7地號土地所有權狀、王健寧等3人寄出之臺北永 春郵局存證號碼000793號存證信函、本院提存所110年度 存字第1035號提存書、送達證書、被告領取提存次聲請書 、本院發還提存金償還款收據可稽（見本院卷一第24至61 頁、第75頁、第215至246頁），足見高院第49號判決已判 定被告就系爭7號地號土地、系爭31地號土地所有權，按 應繼分2分之1比例分割為分別共有，嗣系爭7地號土地登 記為分別共有，被告就系爭7地號土地所有權權利範圍依 其應繼分登記為2分之1，被告復於111年4月1日依其就系 爭31地號土地權利範圍領取系爭價金。則被告就系爭14筆 土地即系爭7地號土地、系爭31地號土地之產權範圍業經 高院第49號判決確定釐清，被告自應依系爭買賣契約第4 條第1項約定，將系爭7地號土地所有權應有部分2分之1及 系爭31地號土地所有權應有部分8分之1移轉登記予原告。 雖王健寧等3人依土地法34條之1規定出賣系爭31地號土地



所有權，且移轉登記予立信公司，致被告因不可歸責於其 之事由，無法將系爭31地號土地所有權應有部分8分之1移 轉登記予原告，但仍可受領系爭價金，依系爭買賣契約第 4條第1項約定、民法第225條第2項規定，被告仍應將系爭 價金交付予原告。
　　⒊被告辯以原告已於108年11月28日以第432號存證信函終止 系爭買賣契約，其已無履約之責云云，並提出第432號存 證信函、民事聲請支付命令狀、系爭協議書、第894號存 證信函為其主要論據，為原告所否認，並主張其雖有以第 432號存證信函向被告表示終止系爭買賣契約，復於108年 12月19日對被告聲請支付命令請求被告返還已收取之買賣 價金等情，惟其當初係為配合被告要求節稅規劃之目的， 始會寄送第432號存證信函及聲請支付命令，實際上雙方 並無終止系爭買賣契約之意思等語。經查：
　　⑴雖原告於108年11月28日寄發第432號存證信函向被告表示 終止系爭買賣契約，被告於108年11月29日收受該存證信 函，原告復於108年12月19日對被告聲請支付命令，請求 被告返還以收取之買賣價金1,640萬7,000元，有第432號 存證信函、民事聲請支付命令狀可稽（見本院卷一第103 至108頁）。然訴外人即被告之子楊明賢於108年11月25日 與訴外人即原告之代理人尤勝討論系爭7地號土地、系爭3 1地號土地之地價稅等問題，原告旋於108年11月26日申請 系爭7地號土地、系爭31地號土地之土地第一類登記謄本 ，尤勝復於108年11月27日與楊明賢討論有記載原告為終 止系爭買賣契約意思表示內容之存證信函，並提及節稅規 劃乙事，以及將該內容之存證信函圖檔傳送予原告，表示 7日後始能申請支付命令，有依附表四編號14至16所示證 據可稽（見本院卷一第52頁、第136至140頁）。原告復於 108年11月28日寄送與上開存證信函內容相同之第432號存 證信函予被告，被告於108年11月29日收受（見本院卷一1 03至105頁）。嗣尤勝於108年11月28日傳送記載：「……本 人於楊賴務女士取得法院判決遺產分割勝訴後，仍依101 年9月20日之買賣契約履行內容給付尾款，絕無異議。」 等內容之同意書電子檔案予楊明賢，並表示會請原告在同 意書簽名後給楊明賢收執，尤勝復於108年12月4日傳送原 告親簽及蓋用印鑑章之前開內容同意書電子圖檔予楊明賢 ，有附表四編號17至18所示證據可考（見本院卷一第139 至142頁）。原告旋於108年12月19日向本院聲請支付命令 ，請求被告返還價金（見本院卷一第107至108頁），尤勝 再於109年1月7日寄送原告簽名用印之同意書及印鑑電子



檔案予楊明賢，有附表四編號21所示證據可查（見本院卷 一第145至146頁）。足見被告確有提出節稅規劃之要求， 原告為配合被告節稅規劃之要求，始寄送第432號存證信 函予被告，但為避免產生爭議，於寄出該存證信函後，旋 即簽署上開同意書向被告表示會繼續履行系爭買賣契約之 約定甚明。是原告主張係因被告節稅規劃，始寄送第432 號存證信函等語，自屬可取。
　　⑵又訴外人即被告之子即楊昀叡於110年7月7日與原告討論系 爭7地號土地、系爭31地號土地之過戶及解約事宜，尤勝 表示瞭解被告需求並相約見面，有附表四編號28所示證據 可稽（見本院卷一第151頁），兩造旋於110年7月19日簽 署系爭協議書，約定：「立協議書人洪茹玉（以下簡稱甲 方）、楊賴務（以下簡稱乙方），雙方茲就民國101年9月 20日訂立之買賣契約書，議定條款如下，以資共同信守： 一、乙方所有繼承自賴楊柳之不動產分割遺產事件（指系 爭分割遺產事件），目前由最高法院審理。二、雙方同意 上開分割遺產事件，最高法院如未能於110年12月31日前 判決或裁定時，乙方應於111年1月31日前將已收價款新台 幣壹仟陸佰肆拾萬柒仟元加計利息貳佰萬元，合計壹仟捌 佰肆拾萬柒仟元返還甲方，該金額由乙方負擔壹仟參佰貳 拾萬柒仟元，榮信地政事務所負擔伍佰貳拾萬元，甲方雙 方同時解除買賣契約。三、若本分割遺產事件於110年12 月31日前判決或裁定，則乙方同意依原訂之買賣契約，繼 續委託甲方以重劃後新地號土地辯理分別共有登記，並按 當年度公告現值申辦土地增值稅、買賣契約等所有權移轉 登記全部手續。四、辦理本件所有權移轉登記時，全部賦 稅及費用均由甲方負擔，絕無異議」（見本院卷一第153 頁）。楊昀叡復向尤勝表示全部討論完畢，確認此方案， 並要求確認總金額及利息，有附表四編號29所示證據可考 （見本院卷一第152頁）。再參以證人呂麗珍在臺灣新北 地方檢察署〈下稱新北地檢署〉111年度他字第1050號詐欺 刑事案件（嗣簽分新北地檢署111年度偵字第47270號，下 稱系爭刑案）中證稱：伊代理告訴人（指原告）處理系爭 14筆土地買賣事宜，伊是買主（指原告）的親友，買主有 讓伊拿200萬元支票在新北市○○區○○路000巷0號2樓交付當 作定金，楊明賢當著楊賴務的面，說媽媽你收了這筆錢， 確定要賣嗎？楊賴務說是。後來才約定簽約日，伊就幫忙 約到場，直到110年7月時，尤代書（指尤勝）電聯伊說要 拜訪楊賴務跟楊賴務約時間，因此雙方約定110年7月7日 在楊賴務三兒子（指楊昀叡）住處見面，楊明賢說從此後



，楊賴務土地事宜由楊昀叡處理，楊昀叡就問尤代書，土 地移轉案件（指系爭分割遺產事件）為何這麼久還沒下來 ？尤代書就回應說案件還在最高法院，沒有實際開庭，不 知何時判決下來，楊昀叡說如果110年12月31日以前不能 判決確定，就要終止系爭買賣契約，還說被告收錢後就放 在郵局，沒什麼利息，如果退款，就是退款加上1％利息補 貼即可。伊當場回覆原告，原告同意，但原告覺得利息太 少，後來決定就是退款加上200萬元利息。因此110年7月1 9日就簽署系爭協議書，當時楊明賢與伊都在場等語（見 新北地檢署111年度他字第1050號卷〈下稱他字卷〉第99頁 背面至第100頁），以及證人尤勝在系爭刑案中證稱：伊 於110年7月7日與楊明賢見面，楊昀叡也在場，楊昀叡說 最高法院如果於110年12月31日未判決下來就要解除系爭 買賣契約，當時楊昀叡未主張系爭買賣契約無效，系爭協 議書是依楊昀叡要求所定等語（見他字卷第102頁背面） 。堪認被告在原告收受第432號存證信函後，仍持續與原 告討論系爭7地號土地、系爭31地號土地之過戶事宜，並 表示於110年12月31日後將不願受到系爭買賣契約之拘束 ，雙方旋即簽署系爭協議書，約明系爭分割遺產事件於11 0年12月31日前未作出被告勝訴之裁判，系爭買賣契約失 其效力，否則仍繼續履行系爭買賣契約，被告在此協商過 程中均未曾表示系爭買賣契約已遭終止，其已無履約之責 。再者，證人即曾任睿盛建設股份有限公司（下稱睿盛公 司）土地開發專員林子翔證稱：伊於102年9月至睿盛公司 任職，111年6月離職，從事土地開發工作。睿盛公司對於 開發系爭7地號土地附近之土地有興趣，曾於109年11月左 右去拜訪被告之子楊明德，且將名片給楊明德，楊明德表 示該土地已賣給原告，並給原告之聯絡人尤勝的電話號碼 ，表示有什麼問題問尤勝等語（見本院卷二第90至91頁） ，復有附表四編號24所示證據可查（見本院卷一第149頁 ），益見楊明德將該名片轉交楊明賢，楊明賢再傳該名片 圖檔給尤勝，被告在109年11月當時亦向林子翔表示已將 系爭7地號土地出售予原告，並無否定系爭買賣契約效力 之情。準此，被告收受第432號存證信函後，仍持續與原 告交涉繼續履約事宜，並簽署系爭協議書以釐清雙方解約 與否之責任，過程中亦未認為系爭買賣契約業已終止並提 出異議，甚至向證人林子翔表示土地已出售予原告。是被 告辯稱原告有以第432號存證信函終止系爭買賣契約云云 ，自不可取。　　
　　⑷雖被告辯稱楊明賢與尤勝之對話內容與其無關，其經本院1



10年度監宣字第341號裁定輔助宣告以前，有自己處理事 務之能力，其無授權楊明賢或其他人（如楊明德）代理其 與原告之代理人尤勝接洽、協商及簽署系爭協議書，或與 證人林子翔接洽云云，並提出本院110年度監宣字第341號 民事裁定為據。雖依本院110年度監宣字第341號裁定理由 可知被告於93歲始被診斷失智症並逐漸惡化等情，有該裁 定可查（見本院卷一第175至179頁），然該裁定僅可證明 被告經醫師診斷罹患失智症，並無法據此推論被告並無授 權楊明賢、楊昀叡出面與原告代理人尤勝接洽、協商以及 簽署系爭協議書。況楊明賢在系爭刑案中陳稱：伊忘記兩 造簽署系爭買賣契約時伊有無在場，但楊賴務有什麼事要 伊處理，伊就處理，伊聽楊賴務的指示，伊略知道本件土 地買賣。且伊有在簽署系爭協議書在場，系爭協議書內容 是對方（指原告方）所擬的，是楊賴務要伊去簽約等語（ 見他字卷第102頁），且補稱：伊與原告方（指呂麗珍、 尤勝）接觸，要經過媽媽楊賴務同意才會讓媽媽簽名等語 （見他字卷第103頁），以及楊昀叡陳稱：110年7月7日之 後，伊也只是輔助楊賴務，楊賴務是經法院的輔助宣告， 伊不能代理。且如呂麗珍所述，楊明賢有在盛昆公司說以 後土地事情交給伊，因為楊明賢比較忙，伊比較年輕，就 交給伊輔助處理等語（見他字卷第102頁），亦補稱伊與 原告方（指呂麗珍、尤勝）接觸，要經過媽媽楊賴務同意 才會讓媽媽簽名等語（見他字卷第103頁）。再參以證人 呂麗珍在系爭刑案中前開證詞提及：原告有讓伊拿200萬 元支票在新北市○○區○○路000巷0號2樓交付當作定金，楊 明賢當著楊賴務的面，說媽媽你收了這筆錢，確定要賣嗎 ？楊賴務說是。雙方約定110年7月7日在楊賴務3兒子（指 楊昀叡）住處見面，楊明賢說從此後，楊賴務土地事宜由 楊昀叡處理等語（見他字卷第109背面至110頁），以及證 人尤勝在系爭刑案中證稱：110年7月7日伊與楊明賢見面 ，楊昀叡也在場，系爭協議書是依楊昀叡要求所定等語（ 見他字卷第102頁背面）。足見被告確有授權楊明賢、楊 昀叡出面與原告之代理人尤勝、呂麗珍接洽、協商，甚至 簽署系爭協議書。則被告辯稱楊明賢、楊昀叡二人所為， 並無拘束伊之效力云云，並不可取。
　　⑸被告復抗辯從系爭協議書第2條、第3條約定，雙方已確認 原告已於108年11月28日終止系爭買賣契約云云，惟依附 表四編號28所示證據（見本院卷一第151頁），以及證人 尤勝在系爭刑案所為之前開證詞（見他字卷第102頁背面 ），可知系爭協議書係因楊昀叡主動要求約定解除系爭買



賣契約之條件。況依系爭協議書前開約定內容，兩造在前 言中載明係針對系爭買賣契約議定相關約定，約明若系爭 分割遺產事件於110年12月31日以後裁判，被告得以主張 解除系爭買賣契約之條件及解除後之效力，以及若系爭分 割遺產事件於110年12月31日以前裁判，被告應負繼續履 行系爭買賣契約之責（見本院卷一第152頁），顯見被告 並無任何表示原告已於108年11月28日終止系爭買賣契約 之情。是系爭協議書係因應楊昀叡要求系爭分割遺產事件 須於110年12月31日以前裁判，否則將解約乙事進行協調 後所得之結論，兩造並無在系爭協議書中確認原告已於10 8年11月28日終止系爭買賣契約之情。是被告執系爭協議 書所為前開辯解，自無可取。
　　⑹被告又辯以原告刻意隱瞞系爭分割遺產事件之訴訟進度， 致其誤以為系爭分割遺產事件尚未裁判，始簽立系爭協議 書，其已對原告所涉詐欺犯嫌提出刑事告訴，以第894號 存證信函撤銷簽立系爭協議書之意思表示云云，並提出第 894號存證信函為證。惟證人尤勝在系爭刑案中證稱：簽 署系爭協議書時，伊並不知道最高第1295號裁定已宣判等 語（見他字卷第103頁），堪認原告並不知悉最高第1295 號裁定已宣判。且第894號存證信函僅係被告單方表示原 告刻意隱瞞系爭分割遺產事件之訴訟進度，被告並無提出 其他證據以資佐證，自難認被告辯稱原告有詐欺被告簽署 系爭協議書之情為真，是被告此部分辯解，並不可取。　　⑺基上，原告並無以第432號存證信函終止系爭買賣契約，被 告辯以原告已以第432號存證信函終止系爭買賣契約云云 ，即不可取。
　 ⒋從而，高院第49號判決已釐清被告就系爭14筆土地即系爭7 地號土地、系爭31地號土地之權利範圍，被告自應依系爭 買賣契約第4條第1項約定將系爭7地號土地所有權應有部 分2分之1移轉登記予原告，以及依系爭買賣契約第4條第1 項約定、民法第225條第2項規定，將受領系爭31地號土地 出售後應得之系爭價金即1,797萬6,110元交付予原告。是 原告依系爭買賣契約第4條第1項約定、民法第225條第2項 規定，請求被告應將系爭7地號土地所有權應有部分2分之 1移轉登記予其，以及應給付其系爭價金，為有理由。　　㈡原告得否依系爭買賣契約第7條第2項約定，請求被告返還 已收取之買賣價金1,640萬7,000元，以及賠償懲罰性違約 金1,640萬7,000元？如可，得請求金額為何？ ⒈按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，固不能拘泥文 字致失真意。惟如契約文義已明確，當以之作為契約解釋



之重要依據。而當事人立約時之真意如與文義不符，雖非 不得本於立約時之各種主客觀因素、契約目的、誠信原則 資以探究。然主張當事人之真意與契約文義不符者，就另 有真意一節，除應具體主張外，當應提出足供法院為探求 真意之證據資料，如主張之事實與證據資料不能動搖契約 文義者，仍應先本於文義為真意之探究（最高法院108年 度台上字第370號判決意旨參照）。次按當事人得約定債 務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人 另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定 如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須 支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為 因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償 總額，民法第250條定有明文。民法所定違約金有兩種， 一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約金 於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約 金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金 於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得 請求原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質， 應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定 債務不履行之損害賠償額為目的，此觀民法第250條第2項 之規定自明（最高法院86年度台上字第3397號判決意旨參 照）。查，系爭買賣契約第7條係針對違約罰則所為約定 ，約定：「一、買方（指原告）不依約履行付款或其他義 務，致賣方（指被告）不能如期取得價款時，即視為買方 違約。賣方得限期催告，逾期買方仍不履行，即得予解除 契約，並將已收之價款全數沒收，充作懲罰性違约金。二 、賣方如有違約不賣或不履行契約義務，致買方不能取得 產權時，即視為違約，買方得限期催告履行契約或表示解 除契約，逾期賣方仍不履行時，除需將所收價款退還予買 方，並應賠償與已收價款同額之懲罰性違約金。」，可知 原告違約時，被告可沒收已付之買賣價金作為懲罰性違約 金，但被告違約時，原告不解除契約時，可定期催告被告 繼續履約，被告仍不履約，自對原告負有債務不履行之損 害賠償責任，惟兩造約定該債務不履行之賠償金額為原告 已付之買賣價金，是系爭買賣契約第7條第2項就被告應返 還已付價金之約定部分，自屬被告債務不履行所生損害賠 償總額預定性質之違約金，就被告賠償與已收價款同額部 分，既已約明懲罰性質，則屬懲罰性違約金性質。 ⒊又原告可依系爭買賣契約第4條第1項約定、民法第225條第 2項規定，請求被告應將系爭7地號土地所有權應有部分2



分之1移轉登記予其，以及給付其系爭價金等情，已如前 述。嗣原告於110年9月1日以板橋站前郵局第202號存證信 函通知被告於7日內履行上開所有權移轉登記及交付系爭 價金之責，被告自於110年9月1日收受該存證信函催告後 （見本院卷一第66頁），仍未於期限內履約，自負有債務 不履行之責。則原告依系爭買賣契約第7條第2項約定，請 求被告給付損害賠償總額預定性質之違約金即返還已付買 賣價金，以及給付與已收價款同額之懲罰性違約金，應屬 有據。
⒋原告主張其因被告違約至少超過1年，致其受有無法使用系 爭7地號土地、系爭價金之損失，其請求給付違約金金額 並無過高等語。被告則辯以縱其應給付違約金，但系爭7 地號土地及系爭價金之價值已高於買賣當時之價值，原告 並無受有損害，違約金應予酌減等語。經查：
　　⑴另按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金 ；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第250條第1項、第252 條分別定有明文。且按當事人約定 契約不履行之違約金過當者，法院固得依民法第252條以 職權減至相當之數額，惟是否相當，仍須依一般客觀事實 、社會經濟狀況及當事人所受損害，以為酌定之標準數額 ；違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及 當事人所受損害情形及債務人如能如期履行債務，債權人 可得享受之一切利益為酌定之標準，若所約定之額數，與 實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，不因懲罰性違 約金或賠償預定性違約金而異（最高法院89年度台上字第 1709號判決要旨參照）。又按違約金之約定是否過高，應 依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而 有不同，前者係以強制債務之履行為目的，確保債權效力 所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行 時，債權人無論損害有無，皆得請求，應依一般客觀事實 、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準， 非以債權人所受損害為唯一審定標準；後者乃將債務不履 行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行 情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不 履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人 支付，惟應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減， 且此種違約金於債權人無損害時，不能請求（最高法院10 6年度台上字第1839號、87年度台上第2563號、83年度台 上字第2879號判決意旨參照）。經查：
⑴原告已按約給付被告買賣價金1,640萬7,000元，為被告所



不爭執（見本院卷二第180頁），被告所負債務不履行之 責任究因於其拒未依約履行所致，原告因被告遲延交付系 爭7地號土地及系爭價金所受之損害，應為被告遲延期間 原告無法對系爭7地號土地及系爭價金為使用收益之損害 。是被告辯稱原告並無損害云云，自不可取。
⑵茲本院審酌被告簽約時既同意其違約時，願返還原告已付 買賣價金，以及賠償同額之懲罰性違約金，足見被告考量 自身經濟能力後，基於契約自主精神與原告成立系爭買賣 契約第7條第2項約定之內容，本院自應適度尊重兩造間約 定違約金之標準。復斟酌被告簽署系爭協議書，經原告催 告履約，仍拒絕履約過程，以及原告為順利釐清被告對系 爭14筆土地之產權而支出相關人事、訴訟費用等成本約計 83萬5,365元，有原告提出之訴訟費用明細暨所附律師事 務所收款單、法院裁判費收據、律師費用收據可考（見本 院卷二第167至172頁），兼衡被告遲延期間即110年9月9 日起至本件言詞辯論終結之日即111年11月28日止，原告 無法對系爭7地號土地進行使用收益之損害即以土地法第9 7條規定申報地價年息10％之上限計算，原告於遲延期間所 受損害最高額上限高達28萬4,742元【計算式：系爭7號地 號土地109年度申報地價每平方公尺2萬3,440元×面積198.