臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
111年度南簡字第1390號
原 告 郭淑貞
訴訟代理人 蘇文斌律師
許婉慧律師
郭子誠律師
方彥博律師
被 告 黃昱銓
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國111年11月24日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣100,054元，及自民國111年4月15日 起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔新臺幣1,158元，由原告負擔新臺幣3,4 72元。
四、本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告所有門牌號碼臺南市○區○○路0段00號房屋1至3樓（下 稱系爭房屋），於民國110年3月1日由原告之父郭清雄代 為與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由 原告將系爭房屋出租予被告，期限自110年4月15日起至11 3年4月14日止，每月租金新臺幣（下同）25,000元，並應 於每月1日前給付當期租金（例如110年4月15日至同年5月 14日之租金，須於110年4月1日前繳交），支付方式為轉 帳至原告國泰世華商業銀行帳戶（帳號：000000000000) ，水、電費及每月管理費500元，均由被告自行負擔。詎 被告除了未於簽約當日繳足押租金外，歷次租期均未按時 繳交房租，且未曾交付系爭房屋之管理費，被告更於111 年1月間開始拒絕支付房租及管理費，迄至111年4月1日止 ，被告遲付租金已達4月（未付月份為111年1月至4月）， 共計欠繳租金10萬元，被告另未繳付110年4月至111年4月 之管理費13期，共6,500元，合計積欠106,500元（就被告 積欠之水、電費，原告暫不請求）。被告於111年3月間， 復將系爭房屋之一部分違法轉租予他人。原告於111年2月 16日寄發存證信函予被告，請求其繳交積欠之房租等費用 ；嗣因被告有違法轉租情事，原告又於同年3月10日寄送
存證信函予被告並重申系爭租約意旨；嗣原告再於同年3 月18日寄發存證信函予被告，請求其繳交積欠之房租等費 用；最後原告於同年4月11日寄發存證信函予被告，表明 終止系爭租約，並請求被告繳交積欠之房租等費用，惟被 告迄今均未繳付，亦拒絕返還系爭房屋，原告自得終止系 爭租約，並依民法第455條、第767條第1項前段規定，請 求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告。原告另依民法第42 1條規定、系爭租約，請求被告給付上開積欠之租金及管 理費共106,500元，及自111年4月15日起至清償日止，按 週年利率5％計算之利息。
（二）原告已於111年4月11日寄發存證信函予被告終止系爭租約 ，並令被告於文到3日内將系爭房屋騰空返還予原告，惟 原告迄今仍留置大量物品於系爭房屋內，而無權占有系爭 房屋，應屬無法律上原因而受有利益，自應給付相當於租 金之不當得利，故被告應自111年4月15日起至返還系爭房 屋之日止，按月給付原告25,000元，及自各期應給付日翌 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。（三）對於被告答辯之主張：
１、原告並未承諾將租金交付期限變更為每月15日，亦未承諾 自行吸收每月管理費500元，系爭租約第4條第1項已約定 被告應於每月1日前給付租金，系爭租約第6條第1項亦明 確約定每月管理費500元由被告負擔。
２、郭清雄回覆之簡訊內容：「合約書是全部由黃先生承租， 故不可以只租店面，樓上二、三樓你可以找房客分租出去 」乃係重申系爭房屋之2樓、3樓不能另外轉租之意旨，其 真意係允許被告得另外找親戚共同分擔租金爾爾，並未允 許被告將系爭房屋2樓、3樓轉租。縱認郭清雄允許被告轉 租，然基於債之相對性，該轉租契約之債權債務關係僅存 在於被告與次承租人即訴外人許仁蕙間，與原告無涉，被 告仍應按期給付租金。況被告尚有違法頂讓系爭房屋1樓 店面之情形，被告顯然違反系爭租約。
３、系爭房屋所有權人雖為原告，但所有租賃事宜都交由原告 父親郭清雄、母親蘇秀珠代為處理，原告根本不可能對被 告為任何刑事犯罪，被告稱郭清雄、蘇秀珠有恐嚇或侵入 住居云云，亦均未舉證以實其說，且被告向蘇秀珠提起恐 嚇告訴部分，經臺灣臺南地方檢察署（下稱臺南地檢署） 檢察官以111年度偵字第18844號處分書為不起訴處分。被 告執稱蘇秀珠恐嚇謾罵之對話紀錄，原告否認其形式上之 真正，況該對話中單純僅係向被告催繳租金，並無其他內 容，所謂天打雷劈云云與恐嚇罪之成立有間等語。
（四）聲明：
１、被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。
２、被告應給付原告106,500元，及自111年4月15日起至清償日 止，按週年利率5％計算之利息。
３、被告應自111年4月15日起至返還系爭房屋之日止，按月給 付原告25,000元，及自各期應給付日翌日起至清償日止， 按週年利率5％計算之利息。
二、被告則辯稱：
（一）被告於110年2月底某日，在591租屋網看到原告委託中信 房屋招租系爭房屋1樓店面，被告與中信房屋業務員前往 看屋時，在系爭房屋2樓遇到原告之母蘇秀珠，蘇秀珠當 時言明可以單獨承租1樓店面，或同時承租1至3樓，被告 原本只想承租1樓店面做生意，但後來與太太商量後，考 量還要另租他處居住等等問題，後來決定承租系爭房屋1 至3樓。系爭房屋位於長榮路5段路旁紅綠燈下，車流量龐 大，噪音格外明顯，深夜每每驚醒無法入睡，被告請商家 粗估裝設隔音窗費用約27萬元，被告向原告委託人郭清雄 請求更換隔音窗，但不被接受，被告自行裝設隔音材料， 惟效果依然不佳，最後顧及家人健康，被告於111年1月6 日12時21分以簡訊告知原告委託人郭清雄，欲退租系爭房 屋2樓、3樓，郭清雄於111年1月14日下午6時11分以簡訊 回覆：「…樓上2、3樓你們可以找房客分租出去，我們不 過問，請見諒。」等語，同意被告退租要求，但要被告自 尋合適新租客。被告在同年1月中旬已搬離系爭房屋2樓、 3樓，將環境打掃乾淨，並依郭清雄指示，將系爭房屋3樓 房間經591出租網出租予許仁蕙，代收取2個月押租金8,00 0元，扣除在591出租網刊登廣告費用1,789元後，於111年 4月13日將6,196元匯款至原告指定帳戶，被告並未將物品 留置於系爭房屋。
（二）系爭租約載明每月租金25,000元，於每月1日給付，簽約 後被告已給付原告2個月押金5萬元，但因受新冠疫情影響 ，店面收入不穩定，經被告於電話中與原告之母蘇秀珠說 明系爭租約是在110年4月15日生效，所以讓被告在每月15 日繳交租金，於租賃期間，被告都自行繳交水、電費，直 到111年1月28日後才由租客許仁蕙代為繳納。蘇秀珠曾答 應被告自行吸收每月管理費500元，否則原告豈會每個月 自行繳交管理費，又怎麼會讓被告欠繳管理費達13個月之 久，而從未有電話或簡訊催討，也沒有管委會人員登門催 討？被告曾向原告提告返還不當得利，經本院111年度南 小字第843號民事事件（下稱他案）受理，蘇秀珠於他案
中曾承認有答應自行吸收管理費。
（三）原定111年1月15日預付2月份租金（自111年1月16日起至1 11年2月15日止），但受疫情影響，被告因而遲延給付租 金，蘇秀珠竟帶2人於同年1月28日近13時至系爭房屋1樓 店面大聲叫囂並出言恐嚇，且蘇秀珠的兒子就在系爭房屋 隔壁2、3間的地方開冷氣行，被告怕蘇秀珠會叫他兒子那 邊的人過來，被告擔心人身安全，當下與家人不得已倉皇 離去，致使被告無法繼續營業，原告於他案答辯狀中並未 堅決否認蘇秀珠有恐嚇情事。原告雖曾以存證信函通知被 告將會更換電動大門遙控器，但被告隨即以存證信函通知 原告，向原告說明其單方面終止契約應屬無效，原告仍未 經被告同意，於111年3月底擅自以備份鑰匙打開大門鐵捲 門更換電動大門遙控器。被告於同年3月5日15時45分接到 中信房屋業務員簡訊：「屋主詢問，請問你何時能交屋？ 」原告於當日15時54分以簡訊回覆：「我跟屋主簽三年合 約，我會繼續租屋…」被告已明確回應將會繼續承租系爭 房屋1樓店面，被告花費大量資金開店，當然希望繼續承 租系爭房屋1樓店面營業，如果不是遭人恐嚇，怎會倉促 離開，在未得到蘇秀珠保證不傷害被告及家人前，被告不 敢貿然回去營業，造成訴訟原因是蘇秀珠引起，故原告請 求被告遷讓系爭房屋及給付租金是不符合公平正義之無理 要求等語。
（四）聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實（見本院111年11月1日言詞辯論筆錄，本 院卷第99頁至第100頁）：
（一）原告所有系爭房屋，於110年3月1日由原告之父郭清雄代 為與被告簽訂系爭租約，約定將系爭房屋1至3樓出租予被 告，租期自110年4月15日起至113年4月14日止，每月租金 25,000元。
（二）系爭租約第4條第1項約定：「乙方（即被告）每月租金為 新臺幣貳萬伍仟元整，每期應繳納壹個月租金，並於每月 1日前支付，不得藉任何理由拖延或拒絕；甲方（即原告 ）亦不得任意要求調整租金。」、第2項約定：「轉帳付 款：金融機構：國泰世華，戶名：郭淑貞，帳號：000-00 -000000-0。」、系爭租約第6條第1項至第3項約定：「租 賃期間，使用房屋所生之相關費用㈠管理費：由乙方（即 被告）負擔。㈡水費：由乙方（即被告）負擔。㈢電費：由 乙方（即被告）負擔。」
（三）原告之父郭清雄於111年1月14日18時11分傳送簡訊內容： 「黃先生：合約書合約是全部由黃先生承租，故不可以祉
（應為「只」的誤寫）有租店面。樓上二、三樓你可以找 房客分租出去，我們不過問，請見諒。」予被告。 （四）被告自111年1月1日起至111年3月31日止，均未支付租金 ，共計欠繳租金10萬元，被告自111年4月1日起迄今，亦 未給付租金（被告表示從111年1月28日離開系爭房屋後， 就沒有再給付租金）。
（五）系爭房屋於110年4月至111年4月之管理費計13期，共6,50 0元，已經由原告支付。
（六）被告透過591租屋網刊登系爭房屋之租屋廣告，支出刊登 費用1,789元，並於111年3月2日將系爭房屋3樓房間轉租 予許仁蕙。
（七）原告寄發予被告的小北郵局第17號存證信函，經被告於11 1年2月17日收受。
（八）原告寄發予被告的小北郵局第30號存證信函，經被告於11 1年3月11日收受。
（九）原告寄發予被告的臺南成功郵局第450號存證信函，經被 告於111年3月21日收受。
（十）原告寄發予被告的小北郵局第49號存證信函，經被告於11 1年4月12日收受。
四、兩造爭執之事項（見本院111年11月1日言詞辯論筆錄，本院 卷第100頁）：
（一）原告寄發存證信函通知被告終止系爭租約，是否合法？（二）原告依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告 應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，有無理由？
（三）原告依民法第421條規定、系爭租約，請求被告給付積欠 之租金10萬元及管理費6,500元，有無理由？（四）原告依不當得利之規定，請求被告應自111年4月15日起至 返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得 利25,000元及其遲延利息，有無理由？ 五、本院得心證之理由：
（一）原告之代理人蘇秀珠同意被告改於每月15日支付當期（即 當月15日起至下月14日止）租金，被告自111年1月15日起 ，未按期於每月15日給付系爭房屋租金予原告： １、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收 益，他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租 金。民法第421條第1項、第439條前段分別定有明文。 ２、經查被告前提起他案請求原告返還系爭租約之押租金5萬元 ，經他案民事判決駁回被告之訴，原告在他案之訴訟代理 人即其母蘇秀珠於他案111年9月1日言詞辯論期日自承： 我有同意被告（即他案原告）在每個月15日支付租金等語
；被告亦於同日審理中陳稱：證八租金的匯款單是匯款給 原告（即他案被告），匯款日期110年9月17日是付9月15 日至10月14日的租金、10月19日是付10月15日至11月14日 的租金、11月22日是付11月15日至12月14日的租金，系爭 租約是載明每月1日給付租金，但因疫情影響，我有與蘇 秀珠電話聯繫，她同意在每個月15日支付等語，並有被告 於他案提出之證八匯款單影本5張在卷可憑（見他案卷第1 99頁至第203頁、第207頁、第208頁）；原告於本件訴訟 亦主張：被告自110年3月5日起至110年12月17日止，除押 租金5萬元外，已給付9個月租金共225,000元，且其所有 租賃事宜都交由其父親郭清雄、母親蘇秀珠代為處理等語 （見原告起訴狀、民事準備狀，本院調字卷第13頁至第15 頁、本院卷第30頁），以系爭租約約定自110年4月15日起 算租賃期間，足認系爭租約第4條第1項雖約定被告應於每 月1日給付租金，但原告之代理人蘇秀珠已同意被告改於 每月15日支付當期（即當月15日起至下月14日止）租金， 被告並已支付自110年4月15日起至111年1月14日止之租金 。是原告主張其並未承諾將租金交付期限由每月1日變更 為15日，且被告尚積欠111年1月14日之前的租金云云，自 不足採信，堪認兩造不爭執之事實（四）所示：被告自11 1年1月1日起至同年3月31日止，共欠繳租金10萬元乙節， 乃屬錯誤。然因被告於其抗辯中已表明：其係自111年1月 15日起遲延未給付自同年月16日起至同年2月15日止（按 正確應為同年1月15日起至同年2月14日止）之租金等語（ 見本院調字卷第133頁），是上開兩造不爭執之事實（四 ）所示內容，難認發生自認之效力，僅可認定被告自111 年1月15日起，未依約按期於每月15日給付系爭房屋租金 予原告。
（二）被告未合法終止系爭租約：
１、經查系爭租約第12條第1項約定：「一、本契約於期限屆滿 前，租賃雙方不得終止租約。」、第2項約定：「二、依 約定得終止租約者，租賃之一方應於一個月前通知他方。 」、第16條約定：「甲方（即原告）有下列情形之一者， 乙方（即被告）得終止租約：㈠房屋損害而有修繕之必要 時，其應由甲方負責修繕者，經乙方定相當期限催告，仍 未修繕完畢。㈡有第十一條規定之情形，減少租金無法議 定，或房屋存餘部分不能達租賃之目的。㈢房屋有危及乙 方或其同居人之安全或健康之瑕疵時。」（見本院調字卷 第31頁），可知除有系爭租約第16條約定之情形或其他法 定事由外，於系爭租約期限屆滿前，被告不得任意終止系
爭租約。
２、被告抗辯系爭房屋臨路噪音擾人，為顧及家人健康，被告 於111年1月6日以簡訊告知原告委託人郭清雄，欲退租系 爭房屋2樓、3樓，郭清雄於同年月14日以簡訊回覆：「… 樓上2、3樓你們可以找房客分租出去，我們不過問，請見 諒。」等語，同意被告退租要求，但要被告自尋合適新租 客云云，為原告所否認。經查被告固於111年1月6日傳送 予郭清雄之簡訊表明：「剛剛我太太又跟我討論搬離這裡 ，因為馬路旁邊噪音很大，白天吵到晚上12點還很吵，時 常有重機飆速，有時半夜兩三點還有汽機車呼嘯而過，都 會嚇醒。住這裡半年多，我太太也看醫生吃藥半年多，身 體都搞壞了。所以決定另外找地方住，2、3樓就不租了， 只租1樓店面，請房東另租別人」等語；然郭清雄於同年 月14日以簡訊回覆被告表明：「黃先生：合約書合約是全 部由黃先生承租，故不可以祉（應為只之誤）有租店面。 樓上二、三樓你可以找房客分租出去，我們不過問，請見 諒。」等語，有被告提出之簡訊畫面影本1件在卷可查（ 見本院調字卷第143頁），原告亦不否認確有上開簡訊內 容，可知被告雖以噪音造成被告及其妻驚嚇或身體搞壞為 由，向原告之代理人郭清雄表明要終止系爭房屋2、3樓的 租約，但郭清雄回覆之簡訊僅同意被告轉租系爭房屋2、3 樓，並未同意被告終止系爭房屋2、3樓租約，被告執此抗 辯原告之代理人郭清雄已同意被告退租系爭房屋2、3樓云 云，要無可採。又原告之代理人郭清雄同意被告得將系爭 房屋2、3樓轉租予第三人，其法律效果在於原告日後不得 以被告一部轉租系爭房屋為由主張終止系爭租約，至於原 告與第三人間之轉租關係，基於債之相對性原則，與兩造 間之系爭租約無涉，被告不得以其已轉租予第三人許仁蕙 ，據以主張兩造間就系爭房屋2、3樓之租約業已終止。再 者被告指稱系爭房屋因臨路噪音驚擾被告及其家人之情， 並非系爭房屋本身之瑕疵，且系爭房屋緊鄰路邊及十字路 口，屬店面樓房，人流及車流產生之音量，必然大於一般 住宅區，被告於承租系爭房屋之初，既已明知且可見此情 ，而仍看中系爭房屋周遭商業及交通便利而承租，並將其 1樓作為店面使用，2、3樓作為住家使用，被告自應受系 爭租約之拘束，不得違反系爭租約第12條第1項、第2項及 第16條之約定而任意終止系爭租約。此外被告亦未提出具 有法定終止系爭租約之事由，則被告於承租系爭房屋8個 月餘後，再以系爭房屋臨路噪音擾人，原告不願換裝隔音 窗改善噪音，造成被告及其妻驚嚇或身體搞壞為由，抗辯
其於111年1月6日以簡訊終止系爭房屋2、3樓租約云云， 核與系爭租約之約定不符，難認有據，堪認被告未合法終 止系爭租約。
３、被告另抗辯原告之母郭蘇秀珠於111年1月28日帶2人前來系 爭房屋大聲叫囂並出言恐嚇，被告怕蘇秀珠會叫他兒子那 邊的人過來，被告擔心人身安全，不得已與家人倉皇離去 ，使被告無法繼續於系爭房屋1樓店面營業，故原告請求 被告遷讓系爭房屋及給付租金是不符合公平正義之無理要 求云云，亦為原告所否認。被告就此抗辯，固提出兩造各 自傳送之簡訊畫面截圖數張、寄送予原告之存證信函1份 為證（見本院調字卷第157頁至第177頁。本院卷第137頁 至第169頁），惟上開簡訊及存證信函有關蘇秀珠出言恐 嚇被告之內容，均為被告單方繕打之文字陳述，並無法證 明被告上開抗辯為真實；至被告所稱蘇秀珠辱罵被告之簡 訊內容則顯示：「你很不要臉，不繳房租，真是無賴，還 住內面，不怕天打雷劈，不要臉。」等語（見本院調字卷 第169頁），亦難認蘇秀珠對被告有恐嚇情事。此外被告 復未能舉出其他證據證明上情，而被告陳稱當時害怕蘇秀 珠的兒子會帶人前往系爭房屋云云，係就將來未發生之情 事預設情狀後，憑其意識判斷後而決定離開系爭房屋，亦 難據此認定蘇秀珠有被告所稱之恐嚇或脅迫情事。又被告 向臺南地檢署告訴蘇秀珠對其恐嚇部分，業經臺南地檢署 檢察官為不起訴處分，亦據被告自承在卷（見被告民事答 辯狀，本院調字卷第134頁），是依被告所提的證據，難 認被告係因遭蘇秀珠恐嚇而無法繼續使用系爭房屋，被告 抗辯其遭蘇秀珠恐嚇，造成訴訟原因是蘇秀珠引起，故原 告請求被告遷讓系爭房屋及給付租金是不符合公平正義之 無理要求云云，亦無可採。
（三）原告終止系爭租約並不合法，不得請求被告騰空遷讓返還 系爭房屋：
１、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人 得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定 於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得 終止契約。民法第440條第1項、第2項定有明文。次按出 租人非因左列情形之一，不得收回房屋。三、承租人積欠 租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。土地法第100 條第3款亦有明文。最高法院81年度台上字第1520號民事 判決意旨亦認為：「依土地法第100條第3款規定，承租人
積欠租金總額，除以擔保金額抵償外，達2個月以上時， 出租人始得收回租賃物。本件上訴人收受押金40萬元，為 其所不否認，縱如上訴人所稱遲延2期租金55萬2千元，扣 除該押金，仍未逾上開規定之金額。故上訴人本於欠租而 終止租賃關係，請求返還租賃物、給付損害金及違約金， 自難准許。」等語。是出租人依民法第440條第1項規定定 期催告承租人支付房屋欠租，須承租人所積欠之租金數額 扣除作為擔保之押租金外，仍達2個月之租額，且遲延給 付逾2個月時，出租人始能取得終止權，而得依該條項終 止租賃契約。
２、原告雖主張被告積欠租金已達4個月，且被告有將系爭房屋 一部分違法轉租之情形，原告得依法或依約終止系爭租約 ，並依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告 將系爭房屋騰空遷讓返還原告等情，但為被告所否認。經 查：
⑴、被告自111年1月15日起迄今，固未依約按期於每月15日給 付系爭房屋租金予原告，有如前述，惟原告寄發予被告的 小北郵局第17號存證信函，經被告於同年2月17日收受、 原告寄發予被告的小北郵局第30號存證信函，經被告於同 年3月11日收受、原告寄發予被告的臺南成功路郵局第450 號存證信函，經被告於同年3月21日收受、原告寄發予被 告的小北郵局第49號存證信函，經被告於同年4月12日收 受，為兩造所不爭執，且有原告所提上開存證信函共4件 、中華郵政掛號郵件收件回執3件、掛號郵件簽收清單1件 存卷可查（見本院卷第105頁至第119頁），可知原告分別 寄發上開存證信函催告被告給付積欠租金時，扣除被告已 交付的5萬元押租金，被告積欠的租金尚未達2個月之租額 ，甚至部分催告時，被告遲延給付亦未逾2個月，則原告 顯然尚未取得民法第440條第1項規定之契約終止權，因此 原告以上開存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示， 自不發生終止之效力。
⑵、況原告於111年2月16日所寄發小北郵局第17號存證信函， 係表明：催告被告於文到3日內給付積欠之111年1月及2月 份之租金5萬元，如逾期將有違約之虞；原告於同年3月10 日所寄發小北郵局第30號存證信函，係表明：被告違反系 爭租約第15條第2款約定將系爭房屋轉租，而通知被告終 止租約，並請被告於文到3日內返還系爭房屋，逾期將有 違約之虞；原告於同年3月18日所寄發台南成功路郵局第4 50號存證信函，係表明：被告未如期繳付租金已達75,000 元，其間雖多次催告被告給付，但被告迄未清償，因此再
催告被告於文到3日內補足所積欠之租金總額及結清水電 相關費用，如逾期未繳本函即視為終止租約，不另通知， 並請於終止後3日內搬遷完返還系爭房屋並更換門鎖，遺 留物將視為廢棄物處理；原告於111年4月11日所寄發小北 郵局的49號存證信函，係表明：被告已積欠4個月租金10 萬元，原告已於111年3月10日存證信函通知解除契約。請 於文到3日內清空房屋，結清水電費相關費用，屆時少許 遺留物（桌椅等），放置管理室回收處，限111年4月18日 前領回，否則遺失概不負責、原告將於111年4月15日更換 門鎖不再另行通知，屆時如再侵入房屋視同侵入民宅、私 闖民宅罪及竊盜罪提告、切勿自誤等情（見上開存證信函 ），可知小北郵局第17號存證信函僅有催告被告給付欠租 之效力；小北郵局第30號存證信函則係以被告違法轉租而 終止系爭租約；台南成功路郵局第450號存證信函雖以被 告積欠75,000元租金而表示附停止條件終止系爭租約，但 在111年3月18日原告以該存證信函催告時，扣除被告已給 付的押租金5萬元，被告積欠的租金尚未達2個月之租額， 原告尚未取得民法第440條第1項規定之終止權，因此原告 所為附停止條件終止系爭租約，自不發生終止之效力；小 北郵局第49號存證信函則僅向被告表示原告已解除系爭租 約及催告給付欠費之意旨，及原告將在111年4月15日更換 門鎖，並不准被告再進入系爭房屋，堪認原告以被告積欠 租金為由，以上開存證信函向被告為終止系爭租約之意思 表示，因原告並未取得民法第440條第1項規定之契約終止 權，而不發生終止系爭租約之效力。
⑶、又查原告所寄發小北郵局第30號存證信函雖以被告違法轉 租而終止系爭租約，惟原告之代理人郭清雄同意被告得將 系爭房屋2、3樓轉租予第三人，已如前述，因此原告不得 以被告將系爭房屋3樓一部分轉租予許仁蕙為由，主張終 止系爭租約。再查被告於591出租網刊登將系爭房屋1樓店 面以每月20,000元代價出租，固有原告提出之網路截圖9 張憑存卷可憑（見本院調字卷第45頁至第53頁），惟被告 實際上並沒有將系爭房屋1樓店面出租乙節，業據被告陳 述在卷，且為原告所不爭執（見本院111年11月1日言詞辯 論筆錄，本院卷第99頁），原告復未提出被告確實已將系 爭房屋1樓店面轉租或頂讓他人之證明，則原告寄發小北 郵局第30號存證信函以被告轉租為由終止系爭租約，亦不 發生終止之效力。
⑷、綜上各情，原告以上開存證信函向被告為終止系爭租約之 意思表示，因原告並未取得契約終止權，而不發生終止之
效力。原告終止系爭租約既不合法，自不得請求被告騰空 遷讓返還系爭房屋，是原告依民法第455條、第767條第1 項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，要 屬無據。
（四）原告得請求被告給付自111年1月15日起至111年4月15日止 ，積欠之租金93,804元，超過此數額之租金請求，則屬無 據：
原告請求被告給付自111年1月起至同年4月止之租金，共1 0萬元乙節，被告則辯稱其遭蘇秀珠恐嚇，且被告並未將 物品留置於系爭房屋，原告不得請求被告給付租金。又被 告於111年4月13日將許仁蕙交付的押租金6,196元匯款至 原告指定帳戶等語。經查：
１、被告雖以其遭蘇秀珠恐嚇而拒付系爭租金，惟此並非被告 拒付租金之正當理由，且無法證明被告係因遭蘇秀珠恐嚇 而無法繼續使用系爭房屋，亦如前述，又被告確實仍有物 品放置於系爭房屋乙節，有原告提出之照片13張在卷可稽 （見本院調字卷第63頁至第75頁），被告亦自承：被告仍 有1樓的生財工具、設備留在系爭房屋，2樓後半段廚房還 有一些被告的設備留在那裡，抽油煙機、流理台、冷凍櫃 、廚房的鍋碗瓢盆等用具、瓦斯爐，還有3樓前面房間有 出租出去等語（見本院111年11月1日辯論筆錄，本院卷第 101頁），足認被告仍以其所有之生財工具及設備占有使 用系爭房屋，被告自有依系爭租約給付租金予原告之義務 ，被告抗辯其並未將物品留置於系爭房屋云云，要無可採 。而被告自111年1月15日起迄今，確實未依約按期於每月 15日給付系爭房屋租金予原告，已如前述，堪認被告未依 約於111年1月15日、同年2月15日、同年3月15日、同年4 月15日給付當期（即自當月15日起至下月14日止，1期1個 月）應給付之每月25,000元租金，則原告主張被告積欠自 111年1月份起至同年4月份止（支付租金的期間為自111年 1月15日起至同年5月14日止）之租金，共10萬元，要屬可 採，被告抗辯原告不得請求其給付租金云云，並不可取。 ２、再查原告寄發小北郵局第49號存證信函向被告表示原告將 在111年4月15日更換門鎖，並不准被告再進入系爭房屋， 如被告再進入，將視同侵入民宅、私闖民宅罪及竊盜罪提 告，有如前述，雖可認自111年4月15日起，被告無法使用 系爭房屋係因可歸責於原告的事由所致，惟系爭租約既未 經兩造合法終止，則被告仍有依系爭租約給付租金予原告 的義務。至於被告因可歸責於原告的事由而無法使用、收 益系爭房屋，要屬被告得另依系爭租約債務不履行向原告
請求損害賠償之問題，被告仍有給付租金的義務。 ３、另查被告將系爭房屋3樓房間出租予許仁蕙，將所收取2個 月押租金8,000元，扣除在591出租網刊登廣告費用1,789 元後，於111年4月13日將6,196元匯款至原告指定帳戶乙 節，有被告提出之房屋租賃契約書、廣告費用單、郵政跨 行匯款申請書、591租屋網網頁照片各1件在卷可查（見本 院調字卷第179頁至第187頁），原告亦自承有收受被告匯 款6,196元（見本院調字卷第15頁），足認被告積欠系爭 租金後，已於111年4月13日給付原告6,196元的租金，則 此金額自應從原告請求之系爭10萬元租金中扣除，扣除後 ，原告得請求被告給付積欠之租金93,804元。原告雖主張 被告給付系爭6,196元，係為掩飾其違法轉租，並非匯付 給原告之房租云云，然被告匯款6,196元至原告帳戶既有 給付租金之意，則不論其轉租合法與否，並不影響被告在 此範圍內清償原告租金之效力，原告上開主張並無可採。 是原告請求被告給付自111年1月15日起至111年4月15日止 ，積欠之租金93,804元，要屬有據，超過此數額之租金請 求，則屬無據。
（五）原告得請求被告給付積欠之管理費6,250元，超過此數額 之管理費請求，則屬無據：
原告另主張依系爭租約，請求被告給付自110年4月起至11 1年4月止，共13期之管理費6,500元等語，被告雖辯稱蘇 秀珠答應被告自行吸收每月管理費500元云云。惟查系爭 租約第4條第1項約定系爭房屋之管理費應由被告負擔，且 系爭房屋於110年4月至111年4月之管理費計13期，共6,50 0元，已由原告支付等情，為兩造所不爭執，因此原告或 蘇秀珠嗣後同意自時行吸收管理費之有利於被告之事實， 應由被告負舉證之責。惟被告抗辯原告之母郭蘇秀珠曾答 應被告自行吸收管理費云云，並未提出證據證明，自不能 僅以原告讓被告欠繳管理費達13個月之久而從未催討，即 認定蘇秀珠或原告同意自行吸收系爭房屋之管理費。又被 告所稱蘇秀珠於他案中曾承認有答應自行吸收管理費云云 ，同未提出證據證明，且經本院依職權核對他案卷宗，亦 查無蘇秀珠同意自行吸收管理費之陳述，被告上開所辯， 自無可採。惟被告係自110年4月15日起始承租系爭房屋， 因此被告在該月份僅須負擔0.5個月之管理費250元，原告 主張被告應給付110年4月份整月之管理費云云，要無可採 。是原告依系爭租約第4條第1項約定，請求被告給付自11 0年4月15日起至111年4月30日止，12.5期之管理費共6,25 0元，亦屬有據，逾此數額之管理費請求，則屬無據。
（六）系爭租約未經原告合法終止，原告依不當得利之規定，請 求被告自111年4月15日起至返還系爭房屋之日止，按月給 付原告25,000元及其遲延利息，同屬無據： 原告再主張系爭租約已於111年4月15日終止，因此依不當 得利之規定，請求被告自該日起至返還系爭房屋之日止， 按月給付原告25,000元及其遲延利息云云，亦因被告聲明 駁回原告之訴而視為爭執。經查系爭租約未經原告合法終 止，被告仍有依約給付租金予原告之義務，均如前述，則 原告只能依系爭租約請求被告給付租金，不得適用不當得 利之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，因此原 告前開主張，要屬無據，不得請求被告給付。
（七）原告請求被告自111年4月15日起至清償日止，應另給付系 爭租金及管理費總額100,054元按週年利率5％計算之遲延 利息，亦屬有據，逾此數額之遲延利息請求，則屬無據： １、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約 定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第229 條第1項、第233條第1項、第203條分別定有明文。 ２、經查原告依系爭租約，得請求被告給付積欠之租金93,804