臺灣新北地方法院民事判決
111年度簡上字第258號
上 訴 人 王進祥
王進哲
共 同
訴訟代理人 陳明宗律師
複 代理人 蔡爵陽律師
金家豪律師
被 上訴人 擎天大廈管理委員會
法定代理人 江惠貞
訴訟代理人 詹連財律師
上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國111年3
月29日本院板橋簡易庭110年度板簡字第2619號第一審判決提起
上訴，本院於111年11月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴及本院主張：被上訴人為擎天大廈社區 之管理委員會，而上訴人王進祥為門牌號碼新北市○○區○○路 000號2樓之5、2樓之8、2樓之9房屋區分所有權人，自民國1 10年2月起至110年8月止，積欠管理費新臺幣（下同）89,00 9元；上訴人王進哲為同號2樓之4房屋區分所有權人，自110 年2月起至110年8月止，積欠管理費31,450元，屢經催討， 未獲置理。上訴人並未通知被上訴人有關其屋為空戶而要求 降低管理費，上訴人係於提起本件上訴後，始爭執其等所有 之房屋為空屋，上訴人之前既未告知，被上訴人如何得知， 是上訴人請求依空戶計算管理費，自無可採。況上訴人王進 哲之110年8月6日存證信函記載其2樓房屋為商業使用，益徵 上訴人所有之房屋並非空戶，而係非純住家使用中，再上訴 人既將系爭4間房屋做倉庫使用，已發揮系爭4間房屋之利用 價值，自符所有權之使用收益，被上訴人認定上訴人就系爭 4間房屋為非住家使用，亦屬合理之社會經驗。再系爭4間房 屋之應繳管理費係依權狀所載之坪數，並依擎天大廈社區規 約計算，上訴人自可依其持有之權狀自行計算，且此計算已 行之有年，若上訴人主張有發生與以往不同之計算方法，自 應由上訴人自行提出。另被上訴人於上訴人欠繳3個月管理 費後，即於110年6月2日寄發存證信函催告上訴人繳納管理 費，並非逕行起訴等語，爰依公寓大廈管理條例第21條規定
提起本訴，聲明：上訴人王進祥應給付被上訴人89,009元、 上訴人王進哲應給付被上訴人31,450元，及均自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（原審 為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服提起上訴），並聲 明：上訴駁回。
二、上訴人則以：依擎天大廈規約第10條第2項約定，空戶之管 理費以8折計，而擎天大廈社區2樓僅有1部電梯，被上訴人 多年前以節電為由，將2樓使用電梯關閉，上訴人因無電梯 搭乘，多年來並無人居住使用系爭4間房屋，房屋現況現僅 有寵樂町國際股份有限公司於多年設立於該處2樓之5房屋， 但並未為住家使用，僅擺放多年前設立營業時之庫存物品， 其餘房屋均未做使用，而被上訴人迄今未認定上訴人王進祥 所有之3間房屋及上訴人王進哲所有1間房屋為「非住家者」 ，則被上訴人逕以每坪60元計算管理費，自有違誤，而應按 住家使用之標準計算管理費，再依空戶打8折。且被上訴人 亦未舉證說明系爭4間房屋之坪數如何依規約第10條第2項約 定，計算管理費。又被上訴人亦未依擎天大廈規約第10條第 5項約定，催告上訴人繳付管理費，即逕提本訴，亦有違誤 等語，聲明：原判決廢棄，被上訴人於第一審之訴駁回。三、不爭執事項（見本院卷第58、59頁）： ㈠門牌號碼新北市○○區○○路000號2樓之5、2樓之8及2樓之9房屋 之區分所有權人為上訴人王進祥。
㈡門牌號碼新北市○○區○○路000號2樓之4房屋之區分所有權人為 上訴人王進哲。
㈢擎天大廈社區規約第10條第2項規定：「純住家每坪每月50元 (不足一坪者，以實際坪數計算)、非純住家者(經管委會認 定者)，每坪訂為新臺幣60元整。空戶均以8折計算」。第10 條第5項規定：「區分所有權人若超過3個月為繳納應納金額 時，經催告仍未繳交者，管理委員會得訴請管轄法院命令欠 繳戶給付應繳之及遲延利息。以未繳金額之年息百分之5計 算」。
㈣上訴人各就上開房屋並未繳納110年2月至同年8月之管理費。四、爭執事項（見本院卷第59頁）：
㈠系爭房屋自110年2月起是作住家使用？非純住家使用？或空 戶？
㈡被上訴人有無認定系爭房屋為非純住家使用？系爭房屋如經 被上訴人認定為非純住家使用，有無通知上訴人？如曾通知 上訴人，於何時通知？以何方式通知？
㈢系爭房屋應繳管理費用坪數為何？計算方式為何？ ㈣被上訴人有無依擎天大廈社區規約第10條第5項規定催告上訴
人繳交？如有催告上訴人繳交積欠管理費？於何時催告？以 何方式催告？
五、關於爭點㈠系爭房屋自110年2月起是作住家使用？非純住家 使用？或空戶及爭點㈡被上訴人有無認定系爭房屋為非純住 家使用？系爭房屋如經被上訴人認定為非純住家使用，有無 通知上訴人？如曾通知上訴人，於何時通知？以何方式通知 、爭點㈢系爭房屋應繳管理費用坪數為何？計算方式為何之 爭議：
㈠按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該 區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用 。」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由 管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由 區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係 因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所 有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有 規定者，從其規定。」公寓大廈管理條例第10條第1項及第2 項分別定有明文。查，擎天大廈規約第10條第1項、第2項第 1、2款約定：「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費， 區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委 員會繳交下列款項：㈠公共基金。㈡管理費。二、管理費由各 區分所有權人會議對之決議分擔之。登記機關所載之坪數計 算：純住家每坪每月50元（不足一坪者以實際坪數計算）、 非純住家者(經管委會認定者)，每坪訂為新臺幣60元整。空 戶均以8折計。」等情，有擎天大廈規約佐卷可考（見原審 卷第60、61頁），是系爭社區之區分所有權人自應依系爭規 約繳交管理費，而管理費計算之依據係依各區分所有權人權 狀登記之坪數，區分純住家為每坪50元或非純住家每坪60元 ；空戶則均以8折計算，且所謂非純住家應經管委會認定為 非純住家。
㈡上訴人主張：被上訴人並未通知上訴人系爭4間房屋為非純住 家，在被上訴人通知前，系爭4間房屋應依純住家計算，且 因該4間房間均係空戶，應依規定打8折等語。惟查，系爭社 區3樓以下均為商場之情，業經被上訴人於原審陳明在卷（ 見原審卷第145頁），而上訴人所有之系爭4間房屋均係位於 系爭社區2樓，且該4間房屋之主要用途均為「店舖」之情， 亦有系爭4間房屋之建物登記第一類謄本在卷可佐（見原審 卷第81至93頁），是被上訴人辯稱：系爭4間房屋均係非純 住家使用，並依此計算管理費之情，洵屬有據。況依前開建 物登記第一類謄本所載，可知上訴人均係於96年7月20日登 記取得系爭4間房屋之區分所有權，而上訴人係自110年2月
起始未繳納管理費之情，亦為兩造所不爭執，則被上訴人辯 稱：自上訴人為系爭社區之區分所有權人起，系爭4間房屋 即係依非純住家使用，且依系爭4間房屋權狀登記之坪數計 算管理費之情，即堪採信，苟上訴人就被上訴人就系爭4間 房屋管理費之計算有疑問，何以自96年7月20日起即按月繳 納管理費迄110年1月止，均未向被上訴人有所爭執，在在顯 與常情有悖，況上訴人於原審審理時就管理費之計算（即被 上訴人係以非純住家之標準，並依系爭4間房屋權狀登記之 坪數計算每月管理費）亦無爭執，僅以無法使用電梯為拒繳 管理費之抗辯，有原審111年3月8日言詞辯論筆錄可佐（見 原審卷第145頁），在在足徵系爭4間房屋早經被上訴人人認 定為非住家使用。是上訴人於提起上訴後，始翻異前詞改稱 ：被上訴人未認定系爭4間房屋為非純住家使用，且未說明 計算坪數之依據等語，顯與事實不符，自無可採。 ㈢再就上訴人主張：系爭4間房屋已多年未使用，均為空戶，請 求以8折計算管理費之情，然上訴人於原審審理過程及本本 件提起上訴之第一份上訴理由狀，從未主張系爭4間房屋為 空戶，而係於提起上訴後之111年7月6日始具狀向本院主張 系爭4間房屋為空戶之情，有上訴人之民事上訴理由㈠及爭點 整理狀可佐（見本院卷第35頁），且被上訴人於本院審理時 亦一再陳明：從未收受上訴人申請系爭4間房屋以空戶計算8 折管理費等語（見本院卷第72、103頁），可知上訴人於111 年7月6日之前，並未向被上訴人主張系爭4間房屋已多年未 使用，請求改依空戶打8折計算管理費，而就空戶之認定， 於系爭社區規約，雖未明載應經管委會認定，然衡諸常情， 就房屋之使用現況為何，當以所有權人本身最為清楚，苟區 分所有權人本身未向管理委員會申請為空戶，如何能強求管 理委員會知悉社區住戶之房屋使用情形，是上訴人如主張其 所有之系爭4間房屋多年來已無使用，自應向被上訴人明確 主張，並經被上訴人認定後，始得依規約第10條第2項第2款 後段以8折計算管理費，始符常情。而本件上訴人既未於被 上訴人請求本件管理費之期間即110年2月至8月止期間，向 被上訴人請求系爭4間房屋之管理費以空戶8折計算，則上訴 人於拒繳管理費後之111年7月6日始主張系爭4間房屋早已多 年未使用為空戶，回溯以8折計算管理費等語，自無可採。 ㈣綜上，被上訴人辯稱：系爭4間房屋於110年2月起至8月之管 理費均係援用之前認定為非純住家使用，並依系爭4間房屋 權狀登記之坪數計算管理費，即上訴人王進祥部分之管理費 為89,009元、上訴人王進哲部分之管理費為31,450元等情， 即堪採信。
六、關於被上訴人有無依擎天大廈社區規約第10條第5項規定催 告上訴人繳交？如有催告上訴人繳交積欠管理費？於何時催 告？以何方式催告之爭議：
查，擎天大廈規約第10條第5項約定：「五、區分所有權人 若超過3個月未繳納應繳金額時，經催告後仍未繳交者，管 理委員會得訴請管轄法院命令欠繳戶給付應繳之金額及延遲 利息。以未繳金額之年息百分之5計算。」乙節，有擎天大 廈規約佐卷可考（見原審卷第61頁），而被上訴人於上訴人 欠繳110年2月至5月之3個月管理費時，即於110年6月2日以 存證信函通知上訴人催繳該3個月管理費；復於110年7月20 日再以存證信函催告上訴人繳納110年2月至7月之管理費； 又於110年8月14日以存證信函催告上訴人繳納積欠之管理費 等情，業經被上訴人於原審提出郵局存證信函3份為證（見 原審卷第15至21頁），可知被上訴人已依規約第10條第5項 約定，於上訴人欠繳3個月管理費時，3次催告上訴人繳納仍 未獲清償，則上訴人空言辯稱：被上訴人未以書面催繳管理 費等語，顯與事實不符，自無可採。
七、從而，被上訴依擎天大廈規約約定及公寓大廈管理條例第21 規定，請求上訴人王進祥給付89,009元、上訴人王進哲給付 31,450元，及上訴人王進祥自110年9月3日、上訴人王進哲 自110年9月2日（即起訴狀繕本送達翌日，見原審卷第103、 105頁）起均至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有 理由，應予准許。原審為上訴人敗訴判決，並宣告假執行， 即無違誤。上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判 ，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用 之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘 明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1 第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 12 月 28 日 民事第五庭 審判長法 官 高文淵
法 官 曹惠玲
法 官 鄧雅心
以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 12 月 28 日 書記官 賴峻權
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