拆屋還地
臺灣宜蘭地方法院(民事),訴字,111年度,320號
ILDV,111,訴,320,20221208,1

臺灣宜蘭地方法院民事判決
111年度訴字第320號
原 告 王月容

訴訟代理人 林國漳律師
被 告 公信力企業有限公司

法定代理人 林整宏
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國111年11月8日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。　
　　事實及理由
壹、程序事項：
本件原告於訴狀送達後，於民國111年8月26日變更聲明中被 告應拆除地上物返還土地之面積（本院卷第104頁），屬聲 明擴張，符合民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准 許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠原告拍得宜蘭縣○○鄉○○段000○00000○000○00000地號土地（下 稱系爭土地)，被告於法院拍賣程序中買受坐落於系爭土地 上之3棟未為保存登記房屋（門牌號碼分別為宜蘭縣○○鄉○○ 路000號、漳福路98巷1號、漳福路98巷2號，下稱系爭建物 ），無權占用系爭土地如宜蘭縣宜蘭地政事務所111年8月1 日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示A至G部分之面積，爰依 民法第767條規定提起本件訴訟。
㈡系爭土地於拍賣前固為吻彩生活事業股份有限公司（下稱吻 彩公司）所有，惟吻彩公司並非系爭建物之原始起造人，無 法取得該建物所有權，縱使吻彩公司為系爭建物之事實上處 分人，亦與民法第838條之1規定要件不符。　㈢被告取得系爭建物時，建物屋頂業已塌陷，破舊不堪使用， 不具經濟價值，難謂符合法定地上權所欲保護之建築物，被 告主張其占有系爭土地有法定地上權，並非有據。　㈣聲明：被告應將系爭土地上如附圖所示A（面積29.91平方公 尺）、B（面積31.18平方公尺）、C（面積6.46平方公尺） 、D（面積0.38平方公尺）、E（面積8.94平方公尺）、F（ 面積39.51平方公尺）、G（面積162.55平方公尺）地上物拆 除，並將占用土地返還原告；願供擔保，請准宣告假執行。



二、被告則以：
　㈠被告尚未拍賣取得系爭建物前，該建物及坐落土地之所有權 人均為吻彩公司，爾後系爭建物由被告於109年1月10日拍賣 取得，建物所坐落之系爭土地則由原告於110年9月23日拍賣 取得，依民法第838條之1規定，系爭建物就所坐落之系爭土 地上有法定地上權，並非無權占有。
㈡聲明：原告之訴駁回。
三、爭點整理：
　㈠經查，系爭未辦理保存登記之建物坐落於系爭土地上，坐落 之面積如附圖A至G所示，於本院受理之107年度司執字第204 01號債權人臺灣銀行股份有限公司與債務人吻彩公司間求償 債務強制執行拍賣程序中（下稱拍賣程序），吻彩公司名下 之系爭建物、土地實施拍賣，系爭建物由被告於108年12月2 5日得標買受，本院於109年1月10日核發系爭建物之權利移 轉證書與被告，另系爭土地後由原告於110年9月23日拍賣取 得，此有吻彩公司全國財產稅總歸戶財產查詢清單、　　本院109年1月10日不動產權利移轉證書、系爭土地登記第一 類謄本、本院執行處108年11月28日通知可憑（107年度司執 字第20401號卷一第8頁，下稱司執卷一、本院卷第65、112- 118、120-122頁），且經本院會同宜蘭縣宜蘭地政事務所派 員進行勘測，製作土地複丈成果圖確認無誤（本院卷第77頁 ，詳如附圖），並為兩造所不爭執，自堪信為真實。　㈡原告主張系爭建物並非吻彩公司所有，且縱吻彩公司擁有系 爭建物之事實上處分權，然系爭建物早已不堪使用，均與法 定地上權要件不合，而請求被告拆屋還地等節，則為被告所 否認，是本件爭點為：
　⒈民法第838條之1法定地上權要件中「土地及其土地上之建築 物，同屬於一人所有」，所謂同屬於一人「所有」之定義， 是否包含無法辦理保存登記之建物事實上處分權？　⒉系爭建物是否已滅失？
四、本院之判斷：
　㈠法定地上權所謂土地、建物同屬於一人所有，包含無法辦理 保存登記之建物事實上處分權在內：
　⒈按民法第425條之1規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所 有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房 屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與 讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用 期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制 」，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦 理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所



取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依 上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就 無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形 ，始符法意（最高法院99年度台上字第1723號判決意旨參照 ）。又按民法第838條之1建築物所有人之概念，不僅指因登 記而取得所有權之人，並應包括不能辦理所有權第一次登記 ，但已取得房屋事實上處分權之人，以貫徹該條立法目的係 為調和土地、建築物不同所有人間之權益，庶符社會正義之 要求，並維護社會整體之經濟利益之意旨（臺灣高等法院臺 南分院107年度重上字第80號民事判決意旨參照 ）。　⒉是依前揭說明，民法第425條之1推定租賃關係，於解釋「所 有權讓與他人」時，已將讓與未辦保存登記建物之事實上處 分權之情況亦包含在內，則於立法目的相類似之法定地上權 要件解釋上，當可類推適用。是法定地上權要件中同屬於一 人「所有」，該所有之概念，亦包含無法辦理保存登記建物 之事實上處分權在內，原告主張未辦保存登記建物之事實上 處分權不適用法定地上權等語，尚屬無據。
　㈡吻彩公司於拍賣前同時擁有系爭建物事實上處分權及系爭土 地之所有權，符合「同屬於一人所有」要件：
經查，系爭建物於拍賣程序前，其財產所有人登記為吻彩公 司，系爭建物中98巷1號建物之用電紀錄亦為亦為吻彩公司 所申請，此有吻彩公司全國財產稅總歸戶財產查詢清單、台 灣電力股份有限公司宜蘭區營業處111年8月11日函文所附用 電資料可佐（司執卷一第8頁、本院卷第71、73頁），且於 本院執行處履勘時，亦為吻彩公司派員到場就系爭建物狀況 為說明，此有執行筆錄可憑（司執卷二第121頁），自可認 吻彩公司就系爭建物有事實上處分權，原告對此亦不爭執（ 本院卷第155、156頁），而吻彩公司名下之土地，於實施拍 賣之際亦同為吻彩公司所有，已如前述，是該無法辦理保存 登記之系爭建物事實上處分權及系爭土地之所有權既均屬於 吻彩公司，於拍賣程序中先後經被告、原告於拍賣程序中拍 定而買受，依前揭說明，自符合民法第838條之1第1項「土 地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍 賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設 定」之要件。
　㈢系爭建物並未滅失：　
⒈民法第838條之1第1項之法定地上權，因建築物之滅失而消滅 ，此有該條第2項規定可參。而本法所稱建築物，為定著於 土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用 之構造物或雜項工作物。則為建築法第4條所明定。經查，



本院執行處拍賣公告上雖註記「暫編683建號（即漳福路98 巷2號）之建物部分屋頂坍塌」、「暫編681建號（即漳福路 102號）屋內天花板陷落」（本院卷第121、122頁），然僅 能顯示有部分建物之局部屋頂坍塌，系爭建物顯未達滅失不 存在之程度。
　⒉觀諸不動產估價師於估價時拍攝之系爭建物現況照片（司執 卷一第114-117頁），及本院履勘現場時所拍攝之系爭建物 現場照片（本院卷第45-53頁），系爭建物客觀上頂蓋、樑 柱或牆壁尚存，仍可供人使用，其構造並無滅失不存在之情 ，又系爭建物雖老舊，但經本院執行處囑託不動產估價師鑑 價結果，評估仍共有新臺幣204萬3,000元之價值，有該建物 價值鑑定表可佐（司執卷一第119頁），是原告主張系爭建 物不堪使用而不具經濟價值，不符合法定地上權要件，即屬 無據。
五、從而，系爭無法辦理保存登記建物之事實上處分權、系爭土 地所有權既同屬吻彩公司一人所有，而於強制執行拍賣程序 中，分別由被告拍得系爭建物，原告拍得系爭土地，導致拍 定人各異，然系爭建物並未滅失，仍有經濟價值，則系爭建 物坐落於系爭土地，自符合民法第838條之1法定地上權之要 件，並非無權占有。故原告依系爭土地所有權，請求被告拆 除如附圖所示之地上物並返還占用之土地，自屬無據，應予 駁回。原告之訴既經駁回，假執行之聲請，亦失所依據，併 予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決之結果不生影響，無庸逐一論究，併此敘明。七、訴訟費用負擔：民事訴訟法第78條。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　8 　　日 民事庭 法　官 蕭淳元
以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　8 　　日 書記官 邱信璋
附圖：