臺灣新北地方法院民事判決
111年度訴字第2454號
原 告 王云杉
訴訟代理人 許培寬律師
被 告 陳淑媛
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國111年12月1日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新北巿三重區三和路4段145巷128號2樓房屋(含增建部分)全部遷讓返還予原告。
被告應自民國一ㄧ一年九月二十六日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣參仟捌佰肆拾參元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣貳拾參萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸拾玖萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
本件被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟 法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論 而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠本院110年度司執字第89039號債權人第一商業銀行股份有限 公司等與債務人吳函潔間拍賣抵押物強制執行程序，查封拍 賣債務人吳函潔所有門牌號碼之新北巿三重區三和路4段145 巷128號2樓房屋(含增建部分)(下稱系爭房屋)，因系爭房屋 之拍賣公告之查封筆錄記載：「1.查封時現場按門鈴無人應 答；另本院定於民國110年11月9日至現場詢問占有使用情形 ，附近鄰居稱該屋為第三人陳淑媛居住；另訂110年12月27 日至現場測量增建，在場陳姓女性開門，其表示由其居住， 並無另外出租。另拍賣標的之占有人陳淑媛具狀主張其為房 屋實際所有人，惟借名登記予本件債務人，是該第三人係為 自己占有，本件拍定後不予點交。…」，本院民事執行處於1 11年8月10日公開拍賣系爭房屋及座落基地，由原告拍定取
得，並經本院核發111年8月23日新北院賢110司執辰89039字 第45522號不動產權利移轉證書，原告於111年9月26日登記 為系爭房屋建物所有權人，有建物所有權狀可稽。 ㈡因本件系爭房屋為拍定後不點交，原告即拍定人為了解占有 人占有房屋之權利究竟為何？及占有情形？乃向本院聲請閱 卷，而發現被告於民事陳報狀是陳述「本人為房屋所有權人 ，目前僅將房屋借名登記為吳函潔之名義，事實上此房屋所 有權人暨擔保人為本人陳淑媛之名。本人確實居住於此，並 非第三人占有使用。…」云云，可證被告並非基於承租人之 地位占有系爭房屋，而被告並無於鈞院民事執行處就系爭房 屋強制執行之拍賣程序中提出任何其為系爭房屋所有權人之 司法確定判決，亦未聲請鈞院民事執行處停止系爭房屋拍賣 執行，而鈞院民事執行處既係依法拍賣系爭房屋，原告依法 拍定並取得系爭房屋所有權，原告即為系爭房屋所有權人， 足證被告並無任何正當權源占有系爭房屋，乃為無權占有之 不法行為，原告得依民法第767條第1項規定，請求被告將系 爭房屋騰空遷讓返還予原告。
㈢原告係於111年9月26日登記為系爭房屋所有權人，被告無權 占用系爭房屋之不法行為，因此受有相當於租金之利益，並 致原告受有相當於租金之損害，原告得依民法第179條及民 法第184條第1項規定，請求被告返還相當於租金之不當得利 。而查，系爭房屋之建物面積為17.22坪（=建物面積56.95m ²×0.3025)，則同樣鄰近三重區三和路4段之附近房屋，面積 僅12坪至15坪者，每月租金就約有新臺幣(下同)13,000元至 18,000元，有591租屋網資料1件可稽，而系爭房屋之建物面 積為17.22坪，每月以租金18,000元乃是合理之符合行情租 金，是以被告應自111年9月26日即原告登記取得系爭房屋起 至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告18,000元之 不當得利等語。並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還 原告，並自111年9月26日起至被告遷讓系爭房屋之日止，按 月給付原告18,000元。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作 任何聲明或陳述。
三、原告主張前開事實，業據其提出本院111年8月23日新北院賢 110司執辰89039字第45522號不動產權利移轉證書、新北巿 三重區幸福段1949建號之門牌號碼三和路4段145巷128號2樓 建物所有權狀等件影本為證（見本院卷第17至19頁），而被 告就原告主張之前揭事實，已於相當時期受合法之通知，未 於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟 法第280條第3項前段準用第1項前段之規定，視同自認，堪
認原告前開主張之事實為真。
四、本件應審酌之點為：㈠原告得否依民法第767條第1項規定請 求被告騰空遷讓返還系爭房屋？㈡原告得否依民法第179條規 定請求被告給付自111年9月26日起至返還系爭房屋之日止相 當於租金之不當得利？若可，原告得請求之金額為何？茲分 述如下：
㈠原告得否依民法第767條第1項規定請求被告騰空遷讓返還系 爭房屋？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。次按當 事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事 訴訟法第277條前段亦有明文。被告倘欲主張其有合法占有 權源，應就此部分舉證以實其說。
⒉原告為系爭房屋所有權人，有前揭事證在卷可佐，然被告自 始均未提出其就系爭房屋有何合法占有權源，自難認其為有 權占有，則原告依民法第767條第1項規定請求被告返還系爭 房屋，自屬有據。
㈡原告得否依民法第179條規定請求被告給付自111年9月26日起 至返還系爭房屋之日止相當於租金之不當得利？若可，原告 得請求之金額為何？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人不動產， 可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。又依不當 得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益 ，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以 對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。次按 城市地方房屋之租金，依土地法第97條第1項規定，以不超 過土地及建築物申報價額年息10%為限；又土地法第97條所 謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價 額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法施 行法第25條亦有明定。而依土地法第148條規定，土地所有 權人依土地法所申報之地價為法定地價，則土地法第97條第 1項所謂土地申報總價即指該土地之申報地價，土地所有權 人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價 ，公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報 ，平均地權條例第16條前段及其施行細則第21條前段分別定 有明文。上開規定以年息10%為限，乃指租金之最高限額而 言，非謂所有租金必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟 酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值
、所受利益等情事以為決定（最高法院46年度台上字第855 號、68年度台上字第3071號判決意旨參照）。另按請求將來 給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴 訟法第246條定有明文。考其立法意旨在於「將來給付之訴 ，原條文僅規定履行期未到而有不履行之虞者，得予提起。 為擴大將來給付之訴之適用範圍，爰參照日本、德國之立法 例，修正為有預為請求之必要者，均得提起將來給付之訴」 （該條立法理由參照）。足見立法原意在放寬提起將來給付 之訴之範圍，凡有預為請求之必要，即得提起將來給付之訴 。
⒉本件被告至今仍無權占用系爭房屋，應屬無法律上原因而受 有使用系爭房屋之相當於租金之利益，並致原告受有損害， 原告自得依不當得利之法則，請求被告返還無權占有系爭房 屋之利益(至本院業已依民法第179條規定審理原告得請求相 當於租金之不當得利，自毋庸再審酌民法第184條規定，自 不待言)，且被告迄今仍無遷讓返還之意，顯有繼續占用之 虞，足見原告自有預為請求之必要，故原告就被告繼續占用 系爭房屋所獲之不當得利，提起將來給付之訴，預為請求被 告應予返還，核無不合，是原告依民法第179條，請求被告 給付自111年9月26日起至遷讓返還系爭房屋之日止，相當於 租金之不當得利，即屬有據。復查系爭房屋面積為56.95平 方公尺，位於新北市○○區○○路○段000巷000號，為3層樓建物 之2樓，第一次登記日期為60年6月2日，有建物所有權狀在 卷可證，其坐落基地為新北市○○區○○段000地號土地，面積 為62平方公尺，111年度申報地價為22,400元。另參系爭房 屋屋齡約51年，鄰近三和國中捷運站，周邊有碧華國小、格 致中學、永福國小，附近公園、商店林立，生活圈機能尚屬 健全等情，有Google Map網頁影本附卷可參，本院審酌上情 及審酌被告占有情形等一切情狀，認本件原告因無權占有系 爭房屋所受相當於租金利益之不當得利，堪以系爭房屋拍定 價額及坐落之系爭土地申報地價年息之4%為適當，經核並未 超過土地及其建築物申報總價額年息10%，應屬有據。原告 主張逕依系爭房屋附近租金行情每月18,000元作為計算被告 占用系爭房屋所受不當得利之標準，難認於法有據。職是， 原告得請求被告給付自111年9月26日起至遷讓返還系爭房屋 之日止，每月應給付原告之金額為3,843元﹝計算式：(22,40 0元×62㎡×1/3＋690,000元）×4%÷12月＝3,843元﹞，逾此範圍之 請求，即無從准許。
五、綜上所述，被告無從證明其占用系爭房間有何合法權源，原 告本於民法第767條第1項、第179條規定為本件主張，自屬
有據。從而，原告請求㈠被告應騰空遷讓返還系爭房屋，以 及㈡被告應自111年9月26日起至遷讓返還系爭房間與原告之 日止，每月給付原告3,843元，為有理由，應予准許；逾上 開範圍之請求，則無理由，應予駁回。至原告陳明願供擔保 聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌 定相當之擔保金額宣告之，又原告敗訴部分，其假執行之聲 請已失依據，應併予駁回，並依職權宣告被告如預供相當之 擔保金額，得免為假執行，併予敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之 證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列 。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 12 月 29 日 民事第一庭 法 官 張惠閔
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 12 月 29 日 書記官 林沂㐵