臺灣新北地方法院民事判決
111年度重訴字第320號
原 告 朱明龍
許柏榆
張月美
蕭進流
蘇曉倩
黃麗純
共 同
訴訟代理人 張漢榮律師
被 告 鄭清水
訴訟代理人 李銘洲律師
複 代 理人 劉冠頤律師
上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，經本院於民國11
1年11月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂 即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存在與否不 明確，致原告主觀上認為其在法律上之地位有不安之狀態存 在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最 高法院52年台上字第1240號判例參照）。原告主張其參與投 標新北市政府於民國110年10月12日公告代為標售110年度第 6批地籍清理未釐清權屬土地，並經新北市政府公告以新臺 幣（下同）630萬7,000元標得新北市○○區○○段000000地號土 地(下稱系爭土地）。詎料，被告於公告決標後以符合地籍 清理條例第12條第1項第4款之優先承買權資格為由，向新北 市政府行使優先承買權，新北市政府發文通知原告應於文到 10內提起民事訴訟，如有逾期不起訴，將核發產權移轉證明 書予被告等情，有新北市政府111年3月8日函文在卷可參（1 1年度板司調字第79號卷《下稱調卷》第37至39頁）。是兩造 間就被告對系爭土地有無優先承買權之法律關係存在即屬不 明確，並導致原告私法上之地位有受侵害之危險，非經判決 確認，無以除去。因此，原告訴請確認被告對於系爭土地之 優先承買權不存在，即有受確認判決之法律上利益，先予敘 明。
貳、實體事項：
一、原告主張：新北市政府於110年10月12日公告代為標售110年 度第6批地籍清理未釐清權屬土地，原告依新北市政府之公 告參與投標系爭土地，經新北市政府公告原告以630萬7,000 元得標。詎料，被告以系爭土地上之建物（即門牌號碼新北 市○○區○○里0鄰○○路000巷0號，下稱系爭建物）係其母親即 訴外人鄭桂於60年間所興建，符合地籍清理條例第12條第1 項第4款所規定「本條例施行前已占有達十年以上，至標售 時仍繼續為該土地之占有人」之要件為由，向新北市政府提 出優先購買申請，並檢具房屋稅籍證明書等相關文件為證。 然被告提出之房屋稅籍證明書記載系爭建物一層之構造為「 加強磚造」及「鋼鐵造」，與新北市代為標售土地及建物清 冊備註系爭土地上之建物為鋼筋混凝土之情況，顯有不同。 而被告於110年2月10日新北市地政事務所訪查時自稱系爭建 物大約80年間因房屋老舊重新整建。系爭建物之磚造部分早 已因整建為鋼筋混凝土而滅失，而鋼筋混凝土則係於90年7 月以後所改建，被告應係於90年7月以後始占有系爭土地， 不符合優先承買條件，或至少就增建部分並不符合優先承買 之條件等語。並聲明：確認被告就坐落於新北市○○區○○段00 0000地號土地之優先承買權不存在。
二、被告則以：新北市○○區○○段0000○0000○0000地號等三筆土地 ，為早年由信徒捐獻而登記神祇「福德爺」為土地所有權人 之土地，被告母親鄭桂前於60年間即於鶯歌區國際段1599地 號土地（下稱系爭1599地號土地）興建一加強磚造建物，經 新北○○○○○○○○編釘門牌為「新北市○○區○○里0鄰○○路000巷0 號」。新北市政府於109年6月間，依據地籍清理條例第13條 第1項規定及地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第4條 第6款規定，公告代為標售新北市○○區○○段0000○0000○0000 地號等三筆土地，被告旋即依據地籍清理未能釐清權屬土地 代為標售辦法第22條第1項第4款規定，向新北市政府申請暫 緩標售，並同時申請依土地現況使用情形辦理分割標售，業 經新北市政府准予暫緩標售，並安排相關主管單位、局處會 同被告先後於109年6月10日、109年11月9日前往現地會勘， 確認被告所有門牌號碼新北市○○區○○路000巷0號之系爭建物 坐落於系爭1599地號土地上，並將系爭建物坐落於系爭1599 地號土地之範圍，獨立分割為同區段1599-2地號土地後，經 新北市政府地政局於109年12月1日辦理分割登記完竣。被告 母親截至地籍清理條例施行前十年即87年7月1日止，以占有 人身分持續占有系爭土地長達27年餘，期間並無間斷。被告 母親鄭桂嗣於90年6月間以贈與為原因，將系爭建物之事實
上處分權轉讓予被告，被告取得系爭建物之事實上處分權後 ，即由被告以占有人身分繼續占有系爭土地，且於110年10 月間新北市政府公告代為標售系爭土地時，被告仍為系爭土 地之占有人，符合地籍清理條例第12條第1項第4款所定之要 件。其次，系爭建物一樓面積為66㎡之「加強磚造」部分， 自67年7月起課房屋稅迄今，期間並無發生滅失之情事。嗣 於90年7月在系爭一樓磚造建物上方加蓋第二層面積為66㎡之 「加強磚造」建物；再於106年3月於系爭建物一、二樓「加 強磚造」部分後方就地加蓋上下相連一、二層面積各為16.6 3㎡之「鋼鐵造」建物，及於系爭建物二層上方加蓋三層面積 82.63㎡之「鋼鐵造」建物。是系爭建物係由一層「磚造」部 分向外、向上進行二次增建而成，並無拆除重建之情事等語 ，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠、按直轄市或縣（市）主管機關依地籍清理條例第11條規定標 售土地時，於該條例施行前已占有標售土地達10年以上，至 標售時仍繼續為該土地之占有人者，得主張優先購買權，地 籍清理條例第12條第1項第4款定有明文；而占有期間以現占 有人之占有期間計；其為繼承或繼受占有者，占有之期間得 合併計算，地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法（下稱 代為標售辦法）第11條第2 項亦有規定。又地籍清理條例係 於97年7月1日施行，準此可知，土地標售時之現占有人，其 本人占有之期間，或與其被繼承人或讓與人之占有期間合併 計算結果，於97年7月1日前已達10年以上（即占有期間之起 點早於87年7月1日），且至標售時仍繼續占有該土地者，即 得向主管機關主張優先購買標售土地。次按對於物有事實上 管領之力者，為占有人，民法第940條定有明文。而建築物 不能脫離土地而存在，建築物之所有人（含事實上處分權人 ）或占有人當然須使用所坐落之土地，自與土地有一定且相 當繼續性之結合關係，應認係土地之占有人。
㈡、經查，被告於109年6月間因新北市政府依據地籍清理條例第1 3條第1項規定及地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第 4條第6款規定，公告代為標售系爭1599地號土地，而向新北 市政府申請依土地現況使用情形辦理分割標售。經新北市政 府安排相關主管單位、局處會同被告先後於109年6月10日、 109年11月9日前往現地會勘，確認系爭建物坐落於系爭1599 地號土地上之範圍，獨立分割為同區段1599-2地號土地。新 北市政府於系爭土地完成分割登記後將之列為110年度第6批 地籍清理土地公開標售案代為標售之標的，而經原告於111 年1月18日以630萬7,000元得標，被告則於10日內即於111年
1月20日檢附相關文件向新北市政府主張其為符合地籍清理 條例第12條第1項第1款及第4款優先購買權資格之人，並向 新北市政府表示行使優先購買之意思表示等情，有新北市政 府110年10月12日公告、111年1月18日公告、新北市政府109 年11月10日函文檢附1599-2地號土地會勘紀錄、土地登記第 二類謄本、代為標售土地優先購買權申請書等件為證(調卷 第17頁至19頁、第21頁、第35頁、本院卷第75至81頁、第87 頁)，並有本院調取新北市政府代為標售110年度第6批地籍 清理未能釐清權屬土地公開標售案相關資料附卷可參(本院 卷第139至190頁)，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。㈢、次查，鄭桂於67年6月1日即興建系爭建物一層樓加強磚造66㎡ 部分，嗣於90年6月18日將系爭建物贈與被告，被告迄至111 年時仍為系爭建物事實上處分權人等情，有土地及建築改良 物贈與所有權移轉契約書、贈與稅免稅證明書、契稅繳款書 、房屋稅繳款書、房屋稅籍證明書等件在卷可考(本院卷第1 23至129頁、第179頁、第243至249頁)。基上，鄭桂於67年6 月以在系爭土地興建系爭建物而占用系爭土地，被告於90年 6月18日因受贈而取得系爭建物事實上處分權，並承繼鄭桂 對於系爭土地之占有。是被告主張110年間標售系爭土地時 ，其依地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第11條第2 項之規定，合併計入前占有人鄭桂之占有時間已逾10年，符 合優先承買權要件，自有理由。至於原告主張依據系爭建物 現況構造，應係為90年以後所興建之鋼筋混凝建物，鄭桂於 67年間原始興建之磚造建物已因改建而滅失。被告係於90年 7月以後始占有系爭土地，系爭建物並非於地籍清理條例施 行前已占有達十年以上，被告不符合於地籍清理條例施行前 已占有達十年以上之優先承買條件，或至少就增建部分並不 符合優先承買之條件等語。經查，系爭建物於67年6月初興 建時為一樓加強磚造66㎡之建物，嗣於90年6月增建二樓加強 磚造66㎡，再於106年3月增建一樓鋼鐵造16.63㎡、二樓16.63 ㎡、三樓82.63㎡（即66㎡＋16.63㎡=82.63㎡)等情，有新北市政 府稅捐稽徵處三鶯分處檢附房屋稅籍紀錄表及房屋平面圖等 件足憑(本院卷第243至249頁)。復佐以系爭建物1層面積66㎡ 加強磚造建物自67年7月起課房屋稅迄今，折舊年數為44年 ，期間逐年課徵房屋稅並未中斷。倘系爭一樓加強磚造建物 於90年間或106年有因拆除重建、整建而不復存在，稅捐稽 徵機關於辦理房屋稅籍及使用情形清查時必然有所察覺，並 會詳實登載於系爭房屋稅籍證明上，以供作為向納稅義務人 課稅之正當依據。益徵原告主張系爭建物於67年興建之磚造 部分已於90年因整建為鋼筋混凝土而滅失等情，顯與事實不
符，不足憑採。原告雖又以新北市政府經現場會勘後備註系 爭土地上之建物現況為鋼筋混凝土，與系爭建物房屋稅籍證 明書所記載加強磚造部分之構造不符。惟依建築物磚構造設 計及施工規範關於加強磚造建築物之定義：磚結構牆上下均 有鋼筋混凝土過梁或基礎；左右均有鋼筋混凝土加強柱。過 梁與加強柱應在磚牆砌造完成之後再澆置混凝土，使過樑與 加強柱能與磚牆緊密固結連成一體等語（本院卷第233頁） 。顯見「加強磚造建築物」本係以原磚造結構牆面為基礎， 另施以鋼筋混凝土鞏固磚牆、梁柱藉以增強建物耐用程度之 建物。是新北市政府製作之建物清冊所備註系爭土地上之建 物為鋼筋混凝土，即與系爭建物房屋稅籍證明書記載建物構 造別為加強磚造及鋼鐵造等情，並無矛盾之處，更不足以推 論鄭桂於67年興建之加強磚造部分已滅失而為鋼鐵造之建物 所取代。原告雖又主張被告就系爭建物增建部分並無優先承 買等情。經查，90年7月增建部分係於1層建物上面興建2層 加強磚造建物，不影響系爭建物已占用系爭土地之事實。至 於系爭建物於106年間雖有向外增建16.63㎡之情況。惟查， 被告於110年2月10日新北市樹林地政事務所訪談時陳述，其 本身是土生土長之在地人，該處早期為三合院房屋，與兄弟 鄭萬全一起居住於此地，大約於80年間因房屋老舊而重新整 建，使用土地多年等語，有訪談紀錄表在卷可佐（本院卷第 173頁）。而占有土地之態樣不一而足，只需對於土地有事 實上管領之力者，即為占有人，不必然非於土地上興建建物 。茲審以三合院建築，其上除建物外大都保留相當之空地作 為庭院或其他用途，原告與其家族久居於該地，對於建物周 遭之空地應有一定之管領力，衡情系爭建物增建之土地應係 原三合院整體範圍內之空地，亦係就原管領範圍內之空地擴 建為建物，應屬占有人對於占用土地之運用，自難遽認被告 或鄭桂對於擴建部分之土地於擴建前並無占有之事實。從而 ，原告主張被告就系爭建物於90年或106年增建而占有部分 ，均不符合優先承買權條件等情，應屬無據，不足採信。四、結論：被告母親鄭桂自67年間即以系爭建物占有系爭土地， 被告於90年6月因贈與而取得系爭建物之事實上處分權，並 承繼鄭桂對於系爭土地之占有，且於110年10月12日系爭土 地標售時仍為系爭土地占有人之事實，堪以認定。則被告辯 以其符合地籍清理條例第12條第1項第4款所規定優先承買權 人之資格，故其於新北市政府代為標售系爭土地時主張優先 承買，自屬有據。原告起訴請求確認被告對於系爭土地之優 先承買權不存在，為無理由，應予駁回。
五、本件事實、證據已經足夠明確，兩造所提出的攻擊或防禦方
法及所用的證據，經過本院斟酌後，認為都不足以影響到本 判決的結果，因此就不再逐項列出，併此說明。六、據上結論，本件原告之訴為無理由，因此判決如主文。中 華 民 國 111 年 12 月 28 日 民事第七庭 法 官 王婉如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 12 月 28 日 書記官 鄔琬誼