臺灣士林地方法院民事判決
111年度訴字第105號
原 告 鍾建熹
訴訟代理人 湯文章律師
被 告 財政部國有財產署
法定代理人 曾國基
訴訟代理人 郭曉蓉
複 代理人 王貴蘭
被 告 錢金娥
訴訟代理人 高傳盛律師
被 告 林祥麟
林宗賢
林紹賢
林尚賢
林美智
林逸臣
林逸文
林百玲
林美玲
林瑞玲
林潔盈
林潔莉
上 十二人
訴訟代理人 龔維智律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國111年12月2日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有如附表一所示之土地依下列方法合併分割：如附圖 暫編符號甲（面積一千九百零九平方公尺）分由被告錢金娥 單獨取得所有權；如附圖暫編符號乙（面積二千四百零七平 方公尺）分由原告單獨取得所有權。原告及被告錢金娥應各 依附表三、四所示之金額補償其他共有人。
二、兩造共有如附表二所示之土地應予變賣，所得價金依附表五 所示之比例分配於各共有人。
三、訴訟費用由兩造依附表五所示比例負擔。 事實及理由
一、原告主張：兩造共有如附表一、二所示土地（下合稱系爭土 地，分別以地號稱之），就系爭土地並無不能分割之約定， 亦未訂有不分割之期限，且無依物之使用目的不能分割之情 況，但無法協議分割方法，爰依民法第823條、第824條第5
項規定起訴請求將系爭土地合併分割。就分割方法部分，被 告錢金娥表示希望就11、11-1地號土地分割為左右2筆，將 左半部土地分割為其所有，原告尊重錢金娥對於土地之情感 ，自身對該土地亦有感情，爰請求就11、11-1地號土地分割 之右半部分割為原告單獨所有，原告願就超過應有部分以價 金補償他共有人；至於如附表二所示土地，因均屬農業發展 條例第3條第11款所稱之耕地，如予原物分割，將致土地過 於細分，而違反農業發展條例第16條第1項第1款之規定。為 使土地不過分細分並增進土地之經濟效用，則請求變價分割 等語。並聲明：被告與原告共有如附表一、二所示土地合併 分割。其中附表一所示土地如附圖暫編符號乙部分分配為原 告所有，逾原告應有部分範圍部分，由原告補償其他共有人 。其餘土地變價分割，價金按兩造間應有部分比例分配。如 無法按上開方法分割，則請求全部變價分割。
二、錢金娥則以：錢金娥對於附表一所示土地有濃厚情感，請求 將該2筆土地合併分割為左、右2塊，錢金娥願分得左側面積 為1,909平方公尺者，其餘部分則同意變價分割等語置辯。 並聲明：同意原告所提部分原物分割部分變價分割方案。三、被告林祥麟、林宗賢、林紹賢、林尚賢、林美智、林逸臣、 林逸文、林百玲、林美玲、林瑞玲、林潔盈、林潔莉等12人 （下稱林祥麟等12人）則以：同意原告所提分割方案，但先 鑑不動產估價師事務所就附表一所示土地鑑定所得之價格， 尚低於公告現值，且該所所選擇作為比較標的之交易，係鄰 近土地交易中價格較低者，所得價格無從資為計算原告與錢 金娥應補償價格之依據等語置辯。並聲明：同意原告所提部 分原物分割部分變價分割方案，但就鑑定價格及據以計算之 補償價格有意見。
四、被告財政部國有財產署（下稱國有財產署）則聲明：同意原 告所提部分原物分割部分變價分割方案，但就鑑定價格及據 以計算之補償價格有意見。
五、得心證之理由
㈠原告得請求分割
兩造共有系爭土地，就各筆土地應有部分比例均相同，即附 表五所示比例等情，有以地政電子閘門資訊系統查得之登記 資料可查（見本院卷第16至39頁、第180至247頁）。而兩造 經數次調解，仍無法就如何分割系爭土地達成合意，自屬不 能協議決定分割方法之情形，原告請求分割系爭土地，即屬 於法有據。
㈡分割方法之決定
⒈分割共有物，究以原物分割，或變價分割，法院固有自由
裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之 聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公 平決定之（最高法院85年度台上字第338號判決意旨參照 ）。
⒉附表一所示土地部分，原告及錢金娥各請求分得附圖暫編 符號乙、甲所示部分（見本院卷第158頁、第288頁），並 均願就所分得逾其等應有部分比例部分，以金錢補償其他 共有人（見本院卷第367頁），林祥麟等12人表示同意此 一分割方案（見本院卷第411頁），國有財產署亦同意原 告所提方案，僅對補償金額有意見（本院卷第436頁）。 本院審酌附表一所示土地地目雖有不同，然地目等則制度 依內政部105年10月27日台內地字第1050436952號函，已 自106年1月1日廢除。現行地籍測量實施規則第224條亦僅 規定因合併申請複丈者，應以同一地段、地界相連、使用 性質相同之土地為限。而依辦理土地複丈與建物測量補充 規定第8點後段，此使用性質相同，在非都市土地，係指 編定之使用地類別相同而言。可見現行土地法規下，並無 不同地目不得合併分割之限制。附表一所示土地共有人完 全相同，經原告及錢金娥請求合併分割，且係同一地段、 地界相連，編訂之使用地類別又均屬農牧用地，並無依法 令規定不能合併分割之情形，依民法第824條第5項規定， 即得合併分割。復考量附表一所示土地使用分區及使用地 類別均分別為山坡地保育區、農牧用地，皆為農業發展條 例第3條第11款之耕地，如以原物分割將致過於細分，而 不利於農耕使用，將減損該等土地之經濟效用，應屬各共 有人均受原物之分配顯有困難之情形。然該等土地均為農 業發展條例於89年1月4日修正施行前之共有耕地，依同條 例第16條第1項第4款規定，原得分割為單獨所有，此亦經 新北市淡水地政事務所以111年6月16日新北淡地測字第11 16098692號函確認無訛（見本院卷第336至337頁）。再考 量原告及錢金娥各有意願分得附表一所示土地如附圖暫編 符號乙、甲所示部分，其餘共有人對其等分得該等土地並 無異議，且原告及錢金娥願就超過其等應有部分比例部分 ，以金錢補償其他共有人等情，則以附表一所示土地合併 後，將附圖暫編符號乙、甲所示部分分別分歸原告及錢金 娥單獨所有，可顧及其等身為共有人對附表一所示土地之 情感，亦未違背其他共有人之意願，而其他共有人仍可獲 得金錢補償，且分割出2筆土地面積各為1,909、2,407平 方公尺，並未過於細分，尚無不利於該等土地之經濟效用 ，足見此一分割方法為適當，爰就附表一所示土地，依民
法第824條第5項、第2項第1款後段規定，予以合併分割， 以附圖暫編符號乙所示部分分配於原告、暫編符號甲所示 部分分配於錢金娥。
⒊附表二所示土地部分，兩造均同意以變價方式分割（見本 院卷第158頁、第287頁、第411頁、第436頁），本院衡酌 兩造均無意願分配如附表二所示土地，且附表二所示各筆 土地性質、面積、坐落等條件各不相同，難以公平分配， 不若加以變賣，使有意願之人得透過拍賣程序取得附表二 所示土地，得以物盡其用，兩造則依應有部分比例分配變 賣所得之價金，亦不致有所損失，應屬兩全其美之方法， 是本件關於附表二所示土地，屬原物分配顯有困難之情形 ，爰依民法第824條第2項第2款前段規定，判決變賣如附 表二所示土地，並將價金依附表五所示應有部分比例分配 於各共有人。
㈢補償之方法與金額
⒈以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應 有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定 有明文。又將原物分配於各共有人，對不能按其應有部分 價值受分配者，或受分配之不動產，其價格不相當時，法 院非不得酌以金錢補償之（最高法院78年度台上字第2169 號判決意旨參照）。本件經送請先鑑不動產估價師事務所 鑑定附表一所示土地之分割前價格，與依附圖合併分割為 暫編符號甲、乙2塊土地之價格，鑑定認為分割前，附表 一所示土地每坪2,750元，土地總價格為3,590,373元。分 割後如附圖暫編符號甲所示土地價格為每坪2,766元，總 價為1,597,159元；如附圖暫編符號乙所示土地價格為每 坪2,733元，總價為1,993,214元（見外放鑑定報告書）。 上開鑑定係該所不動產估價師依據估價條件與現況利用情 形，以合併範圍土地為比準土地，採用比較法推算評估合 併利用之土地價格，於111年10月6日至現場勘察後，擇取 鄰近地區相同或類似條件之比較標的共3筆土地，並依坐 落位置、區域發展程度、交通條件、標的屬性條件及使用 現況等因素，依勘估標的本身與比較標的間之條件差異進 行調整。並考量合併前各筆土地與比準地間之個別條件差 異，以合併分割後土地面積、地形地勢、臨路條件與現況 利用情形等條件差異，分算推估附表一所示土地與經合併 分割後如附表暫編符號甲、乙所示2塊土地之價格，合於 不動產估價技術規則第21條、第83頁、第84條、第93條等 規定，堪可採信。據此，附表一所示土地分割前總價既為 3,590,373元，原告及錢金娥應有部分各為十分之一，應
得土地價額各為359,037元（計算式：3,590,373×10%≒359 ,037，小數點以下四捨五入）。然錢金娥分得附圖編號甲 部分土地價格為1,597,159元，超逾其應得土地價額1,238 ,122元（計算式：1,597,159－359,037＝1,238,122）；原 告分得附圖編號乙部分土地價格為1,993,214元，超逾其 應得土地價額1,634,177元（計算式：1,993,214－359,037 ＝1,634,177），上開原告及錢金娥分得土地價值超過其等 應分得土地價額之差額，即應由其等各自依民法第824條 第3項規定，以金錢補償其他共有人。
⒉共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人 就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取 得各自分得部分之單獨所有權。是以原物分割而應以金錢 為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為 多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額 對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部 分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物 應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年度台上字第2676 號判決先例要旨參照）。是原告及錢金娥應補償其他共有 人之金額，應以各應受分配共有人各別之應有部分比例， 除以全體應受分配共有人各別之應有部分比例之總和（即 十分之八）計算而得其等應受分配之比例如附表六後，再 以原告及錢金娥分別應補償之總額1,634,177元、1,238,1 22元，乘以如附表六所示之比例，算出如附表三、四所示 之個別補償金額，原告及錢金娥即各應依附表三、四所示 之金額，分別補償予各未受附表一所示土地分配之共有人 。
⒊林祥麟等12人雖抗辯先鑑不動產估價師事務所鑑定附表一 所示土地價格低於該等土地公告現值，且擇取之比較標的 價格偏低，所得價格不足資為估算補償金額之依據等語（ 見本院卷第418至419頁）。然「比較法估價之程序如下： 一、蒐集並查證比較標的相關資料。二、選擇與勘估標的 條件相同或相似之比較標的。三、對比較標的價格進行情 況調整及價格日期調整。四、比較、分析勘估標的及比較 標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率或 調整額。五、計算勘估標的之試算價格。六、決定勘估標 的之比較價格。」、「前項第5款所稱之試算價格，指以 比較標的價格經情況調整、價格日期調整、區域因素調整 及個別因素調整後所獲得之價格。」不動產估價技術規則 第21條第1項、第2項定有明文。是以比較法勘估不動產之 價格，應擇取與勘估標的條件相同或相似之比較標的，且
應評估勘估標的及比較標的間之差異，求取調整率或調整 額後，據以計算勘估標的之試算價格。本件先鑑不動產估 價師事務所擇取比較標的，業已詳列該等比較標的之各項 條件因素，並就比較標的與勘估標的之區域因素、個別因 素予以分析、比較，進而決定各比較標的所應適用之價格 調整率（見外放鑑定報告書第32至36頁），其程序與不動 產估價技術規則第21條規定並無不合，難認其為不當。另 一方面，林祥麟等12人所提者僅為新北市石門區110年度 以來之土地交易實價登錄查詢資料，但林祥麟等12人並未 說明其等提出之交易資料，其所交易之土地條件與附表一 所示土地有何相同或相似之處，且不同土地交易條件不可 能完全相同，林祥麟等12人亦未說明其等所提交易資料之 土地條件，相較於附表一所示土地有何優劣及應為如何之 調整，即不能以該等土地交易資料，遽認本件價格鑑定結 果有何不當。再土地公告現值係地方政府依平均地權條例 第46條規定，就所轄土地調查其地價動態，繪製地價區段 圖並估計區段地價，並提經地價評議委員會評定後，於每 年1月1日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移 轉現值之參考，亦作為主管機關審核土地移轉現值及補償 徵收土地地價之依據，此本非必與土地實際價格一致。此 觀附表一所示土地與先鑑不動產估價師事務所擇取之3筆 比較標的，該等標的所交易之土地雖有連外道路寬度、服 務水準、生活機能設施、地勢傾斜度等條件因素之不同， 本年度公告現值卻均評定為每平方公尺900元可知（見外 放鑑定報告書第33頁）。況附表一所示土地之公告現值既 係於今年1月1日公告，距先鑑不動產估價師事務所鑑定之 價格日期111年10月6日有相當時日，更無從據以判斷該所 鑑定之價格有何違誤，林祥麟等12人以先鑑不動產估價師 事務所鑑定之價格低於土地公告現值，指摘該鑑定結果有 誤，其所指亦非有據。
六、綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條第2項、第5 項規定，請求本院判決分割系爭土地，為有理由，應予准許 。爰依民法第824條第5項、第2項第1款後段、第2款前段規 定，命就附表一所示土地依本判決附圖所示分割方案予以合 併分割，以附圖暫編符號乙所示部分分配於原告、暫編符號 甲所示部分分配於錢金娥，併依同條第3項規定，命原告及 錢金娥應各依附表三、四所示金額補償其他共有人。就附表 二所示土地部分，則命予以變賣，並將價金依附表五所示應 有部分比例分配於各共有人。
七、因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴
當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴 之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本 件原告請求分割系爭土地雖有理由，然兩造實因系爭土地之 分割互蒙其利。本院因認關於訴訟費用之負擔，以由全體當 事人按附表五所示應有部分比例負擔，較屬公允，爰諭知訴 訟費用之負擔如主文第3項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用證據，經 核均於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 111 年 12 月 13 日 民事第三庭法 官 江哲瑋
附表一：
編號 土地標示 面積 （平方公尺） 地目 使用分區 使用地類別 1 新北市石門區老梅段尖山湖小段 11地號 3,598 田 山坡地保育區 農牧用地 2 11-1地號 718 原 山坡地保育區 農牧用地
附表二：
編號 土地標示 面積 （平方公尺） 地目 使用分區 使用地類別 1 新北市石門區老梅段九芎林小段 210-1地號 200 道 山坡地保育區 交通用地 2 270-2地號 395 道 山坡地保育區 交通用地 3 新北市石門區老梅段尖山湖小段 1-2地號 3,710 旱 山坡地保育區 農牧用地 4 1-3地號 621 旱 山坡地保育區 農牧用地 5 10-2地號 20 道 山坡地保育區 交通用地 6 10-3地號 35 道 山坡地保育區 交通用地 7 10-4地號 125 道 山坡地保育區 交通用地 8 10-5地號 40 道 山坡地保育區 交通用地 9 新北市石門區老梅段豬槽潭小段 155地號 742 田 山坡地保育區 農牧用地 10 155-1地號 7,318 田 山坡地保育區 農牧用地 11 156地號 189 田 山坡地保育區 農牧用地 12 157地號 504 田 山坡地保育區 農牧用地 13 157-1地號 514 旱 山坡地保育區 農牧用地 14 157-2地號 364 旱 山坡地保育區 農牧用地
附表三：鍾建熹應補償之共有人姓名及金額
編號 姓名 金額（新臺幣元） 1 財政部國有財產署（為中華民國管理） 408,544 2 林祥麟 408,544 3 林宗賢 102,136 4 林紹賢 102,136 5 林尚賢 102,136 6 林美智 102,136 7 林逸臣 68,091 8 林逸文 68,091 9 林百玲 68,091 10 林美玲 68,091 11 林瑞玲 68,091 12 林潔盈 34,045 13 林潔莉 34,045
附表四：錢金娥應補償之共有人姓名及金額
編號 姓名 金額（新臺幣元） 1 財政部國有財產署（為中華民國管理） 309,531 2 林祥麟 309,531 3 林宗賢 77,383 4 林紹賢 77,383 5 林尚賢 77,383 6 林美智 77,383 7 林逸臣 51,588 8 林逸文 51,588 9 林百玲 51,588 10 林美玲 51,588 11 林瑞玲 51,588 12 林潔盈 25,794 13 林潔莉 25,794
附表五：分割前兩造就系爭土地應有部分比例
編號 共有人姓名 比例 1 林祥麟 5分之1 2 財政部國有財產署（為中華民國管理） 5分之1 3 林宗賢 20分之1 4 林紹賢 20分之1 5 林尚賢 20分之1 6 林美智 20分之1 7 鍾建熹 10分之1 8 錢金娥 10分之1 9 林逸臣 30分之1 10 林逸文 30分之1 11 林百玲 30分之1 12 林美玲 30分之1 13 林瑞玲 30分之1 14 林潔盈 60分之1 15 林潔莉 60分之1
附表六：受補償金額之比例
編號 共有人姓名 比例 1 林祥麟 4分之1 2 財政部國有財產署（為中華民國管理） 4分之1 3 林宗賢 16分之1 4 林紹賢 16分之1 5 林尚賢 16分之1 6 林美智 16分之1 7 林逸臣 24分之1 8 林逸文 24分之1 9 林百玲 24分之1 10 林美玲 24分之1 11 林瑞玲 24分之1 12 林潔盈 48分之1 13 林潔莉 48分之1 以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 12 月 13 日 書記官 張祐誠