臺灣南投地方法院民事判決
111年度訴字第181號
原 告 王天送
訴訟代理人 林益輝律師
複代理人 董佳政律師
被 告 李芳松
受告知人 賴傑誠
楊旻錞
陳真道
上列當事人間拆除地上物返還土地事件，本院於民國111年11月1
6日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
被告應將坐落南投縣○○鄉○○段00000地號如附圖即南投縣埔里地政事務所複丈日期民國111年7月1日土地複丈成果圖所示編號A位置、面積439平方公尺，編號B位置、面積555平方公尺，編號C位置、面積7平方公尺土地上之針柏、塑膠籃騰空，並將該部分土地返還原告及其他共有人全體。
被告應自民國110年6月26日起至返還前項土地之日止，按年給付原告新臺幣1,511元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
訴之聲明第1項，原告如以新臺幣634,248元供擔保，得假執行。但被告如以新臺幣1,902,744元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張略以：
㈠坐落南投縣○○鄉○○段00000地號（下稱系爭土地）原係訴外人 賴傑華與受告知人賴傑誠、楊旻錞、陳真道共有，經賴傑華 之債權人即訴外人新加坡艾星國際有限公司臺灣分公司（下 稱艾星公司）向本院聲請執行賴傑華就系爭土地之應有部分 6602分之2965（下稱系爭應有部分），經本院以109年度司 執字第21185號強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理， 後原告於民國110年3月23日於系爭執行事件拍賣程序拍定取 得系爭應有部分，並於同年6月25日辦理所有權移轉登記。 ㈡原告取得系爭應有部分後，發現系爭土地如南投縣埔里地政 事務所（下稱埔里地政）複丈日期111年7月1日土地複丈成 果圖（下稱附圖）所示編號A位置、面積439平方公尺，編號 B位置、面積555平方公尺，編號C位置、面積7平方公尺土地 （下稱如附圖所示編號A、B、C範圍土地）經放置針柏、塑 膠籃等物（下稱系爭地上物），經原告向賴傑華查詢，經渠
表示係出租予被告使用，租賃期間自109年6月2日起至118年 6月1日止（下稱系爭租賃契約）。惟系爭應有部分執行時， 於系爭執行事件之拍賣公告上係記載「無分管、無出租」， 系爭租賃契約顯係賴傑華、被告通謀虛偽臨訟製作並倒填日 期，系爭租賃契約應為無效。又賴傑華出租系爭土地，系爭 土地之共有人賴傑誠早於95年間，因案遭通緝且潛逃大陸， 並無可能同意賴傑華出租系爭土地，楊旻錞、陳真道亦無同 意，賴傑華上開出租行為違反民法第820條第1項前段規定， 顯屬無權代理行為，對於原告、其他共有人不生效力。再賴 傑華與被告簽立系爭租賃契約，係於系爭應有部分查封後所 為，依強制執行法第51條第2項、第98條第1項規定，對於原 告不生效力。復系爭租賃契約期限長達9年，且無經公證， 依民法第425條第2項規定，系爭租賃契約亦無同條第1項「 買賣不破租賃原則」之適用。另系爭租賃契約已經原告於11 0年8月25日以台中大全郵局000639號存證信函（下稱系爭存 證信函）為終止意思表示，經被告於同年月26日收受系爭存 證信函，系爭租賃契約已經原告合法終止。是被告就系爭土 地並無合法占有權源，而屬無權占有；被告因無權占用系爭 土地，受有相當於租金之不當利益，原告即得基此請求被告 應自110年6月26日起，按年給付新臺幣（下同）4,491元【 計算方法：10,000元（系爭租賃契約約定之每年租金）×0.4 491（原告持分比例）＝4,491元】等語。爰依民法第767條第 1項、第821條、第179條規定提起本件訴訟。並聲明：如主 文第1項、第5項所示；被告應自110年6月26日起至交還土地 日止，按年給付原告4,491元。
二、被告抗辯略以：
系爭土地如附圖所示編號A、B、C範圍土地是其向賴傑華承 租，供種植針柏使用，被告從108年3、4月間已獲賴傑華口 頭同意並陸續整地，當時賴傑華係稱將其、賴傑誠就系爭土 地之應有部分出租予其，範圍為系爭土地之後側，其占用範 圍即賴傑華向其陳述之範圍，前側僅有使用部分土地；其承 租系爭土地後，有於109年3月12日委託訴外人即地政士劉庭 堅向埔里地政申請土地鑑界，並於109年6月2日與賴傑華簽 立系爭租賃契約，系爭租賃契約並無虛偽製作或倒填日期情 形。又原告並非系爭租賃契約之出租人，並無終止系爭租賃 契約之權利。是其就系爭土地存有上開租賃關係，即有合法 占有權源等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地原為賴傑華（應有部分6602分之2965）、賴傑誠（ 應有部分2分之1）、楊旻錞（應有部分6602分之168）、陳
真道（應有部分6602分之168）共有。
㈡艾星公司前執臺灣臺中地方法院94年度執字第39620號債權憑 證為執行名義，向本院執行處聲請執行賴傑華之不動產，經 本院以系爭執行事件受理。
㈢系爭應有部分經本院執行處於109年8月27日函囑埔里地政辦 理查封登記，並於當日登記完畢。
㈣系爭執行事件於109年10月27日至系爭土地實施查封程序，賴 傑華並無到場情形；依該次查封筆錄記載內容，系爭土地僅 有鐵皮建物、磚造建物、部分空地、部分種植短期作物情形 。
㈤原告於110年3月23日拍定取得系爭應有部分，並於同年6月25 日取得權利移轉證書。
㈥系爭土地上有系爭地上物。
㈦系爭地上物均為被告所有。
㈧被告、賴傑華有就系爭土地簽立系爭租賃契約，並於系爭租 賃契約約定每年租金為10,000元。
四、本件爭點：
㈠原告依民法第767條第1項規定，請求被告移除系爭地上物， 將該部分土地返還原告及其他共有人全體，有無理由？ ⒈被告就系爭土地有無租賃關係存在？
⒉被告得否以系爭租賃契約對抗原告？
㈡原告依民法第179條規定，請求被告自110年6月26日起至返還 系爭土地如附圖所示編號A、B、C範圍土地之日止，按年給 付原告4,491元，有無理由？
五、本院之判斷：
㈠上開不爭執事項㈠至㈧為兩造所不爭執，且有系爭土地登記第 一類謄本暨異動索引、本院不動產移轉證書、系爭租賃契約 可參（見本院卷第73頁、第75頁、第79頁至第85頁、第19頁 、第99頁至第104頁），且經本院會同兩造至系爭土地現場 勘驗測量屬實，有勘驗測量筆錄、照片、土地複丈成果圖即 附圖附卷可佐（見本院卷第193頁至第198頁、第199頁至第2 08頁、第211頁）；另經本院調閱系爭執行事件卷宗核閱無 訛，首堪認為真實。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。次按所有人對於無權占 有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者 ，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部 為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人 全體之利益為之，民法第767條第1項前、中段、第821條分 別定有明文。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，
被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無 權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任 。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之（最高 法院72年度台上字第1552號判決參照）。再按所謂通謀虛偽 意思表示，係指表意人與相對人雙方故意為不符真意之表示 而言；而第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示 者，該第三人應負舉證之責（最高法院50年台上字第421號 判決、48年台上字第29號判決意旨參照）。 ㈢經查：
⒈原告雖以系爭應有部分經本院執行處查封、拍賣時，查封筆 錄、拍賣公告之記載內容，主張被告、賴傑華就系爭租賃契 約為通謀虛偽且倒填日期等等，然：
⑴證人即地政士劉庭堅於本院證稱：系爭租賃契約係由其草擬 ，當時被告、賴傑華來其事務所找其，依其電腦紀錄留檔資 料，時間應該是109年6月2日，當時賴傑華表示要將系爭土 地之應有部分面積出租與被告，被告亦同意承租，渠等約定 條件即如系爭租賃契約記載所示，渠等先前應已有口頭約定 ，因為於109年2、3月間，被告、賴傑華有委請其向地政機 關聲請鑑界，說要先確定系爭土地與鄰地之界線，才能正確 種植樹木，當時可能尚未成立租賃契約，僅係確認界址，地 政機關鑑界時其有到場，其當時僅有站在入口處，所以土地 使用情況不甚清楚，其僅記得有鐵皮建物；被告、賴傑華在 其事務所，經其朗讀完系爭租賃契約後，就在系爭租賃契約 親自簽名，系爭租賃契約記載內容均係在其事務所完成，當 時系爭土地面積約3分多，渠等約定之使用範圍即1分多土地 在何位置，其就不清楚等語（見本院卷第320頁至第324頁） ；核與被告舉證之埔里地政土地複丈成果圖，上記載之複丈 日期109年3月12日，及系爭租賃契約之簽約日為109年6月2 日相符（見本院卷第253頁、第251頁）。本院審酌劉庭堅與 兩造間並無金錢糾葛，就本件訴訟亦無利害關係，實無甘冒 偽證罪嫌為不實證述之動機；且其證述內容亦與被告提供之 書面資料相允，已如前述。是認劉庭堅前開證述內容，應屬 真實可採。堪認被告、賴傑華至遲於109年6月2日，即已就 系爭土地部分範圍成立租賃契約。
⑵又系爭土地如附圖所示編號A、B、C範圍土地有經放置被告所 有之系爭地上物，已經本院認定如前，顯見賴傑華亦有依系 爭租賃契約約定內容，交付系爭土地之部分範圍土地，供被 告使用。而系爭地上物為針柏、塑膠籃，其中針柏均種植於 盆栽內，自外觀觀之，樹葉茂密、枝幹粗壯，生長情況良好 ，數量則逾200株；塑膠籃則整齊堆疊於鐵皮建物旁，有被
告提供其於110年2月16日所拍攝照片、本院勘驗照片在卷可 參（見本院卷第337頁至339頁、第200頁至第206頁）。依前 開針柏放置數量及生長情況，顯需花費相當時間、金錢方能 移至系爭土地放置。被告與賴傑華並無特殊親屬關係，依常 理而言，被告何需花費金錢、時間與賴傑華通謀虛偽成立租 賃契約，而冒契約無效將再行移置針柏之風險。是本院認被 告亦無與賴傑華就系爭租賃契約為通謀虛偽意思表示之動機 存在。
⑶原告雖執本院執行處查封筆錄、拍賣公告，主張系爭土地未 存有系爭租賃契約等等，然於本院執行處查封系爭應有部分 時，債務人即賴傑華並無在場，係債權人代理人表示系爭土 地無分管、無出租等語；及拍賣公告記載「另據債權人代理 人稱：174-1地號土地為共有人占有使用，無分管、無出租 ，僅就債務人土地應有部分執行等語」、「拍賣之土地上之 地上物均未一併估價拍賣，地上物占用土地之法律關係由拍 定人自理」等語，有查封筆錄、拍賣公告附於系爭執行事件 。堪認前開查封筆錄、拍賣公告之記載內容，僅意在表示系 爭土地權利情形無從正確查究，應買人應注意查明。依通常 知識經驗之人，觀諸上開拍賣公告記載應均可知悉所謂「無 出租、無分管」僅係債權人片面所稱，供應買人參考，尚不 能以之為系爭土地有無合法占有權利存在或其歸屬之依據。 故原告引查封筆錄、拍賣公告之記載內容，主張系爭租賃關 係為通謀虛偽或有倒填日期而屬無效等等，即非可採。 ⑷是依上開說明，被告、賴傑華至遲於109年6月2日就系爭土地 如附圖所示編號A、B、C範圍土地成立系爭租賃契約。則原 告未能就系爭租賃契約有通謀虛偽、倒填日期乙事舉證證明 ，其主張系爭租賃契約有通謀虛偽、倒填日期而無效等等， 已非可採。
⒉被告、賴傑華至遲於109年6月2日就系爭土地如附圖所示編號 A、B、C範圍土地成立系爭租賃契約，且系爭租賃契約亦無 通謀虛偽、倒填日期情形，業經本院認定如上。則系爭應有 部分係經本院執行處於109年8月27日函囑埔里地政辦理查封 登記，並於當日登記完畢；依上開情形，被告、賴傑華於系 爭應有部分查封前之109年6月2日，即已成立系爭租賃契約 。原告即無從依強制執行法第51條第2項、第98條第1項規定 ，主張系爭租賃契約對其不生效力。
⒊原告再以系爭租賃契約違反民法第820條第1項規定，對其不 生效力等等。然：
⑴證人即系爭土地之共有人陳真道於本院證稱：系爭土地要出 租給被告時，賴傑華有跟其說土地要租人，問其有沒有意見
，其就稱「要租就租，我沒有意見」等語（見本院卷第325 頁）。本院審酌陳真道就系爭土地之應有部分僅有6602分之 168，賴傑華欲將系爭土地出租時，尚且得陳真道之同意， 方為前開行為；賴傑誠就系爭土地之應有部分為2分之1，與 其又為兄弟關係，賴傑華應無漠視賴傑誠意見之理；依現今 通訊設備，賴傑華亦可輕易取得賴傑誠之同意。而參以被告 使用系爭土地如附圖所示編號A、B、C範圍土地，除原告對 其提起本件訴訟外，亦無證據顯示其有受其他共有人賴傑誠 、楊旻錞阻撓，是依上開種種事證，應可認賴傑華為系爭土 地之出租行為時，亦有得其他共有人賴傑誠、楊旻錞同意。 故本件自難僅因原告主張賴傑誠遭通緝而出境乙事，即認賴 傑華就系爭土地如附圖所示編號A、B、C範圍土地所為之出 租行為，必然違反民法第820條第1項規定。 ⑵況原告僅係系爭應有部分之受讓人，其是否受原共有人間關 於共有物即系爭土地之使用約定拘束，係依民法第826條之1 規定而定；其並非民法第820條第1項規定之其他共有人，自 無從引民法第820條第1項規定主張上開管理行為（即賴傑華 就系爭土地如附圖所示編號A、B、C範圍土地之出租行為） 對其不生效力。
⒋系爭租賃契約合法有效，已如前述。惟出租人於租賃物交付 後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約 ，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產 租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第4 25條定有明文。依上開條文之立法理由「謹按出租人於租賃 物交付後，將為租賃標的物之不動產所有權讓與第三人時， 其第三人依法律規定，當然讓受出租人所有之權利，並承擔 其義務，使租賃契約仍舊存續，始能保護承租人之利益。故 設本條以明示其旨」、「...在長期或未定期限之租賃契約 ，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利 義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人 於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃 契約，以妨礙債權人之強制執行，爰增訂第2項」。是於出 租人訂立租賃契約後，將其所有權讓與他人時，本應適用買 賣不破租賃原則，但於合於民法第425條第2項情形時，無同 條第1項關於買賣不破租賃原則之適用。因此，系爭租賃契 約雖係合法有效，但其性質為債權契約，僅在合於民法第42 5條第1項規定時，方得對原告主張繼續存在；然系爭租賃契 約所約定之租賃期限長達9年，且無經公證，有系爭租賃契 約在卷可參，依民法第425條第2項規定，即無適用同條第1 項規定之餘地。基此，被告即不得執系爭租賃契約，對受讓
人即原告抗辯其就系爭土地有合法占有權源。從而，原告為 系爭土地之共有人，被告為系爭地上物所有權人，原告請求 被告將系爭地上物移除，並將系爭土地如附圖所示編號A、B 、C範圍土地返還原告及其他共有人全體，即屬有據。 ㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；不當得利之受領人，如其所受利益依其性質或其他情形 不能返還者，應償還其價額，民法第179條及第181條但書分 別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之 利益，為社會通常之觀念；其依不當得利之法則請求返還不 當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其 要件，故得請求返還之範圍，固應以對方所受之利益為度， 非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695 號判決可資參照）。又地租不得超過地價8％，約定地租或習 慣地租超過地價8％者，應比照地價8％減定之，不及地價8％者 ，依其約定或習慣，土地法第110條第1項著有明文。此計收 租金之規定，於不當得利事件雖非當然一體適用，然未嘗不 可據為不當得利之標準。而以年息8％為限，乃租金之最高限 額，非謂必照申報價額8％計算之，且尚斟酌基地位置、工商 繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事， 以為決定。經查：
⒈被告無權占有系爭土地如附圖所示編號A、B、C範圍土地，為 無法律上原因，致原告未能利用土地受有損害，原告自得依 不當得利之法律關係，就其對系爭土地之應有部分範圍，請 求被告返還其所受利益予原告；另被告所受利益係使用土地 ，此一利益依其性質顯難以原狀（即於被告占用期間之使用 利益）返還，揆諸前揭規定，自應償還其價額。 ⒉系爭土地坐落於南投縣魚池鄉，使用分區為特定農業區、使 用地類別為農牧用地；於系爭土地周圍均無學校、商店、政 府機關，距離市區約5分鐘車程，生活機能一般乙節，有本 院勘驗測量筆錄、照片可參。又系爭土地之申報地價為每平 方公尺67.2元，亦有系爭土地登記謄本可佐（見本院卷第73 頁）。是本院斟酌上情，認本件以系爭土地申報地價之5％計 算相當於租金之不當得利為允當。依此計算，原告就被告占 有系爭土地如附圖所示編號A、B、C範圍土地，得按年請求 相當於租金之不當得利為1,511元【計算式：（439平方公尺 ＋555平方公尺＋7平方公尺)×67.2元×5％×2965/6602＝1,511元 ，元以下四捨五入】。而原告於110年3月23日拍定取得系爭 應有部分，並於同年6月25日取得權利移轉證書，已如前述 。故原告請求被告自110年6月26日起至返還系爭土地如附圖 編號A、B、C範圍土地之日止，按年給付1,511元，即屬有據
。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條、第179條規 定，請求被告移除系爭地上物及返還系爭土地如附圖所示編 號A、B、C範圍土地，及自110年6月26日起至返還前開土地 之日止，按年給付其1,511元，均為有理由，均應予准許； 逾前開請求部分，為無理由，應予駁回。本判決主文第1項 部分，原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不可，爰酌 定相當金額准許之；並依同法第392條第2項規定，依職權宣 告准被告供相當擔保後，得免為假執行。
七、按當事人聲明之證據，法院應為調查，但就其聲明之證據中 認為不必要者，不在此限，民事訴訟法第286條定有明文。 本件被告聲請傳訊證人賴傑華、倪志明，欲證明被告於108 年間已在系爭土地整地、租賃，系爭租賃契約合法有效乙節 （見本院卷第263頁），就被告抗辯之前開事實，業經本院 傳訊劉庭堅、陳真道到庭證述，並經本院認定如前，認已無 再傳訊賴傑華、倪志明之必要。另本件事證已臻明確，兩造 其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決之結果不生影響 ，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 12 月 14 日 民事第二庭法 官 劉玉媛
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 12 月 14 日 書記官 洪裕展
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