臺灣屏東地方法院民事判決
110年度重訴字第101號
原 告 劉德民
訴訟代理人 陳世明律師
梁家豪律師
被 告 郭永福
訴訟代理人 湯瑞科律師
參 加 人 屏東縣屏東地政事務所
法定代理人 蘇文俊
訴訟代理人 陳純青律師
參 加 人 屏東縣政府
代 表 人 潘孟安
訴訟代理人 黃偉倫律師
上列當事人間減少價金等事件，本院於民國110年11月28日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起 見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1 項 定有明文。又所謂「法律上利害關係」，係指兩造裁判之效 力依法及於該第三人或兩造裁判效力雖不及之，但參加人之 法律上地位，將因當事人一造之敗訴，依該判決之內容（包 括法院就訴訟標的之判斷，及判決理由中對某事實或法律關 係存否之判斷）直接或間接受有不利益，反之，若該當事人 勝訴，即可免受此不利益者而言。查本件原告主張參加人登 記錯誤或屏東縣政府編定錯誤為由，而以參加人等為先、備 位被告訴請國家賠償，現由臺灣高等法院高雄分院審理中（ 下稱國賠事件），而國賠事件就本件原告實際所受損害數額 究竟若干，須以本件訴訟法律關係是否成立為據，堪認本件 訴訟結果勢將影響參加人權益，參加人就本件訴訟應有法律 上利害關係，其為輔助原告而聲明參加訴訟，應予准許。二、參加人屏東縣屏東地政事務所法定代理人原為藍市垚，嗣於 訴訟進行中，變更為蘇文俊，變更後之法定代理人於民國11 1年11月2日具狀聲明承受訴訟，有聲明承受訴訟參加狀(見 本院卷第147頁)在卷可查，核與民事訴訟法第170 條、第17
5條第1項承受訴訟之規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠、緣原告為建築建物之需要，積極找尋可供興建使用之建築 用地，遂於102年7、8月間，覓得坐落於屏東縣○○鄉○○段0 000地號（下稱系爭土地），使用地類別為甲種建築用地 之土地。於102年8月15日，原告向系爭土地所有人購得系 爭土地及同段1303地號土地，此有買賣契約影本可證。嗣 於107年間原告向參加人屏東縣屏東地政事務所辦理分割 ，惟參加人屏東縣屏東地政事務所於107年9月13日以屏所 一字第10731051500號函文予原告表示系爭1304地號土地 使用類別應為農牧用地，故釐清更正為「農牧用地」；於 107年9月28日則以屏登駁字第125號函知系爭1304地號土 地為農牧用地，原告之分割為耕地分割，不符農業發展條 例而駁回原告之申請。且因系爭土地經更正為一般農業區 之農牧用地後，即無從依照非都市土地使用管制規則第9 條第1項第1款之規定請領建築執照，致原告蒙受巨大損失 。
㈡、本件原告原依土地法第68條向參加人屏東縣屏東地政事務 所及屏東縣政府提出國家賠償，並經本院以108年國字第1 號判決參加人屏東縣屏東地政事務所應賠償原告新臺幣（ 下同）13,183,772元。經參加人屏東縣屏東地政事務所上 訴後，臺灣高等法院高雄分院闡明，依照最高法院103年 度台上字第1976號、107年度台上字第2302號判決意旨， 買受人應先向前手請求損害賠償，再就無法受償部分提起 國家賠償。
㈢、按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少」其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」、「買 賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責 者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形， 解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」民法 第354條第1項、第359條定有明文。查本件原告所購買之 系爭土地於購買當時之使用地類別登記為甲種建築用地， 原告乃係檢閱地政謄本之資料始願意購買系爭土地。然系 爭土地之使用地類別登記竟非確實，而遭主管機關更正登 記為農牧用地，被告所交付之系爭土地自有瑕疵，原告乃 依前揭規定請求減少價金，被告應將溢付之價金返還予原 告。
㈣、次按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債
權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」 民法第277條第1項定有明文，查本件被告雖將系爭土地移 轉登記及交付予原告，然被告所交付之系爭土地有使用地 類別登記不實之瑕疵，且被告於移轉登記前未再向主管機 關了解系爭土地登記狀態，應有可歸責之情事，且未依契 約本旨而給付，原告自得依民法第227條、第226條之規定 請求損害賠償。
㈤、依據本院108年度國字第1號審理程序中囑託冠信不動產估 價師聯合事務所估價報告書內容所載，系爭土地於102年8 月15日交易當時，若為農牧用地，系爭土地每平方公尺僅 有1,400元之價值，總價為5,213,880元。原告以18,397,6 52元購買，受有13,183,772元之價差損害。原告自得以此 作為請求減少價金或請求損害賠償之金額。
㈥、綜上所述，本件因被告所交付之系爭土地有登記錯誤之瑕 疵，原告乃依民法第359條、第226條及第227條規定，請 求擇一為原告勝訴判決。
㈦、並聲明：
⒈被告應給付原告13,183,772元，及自起訴狀送達日至清償 日止，按週年利率5％計算之利息。
⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
二、參加人屏東縣政府、屏東縣屏東地政事務所則以： ㈠、原告與被告故就系爭契約締結有買賣契約，然兩造係以系 爭1304土地為建築用地始為價金合致之意思表示，原告亦 係以系爭土地為建築用地為前提始給付被告系爭土地價金 18,397,652元，則於系爭土地實際為農牧用地而非建築用 地時，原告給付被告系爭土地價金即有欠缺給付目的情形 。或係兩造間就系爭土地買賣契約以自始不能之給付為標 的而依民法第246條第1項本文規定而無效、原告對被告給 付系爭土地價金「自始欠缺給付目的」，或至少係原告給 付被告系爭土地買賣價金於超逾系爭土地實際農牧用地價 格部分，即13,183,772元，為「給付目的無法達成」或「 給付目的嗣後消滅」，被告均有不當得利情形。參加人爰 輔助原告主張依民法第179條規定請求被告返還不當得利 。
㈡、原告與被告間就系爭土地之買賣，係以系爭土地為建築用 地而為購買即價金之意思表示合致。惟系爭土地自始客觀 上即為「農牧用地」，並非「建築用地」，不會因土地登 記簿上之錯誤登記，即變更系爭土地本屬農牧用地之性質 ，因此，被告客觀上即不可能交付「建築用地」性質之系 爭土地，而屬法律上自始不能，依民法第246條第1項規定
以不能之給付為契約之標的者，其契約應為無效。又原告 與被告間就系爭土地之買賣既屬無效，固不生解除契約之 問題，然被告依無效法律行為所負責任，自應依不當得利 法律關係返還系爭土地之買賣價金18,397,652元與原告。三、被告則以：
㈠、被告認為參加人屏東縣屏東地政事務所於107年9月10日將 系爭土地徑為更正登記，係屬違法之行政處分，身為土地 所有權人之原告依法有權就該違法行政處分訴請排除侵害 ，以回復原狀，此及學理上所稱之第一次權利保護，惟如 原告不思此途，而逕對違法機關訴請損害賠償，以填補其 損害，固屬原告權利行使之選擇自由，但亦不能將其不對 機關請求排除侵害之不利益部分，轉向被告請求，或要求 由被告負擔。況該107年9月10日之違法行政處分並非對被 告所為，被告亦已非土地所有權人，顯無權對行政機關提 出排除侵害之爭訟。
㈡、由舊簿謄本土地標示部「標示先後欄」第肆欄之記載以觀 ，其登載之資料極為完全，無一遺漏，顯屬有意義及有目 的之人為登載，尚非區區一句「誤登或誤載」即可輕易說 明。此從其記載之地號「壹壹肆壹之壹」、記載之面積「 零公頃肆參公畝貳零公厘」等部分，均與第參欄相同；至 於應為變更登記之地目部分，即登載為「建物敷地」，且 「地類」登記亦隨同調整為「壹」，而非原田地類之「貳 」，再「等則」部分亦調整至「柒零」（只有建地等則始 可能達到70以上），而非僅原田地類之等則「九」。況上 有收件日期「民國陸肆年參月參壹日」，以及收件文號「 屏東字第三九二二號」等登載內容，，在在顯見64年4月3 日就系爭土地所為地目變更之登記，係屬有意義即有目的 之人為登載結果甚明，只因年代久遠，以致登記原因之文 件，散逸不見而已，並非所謂錯誤之登記可比。不然又如 何解釋當時竟有登記原取出該土地謄本而完全登載第肆欄 內容之理由？蓋土地標示部之登載必有其原因，顯見絕無 可能因錯誤而產生第肆次之登載甚明。則在登載內容如此 完整及吻合情況下，行政機關卻以毫無證據支持之登記錯 誤為由徑為更正登記，此舉方屬錯誤。簡言之，本件並非 登記錯誤，而係處分錯誤。
㈢、又系爭1304地號土地經編定為甲種建築用地乙事，至少早 於被告之前手訴外人邱雲興惟該土地所有人時之63年4月3 日及已編訂在案。被告係於77年10月13日始向邱雲興買受 系爭土地，並於同年11月4日登記為土地所有人，嗣原告 於102年8月15日向被告買受二筆系爭1304地號及同段1303
地號二筆土地，並於同年9月16日登記為土地所有人。惟 上開二筆土地，其使用分區雖均為特定農業區之土地，但 使用地類別一為農牧用地（1303地號），一為甲種建築用 地（1304地號），因此，1304地號地號甲建用地之移轉則 需課徵土地增值稅，且其遭課徵之增值稅額高達356萬6,6 52元，出賣人之被告亦已於102年8月20日如數繳納完畢， 始得辦理土地之移轉過戶登記，並有屏東縣政府稅務局核 發之土地增值稅繳款書可稽，故可知系爭1304地號土地長 久以來係編定為特定農業區之甲種用地無疑。
㈣、參加人屏東縣屏東地政事務所於前案國賠訴訟中，固一再 主張其機關係完全依另一參加人屏東縣政府之編定而為登 記，本案係屬編定錯誤，而非登記錯誤。惟依錯誤之編定 為登記，當現亦屬登記錯誤，僅係登記錯誤之原因來自於 編定錯誤所造成，否則登記如無錯誤，又何有更正登記之 可言。惟不論係編定錯誤或登記錯誤，造成人民權益變動 或損失者乃因登記結果而來，至於造成錯誤之原因為何， 純屬行政機關間事務分配之內部事宜而已，人民既無從得 知，更無從參與或置喙，自不得要求人民負擔此分辨之義 務。故屏東地政藉此為抗辯，顯屬無理。再最重要者，如 前所陳，本件並非編定錯誤或登記錯誤，而係行政機關誤 以為「登記錯誤」而產生之「處分錯誤」。關於並無「登 記錯誤」部分，已詳如上述；至於本案亦無「編定錯誤」 之部分，此觀參加人屏東縣屏東地政事務所就不服前案國 家賠償訴訟第一審判決所提出之111年2月25日上訴理由狀 中所附呈之上證物二「屏東縣政府／屏東縣土地使用編定 清冊」可明，蓋該編定清冊第80頁係與本件系爭1141-1地 號土地相關，而在此筆土地之前共十筆土地均屬田地編定 ，在此筆土地之後共九筆土地亦屬田地或墓地之編定，為 僅有本筆土地之地目為建地，並編定為甲種建築用地，可 見此係有意義及墓地之人為編定甚明，則不論該編定係屏 東縣政府本於權責所為之編定；抑或受上開土地登記舊簿 第肆欄登載為「建物敷地」之影響，但均無損於當時之屏 東縣政府已將本件係爭1304地號土地編定為建地及甲種建 築用地之結果。故參加人主張之編定錯誤顯係屬毫無證據 之揣測之詞而已，毫無可採餘地。況吾人所謂「錯誤」， 必須另有一「正確」之文件可供比對方能指出何處有錯， 惟屏東縣政府之土地編定清冊既係原始文件，且為土地編 定之為一文件，此外，別無其他所謂可供比對之正確文件 存在，則何得率認該土地編清冊之某一內容係屬編定錯誤 ，此無異於空言主張憲法某一條文之內容係屬誤載而徑要
求更正一樣，無任何可採之處。
㈤、綜據上述，參加人所為之更正登記既屬錯誤之違法處分， 而此項錯誤又係於107年9月10日始行發生，此顯已在被告 於102年9月16日將系爭土地移轉為原告所有及交付原告使 用已後之事，果爾，此與所謂瑕疵應在交付前既已存在之 情形，尚有不同。故行政機關之更正登記，顯無從認為係 屬民法上之瑕疵，原告自不能對被告主張因瑕疵給付所生 之各項請求權。況如上述，原告本即有權對參加人之違法 行政處分提起撤銷之訴訟，為如其選擇不為此途，自亦不 得再就此部分對被告為主張。蓋土地登記係行政機關依其 公法上權力而對土地所為之管制，此種管制並非來自於私 人行為，即非屬物之瑕疵範圍。土地所有權人如認政府機 關對土地之管制措施（包含變更登記）係屬違法不當，自 應循行政救濟管道對政府機關提出請求或撤銷，始屬正確 。再者，被告已非系爭土地之所有權人，自無可能得依土 地所有權人之地位而向政府機關提出撤銷或請求之權利可 言。
㈥、退步言，政府機關就系爭土地所為之更正登記縱認係屬物 之瑕疵，系爭土地早於102年9月16日即已移轉登記為原告 所有並交付予原告使用，此距原告於110年11月9日始具狀 對被告提起本件訴訟為止，已長達8年有餘。則依民法第3 65條所定，原告之契約解除權及減少價金請求權等，亦已 因5年或6個月期間之消滅，被告自得主張時效抗辯。又原 告主張民法第227條第1項所定之不完全給付，尚非可採。 況系爭土地之更正登記係屬政府機關所為，更無所謂「可 歸責於債務人（即被告）之事由」存在可言。另就原告所 主張之減少價金及損害賠償數額，被告認為均屬過高不當 ，被告對原告主張之金額無法認同。
㈦、並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、得心證之理由：
兩造於102年間交易系爭土地，斯時系爭土地之登記使用地 類別為「甲種建築用地」等情，為兩造所不爭執。 ㈠、原告主張：系爭土地嗣後於107年經更正為地目為農牧用地 ，土地價值驟減而有18,397,652元之價差，故依民法第22 7條、第226條之規定請求被告賠償云云。然查： ⒈系爭土地係於102年交易，於交易之當下登記確實為「甲種 建築用地」無訛，是被告斯時所出賣者確實為「甲種建築 用地」，實難認被告於102年交易當下所交付之標的物有
何瑕疵可言。
⒉再者，系爭土地於64年4月3日起即登記為「建築敷地」(見 本院卷第247頁)，是系爭土地於被告自購入前就已登記為 建地，是被告並無可能得知系爭土地有登記錯誤之情形。 因此，被告本身當年亦是以購買建地之認知購入系爭土地 ，自然亦以出賣建地之認知出賣系爭土地，是以被告對於 系爭土地係因地政機關登記錯誤而誤記載為建地乙情，並 無可能得知，而該系爭土地登記錯誤之情形，既非被告所 造成，且為被告所不知，是被告對於出賣有登記錯誤情事 之系爭土地，並無何可歸責之處。
⒊從而，被告所出賣並交付及移轉登記之系爭土地於斯時既 無瑕疵，且被告對於系爭土地之地目變更並無可歸責，原 告自不得依民法第227條、第226條請求被告賠償。 ㈡、參加人稱：系爭土地既為農牧用地，則兩造間之建地買賣 契約，自當因以自始不能之給付為交易標的物而無效，買 賣契約既無效，原告自得依不當得利請求被告返還買賣價 金云云。惟查：
⒈按不動產登記之效力，有公示力、公信力及推定力。所謂 公示力，係指物權因法律行為而變動，須有可由外界辨認之 表徵，使第三人得以查知，以確保交易安全。因此民法第7 58條第1項規定，不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失 及變更者，非經登記，不生效力，此即登記公示力；所謂公信 力，指物權變動經登記後，縱登記情況與實質權利不符，對 於信賴登記而取得權利之第三人，應予保護，以確保交易安 全。因此民法第759條之1第2項規定，因信賴不動產登記之 善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之 效力，不因原登記物權之不實而受影響，加以土地法第43條 規定，依本法所為之登記，有絕對效力。此即登記之公信力 ；又所謂推定力，乃指物權一經登記，推定登記名義人適 法有此權利，而合法行使該權利。登記名義人除不得援以對抗 其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。因 此民法第759條之1第1項規定，不動產物權經登記者，推定 登記權利人適法有此權利，此即登記之推定力。綜上，因不 動產登記有上開效力，及因信賴登記制度，始得確保不動 產之交易安全。
⒉是承上，不動產之內涵既係以登記對外展示，則謄本登記 之內容為何，該不動產之性質即為何。參加人以「系爭土 地既為農牧用地，縱登記錯誤，仍無礙其惟農牧用地之本 質」為其論點，認兩造間之買賣交易為無效，倘參加人之 論點成立，則不動產登記制度將完全無用，其公示外觀亦
無任何效力，是參加人該等「縱登記錯誤仍無礙其本質」 之論點，實推翻整體不動產登記制度，推翻不動產登記之 公示力、公信力及推定力，是參加人之論點完全與我國不 動產登記制度背道而馳，實難以肯認。
⒊從而，不動產登記之效力，既有公示力、公信力及推定力 ，而兩造交易當下系爭土地謄本既登記為建地，且兩造均 善意信賴登記外觀而以建地交易，實難認兩造係以自始不 能之給付為交易標的物，是兩造之買賣契約仍為有效，原 告自不得依不當得利對被告有所請求。參加人雖稱：將國 產汽車之車籍資料誤登記為進口汽車，亦無從更改該汽車 為國產之本質，故認同理可證，土地登記錯誤亦不能更改 土地之本質云云，然土地登記有對外公示效力，但汽車之 登記僅為行政管理手段，兩者登記效力天差地別，實無從 一概相提並論，是參加人此說法實無道理。況系爭土地之 登記錯誤，係源自於參加人屏東縣屏東地政事務所不知名 職員之錯誤，參加人屏東縣屏東地政事務所上開主張，純 粹係想甩鍋其職員之錯誤，而將其錯誤登記所產生之價差 損失，推卸給兩造之一方來承擔罷了，但該錯誤登記早在 被告購入系爭土地前即已存在，是兩造對該等登記錯誤既 無故意或幫助，亦無從知悉，實不應以參加人屏東縣屏東 地政事務所之錯誤，而用以懲罰正當買賣之當事人兩造。 ⒋至參加人稱：系爭土地過去均未以建地課徵地價稅，是被 告理應知悉系爭土地非建地云云。然未依建地繳納地價稅 ，並不能當然直接推論為知悉土地非建地，此並非合理之 邏輯。否則，少繳所得稅，沒有繳納的部分能夠得出明知 沒有所得的結論嗎？少繳燃料稅，能夠得出自認沒有汽機 車之結論嗎？未繳納稅金之理由所在多有，更何況當名下 擁有之土地、車輛等數量非少時，未注意或有遺漏更是有 可能之事。原告所有系爭土地期間未繳納地價稅，是國家 未行使其課稅權利之怠惰，人民至多因此產生補稅之義務 或其他處罰而已，尚難以國家未向人民課稅此行使權利之 怠惰，即驟然得以推斷出人民未繳納稅款之意圖為何？故 參加人稱：被告早知土地非建地云云，無足可採。更何況 ，本件系爭土地之錯誤登記，係連參加人屏東縣屏東地政 事務所本身，在107年更改系爭土地地目前都不知情。連 參加人屏東縣屏東地政事務所自己都不知情之情況下，可 想見兩造移轉登記系爭土地之102年當下，因參加人屏東 縣屏東地政事務所自己也不知系爭土地實為農牧用地，是 兩造當時應該係以移轉建地之手續辦理並繳納建地相關之 規費、稅捐後，才有可能得到參加人屏東縣屏東地政事務
所之同意辦理移轉登記，是更加可見被告對於系爭土地因 參加人屏東縣屏東地政事務所之錯誤，而有誤登記之情形 ，並無從知悉。
五、綜上所述，本件原告依買賣之法律關係，及參加人為原告依 不當得利之法律關係，請求被告給付如原告訴之聲明所示之 金額，及自起訴狀繕本送達翌日即起至清償日止，按週年利 率5 ％計算之利息，非有理由，應予駁回。又原告之訴既經 駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，應一併駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經審酌後， 認與判決基礎之事實及結果並無影響，爰不一一贅述，併此 敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 12 月 19 日 民事第三庭 法 官 薛侑倫
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 111 年 12 月 19 日 書記官 沈詩雅