臺灣基隆地方法院民事判決
109年度訴字第545號
原 告 莊淑敏
莊仁惠
上二人共同
訴訟代理人 蔡聰明律師
複 代理人 黃奕彰律師
被 告 劉睦彬
訴訟代理人 游文愷律師
複 代理人 張漢榮律師
林宇文律師
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國111年11月29日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落基隆市○○區○○段○○○地號土地上之門牌號碼基 隆市○○區○○路○○○巷○○號房屋如附圖編號A部分（面積一四一 平方公尺）部分拆除，並將上開占用土地返還予原告。二、被告應給付原告莊淑敏、莊仁惠各新臺幣柒萬參仟零參拾玖 元，及自民國一百一十一年七月二十日起至清償日止，按週 年百分之五計算之利息，暨自民國一百零九年十月十三日起 至返還前項土地之日止，按月給付原告莊淑敏、莊仁惠各新 臺幣壹仟貳佰肆拾陸元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用新臺幣貳萬柒仟零陸拾貳元由被告負擔。五、本判決第一項於原告以新臺幣柒拾貳萬伍仟參佰零肆元為被 告供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣貳佰壹拾柒萬 伍仟玖佰壹拾貳元為原告供擔保後，得免為假執行。六、本判決第二項命被告給付部分，於原告以到期部分金額三分 之一供擔保後，得假執行。但被告如以到期金額全部為原告 供擔保後，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)原告莊淑敏、莊仁惠均係基隆市○○區○○段000地號土地（下 稱系爭土地）之共有人（權利範圍各為2分之1），被告劉睦 彬所有之門牌號碼基隆市○○區○○路00巷00號房屋（下稱系爭 房屋）無正當權源占有原告所有之系爭土地如附圖編號A部 分，面積141平方公尺之土地（以下就前揭占有之位置及面 積，簡稱為附圖編號A部分），自屬無權占有。經原告請求
被告拆除系爭房屋如附圖編號A部分，並返還上開占用之土 地，被告置之不理，為此，依據民法第767條第1項之規定， 提起本件訴訟，請求被告將系爭房屋如附圖編號A部分拆除 ，並返還上開占用之土地。
(二)被告無權占有原告所有之系爭土地，致原告無法使用收益遭 被告無權占用之系爭土地，原告自得依民法第179條之規定 向被告請求各給付原告莊淑敏、莊仁惠起訴前5年即自民國1 04年10月13日起至109年10月12日止相當於租金之不當得利 金額新臺幣（下同）90,917元（141平方公尺×申報地價2,57 9.2元×10%÷12月×5年÷2人），及自民事變更聲明狀繕本送達 之翌日起至清償日止，按週年百分之5計算之遲延利息，暨 自109年10月13日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告 相當於租金之不當得利金額各3,637元（141平方公尺×申報 地價2,579.2元×10%÷12月÷2人）。(三)併聲明：
⒈被告應將坐落系爭土地上之系爭房屋如附圖編號A部分（面積 141平方公尺）部分拆除，並將上開占用土地返還予原告。 ⒉被告應給付原告莊淑敏、莊仁惠各90,917元，及自民事變更 聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年百分之5計算 之遲延利息，暨自109年10月13日起至返還系爭土地之日止 ，按月給付原告相當於租金之不當得利金額各3,637元。 ⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告求為判決：原告之訴駁回，並陳明如受不利益判決，願 供擔保請准宣告免為假執行。其答辯意旨略以：(一)被告所有之系爭房屋並非無權占用系爭土地，而係被告先父 劉俊雄本於租地建屋契約（下稱系爭租賃契約）向系爭土地 之原所有權人莊仁壽（即原告莊淑敏之父）所承租，此有69 年間之租金收據1紙可稽。又原告係於106年間因繼承而取得 系爭土地，被告曾向原告表示因被告先人驟逝而不知承租系 爭土地之租金細節，乃按交通部臺灣鐵路管理局（下稱臺鐵 局）承租鄰近土地之租金標準計算系爭土地之租金，惟原告 認被告依前開標準計算之租金金額過低而藉詞退還或拒絕受 領，被告遂向法院提存106年、107年之租金，復以信函催告 原告儘速受領前開租金，此亦有本院107年度存字第394、33 7號提存書、108年度存字第113、624號提存書在卷可參。且 有證人即系爭房屋所在之基隆市八西里里長蘇欽榮、被告之 姐劉素芬可以證明之。
(二)系爭租賃契約乃因系爭房屋使用系爭土地作為基地之目的而 成立，而原告無法舉證其被繼承人即系爭土地之原所有權人 莊仁壽曾於租賃期限屆滿後向被告為反對之意思表示，依民
法第451條規定，應認系爭租賃契約為不定期限之基地租賃 ，該租賃關係應存續至系爭房屋不堪使用時始告消滅。又「 ……則承租人於原有房屋不堪使用而改建，繼續為租賃土地之 使用收益，出租人不即為反對之表示，並繼續收取租金者， 參酌民法第451條規定之立法精神，自非不得認為係以改建 物不堪使用為期限而新成立租賃關係。」（最高法院110年 度台上字第421號判決意旨參照）。系爭房屋雖自35年2月興 建迄今，期間經承租人即被告不斷維護、整修或改建，而出 租人莊仁壽未即表示反對，由被告使用迄今，則原告之被繼 承人即系爭土地之原所有權人莊仁壽與被告間就系爭房屋使 用系爭土地成立之不定期租賃契約，仍會持續更新，並不因 此而消滅。
三、本院之判斷：
(一)原告請求拆屋還地部分：
原告主張其為系爭土地之所有權人，被告所有之系爭房屋， 無正當權源而占有原告所有之系爭土地如附圖編號A部分之 土地等情，業據原告提出系爭土地登記第一類謄本為證，且 經本院於111年3月9日會同基隆市地政事務所前往現場勘驗 ，由兩造先行確認系爭房屋之範圍，再請基隆市地政事務所 測量系爭房屋有無占用原告所有之系爭土地及其面積後，繪 製複丈成果圖送院。經測量結果系爭房屋確實占用系爭土地 如附圖編號A部分之土地，有本院111年3月9日勘驗筆錄、現 場照片、基隆市地政事務所111年6月13日基地所測字第1110 202049號函附之土地複丈成果圖等件在卷可稽，被告除否認 其係無權占有之情事，並以上開情詞置辯外，對於原告其餘 主張並不爭執，是本件爭點即為：被告所有之系爭房屋，有 無占用原告所有之系爭土地如附圖編號A部分土地之正當權 源？茲析述如下：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事 訴訟法第277條定有明文。是以無權占有為原因，請求返還 土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非 無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事 實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實 證明之（最高法院99年度台上字第1169號判決意旨參照）， 惟待證事實因年代久遠，人物全非，遠年舊物，每難以查考 ，而有舉證困難之情形，於此情形，法院於個案審理中，自 得依民事訴訟法第277條但書規定，為適切之調查認定，始 不失衡平之本旨。被告對於原告係系爭土地所有權人並不爭 執，僅於本件既以系爭房屋與系爭土地具有不定期限租賃關
係而抗辯其並非無權占有，自應就其有占有系爭土地之正當 權源之有利事實，負舉證責任。另觀諸系爭房屋依建物登記 第一類謄本，最早在35年2月間即已存在，嗣經贈與於105年 間由被告取得，則該不定期限租賃契約最早於35年間即已成 立，系爭租賃契約成立時之相關當事人多已死亡，證據資料 亦多佚失、殘缺，被告舉證顯有相當之困難，依上開說明， 自應減輕其證明度，方符合立法意旨與正義原則。 ⒉被告就此提出69年2月9日租金收據一紙及本院107年度存字第 337號、394號、108年度存字第113號、第624號提存書等件 為證（見本院卷第67至75頁），並聲請證人蘇欽榮、劉素芬 到庭作證。
⒊惟原告否認被告提出之69年2月9日租金收據上「莊仁壽」（ 即原告之父）簽名之真正，被告就此始終未能舉證證明69年 2月9日租金收據之形式真正，已難採信，本院觀諸69年2月9 日租金收據，內載「茲收到六十八年度承租坐落基隆市○○區 ○○段○○○○段地號 號地目建部份建築房屋基地（門牌入東入 西里八堵路 號計貳拾捌伍坪每坪 元計新台幣伍仟貳佰柒 拾貳元正 此據 劉俊德先生 業主莊仁壽 中華民國六十 九年二月九日」等語（其上並貼有印花稅），依其內容，約 略可知確係租賃關係（有「承租」字樣），但並未記載承租 之土地地號及其上建物之門牌號碼，且被告之父親為劉俊雄 ，有被告國民身分證正反面影本在卷可參（見本院卷第57頁 ），並非前開租金收據所載之承租人劉俊德（本院按：劉俊 德與劉俊雄係屬兄弟），此顯與被告所抗辯被告家族關於系 爭土地之承租事宜均委由被告先父負責與系爭土地之原所有 權人莊仁壽聯絡之情不相符合，則69年2月9日租金收據縱屬 真正，依其內容亦難證明與本件涉訟之系爭房屋及系爭土地 有所關聯，甚且衡諸被告所有之系爭房屋除占用原告所有之 系爭土地外，同時占有臺鐵局所經管之基隆市○○區○○段000○ 0地號土地（下稱639之3地號土地），639之3地號土地乃係 由被告之父劉俊雄而非劉俊德與臺鐵局就系爭房屋占用臺鐵 局之土地訂立租賃契約，此有被告提出被告之父劉俊雄與臺 鐵局訂立之經管國有土地租賃契約為證（見本院卷第313頁 ），而被告對此始終未有任何合理之說明，再參以證人蘇欽 榮於本院審理時所證稱，原告之父莊仁壽家族是系爭房屋附 近一帶的大地主，許多民眾占用莊仁壽的土地，都要向莊仁 壽交租金等語（此部分詳後述），被告提出69年2月9日租金 收據是否與本件涉訟之系爭土地及系爭房屋有所關聯，更堪 質疑。況且衡以租賃契約，尢其是租地建屋之租賃契約，一 般而言，係屬長期間之繼續性契約，被告卻僅持有一期未記
載租賃標的之租金收據，並未能提出其他年月之租金收據， 則是否確屬租賃關係或租賃關係是否仍然存續，亦有疑義。 至被告提出之本院107年度存字第337號、第394號、108年度 存字第113號、第624號提存書，均係被告於107年以後片面 提存之租金，又被告何以距69年2月9日租金收據相隔逾30年 後，始興起提存之念？自難以上開提存書佐證69年2月9日租 金收據之真正。故依被告提出之前開證據綜合以觀，尚難認 系爭房屋就系爭土地仍存有不定期限之基地租賃關係。 ⒋證人蘇欽榮於本院審理時結證稱：我與莊仁壽相識，他是一 位大地主，他父親的土地都由他管理，我也認識被告及其父 劉俊雄。系爭土地所有權人我不太清楚，聽說是莊仁壽之父 ，但由莊仁壽管理。以前原告應該有向被告收租金，但有無 口頭或書面租約我就不知道。107年間，原告與被告有在我 面前談到租金，要我幫他們寫成書面等語，本院續問：「（ 你剛剛所謂的租金是誰跟你講的？）因為原告家族是大地主 ，所以那個地方的房子都是跟他們租的，所以很多人都是說 交租金。」「（很多人所說的『交租金』究竟是和原告父親成 立書面或口頭的租約，或者是只是占用原告家族土地的使用 對價或補償，以避免被拆除？）不是，應該是說拆除是不會 拆，使用土地就是要交錢，一般民眾都這樣講。」「（所以 是否確認兩造就系爭房屋所占用土地有用口頭或書面成立租 約而繳納租金，或者因為使用土地而被原告要求給付的使用 對價或補償？）我聽莊仁壽說反正租金交給我就沒事了，不 然占我土地又不給錢。」「（後來兩造在107年究竟怎麼說 ？）那時原告也打好幾通電話給我，要我跟被告講租金交不 出來就搬走。後來他們談好了，就來我家要寫書面，我跟他 們說隔天我會到區公所影印三份，你們再來簽名，後來原告 怎麼後悔了我也不知道，也就沒有簽成了。沒簽成這件事我 也是聽被告的太太講的，後續我都沒有介入。」「（其他占 用到原告土地之人，後來都怎麼處理？）只有兩造這件事來 找我處理，其他一般民眾占用到原告土地的部分都沒有找我 處理。」「（既然以前有收過租金，但為何後來又說要談租 金而請你寫成書面？）這我就不知道了。」被告訴訟代理人 再問：「（是否看過莊仁壽開給使用他土地的人收據嗎？） 有看過。」「（被證1的收據即69年2月9日租金收據是否就 是你所說看過的收據？）這是早期的，後來我看過的是一種 長條形的。」等語。由證人蘇欽榮之陳述，可知原告之父莊 仁壽擁有系爭房屋附近一帶之大批土地，許多民眾都要向莊 仁壽交租金，使用土地就是要交租金，這是許多民眾講的， 並有開收據給民眾，但不是被告所提出69年2月9日租金收據
的格式，而是較長的格式，且證人蘇欽榮亦無法確認兩造間 有無租賃關係存在，僅稱莊仁壽曾向其提及「反正租金交給 我就沒事了，不然占我土地又不給錢」等語，而台灣早期社 會，民眾普遍欠缺法律常識，占人土地，給付對價，乃天經 地義之事，至於所繳交與地主之對價究係基於租賃關係所生 之租金，抑或因無權占有土地而給付相當租金之不當得利（ 或土地使用補償金），則無人深究，一概泛稱租金或地租， 於當時應屬普遍，且因時間已久，實難強求證人蘇欽榮能精 確地轉述莊仁壽、一般民眾之原意，況且倘若已就系爭土地 早已存有租賃契約，何以於107年間原告與被告尚需在證人 蘇欽榮面前磋商討論租賃契約相關事宜，並請證人蘇欽榮作 成書面，嗣因原告反悔而作罷，至被告於107年間提存租金 ，應與兩造磋商租賃契約未成有所關聯。故尚難單憑證人蘇 欽榮聽聞自莊仁壽、一般民眾之交租金等通俗用語，遽認原 告之父莊仁壽與被告家族就系爭土地有成立租賃契約之合意 。
⒌另證人劉素芬於本院審理時結證稱：我在13歲搬入系爭房屋 ，20餘歲結婚搬走，我父親有說系爭房屋坐落的基地是「莊 仔田」（台語，即莊仁壽）來收地租，莊仔田收完地租，就 開被證1的收據（即69年2月9日租金收據）給我們。因為地 租都是劉俊德在處理，所以寫劉俊德的名字。地租應該是1 年1次，我沒有親眼看過，是聽父母講。我不清楚為何收據 只有1張，也不知道父母有無與原告成立口頭或書面租約等 語。惟證人劉素芬乃被告之姐，基於親情，證言難免偏頗， 倘非有其他證據補強其可信性，尚難盡信，況且由證人劉素 芬之陳述，可知證人劉素芬未曾由其父母之口中聽聞就系爭 土地與原告之父莊仁壽有租賃關係存在，亦未曾目睹莊仁壽 收取租金之始末，僅聽聞父母提及租金每年會收1次，亦不 知為何租金收據僅存1張，而承前所述，交租金乃當時之一 般習慣用語，未必即屬基於租賃關係所生之租金，故證人劉 素芬之陳述，亦難資為有利於被告之認定。
⒍綜上，被告所提出之69年2月9日租金收據、107年、108年提 存書及所舉之證人蘇欽榮、劉素芬之陳述，均無法使本院產 生被告所有之系爭房屋與原告所有之系爭土地間存有不定期 限租賃關係之優勢心證，兩造間就系爭土地既未存有不定期 限租賃關係，此外，被告復未能舉證證明其所有系爭房屋有 占用原告所有系爭土地之正當權源，被告抗辯其係有權占有 之情，即無可採。
⒎按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞
者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。原告為系 爭土地之所有人，被告所有之系爭房屋占用原告所有系爭土 地如附圖編號A部分所示之土地，則原告依民法第767條第1 項前段、中段規定，請求被告應將系爭房屋如附圖編號A部 分、面積141平方公尺拆除，並將占用之系爭土地騰空返還 原告，核屬有據，應予准許。
(二)原告請求不當得利部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條定有明文；又無權占有他人土地，可能獲 得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61台上 字第1695號判決參照）。本件被告所有之系爭房屋並無占有 使用系爭土地之正當權源，而屬無權占有系爭土地，已如前 述，則其獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害， 堪可認定，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利。 ⒉又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息百分之10為限；前條規定，於租用基地，建築房屋準 用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。而所謂 土地價額係指法定地價而言。土地所有人依土地法所申報之 地價為法定地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者， 以公告地價百分之80為其申報地價，土地法施行法第25條、 土地法第148條分別定有明文。故土地法第97條第1項、第10 5條所謂之申報總價，即指該土地之申報地價而言，其為公 有土地者，則以公告地價為申報地價。系爭土地於104年1月 起之申報地價為2,579元（公告地價3,224元×80%≒2,579元， 小數點以下4捨5入）、109年1月以後之申報地價為2,651元 （公告地價3,314元×80%≒2,651元），有內政部地政司公告 土地現值及地價查詢之歷年資料1件附卷供參；另土地法第9 7條第1項之所謂年息百分之10為限，乃指租金之最高限額而 言，並非必須照申報價額年息百分之10計算之，尚須斟酌基 地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所 受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定（最高法院 68台上字第371號判決意旨參照）。本院審酌系爭土地之位 置、利用狀況、交通情形、繁榮程度、使用經濟效益等情， 故認以系爭土地申報地價年息8%計算相當於租金之不當得利 ，始屬適當。從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告 給付原告莊淑敏、莊仁惠各73,039元，及自民事變更聲明狀 繕本送達之翌日即111年7月20日起至清償日止，按週年百分 之5計算之利息，暨自109年10月13日起至返還系爭土地之日 止，按月給付原告各1,246元（以上計算式均詳如附表所示 ），尚無不合，應予准許。逾此範圍之請求則乏所據，不應
准許。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條規定，請求 被告應將系爭土地上之系爭房屋如附圖編號A所示部分（面 積為141平方公尺）拆除，並將系爭土地騰空返還予原告。 被告應給付原告各73,039元，及自111年7月20日起至清償日 止，按週年百分之5計算之利息，暨自109年10月13日起至返 還前開土地之日止，按月給付原告各1,246元，為有理由， 應予准許。逾此範圍之請求則乏所據，不應准許。五、本件原告請求被告將系爭房屋無權占有系爭土地如附圖編號 A部分拆除，將上開占有之土地返還原告，經實測結果，面 積為141平方公尺，又系爭土地於109年1月之公告現值為15, 432元，本件訴訟標的價額為2,175,912元，經核算其裁判費 用為22,582元，加計複丈費及建物測量費4,480元，本件訴 訟費用確定為27,062元（22,582元＋4,480元），應由敗訴之 被告負擔，爰諭知如主文第4項所示。
六、原告及被告均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行， 就原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額准 許之。至原告其餘敗訴部分，其假執行之聲請，亦失其附麗 ，應併予駁回。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項 ，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 12 月 13 日 民事庭法 官 徐世禎
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 12 月 13 日 書 記 官 林煜庭
附表：109年度訴字第545號 編號 占用基隆市○○區○○段○地地號 位置 使用現況 申報地價(新臺幣) 原告得請求每月相當於租金 之不當得利 計算式：土地面積×申報地價×8%/12月(新臺幣/元以下4捨5入) 原告得請求自104年10月至109年10月(共計60月)之相當於租金之不當得利總金額（新臺幣/元以下4捨5入） 面積 1 626 Ａ 八堵路44巷12號 104年1月起至108年12月 141平方公尺×2,579元×8%÷12月＝2,424元 ①104年10月13日起至108年12月31日止（共50月又18日） 2,424元×50月＋2,424元×18/30日＝122,654元 2,579元 141 109年1月 141平方公尺×2,651元×8%÷12月＝2,492元 ②109年1月1日起至109年10月12日止（共9月又12日） 2,492元×9月＋2,492元×12/30日＝23,424元 2,651元 小計 原告每人每月為1,246元（2,492元÷2人＝1,246元/月） ①＋②＝146,078元 原告每人為73,039元（146,078元÷2人＝73,039元）