損害賠償
臺灣新北地方法院(民事),重訴字,109年度,167號
PCDV,109,重訴,167,20221227,3

臺灣新北地方法院民事判決
109年度重訴字第167號
原 告 王為之
訴訟代理人 黃匡麒律師
蔡正皓律師
被 告 葉雪梅

王家福
上列葉雪梅、王家福之共同訴訟代理人
錢炳村律師
被 告 陳勝旗
張素芬
萬昌不動產股份有限公司

法定代理人 徐意筑
被 告 廖易鴻
帷辰股份有限公司

法定代理人 劉思榆
訴訟代理人 廖易鴻
上列陳勝旗、張素芬、萬昌不動產股份有限公司、廖易鴻、帷辰
股份有限公司之共同訴訟代理人
許俊明律師
上列當事人間請求損害賠償事件，於中華民國111年12月6日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告王家福應給付原告新臺幣陸佰貳拾伍萬元，及自中華民 國一百零九年四月二日起至清償日止，按週年利率百分之五 計算之利息。
二、被告萬昌不動產股份有限公司應給付原告新臺幣壹拾捌萬柒 仟伍佰元，及自中華民國一百一十年九月三十日起至清償日 止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、前開第一項及第二項被告應給付範圍中之新臺幣壹拾貳萬伍 仟元部分，於被告王家福或被告萬昌不動產股份有限公司任 一人為給付或因其他原因消滅其債務時，其他人於其給付或 債務消滅範圍內，亦同免其給付責任。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告王家福負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣貳佰壹拾伍萬元為被告王家福 預供擔保後，得為假執行；被告王家福以新臺幣陸佰貳拾伍



萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣陸萬元為被告萬昌不動產股份 有限公司預供擔保後，得為假執行；被告萬昌不動產股份有 限公司以新臺幣壹拾捌萬柒仟伍佰元為原告預供擔保後，得 免為假執行。
八、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：本件原告起訴時原僅以葉雪梅、王家福等2人為 被告，嗣於訴訟繫屬中，追加陳勝旗、張素芬、萬昌不動產 股份有限公司、廖易鴻、帷辰股份有限公司等5人為被告， 經臺灣高等法院110年度抗字第1237號民事裁定認原告所為 訴之追加，合於民事訴訟法第255條第1項第2款規定之情形 ，且無礙於被告防禦權之行使及訴訟終結，而予以准許，合 先敘明。
貳、當事人之主張：
一、原告方面：
聲明：㈠被告葉雪梅、王家福、陳勝旗、張素芬、廖易鴻等 人應連帶給付原告新台幣（下同）6,250,000元，及被告葉 雪梅、王家福自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 百分之五計算之利息；被告陳勝旗、張素芬、廖易鴻自追加 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息。㈡被告陳勝旗、張素芬與被告萬昌不動產股份有限公 司應連帶給付原告前項之金額，及自追加起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢被告廖易 鴻與被告惟辰股份有限公司應連帶給付原告第一項之金額， 及自追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 五計算之利息。㈣前三項給付，如有一被告給付時，其餘被 告就已給付部分，免其責任。㈤請准宣告假執行。　　其陳述及所提出之證據如下：
（一）本件系爭房屋存在滲漏水與天井違建之瑕疵： 1、依據台灣營建防水技術協進會之鑑定報告顯示，系爭房屋 確實有滲漏水情形，被告亦不否認系爭房屋現在確實有滲 漏水之情形，足見系爭房屋現在具有滲漏水之瑕疵。 2、系爭房屋之天井違建，亦應認定為瑕疵：
　　㈠按所謂二次施工，係指取得使用執照後，變更使用執照所 核准之建築物現況之建築行為，是未經申請變更使用執照 獲准，即進行二次施工，違反建築法規定，即一般俗稱之 「違建」，依建築法規定，有遭主管機關拆除或科以罰鍰 之風險，依通常之交易觀念，其物之交換價值應有所減損 ，自應屬物之瑕疵，台灣高等法院105年上易字第1039號



判決可資參照。
　　㈡依據社團法人新北市不動產估價師公會出具之鑑定報告， 系爭房屋之天井加蓋係屬D類、次序8之天井違章建築，無 法登記為系爭房屋面積之一部份（詳新北市不動產估價師 公會鑑定報告摘要第4頁七、(五)、1項）。　　㈢而雖然新北市政府就系爭房屋天井加蓋之違建，尚未安排 拆除期程，但依據違章建築處理辦法第6條、第12條規定 ：「依規定應拆除之違章建築，不得准許緩拆或免拆」、 「舊違章建築在未依規定拆除或整理前，得准予修繕，但 不得新建、增建、改建、修建」，足見系爭房屋之天井加 蓋確實存在遭到新北市政府拆除之風險，且在新北市政府 予以拆除或處置以前，原告亦無法對該空間做進一步的改 建或利用。則天井加蓋之違章建築，對於系爭房屋之利用 以及交易價值當然會造成減損，揆諸前開實務見解，應屬 系爭房屋之瑕疵。
　　㈣被告雖辯稱系爭房屋所有權狀所載樓地板面積與建照圖示 之面積相去不遠，且天井加蓋對原告並無損失，毋寧是原 告反有不當得利云云。
　　　⑴惟揆諸前開實務見解，二次施工之違章建築存在遭主管 機關拆除或罰鍰之風險，依通常交易觀念自屬房屋之瑕 疵，無由被告詭辯。
　　　⑵縱然新北市不動產估價師公會鑑定報告以新北市政府尚 未安排拆除天井加蓋之期程，評估天井加蓋部分尚能繼 續使用，而將天井加蓋之部分作為系爭房屋之積極價值 。然而此乃鑑定單位依其不動產鑑價專業所為之評估， 並不當然拘束法院之認定及判斷，系爭房屋之天井加蓋 也不能因此即擺脫其物之瑕疵的性質。
　　　⑶再者，諸如頂樓加蓋、陽台外推等違章建築，均會增加 房屋使用面積，但在交易常情上，均不否認此類違章建 築屬於房屋買賣之瑕疵。甚至在被告提供給原告的房屋 標的現況說明書中，亦有特別告知系爭房屋有頂樓加蓋 之情形，復於系爭房屋買賣契約第15條特別約定就頂樓 加蓋部分不負瑕疵擔保責任。足見頂樓加蓋雖然增加系 爭房屋使用面積，但被告亦肯認頂樓加蓋本質上屬於通 常交易觀念下之瑕疵，而有先行告知並排除瑕疵擔保責 任之必要。按此邏輯，天井增建既然同為違章建築，縱 然增加系爭房屋之可使用面積，亦應認定為系爭房屋之 瑕疵無訛。
（二）本件被告葉雪梅、王家福應就系爭房屋之瑕疵對原告負損 害賠償責任（本段落內所稱『被告』，均指被告葉雪梅、王



家福）：
1、系爭房屋之滲漏水瑕疵係可歸責於被告，被告應負瑕疵擔 保責任：
㈠按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完 全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民 法第227條定有明文。又物之瑕疵係指存在於物之缺點而 言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具 備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣 人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第37 3條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之 瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕 疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵， 而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人 ，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，即應負不完全給付之 債務不履行責任。準此，房屋係供人居住使用，應具備安 全及遮風避雨之功能，倘若發生漏水情事，自構成物之瑕 疵，如可歸責於出賣人，出賣人即應負不完全給付之損害 賠償責任，不以該瑕疵於契約訂立後至交付前發生者為限 ，最高法院94年台上字第1112號、台灣高等法院104年上 易字第682號判決分別可資參照。
㈡依台灣營建防水技術協進會鑑定報告之評估，系爭房屋之 滲漏水情形，係因先前施作防水工程品質不佳、有裂痕存 在，未能發揮防水功效，而雨水透過失去防水功能之外牆 ，進入室內牆壁所致。甚至無法確認最外層是否有施作耐 候性塗料為保護層，以至於其耐久性有所疑慮（詳防水技 術協進會鑑定報告第7頁第九、2、(2)點，以及第8頁第(2 )點、第(3)點知內容）。則被告葉雪梅、王家福雖一再辯 稱系爭房屋外牆曾在105年做過防水工程，故系爭房屋之 滲漏水不可歸責於渠等云云。但綜合前開鑑定結果可知， 系爭房屋至遲在105年間即有滲漏水情形（否則應該無需 再施作防水工程），又因工程品質不佳導致漏水情形未能 根除，此等瑕疵仍可歸責於被告，被告不能免於瑕疵擔保 之責任。
㈢被告雖辯稱系爭房屋之漏水現狀，係在系爭房屋交屋後， 因颱風、地震等天災所致，應由原告自行負擔其危險云云 。
　　　⑴惟被告所提出之佐證不過為105年迄今之台灣地震、氣象 資料，根本不足作為認定被告抗辯事實之依據。　　　⑵況且，颱風與地震均為台灣常見天災，故一般來說，施



作裝潢或防水工程時，亦應會將颱風與地震因素考量入 內。而自原告107年購入系爭房屋後，台灣並未發生重 大風災或震災，則正常品質之防水工程理應仍能發揮功 效，殊難想像會在短短2、3年間即失去防水功效。然而 ，被告卻是在系爭房屋外牆施作品質不佳、欠缺耐候保 護的防水工程，導致系爭房屋滲漏水，益證系爭房屋之 滲漏水瑕疵係可歸責於被告。
㈣依據防水技術協進會鑑定報告指出，系爭房屋在持續大雨 時，由於雨量較大，雨水會經由部分外牆滲入室內（詳防 水技術協進會鑑定報告第7頁第2至3行）。而系爭房屋在 看房、交屋時均非大雨之日，故縱認被告主張系爭房屋在 看房、交屋時均不曾漏水之說法為真（僅為假設語氣）， 也只是因為當時天候並不足以彰顯系爭房屋滲漏水現象， 不能因此即認定被告毋庸就系爭房屋之滲漏水瑕疵負瑕疵 擔保責任。
㈤被告復又爭執防水技術協進會鑑定報告之信度與效度，但 其爭執事項均僅憑主觀臆測，爭執鑑定報告中之微末節之 細項，而非從鑑定方法、鑑定人之資格等角度具體指明鑑 定報告不可採信之理由。此部分之抗辯，實無足採。 ㈥原告於108年9月發現系爭房屋漏水情形，復於同年11月寄 發存證信函於被告，被告亦不否認有收受原告之存證信函 。故原告瑕疵擔保請求權之時效並未消滅，併予敘明。 2、被告應就系爭房屋之天井違建瑕疵負瑕疵擔保責任 ㈠系爭房屋之天井違建雖非被告所興建，但不免於被告作為 出賣人所應負之瑕疵擔保責任。
　　　⑴按物之瑕疵擔保，為出賣人就買賣標的物之瑕疵應負之 法定無過失責任，買賣標的物倘於危險移轉時具有瑕疵 ，出賣人原則上即應負責，台灣高等法院110年上易字 第439號判決可資參照。
　　　⑵被告雖辯稱系爭房屋之天井違建在伊持有時即已存在， 對於天井違建之存在並無故意或過失云云。惟揆諸前開 實務見解，被告雖非違章建築之施作者，但既然是系爭 房屋之出賣人，且系爭房屋於移轉時存在違章建築之瑕 疵，被告即應負瑕疵擔保之責任。
㈡被告對於系爭房屋存在天井違建一事，係屬明知或可得而 知，卻未告知原告，應負瑕疵擔保責任。
　　　⑴由新北市樹林地政事務所、新北市政府工務局、中華電 信股份有限公司資訊技術分公司及關貿網路股份有限公 司之個該函文內容與附件可知，在106、107年間，除帷 辰股份有限公司、萬昌不動產股份有限公司以外，尚有



信義房屋股份有限公司、宅事通房屋仲介有限公司等不 動產業者調取系爭房屋電傳資料之紀錄。
　　　⑵其中訴外人宅事通房屋仲介有限公司為永慶不動產之加 盟店，亦曾與被告就系爭房屋簽訂專任委託銷售契約書 （詳原告準備乙狀所附原證乙1）。而據宅事通房屋仲 介有限公司之不動產說明書與產權調查表所載，系爭房 屋已經調查有「一樓空地增建」、即天井增建之情形（ 詳原證乙2），由專任委託銷售契約書之附件亦可見宅 事通房屋仲介有限公司有調取系爭房屋之原始建物測量 成果圖。佐以宅事通房屋仲介有限公司所製作不動產說 明書與產權調查表開宗明義所載：「說明書於提供解說 前，應經委託人簽章。」即可推知訴外人宅事通房屋仲 介有限公司曾接受被告委託銷售系爭房屋，在調查後得 知系爭房屋有天井增建之情形，而將此情形記載於不動 產說明書以及產權調查表，並且經過被告簽名。由此可 見，被告對於系爭房屋存在天井違建一事，縱非明知， 亦屬可得而知。然而被告並未據實告知原告，自應就系 爭房屋天井違建之瑕疵，對原告負瑕疵擔保責任。　　　⑶因原告於民事準備乙狀所提出、訴外人宅事通房屋仲介 有限公司所製作之專任委託銷售契約書、不動產說明與 產權調查表等文件，均為翻拍及節錄，而此等資料足以 用來認定被告對於系爭房屋天井違建情形是否明知或可 得而知。原告爰於民事準備乙狀請求向訴外人宅事通房 屋仲介有限公司調取上開文件，雖證據調查之聲請遭鈞 院駁回，但由原告所提供之資料，亦應足以推知被告對 於系爭房屋存在天井違建一事，在主觀上係明知或可得 而知，原告請求被告負瑕疵擔保之損害賠償責任，自屬 有據。
3、關於被告王家福、葉雪梅所提出之民事言詞辯論意旨狀， 爰回應如下。
㈠被告雖辯稱原告於簽約、交屋時均未反應系爭房屋漏水， 而於交屋後一年又四個多月後方起訴，可知系爭房屋之滲 漏水瑕疵係於危險移轉後，因地震、颱風等情形方發生， 應由原告自行負擔其危險云云。本件系爭房屋於看屋、簽 約與交屋時均未下雨，原告自然未能於看屋、簽約或交屋 時發現系爭房屋滲漏水之瑕疵。被告以此情反稱系爭房屋 不存在滲漏水瑕疵，乃刻意忽略簽約、交屋時之天候狀況 。台灣於系爭房屋交屋後之107、108年間，並未發生特別 嚴重的風災或震災。則若以一般施工品質良好的防水工程 ，又豈會在短短1、2間即喪失防水功效？輔以防水技術協



進會之鑑定報告，可知系爭房屋之滲漏水瑕疵歸根究底， 係因被告施工品質不良之外牆防水工程所導致。 ㈡被告又辯稱縱認本件系爭房屋有瑕疵，原告顯已依通常程 序檢查受領之物，又遲至109年始通知被告，係怠為瑕疵 之通知，應自負其責云云。
　　　⑴按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領 之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即 通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之 檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能 即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為 通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條定有明 文。
　　　⑵依被告整理之事實始末，原告於107年11月15日交屋後， 係於108年發現系爭房屋漏水情形，並於108年7月即透 過仲介向被告反應瑕疵，僅因雙方就瑕疵責任歸屬多次 協調未果，原告才會在109年提起本件訴訟，此觀被告1 09年5月5日民事答辯狀第4頁（鈞院卷一第132頁）第25 至28行、同案被告陳勝旗等人之民事言詞辯論意旨狀第 4頁第7至15行自明。是被告亦不否認原告於108年即為 發現瑕疵之通知，被告復聲稱原告遲至109年始發見並 通知渠等系爭房屋滲漏水之瑕疵云云，係對事實有所誤 會。
　　　⑶原告僅為購買系爭房屋以自住之一般消費者，對於房屋 是否存在滲漏水之情形，並不具備發見之專業能力。而 依一般交易通念，滲漏水亦屬依通常之檢查無法即時發 現之房屋瑕疵，原告於108年進入雨季之後，始發現滲 漏水瑕疵，隨即透過仲介通知被告，並無民法第356條 怠於通知之情形。
（三）本件被告陳勝旗、張素芬、萬昌不動產股份有限公司、廖 易鴻與帷辰股份有限公司應就系爭房屋之瑕疵對原告負損 害賠償責任（本段落內所稱『被告』，均指被告陳勝旗、張 素芬、萬昌不動產股份有限公司、廖易鴻與帷辰股份有限 公司）：
1、按受任人處理委任事務，其受有報酬者，應以善良管理人 之注意為之，為民法第535條所明定。所謂盡善良管理人 之注意，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及 誠意之人所具有之注意。而房地仲介業之業務，涉及房地 買賣之專業知識，此所以一般消費者願委由仲介業者處理 買賣事宜之原因。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既 向消費者收取高額之酬金，即應就其所從事之業務負善盡



預見危險及調查之義務，始能就其所知，依民法第567條 第1項之規定，據實報告於當事人，最高法院110年台上字 第717號判決著有明文。
2、關於系爭房屋之滲漏水瑕疵，被告應違反其預見危險及調 查之義務：被告雖辯稱渠等於原告購屋、點交前，業已數 次帶看並確認屋況，復告知系爭房屋曾施作外牆修繕漏水 等工程。加以實際有無滲漏水之檢驗，需具備專業知識與 設備，而被告不具此等專業能力而未發見滲漏水現象，並 未違反其義務云云。惟被告係以房屋買賣仲介為業，相較 於原告而言，自然具備更豐富的專業能力以發見系爭房屋 之滲漏水瑕疵。且被告既向原告收取仲介行為之酬金，即 應以善良管理人之注意義務，善盡預見危險及調查之義務 。被告並未舉證證明伊已善盡其調查義務、確認系爭房屋 是否確實已擺脫滲漏水之瑕疵。毋寧被告是僅採信葉雪梅 與王家福之單方面說詞，未深究系爭房屋現有防水工程品 質（事實上，防水工程確實品質不佳導致系爭房屋發生滲 漏水瑕疵），甚至在系爭房屋之現況說明書中，避重就輕 地僅勾選「冷熱水管有漏水情形」（鈞院卷第35頁第15項 ），致原告陷於錯誤，誤信系爭房屋外牆並無滲漏水之情 形。則被告所為，自屬對其預見危險及調查義務之違反。 3、關於系爭房屋天井違建之瑕疵，被告未盡其依不動產經紀 業管理條例所負之義務：
　　㈠按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委 託人交易之相對人解說；當事人簽訂租賃或買賣契約書時 ，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人， 並由相對人在不動產說明書上簽章，不動產經紀業管理條 例第23條第1項、第24條第1項分別定有明文。　　㈡又依內政部公布之不動產說明書應記載及不得記載事項（ 詳民事準備乙狀所檢附之附件1）所規定，關於建物之不 動產說明書，其內容至少應包括「建物標示、權利範圍及 用途」（其中第(4)點即已包含建物測量成果圖或建物標 示圖及房屋位置略圖）、「建物所有權人或他項權利人」 、「建物型態與現況格局」、「建物權利種類及其登記狀 態」、「建物目前管理與使用情形」、「建物瑕疵情形」 等項目。易言之，建物現況說明書僅為不動產說明書之一 部份，不能僅以建物現況說明書之交付，代替不動產經紀 業管理條例所要求之不動產說明書說明及交付義務。　　㈢復按關於房屋違建之調查，仲介業者能否以委託出賣人誤 認房屋上無違建，即免除其建議及協助調取建物竣工圖之 義務？非無再加研求之必要。蓋徒以委託出賣人主觀上確



信不動產上無違建，即遽認無特別約定仲介需調取建物竣 工圖，或查明其上有無違建之可能，乃有悖於經驗、論理 與證據法則，最高法院110年台上字第2122號判決可資參 照。
　　㈣被告賣方仲介廖易鴻前於本件審理中，證稱伊有調閱系爭 房屋之建物成果圖。但系爭房屋之建物成果圖上有非常清 楚的天井設計，則系爭房屋之天井增建係屬二次施工之違 建，至為明顯。被告卻隱瞞此等重大資訊不告知原告，自 屬受任人據實報告義務之嚴重違反。
　　㈤被告雖嗣後改口稱並未調閱建物成果圖，但設若被告確實 未調取系爭房屋之建物成果圖或竣工圖（僅為假設語氣） ，被告仍然違反其受不動產經紀業管理條例所課予之調查 與注意義務。
　　　⑴原告與王家福、葉雪梅所簽訂之買賣契約附中，僅有房 屋標的現況說明書，而未依前開不動產經紀業管理條例 規定，提供完整的不動產說明書，其仲介義務之執行已 然違反不動產經紀業管理條例。
　　　⑵系爭房屋之天井違建情事，只需對照建物測量成果圖與 房屋現況即可明悉。但因被告根本沒有調取系爭房屋之 建物測量成果圖，以致於未能發現並告知原告天井違建 情形。足見被告等人仲介業務之執行，並未盡善良管理 人之注意義務。
　　　⑶被告雖復抗辯渠等製作不動產說明書時，依法並無檢附 建物成果圖及竣工圖之義務。然而，姑且不論被告根本 沒有提供完整不動產說明書予原告之義務違反。依據內 政部108年11月1日公布之不動產說明書應記載及不得記 載事項第二點修正總說明（詳民事準備乙狀檢附之附件 2）所載，不動產說明書應記載及不得記載事項至遲於1 04年11月25日修正後，即已要求仲介業者應於不動產說 明書內提供建物測量成果圖，則被告等人在系爭房屋買 賣契約簽訂之時，自應負有調取、並在不動產說明書內 檢附建物測量成果圖或竣工圖之義務。被告所辯，洵不 足採。
　　　⑷被告雖又辯稱王家福、葉雪梅僅告知渠等系爭房屋六樓 有頂樓加蓋違建，並未告知天井違建，故無法發現得知 有天井違建云云。然而，王家福與葉雪梅對於系爭房屋 之天井違建是否全然不知，已非無疑。再揆諸前開最高 法院實務見解，仲介業者對違建之調查義務，並不因出 賣人之主觀認知或有無告知而免除。而被告等人違反不 動產經紀業管理條例與不動產說明書應記載及不得記載



事項規定在先，因此未能發現只要對照建物測量成果圖 便能輕易發現的違建，自有注意義務與調查義務之違反 。
4、關於被告陳勝旗等人提出之民事言詞辯論意旨狀，除已於 前開論述說明者外，原告爰另就其中幾點回應如下。　　㈠被告雖辯稱渠等已如實告知系爭房屋曾有施作外牆修繕與 冷熱水管漏水修繕，並無刻意隱瞞云云（言詞辯論意旨狀 第8頁第3至5行）。然而，既然被告就已進行修繕之冷熱 水管，有在房屋標的現況說明書內勾選漏水，卻未在同樣 有漏水問題而做過修繕的外牆勾選漏水，則被告之主張即 屬自相矛盾，亦難認被告已如實告知原告系爭房屋之屋況 。
　　㈡被告雖改稱廖易鴻實際上並未調取系爭房屋之建物成果圖 （言詞辯論意旨狀第6頁第6至11行），惟訴外人宅事通房 屋仲介有限公司所製作之不動產說明書與產權調查表，既 已經過被告王家福簽章，信可認定被告王家福、葉雪梅對 於系爭房屋存在天井違建一事係明知或可得而知。則殊難 想像被告王家福、葉雪梅在知悉系爭房屋存在天井違建後 ，不會與房屋仲介即被告廖易鴻討論對策與定價策略。故 被告廖易鴻乃至陳勝旗等人，即不能以渠等未調取建物成 果圖之情，推諉其作為房屋仲介業者應負之責任（遑論被 告未調取、提供建物成果圖，已構成仲介義務之違反，如 前所述）。
（四）本件損害金額：
1、本件原告之受損金額已整理如附表所示，謹供鈞院參酌。 2、關於仲介費之懲罰性賠償金部分：
　　㈠按依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害， 消費者得請求損害額五倍以下之懲罰性賠償金；但因重大 過失所致之損害，得請求三倍以下之懲罰性賠償金，因過 失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金， 消費者保護法第51條定有明文。又「依本法所提之訴訟」 ，並非規定「依前條所提之訴訟」，自難解為僅限於消費 者保護團體依同法第50條所提起之訴，始得為之，以故， 當事人提起之訴訟，倘係消費者與企業經營者間就商品， 或服務所生爭議之法律關係，而依消費者保護法之規定起 訴者，無論係由消費者團體或由消費者個人提起，均有第 51條懲罰性賠償金之適用，最高法院97年台上字第214號 判決、台灣高等法院102年消上易字第3號判決可資參照。　　㈡本件原告對被告萬昌不動產股份有限公司與帷辰股份有限 公司均為專營房屋仲介事業之企業，向原告收取高額仲介



費後，猶因其業務執行之違法，因重大過失而違反義務， 造成原告之損害，原告依消費者保護法第7條、第51條請 求被告給付三倍懲罰性賠償金，為有理由。
項次 項目 金額（新台幣） 參照 備註與說明 1 不動產買賣價金 6,250,000 2 代書費 48,537 卷一第279至280頁 包含代書賺取之費用、綠保費及相關稅費 3 水電整修費 90,000 卷一第281頁 線路、燈具、衛浴及廚房設備換新 4 主臥落地窗換新 25,000 卷一第283頁 5 冷氣安裝費 78,000 卷一第285頁 6 房屋稅、地價稅 12,023 卷一第289至291頁 房屋稅統計至111年 地價稅統計至110年 7 火險、地震險 5,116 卷一第293頁 金額統計至110年 8 申貸房貸相關費用 9,710 卷一第295至309頁 包含銀行收取之帳務管理費及107年首期火險費 9 房貸利息 258,879 金額統計至111年9月 10 一樓出入口違建拆遷費 18,000 卷一第287頁 11 仲介費 375,000 卷一第311頁 仲介費金額為125,000元，復基於房屋仲介為企業經營者，爰依消費者保護法第7條、第51條，請求給付3倍懲罰性賠償金。【計算式：125,000 × 3 = 375,000】 12 漏水瑕疵損害 566,800 台灣營建防水技術協進會鑑定報告書第10頁、新北市不動產估價師公會鑑定報告書第39頁 包含修復滲漏水瑕疵所需費用，以及因滲漏水瑕疵所導致之污名化價值減損。 13 天井違建瑕疵損害 211,788 新北市不動產估價師公會鑑定報告書第39頁、原告準備乙狀第11至12頁 （五）被告葉雪梅、王家福、陳勝旗、張素芬、廖易鴻等人(下 合稱被告五人)就系爭房屋存有天井二次施工違建、外牆 漏水之情形，殊難諉為不知，自應負侵權責任： 1、按民法第92條第1項本文規定：「因被詐欺而為意思表示 者，表意人得撤銷其意思表示。」，民法上所謂詐欺，係 欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為 意思之表示（參見最高法院56年台上字第3380號民事判例 意旨）。而民法第92條第1項前段規定欲保護之法益為「 表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係 指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事 實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持 錯誤者而言，不包括就行為對象（事或物）之特性為不實 或誇大之陳述，欲以價值判斷影響表意人決定自由之情形 。至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該 事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（參 見最高法院100年度台上字第858號民事裁判意旨）。且民 法第92條第1項所謂詐欺，不以積極之欺罔行為為限，即 使單純之緘默，若在法律上，契約上或交易習慣上，就某 事項負有告知之義務者，亦屬本條之詐欺（參見最高法院 84年度台上字第1619號民事裁判意旨）。次按「因故意或 過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以 背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」、「數人 共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。不能 知其中孰為加害人者亦同。」民法第184條第1項前段、後 段、第185條第1項分別定有明文。
2、被告葉雪梅、王家福曾就系爭房屋簽訂專任委託銷售契約 書予訴外人宅事通房屋仲介有限公司（為永慶不動產之加 盟店，下稱宅事通公司），此有原證乙1可稽；宅事通公 司製作系爭房屋之不動產說明書與產權調查表（參原證乙 2），且依內政部公布之不動產說明書應記載及不得記載 事項（詳民事準備乙狀之附件1）之規定，建物之不動產 說明書至少應包含「建物標示、權利範圍及用途」（其中 第(4)點即包含建物測量成果圖或建物標示圖及房屋位置 略圖）、「建物型態與現況格局」、「建物權利種類及其 登記狀態、「建物目前管理與使用情形」、「建物瑕疵情 形」等項目，而此不動產說明書依委任法律關係或原證乙



2自身之記載，均應使委託人知悉，是被告葉雪梅、王家 福對系爭房屋存有天井二次施工違建之瑕疵，應屬明知或 至少可得而知。
3、又被告陳勝旗、張素芬、廖易鴻等人為系爭買賣之仲介， 依法具有製作前揭不動產說明書（按此不動產說明書與原 證1之標的物現況說明書不同）之義務，渠等均為具相當 經驗之仲介人員，殊難想像竟未依法製作不動產說明書， 甚而，被告廖易鴻更於具結證稱有調閱建物測量成果圖後 ，翻異其詞改稱伊未調閱，更顯荒謬。
4、若非證人廖易鴻經追加為被告後，為脫免自身責任而翻異 其詞、謊稱未曾調閱建物測量成果圖；則為被告葉雪梅、 王家福於委託被告廖易鴻售屋之際（宅事通公司製作原證 乙2之不動產說明書完畢之後），被告葉雪梅、王家福即 告知被告廖易鴻「系爭建物存有天井二次施工違建之瑕疵 」一事，而使被告廖易鴻違法未製作不動產說明書否則， 否則殊難想像身為專業仲介之被告廖易鴻竟未調閱建物測 量成果圖以確認受委託出售不動產之狀況，並製作不動產 說明書。
5、原告曾詢問為何頂加主臥地板的兩塊磁磚有換過之痕跡， 斯時被告係透過仲介表示，因發現「冷熱水管破裂」導致 5樓天花板漏水而修繕，賣屋前也有請人施作防水漆，理 應不會漏水，然原告於108年4月12日發現五樓主臥室天花 板有壁癌，足見被告所稱「冷熱水管導致漏水已修繕完畢 」一事係屬不實。
6、此外，108年9月21日或因颱風雨季，原告始發現原證2第2 頁之放大截圖中標記B、C、D三處牆面漏水，惟該處並無 冷熱水管，且抓漏師傅告知漏水處有批土、粉刷之痕跡， 應為牆壁裂縫滲水之補強措施，然僅施作於內牆。 7、依原證7、8之錄音及譯文可知，被告葉雪梅、王家福主動 邀集系爭房屋3樓、4樓之屋主一同修繕外牆，而依鈞院囑 託鑑定之台灣營建防水技術協進會出具之鑑定報告（下稱 漏水鑑定報告），亦指出系爭房屋具有外牆漏水之情形， 且原因為外牆防水工程品質不佳，足見被告葉雪梅、王家 福必然知悉外牆漏水之情形，方為施作此一不良防水工程 ；而前述內牆批土粉刷顯係被告葉雪梅、王家福為遮掩漏 水情事而僅施作之表面工程，以隱瞞房屋「外牆」漏水情 形使看屋、購屋之人難以察覺，俾免漏水之情形影響房價 ，自該當施用詐術之行為。
8、準此，被告五人明知關於房屋交易之漏水、天井二次施工 違建等重大訊息，卻未告知，顯係以詐欺手段使原告陷於



錯誤而購買系爭不動產，原告自得依民法第92條撤銷買賣 契約之意思表示，並依第179條不當得利法律關係向被告 葉雪梅、王家福請求返還不當得利，並依民法第184條第1 項前段、第1項後段、第185條之規定向被告五人請求損害 賠償。
（六）原告行使民法第92條受詐欺之撤銷權，尚未逾除斥期間： 1、按「前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，一年內為 之。」民法第93條本文定有明文，從而，民法第92條受詐 欺之撤銷權，除斥期間應自撤銷權人發現詐欺時起算。 2、原告係於108年11月6日向新北市政府建管處申請系爭建物 使用圖及建照圖，同年月11、12日間取得系爭建物使用圖 及建照圖，此亦明載於原證2左側施工科承辦人用印處， 載明依108年11月6日工施字第0000000號申請書辦理，是 就天井二次施工之詐欺，原告自於取得系爭建物使用圖及 建照圖後方得發現，應由108年11月11日起算，除斥期間 應於109年11月11日屆至，則原告於109年3月20日起訴請 求撤銷，尚未逾一年之除斥期間。
3、準此，被告葉雪梅、王家福稱「原告既主張受詐欺而未為 刑事告訴，顯亦已逾民法第93條之期間」云云，除不知刑 事告訴提起與否，與期間之經過有何邏輯關聯外，被告葉