臺灣士林地方法院民事判決
111年度重訴字第240號
原 告 莊增祥
莊增瀧
莊芳文
莊玲俐
莊玲蘭
莊玲惠
共 同
訴訟代理人 翁瑞麟律師
複 代理 人 黃文欣律師
被 告 王君如
訴訟代理人 洪士傑律師
複 代理 人 陳冠豪律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國111年12月6日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
原告主張：伊等為臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭 土地）之共有人，應有部分合計21/40。系爭土地前由被告前 手即訴外人楊宗昌於其上興建同小段122建號建物即門牌號碼 同區承德路2段34號房屋（下稱系爭房屋），後於民國110年間 ，由楊宗昌買賣移轉所有權予被告所有。楊宗昌前雖與系爭土 地共有人就系爭土地間成立不定期租賃契約，然最後已於108 年間，另與當時系爭土地全體共有人即訴外人莊錦興、莊錦綉 、莊增木；原告莊芳文、莊增祥、莊增瀧（下與原告莊玲俐、 莊玲蘭、莊玲惠合稱原告，分各稱其姓名）與莊玲俐、莊玲蘭 、莊玲惠之被繼承人莊通緒（下稱莊錦興等7人）合意就原不 定期租賃關係改為另成立定期租賃契約，租期自108年1月1日 起至109年12月31日止，約定每月租金新臺幣（下同）4萬5500 元（下稱系爭租約）。惟系爭租約已因明示為定期租約，經租 期屆滿而消滅，且莊玲蘭曾代表部分之共有人寄發臺北台北橋 郵局存證號碼000204號存證信函、臺北長春路郵局81654號存 證信函（下合稱系爭存證信函，分稱系爭存證信函一、二）， 定期催告楊宗昌如不於期限內另行與共有人訂立新約，則共有 人將改以較高租金收取土地使用對價，並應騰空遷讓。而楊宗
昌於租期屆至後，未向伊等接洽訂立新約續租系爭土地，並將 系爭房屋移轉被告，是被告所有系爭房屋已屬無權占用系爭土 地。退步言，縱認系爭租約已轉為不定期租地建屋契約關係， 然系爭房屋於建築完成迄今已超過69年又1個月，已超過行政 院所公布之固定資產耐用年數，應認系爭房屋客觀上已達不堪 使用之程度，而不具安全性，是系爭租約之不定期租地建屋契 約關係仍因系爭房屋使用年限屆至而應予終止，被告亦屬無權 占用系爭土地，其得依民法第767條第1項、第821條規定，請 求被告拆除系爭房屋，返還所占用土地予全體共有人。又系爭 房屋拆除後，房屋地籍登記將影響伊等土地所有權行使，是伊 等亦得依民法第767條第1項、第821條、土地登記規則第31條 第1項前段規定，請求被告就系爭房屋所有權辦理滅失登記， 並得依不當得利法律關係，請求被告給付伊等於110年1月22日 取得系爭房屋所有權後至110年12月31日止之不當得利租金51 萬5177元中屬伊等之部分，並加計遲延利息；及自111年1月1 日起至返還土地之期間相當於每月租金4萬5500元中屬伊等部 分之不當得利等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋拆除，並返 還系爭土地予全體共有人。㈡被告應將系爭房屋辦理滅失登記 。㈢被告應給付原告如附表一所示金額，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈣被告應自起訴狀 繕本送達翌日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告如附 表二所示金額。㈤願供擔保，聲請宣告假執行。被告則以：㈠系爭租約僅係莊錦興等7人與楊宗昌就租用系爭土 地租金之約定，其有關期間之記載並非租地建物契約年限之約 定，如認系爭租約莊錦興等7人有權片面決定是否續租，亦應 認此違反土地法第103條強制規定而無效。且系爭租約於租期 屆滿時，除經同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原 狀遷空交還之文意，僅係就定期租賃契約原已具有之法律效果 為重申之約定，並非具體、明白表示期滿後不再續租，是系爭 租約無阻止續約之約款。又依系爭存證信函之記載，顯已含有 願意將系爭土地續租予楊宗昌之意，當無出租人反對續租之表 示。甚者莊玲蘭僅聲明代表部分出租共有人寄發系爭存證信函 ，並未得到共同出租人莊錦興、莊錦綉、莊增祥之授權，致未 由系爭租約出租人共同為之，自不生出租人反對續租之效力， 系爭租約既由伊受讓後繼續占用，出租人又無即時表示反對續 租，系爭租約自已轉為不定期租賃關係，伊本於買賣不破租賃 原則，受讓系爭土地而為占有自非無法律上權源，亦不構成不 當得利。㈡楊宗昌之前手曾向系爭土地前所有權人租地而興建 系爭房屋，嗣系爭房屋於由楊宗昌受讓取得，上開租賃關係即 由楊宗昌承受。而楊宗昌前曾於91年8月9日與莊錦興等7人，
簽訂91年1月1日至95年12月31日之租約，經租期屆滿，轉為不 定期租賃契約，又於97年1月10日與莊錦興等7人，簽訂97年1 月1日至97年12月31日之租約，經租期屆滿，又轉為不定期租 賃契約（下合稱系爭前租約，依序分稱系爭前租約一、二）， 是參照系爭前租約模式，可認全體出租人莊錦興等7人與楊宗 昌自始無使系爭租約屆期消滅之意。且系爭前租約與系爭房屋 並無不能併存之情形，是縱系爭租約已屆期消滅，兩造間仍有 系爭前租約之不定期租賃關係存在，伊仍尚得因繼受不定期之 系爭前租約而有權占有。㈢固定資產耐用年教表僅為稅捐之目 的，提供營利事業攤提資產折舊之標準，不足憑為認定房屋不 堪使用事實之依據，且系爭房屋現存狀、經濟價值、建築結構 、使用狀況上均屬良好，未達不堪使用情狀，系爭租約自不因 此而消滅。㈣系爭租約屆滿後，出租人及原告對楊宗昌及被告 租期屆滿後不過問而令繼續使用系爭房屋長達半年，亦未對其 表達反對續租之意，甚有調整租約之意思，且縱令原告取回系 爭土地，目前亦無任何使用計畫，原告竟於提議以新租賃條件 續定租約在先，事後請求伊拆屋還地，有違誠信原則及權利濫 用。㈤退步言，系爭房屋移轉予伊後，已非商業用途，自有受 土地法第97條拘束之必要，原告請求之不當得利租金過高，應 不超過申報總地價年息5％等語，資為抗辯。並聲明如主文第1 項所示，及如受不利判決，願供擔保，聲請宣告免為假執行。兩造協議簡化之不爭執事項（見本院111年12月6日言詞辯論筆 錄，本院並依論述需要，調整其順序或簡化其文字用語，且刪 除兩造各自表述部分）：
㈠系爭土地、系爭房屋相關：
⒈系爭土地為原告與其他共有人莊錦興（8/40）、莊錦綉（8/40 ）、莊增木（3/40）所共有，原告所有權應有部分合計21/40 。系爭土地110年8月10日謄本如士司調卷第40-45頁原證1所示 （同如本院卷第210-212頁所示）。於簽訂系爭前租約一、二 時，系爭土地之地主為莊錦興等7人，莊增木已於107年2月5日 死亡，其繼承人為配偶游露瑪、莊凱傑、莊鎧鮮、莊凱莉。⒉系爭土地上現存系爭房屋。且原告前手或被繼承人，前係於42 年間將系爭土地出租該起造人，且為不定期租賃契約（如本院 卷第50頁原告方面於系爭前案主張）。系爭房屋為辦理保存登 記之合法建物，且為住商用之「磚造」房屋，110年8月4日建 物謄本如士司調卷第46頁原證2、111年1月12日謄本如士司調 卷第74頁所示。
⒊75年12月12日起造之訴外人曾將系爭房屋出售給楊宗昌，並於7 6年1月10日辦理移轉登記完成，故上項租賃關係由楊宗昌承受 。期間莊錦興等7人乃曾於91年8月9日與楊宗昌簽定系爭前租
約一，約定租期為91年1月1日至95年12月31日，租期屆滿，契 約雙方均無異議而轉為不定期租約。後又於97年1月10日又與 楊宗昌簽訂系爭前租約二，租期約定為97年1月1日至97年12月 31日，租約期滿後，雙方又無異議，而再成為不定期租賃契約 關係（如本院卷第50頁系爭前案原告主張）。⒋於系爭租約簽訂前之103年間，莊錦興等7人，曾向本院對楊宗 昌提起調整租金之訴（下稱系爭前案），經本院104年7月3日 以103年度重訴字第287號判決，地主與楊宗昌間租賃關係租金 調整為每年57萬6690元。且經當事人二造提起上訴，臺灣高等 法院於105年5月3日以104年度重上字第740號判決駁回上訴確 定，判決書如本院卷第50-57頁所示。
㈡系爭租約相關：
⒈系爭前案判決後，莊錦興曾代表莊錦興等7人又與楊宗昌簽訂系 爭租約，約定租期自108年1月1日起至109年12月31日止，每月 租金為4萬5500元，出租人並由莊錦興代表（莊錦興係以出租 共7人之代表身分），簽立系爭租約如士司調卷第52-63頁原證 3所示。
⒉系爭租約第6條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意續租 外，應即日將租赁房屋誠心按照原狀遷空交還甲方不得藉詞推 諉或主張任何權利」等語。
⒊系爭租約本為一定期租賃契約關係。
㈢系爭租約屆期前信函交涉相關：
⒈楊宗昌於109年12月8日，曾寄發文山萬美街郵局第90號存證信 函予莊玲蘭如士司調卷第64頁原證4所示。內載：「本人向台 端承租之圓環段108號土地已與第三人洽談售價為1200萬元， 因台端為基地所有權人，今依土地法第104條規定，通知台端 於函到10日內回復是否優先承買…」等語。並經莊玲蘭收受。⒉莊玲蘭曾表明代表莊玲惠、莊玲俐、莊芳文、莊增瀧、莊增木 之繼承人等人（無共有人莊增祥、莊錦興、莊錦綉），寄發系 爭存證信函一回覆楊宗昌上項存證信函，如士司調卷第66頁原 證5所示。內載：系爭土地楊宗昌並無處分權，何能出售處分 ，事出突兀几、無從回應。唯貴我雙方之土地租賃期限將屆， 再次提醒台端切勿逾期換約，以免租金調回每年新臺幣57萬66 90元或支付我方上列租金同額之損害賠償金…」等語。⒊楊宗昌收受上項信函後，再於109年12月16日寄發文山萬美街郵 局104號存證信函予莊玲蘭如士司調卷第68頁原證6所示。內載 ：「本人欲出售承德路三段34號房屋（大同區圓環段122建號 ），位在圓環段108地號土地上，已與第三人洽談售價1200萬 元，通知莊玲蘭於10日內表示是否優先購買…」等語。⒋莊玲蘭收受上項信函後，又於109年12月23日以系爭存證信函二
寄送被告收受，如士司調卷第70頁原證7所示。內載：「…承德 路三段34號的房子所在基地為大同段2小段132之3地號，並非 原告所有無優先購買權…，台端（楊宗昌）承租我方大同區圓 環段三小段108地號土地租約在109年12月底屆滿，尚未重新簽 約，逾期將調整租金為57萬6690元，如未簽約，我方將收取高 於租金之損害賠償金」。楊宗昌收受後，即未再做回應。⒌楊宗昌及被告其前均從未表示願意依每年57萬6690元給付系爭 租約之租金。且被告於本案起訴前或本件訴訟程序中至111年1 0月3日前，亦表達只願依系爭租約原訂租金每月4萬5500元之 金額為本件租金之給付。
⒍原告（除莊增祥外之5人）及訴外人莊凱傑，曾於111年8月25日 簽立聲明書如本院卷第144頁所示（下稱系爭聲明書）。內載 ：「茲有關我等所共有坐落臺北市○○區○○段○○段000○00000地 號等二筆土地，因與地上建物原所有權人楊宗昌所簽訂之土地 租賃契約書，租期於民國109年12月31日屆滿，故分別於民國1 09年12月3日、12月10日、12月23日共同推任莊玲蘭代表致函 承租人楊宗昌，催告伊於租期屆滿之前，與我等依照民法第82 0條第一項規定重新簽訂土地租賃契約書，如未能重訂租賃契 約書，將向楊宗昌請求無權占有不當得利之損害賠償。以上推 任屬實，特此聲明」等語。
⒎系爭租約期滿後，自110年1月1日起，楊宗昌或被告自110年1月 22日取得房屋所有權起至今，客觀上並未給付原告任何相當系 爭租約租金之使用土地對價。其後半年，原告並未過問占有人 繼續使用系爭房屋，亦未對其表達反對續租之意思。⒏110年1月底後至本案起訴前，原告或其他共有人與楊宗昌或建 物受讓人被告間，均不曾就系爭土地使用再為租約協商。㈣楊宗昌於110年1月4日，曾與被告簽訂買賣契約，約定將系爭房 屋以1200萬元出售被告，並於同年月22日辦理所有權移轉登記 完畢。
㈤不當得利相關：
⒈被告自110年1月22日取得房屋所有權起至今，並未給付原告任 何相當系爭租約租金之使用土地對價。若以系爭租約約定租金 計算110年1月22日至110年12月31日租金金額將為51萬5177元 ，若以原告應有部分計算，原告就此金額得分取之金額各如附 表一所示；若以系爭租約約定之月租金金額，按以原告應有部 分計算，原告就此金額得分取之每月月租金金額將如附表二所 示。
⒉被告已於111年2月21日於調解期日時，當場向原告之訴訟代理 人表示願意支付原告本案起訴請求之租金金額，但條件為必須 另定新租約，並撤回拆屋請求，原告拒絕之。
㈥系爭房屋建築完成日期為42年8月10日至今超過69年又1個月， 已超過行政院所公布之固定資產耐用年數表磚造房屋之耐用年 限25年、加強磚造35年。
㈦起訴狀係於111年1月19日送達被告（如士司調卷第78頁所示） 。
㈧上開事實，業據兩造提出與其主張相符之卷內相關文書資料為 證，且為兩造所不爭執，當可信為真實。
本件經本院於111年12月7日言詞辯論期日與兩造整理並協議簡 化爭點為（見本院同上筆錄，並依論述需要，調整其順序，並 為適當精簡）：
㈠被告抗辯：租期屆滿前後，系爭租約出租人均未具體、明白表 示期滿不再續租，系爭租約已可視為不定期限之租約，其得繼 受系爭租約法律關係，而有權占有，是否可採？㈡原告主張：系爭租約亦因系爭房屋已逾越固定資產使用期限毀 敗不堪使用而消滅，是否有據？
㈢被告抗辯：楊宗昌除系爭租約外，尚定有系爭土地之系爭前租 約關係，且均已轉為不定期之租約，其與系爭租約彼此之存續 及消滅應各具獨立性，而與系爭租約併存至今，系爭租約消滅 ，其尚得因繼受不定期之系爭前租約而占有，是否可採？㈣被告抗辯：不當得利租金過高，是否可採？有無遲誤提出防禦 方法？
茲就上開爭點論述如下：
㈠原告所謂之反對表示，僅係由系爭租約出租人一部為之，而未 由全體出租人為之，應不生反對效力。被告抗辯：租期屆滿前 後，系爭租約出租人並未為反對續租表示，系爭租約已可視為 不定期限之租約，其得繼受系爭租約法律關係，而有權占有， 應屬可採。
⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人 不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第45 1條亦有明定。依民法第451條之規定，乃出租人表示反對續租 之意思，有阻卻繼續契約之效力，此與同法第263條所定當事 人依法律之規定終止契約之情形，具有同一之法律理由，自應 類推適用。故租賃物為數人所共同出租者，表示此項意思時， 應準用第258條第2項規定，由出租人全體為之（最高法院41年 台上字第767號判例、63年度台上字第2139號判決、97年度台 上字第1166號判決意旨參照）。
⒉經查，原告雖主張：其於系爭租約租期屆滿前，曾向被告前手 楊宗昌寄發系爭存證信函以為反對續租之表示，姑不論系爭存 證信函所記載之內容，其意旨是否包含反對續租之意思表示， 於兩造間已有重大爭議。即以為意思表示之表意人莊玲蘭於系
爭存證信函內，亦僅表明其代表莊玲惠、莊玲俐、莊芳文、莊 增瀧、莊增木之繼承人等人為向楊宗昌為意思表示，已無代表 出租人即系爭土地共有人莊增祥、莊錦興、莊錦綉為反對之旨 （見不爭執事項㈢⒉⒋所示）。且由此可窺見，代表全體共有人 簽訂系爭租約之莊錦興，亦未為任何反對之表示。甚者，原告 於訴訟期間所提出之起訴後，由部分共有人簽立之系爭聲明書 ，其內亦僅有部分之共有人簽署，並無共有人中之已死亡之莊 增木全體繼承人（或繼承人之代表人）或莊錦興、莊錦綉，甚 而，連原告之一之莊增祥亦未列其中（見不爭執事項㈢⒍所示） 。則原告所主張為反對續租表意之現共有人之一莊玲蘭，是否 有取得代表全體出租共有人為意思表示之權限更有疑問。是衡 諸上開說明，莊玲蘭代表部分共有人所寄發之系爭存證信函， 並無不生反對續租之效力，原告主張系爭租約出租人已於系爭 租約租期屆滿前，預先表示反對續租云云，自無所據。⒊末按，民法第451條所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一 般觀念，出租人於租期屆滿後，相當時期內，能表示反對意思 而不表示者而言（最高法院43年台上字第367號判例參照）。 而查，於系爭租約期滿後，自110年1月1日起，楊宗昌持有期 間或被告自110年1月22日取得房屋所有權起至今，客觀上並未 給付原告任何相當系爭租約租金之使用土地對價，且其後半年 ，原告或其他出租人並未再過問占有人繼續使用系爭房屋，亦 未再對楊宗昌、被告表達反對續租之意思，為兩造所不爭執（ 見不爭執事項㈢⒎所示），當已可認為，出租人已未於租期屆滿 後相當期間內，對承租人楊宗昌或其繼受人為反對之表示，彰 彰甚明。是被告一再辯稱：其因買受系爭房屋，因而繼受之系 爭租約之定期租賃關係，已因出租人於租期屆滿後，不即為反 對表示，且其繼續以系爭房屋繼續占用，轉為不定期租賃關係 ，可為其有權占有系爭土地之權源等語，應屬可採。㈡原告主張：系爭租約亦因系爭房屋已逾越固定資產使用期限毀 敗不堪使用而消滅，亦無所據。
⒈按土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之房 屋後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非有相 當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契 約之目的探求當事人之真意，固亦應解為定有租至房屋不堪使 用時為止之期限（最高法院95年度台上字第388號判決意旨參 照）。又按所謂房屋不堪使用，係指依社會通常一般人客觀之 觀念，在安全、市容、衛生各方面，是否還均堪使用為其判斷 之標準，苟房屋已超過耐用年數許久，且已甚為破舊，固應認 已不堪使用（最高法院95年度台上字第1407號判決)。然房屋 是否不堪使用，應依具體個案客觀認定之，財政部公告固定資
產耐用年數表，僅為稅捐之目的，提供營利事業攤提資產折舊 之標準，僅能供事實認定之參考，並不足全憑為認定房屋不堪 使用事實之依據。是所有權主張租地建屋之租約已因其上建築 之房屋達於不堪使用狀態而消滅，而經房屋所有人否認者，自 不得僅以房屋建築後，經過年數已超過為稅捐目的之耐用年數 表為據，逕指房屋客觀上已屬不堪使用，仍應提出具體證據方 法，以證明房屋確實已於在安全、市容、衛生各方面，喪失作 為房屋基本功能之目的始可。
⒉經查，原告於本案僅以系爭房屋建築年數，已逾越固定資產耐 用年數表，而指系爭房屋已毀敗不堪使用，然為被告所否認。 原告又並未提出任何其他證據方法，以證明系爭房屋客觀上已 於安全、市容、衛生上喪失遮風避雨基本功能，或為居住使用 目的喪失之情。反之，由楊宗昌於110年1月4日，曾與被告簽 訂買賣契約，約定將系爭房屋以1200萬元出售被告，並於同年 月22日辦理所有權移轉登記完畢等情（見不爭執事項㈣所示） ，當可窺見，系爭房屋於市場上應仍有相當價值，更不可能有 原告所指破敗不堪使用之可能。是原告主張：系爭租約因系爭 房屋毀敗不堪使用而消滅，當亦屬無據。
㈢綜上，系爭租約已轉為不定期租賃關係，且原告亦未能證明已 因系爭房屋不堪用而當然終止消滅，則被告所有系爭房屋占用 系爭土地應屬有權占有，原告自無從依民法第767條、第821條 之規定，以部分共有人地位，請求被告排除侵害。是原告請求 被告拆除系爭房屋，並辦理系爭房屋所有權滅失登記，當屬無 據。且因被告占有有法律上權源，並非無法律上原因而受占有 利益，則原告依不當得利規定，請求被告返還相當租金利益， 亦無所據，均不能准許。是原列爭點㈢無論結論如何，已不影 響結論，而原列爭點㈣則係已失討論之前提，均不必再予深究 ，併此敘明。
從而，原告依民法第767條第1項、第821條、第179條、土地登 記規則第31條第1項前段規定，請求被告拆除系爭房屋，並返 還占用之系爭土地，及就系爭房屋所有權辦理滅失登記，併請 求被告給付不當得利，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既 經駁回，則其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。原告雖聲請向地政事務所調取楊宗昌為移轉系爭房屋時，曾為 系爭土地上無租賃關係之切結書，然系爭土地上原即有租賃關 係存在，已為兩造所不爭執，是即便楊宗昌曾為無租賃關係之 聲明，亦僅能認其向地政機關為不實申報之事實而已，本亦無 從推認兩造間租賃關係依法或依約定已消滅，自無調查必要。 是本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法、陳述及訴訟資 料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，
附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰判決如主文。 中 華 民 國 111 年 12 月 27 日 民事第三庭 法 官 王沛雷
以上正本係照原本作成。
原告如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 111 年 12 月 27 日 書記官 邱筱菱