臺北高等行政法院判決
111年度訴字第217號
111年10月27日辯論終結
原 告 林雍奇
輔 佐 人 徐振隆
被 告 桃園市政府
代 表 人 鄭文燦（市長）
訴訟代理人 姜至軒 律師
黃少彙
林曉彤
上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國110年12
月17日台內訴字第1100059313號訴願決定，提起行政訴訟，本院
判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：
按「（第1項）訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他 訴。但經被告同意或行政法院認為適當者，不在此限。……（ 第3項）有下列情形之一者，訴之變更或追加，應予准許：… …二、訴訟標的之請求雖有變更，但其請求之基礎不變。」 行政訴訟法第111條第1項、第3項第2款分別定有明文。本件 原告起訴時聲明原為：「1.訴願決定及原處分均撤銷。2.請 求另作成給付補償差額之處分或變更原補償處分，另為補償 價額較高之處分，如原告110年1月2日的異議書內容，請求 作成准予補償原告因被徵收而損失之租金收益的行政處分。 」（本院卷第9頁）。嗣於訴訟進行中變更聲明為：「1.訴 願決定及原處分均撤銷。2.請求被告變更原補償處分，另為 總補償價額應為新臺幣4,811萬元之處分。」（本院卷第204 、362頁）。經核其訴訟標的之請求雖有變更，但請求之基 礎不變，本院認其所為訴之變更，洵屬適當，應予准許。二、爭訟概要：
原告所有坐落於桃園市大園區沙崙段沙崙小段207-9地號土 地（下稱系爭土地）位屬交通部民用航空局辦理「桃園航空 城機場園區特定區區段徵收案」（下稱航空城區段徵收案） 内，前經內政部以民國109年6月19日台内地字第1090122545 號函（下稱109年6月19日函）核准徵收，被告據以109年10 月29日府地航字第10902616391號公告（下稱系爭徵收補償 公告）徵收，公告期間自109年11月9日起至109年12月9日止
，並以109年10月19日府地航字第1090261428號函（下稱109 年10月19日函）檢送地價補償歸戶清冊通知原告領取徵收補 償費。原告對系爭土地之徵收補償價額每平方公尺新臺幣（ 下同）33,872元不服，於公告期間內提出異議，經被告以11 0年1月19日府地航字第1100002254號函（下稱異議查處結果 ）復原告查處結果維持原徵收補償價額。原告不服，提出復 議，經被告提請桃園市地償及標準地價評議委員會（下稱地 評會）110年第7次會議復議，決議仍維持原徵收補償價額， 由被告以110年9月23日府地航字第1100236521號函（下稱原 處分）通知原告復議結果。原告不服，提起訴願，經內政部 於110年12月17日以台內訴字第1100059313號訴願決定（下 稱訴願決定）駁回後，原告仍不服，遂提起本件行政訴訟。三、原告起訴主張及聲明：
(一)主張要旨：
1.被告徵收補償價額明顯偏低，與原告所有系爭土地及其上房 屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭不動產）因被徵收 所生財產減損並不相當。原告所有系爭不動產長期出租予超 商及電信等4家公司，110年之年租金收入共100萬8千元，被 告僅以買賣實例比較法評定系爭房屋為532萬元、系爭土地 為287萬9千元，漠視原告每年租金收入損失，違反司法院釋 字第400號、第579號、第671號、第709號、第732號等解釋 、憲法第15條及最高行政法院109年度大字第1號裁定意旨， 也有違信賴、裁量禁止濫用、比例及正當法律程序等原則， 亦違反行政程序法第7條、第8條、第9條、第10條、第36條 等規定。被告辦理系爭不動產徵收，未先權衡勘估標的即系 爭不動產之收益面價值來估算真實價格，直接排除並拒絕以 收益實例法評估，然由內政部實價登錄中買賣實例筆數可知 ，買賣實例筆數是收益實例筆數的百倍甚至千倍以上，故被 告答辯所稱「無買賣實例均無或不宜採用」及依據之內政部 103年11月14日台內字第10313024544號函關於查估辦法第6 條之修正說明，已變相排除收益實例法，逾越母法即土地徵 收補償市價查估辦法（下稱土地查估辦法）第6條規定，超 越憲法而成為太上法令。
2.被告調整後之系爭土地徵收補償價額33,872元/平方公尺， 仍嚴重偏離市價：
⑴被告辦理同屬桃園市大園區沙崙段沙崙小段之大園區沙崙產 業園區整體開發案（下稱沙崙產業園區）土地標售案，其標 售底價為51,000元/平方公尺，已於110年10月15日全數溢價 標出。參照桃園市大園區影響住宅用地區域因素、個別因素 評價基準明細表比價如下：在地目項目，系爭不動產為住宅
較優，+58.73％；在近市場、學校和商店項目，系爭不動產 較優，+20％、+20％%；在臨路寬項目，系爭不動產較優，+20 ％；嫌惡設施項目，系爭不動產無，+15％；其他項目，系爭 不動產臨中央路，+10％；面積項目：系爭不動產小、劣，-2 0％。則以沙崙產業園區脫標價推算系爭不動產（買賣實例比 較法，非收益實例法）市值概估計算為12,0800元/平方公尺 ，與被告估算出之系爭不動產徵收價33,500元/平方公尺， 有極大差異。
⑵被告曲解土地查估辦法第7條第8款，並無記載於買賣實例或 收益實例調查估價表。所有買賣實例比較法均以已成交的案 例來比價推估，與徵收公告日期的市價間難免會有時間上的 差異，被告以「買賣案例蒐集期間不符」為由，更屬推託之 詞。況系爭土地之徵收公告日期為109年11月9日，沙崙產業 園區標售公告日期為110年9月14日，後者標售形成之底價51 ,000元/平方公尺，在標售前1年必有一定行政作業程序（如 委託不動產估價師辦理標售底價之估價定價等），其買賣案 例蒐集期間與系爭不動產之徵收公告日期109年11月9日應有 重疊之處，而重疊相同之買賣案例卻能推估出系爭不動產徵 收價為33,500元/平方公尺，而沙崙產業園區為120,800元/ 平方公尺，一個是徵收（買進），一個是標售（賣出），一 買一賣之間賺了2.6倍，被告卻還說是以市價徵收，顯然有 違平等原則及恣意禁止原則。原告請被告提出該園區委託不 動產估價師辦理標售底價之估價時所採用之比準地及比價標 的，若未能提出，則請求傳該園區承辦之不動產估價師到庭 說明。
3.系爭不動產之徵收補償價額應為4,811萬元： 依臺灣上市掛牌之7檔REITs即不動產投資信託受益證券（土 銀富邦R1、土銀國泰R1、兆豐新光R1、土銀富邦R2、兆豐國 泰R2、王道圓滿R1、京城樂富R1）於110年平均淨現金殖利 率（收益資本化率）為 2.091％，再依不動產估價技術規則 第28條至第30條之直接資本化法計算公式：收益價格=勘估 標的未來平均1年期間之客觀淨收益÷收益資本化率。依上計 算系爭不動產之收益價格為4,820萬6,600元（未來1年之客 觀淨收益100.8萬元÷收益資本化率2.091％=4,820.66萬元） ，此與依保險業辦理不動產投資管理辦法第2條及第5條，以 中華郵政牌告2年期郵政定期儲金小額存款機動利率（0.845 ％）基準利率加五碼1.25％=2.095％，計算出系爭不動產之收 益價格4,811萬元（即100.8萬元除以2.095％＝4,811萬元）， 略有差異，故原告認為系爭不動產應有的市場價值為4,811 萬元，始符合補償原告損失必須相當之徵收價額，此4,811
萬元已包含被告同意給付之819.9萬元在內。(二)聲明：
1.訴願決定及原處分均撤銷。
2.請求被告變更原補償處分，另為總補償價額應為4,811萬元 之處分。
四、被告答辯及聲明：
(一)答辯要旨：
1.系爭土地之徵收補償市價查估作業，被告均依土地徵收條例 、土地查估辦法及相關規定辦理，並無違誤或不當，敘述如 下：
⑴地價區段劃設：
系爭土地使用編定為甲種建築用地，辦理查估作業時依土地 查估辦法第10條第1項，將系爭土地劃入大園區第P064-01地 價區段（坡堵、埔頂、後厝、圳股頭、沙崙、海方厝小段- 臺15線二側之甲種建築用地，下稱第P064-01地價區段）。 ⑵選取比準地及查估比準地地價：
依土地查估辦法第18條規定，於第P064-01地價區段，選取 具代表性之大園區沙崙段坡堵小段57-5地號土地為比準地， 又本案估價基準日為108年9月1日，遂依土地查估辦法第17 條規定之案例蒐集期間（以108年3月2日至108年9月1日為原 則，無適當實例時，得放寬至估價基準日前1年内，即107年 9月2日至108年9月1日）。本案於前開案例蒐集期間内蒐集 實例，並依土地查估辦法第6條、第13條規定，填載買賣實 例調查估價表，再依土地查估辦法第7條、第19條規定，選 取適當之比較標的（大園區五塊厝段大埔小段1532-2地號、 蘆竹區坑子口段海湖小段3-164地號），經區域因素及個別 因素調整後，考量價格形成因素之相近程度，推估比準地比 較價格為33,435元/平方公尺，另考量鄰近地區不乏同類型 用地之買賣實例，及收益實例蒐集不易、實例内容可信度較 差等原因，故僅採取比較法一種方法評估價格，並給予100％ 權重，再依土地查估辦法第21條規定進位，決定P064-01地 價區段内比準地地價為33,500元/平方公尺。 ⑶估計宗地市價並提交地評會評定：
依土地查估辦法第20條第1項規定，以比準地為基準，參酌 系爭土地與比準地之宗地條件、道路條件、接近條件、周邊 環境條件及行政條件等個別因素差異程度調整，計算結果系 爭土地宗地市價為33,500元/平方公尺，並經地評會109年第 3次會議評定通過。又因本案徵收公告日為109年11月9日， 遂以地評會109年評定通過之大園區市價變動幅度（101.11％ ）為調整依據，調整後系爭土地徵收補償地價為33,872元/
平方公尺。故系爭土地徵收補償費合計為2,879,120元（計 算式：33,872元/平方公尺×85平方公尺=2,879,120元）。 ⑷除系爭土地徵收補償費外，另依「桃園市興辦公共工程地上 物拆遷補償自治條例」（下稱桃市地上物補償條例）辦理查 估，補償原告所有系爭房屋4,971,405元（含建物拆遷補償 費、建物拆遷救濟金、建物其他救濟金），故系爭土地及系 爭房屋補償費總額為7,850,525元。又因本案分為優先搬遷 區及其他搬遷區，系爭土地上之系爭房屋位屬其他搬遷區， 依交通部民用航空局辦理桃園航空城機場園區特定區區段徵 收案安置補助救濟獎勵原則及被告110年7月12府地航字第11 001669031號公告，倘原告於拆遷期限113年10月31日前申請 提前自動拆遷，經審查符合規定，除建物補償費（4,971,40 5元）、自動拆遷獎勵金（建物補償費50％，即2,455,178元 ）外，另按所有權人申請自動拆遷之期程不同，於第一階段 （111年3月31日前） 再加發自願優先搬遷獎勵金，即建物 拆遷補償費或救濟金之20％（依本案建物補償費計算，即994 ,281元），或第二階段（111年12月31日前）加發自願優先 搬遷獎勵金，即建物拆遷補償費或救濟金之15％（即745,710 元），另如符合設籍及居住事實者，則再加發給房租補助費 、搬遷補助費。
2.原告主張系爭不動產租金收益損失納入査估補償，及以收益 實例查估比準地收益價格部分：
⑴依土地徵收條例第30條及第31條第1項，土地及建築改良物之 徵收補償應採分別查估，土地徵收補償市價查估作業，係依 土地查估辦法辦理；而建築改良物徵收補償費，係依桃市地 上物補償條例辦理查估，故原告主張系爭不動產之租金收益 損失納入查估補償，於法無據。
⑵本案辦理土地徵收補償市價查估作業時，有關買賣或收益實 例之調查，係依土地查估辦法第6條及該條修正說明、第14 條規定，於案例蒐集期間，蒐集大園區、蘆竹區多筆買賣實 例，並採用其中2筆買賣實例為比較標的進行調整，推估比 準地之比較價格，尚無買賣實例均無或不宜採用而得採收益 實例之情形，是原告主張以收益實例查估比準地收益價格， 顯不可採。
3.原告主張以不動產估價技術規則之收益法作為徵收土地計算 標準，實有誤解：
政府辦理土地徵收，程序是依土地徵收條例與土地查估辦法 辦理，依土地查估辦法第6條、第7條，推估比準地之比較價 格係以買賣實例為主，買賣實例均無或不宜採用時，方以收 益實例推估，且原告所有系爭房屋與相鄰其他二幢建物連同
出租予統一超商，並非單一建物出租，而有合併使用之特殊 情形，致收益價格難以有效掌握及量化調整，故本案不採取 以收益實例或系爭土地收益價格。又本案為土地徵收補償事 件，不及於建物，故原告主張系爭土地應連同其上建物，以 上市不動產投資信託之平均現金殖利率辦理查估補償，於法 無據。
4.原告主張參酌沙崙產業園區於110年10月15日辦理標售之價 格為買賣實例，有以未來買賣價格定徵收時價格之時序錯置 與影響交易價格無法有效掌握及量化調整之情形，說明如下 ：
⑴系爭土地位屬航空城區段徵收案內，公告徵收期間自109年11 月9日起至109年12月9日，故估價基準日為108年9月1日，依 土地查估辦法第17條，其買賣案例蒐集期間為108年3月2日 至108年9月1日，如案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬 至107年9月2日至108年9月1日。原告主張以沙崙產業園區於 110年10月15日辦理標售價格，作為買賣蒐集案例，不符本 案買賣案例蒐集期間之規定，且於辦理查估時亦無從採用未 來之交易價格作為買賣實例。
⑵沙崙產業園區係依產業創新條例辦理之整體開發計畫，為公 有土地標售，標售土地使用編定均為丁種建築用地，採先租 後買方式，除需於時程內興建廠房並繳付承購價額百分之一 予開發管理基金，且承標人身份特定需為經營普通倉儲業或 冷凍冷藏倉儲業之商號、法人或政府依法設立之事業機構， 故承標價格隱含未來繳付開發管理基金、租用土地、3年內 取得使照規劃設計費、興建廠房設施等相關費用，與正常買 賣實例不同，屬土地查估辦法第7條第8款規定之情形，因影 響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整，故不予採用。(二)聲明：原告之訴駁回。
五、爭點：
被告作成原處分所憑之地評會110年第7次會議決議維持系爭 土地之原徵收補償價額，是否合法有據？
六、本院之判斷：
(一)前提事實：
前開爭訟概要欄之事實，有內政部109年6月19日函（原處分 卷1第1-2頁）、系爭徵收補償公告（原處分卷1第3-8頁）、 被告109年10月19日函及地價補償費歸戶清冊（原處分卷1第 9-15頁）、異議查處結果（原處分卷1第19-20頁）、原處分 （原處分卷1第23-24頁）、訴願決定（原處分卷1第33-39頁 ）在卷可稽，堪予認定。
(二)應適用之法令及法理說明：
1.土地徵收條例：
⑴第22條第1至3項規定：「（第1項）權利關係人對於第18條第 1項之公告事項有異議者，得於公告期間內向該管直轄市或 縣（市）主管機關以書面提出。該管直轄市或縣（市）主管 機關接受異議後應即查明處理，並將查處情形以書面通知權 利關係人。（第2項）權利關係人對於徵收補償價額有異議 者，得於公告期間屆滿之次日起30日內以書面向該管直轄市 或縣（市）主管機關提出異議，該管直轄市或縣（市）主管 機關於接受異議後應即查明處理，並將查處情形以書面通知 權利關係人。（第3項）權利關係人對於前項查處不服者， 該管直轄市或縣（市）主管機關得提請地價評議委員會復議 ，權利關係人不服復議結果者，得依法提起行政救濟。」
⑵第30條規定：「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之 市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按 毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。（第2項） 前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員 會評定之。（第3項）各直轄市、縣（市）主管機關應經常 調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵 收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。（第 4項）前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事 項等辦法，由中央主管機關定之。」
⑶第31條第1項、第3項規定：「（第1項）建築改良物之補償費 ，按徵收當時該建築改良物之重建價格估定之。……（第3項 ）建築改良物及農作改良物之補償費，由直轄市或縣（市） 主管機關會同有關機關估定之；其查估基準，由中央主管機 關定之。」
2.土地徵收條例施行細則第30條第1項規定：「本條例第30條 第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15 日經地價評議委員會評定之當期市價。」 3.依土地徵收條例第30條第4項授權訂定之土地查估辦法： ⑴第4條規定：「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、 蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或 收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。三、 劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。四、估計實例土 地正常單價。五、選取比準地及查估比準地地價。六、估計 預定徵收土地宗地單位市價。七、徵收土地宗地單位市價提 交地價評議委員會評定。」
⑵第6條規定：「（第1項）依第4條第2款調查實例，以蒐集市 場買賣實例為主，並得蒐集市場收益實例。調查實例應填寫
買賣實例調查估價表或收益法調查估價表。（第2項）前項 所稱收益實例，指租賃權或地上權等他項權利，且具有租金 或權利金等對價給付之實例。（第3項）第1項調查得採用當 事人、四鄰、不動產估價師、不動產經紀人員、地政士、金 融機構、公有土地管理機關、司法機關或有關機關（構）之 資訊。」
⑶第7條第8款規定：「買賣或收益實例如有下列情形之一，致 價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實 例或收益法調查估價表。但該影響交易價格之情況無法有效 掌握及量化調整時，應不予採用：……八、公有土地標售、讓 售。……」
⑷第9條規定：「（第1項）土地徵收補償市價查估應調查影響 之區域因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土 地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋 建築現況、土地利用現況及其他影響因素之資料等。（第2 項）前項影響區域因素之資料，應依地價區段勘查表規定之 項目勘查並填寫。」
⑸第10條第1項規定：「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價 區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟 酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、 土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房 屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖 上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一 地價區段。」
⑹第13條規定：「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：一 、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即 為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第7條及第8條規 定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場 行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。二、地上無 建築改良物（以下簡稱建物）者，計算土地正常買賣單價。 其公式如下：土地正常買賣單價＝正常買賣總價格÷土地面積 ……」
⑺第14條規定：「以收益實例查估比準地收益價格之方法，依 不動產估價技術規則第三章第二節規定辦理。」 ⑻第17條規定：「（第1項）依第13條估計之土地正常單價或第 14條採用之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。（ 第2項）前項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以 當年3月2日至9月1日為原則。估價基準日為3月1日者，案例 蒐集期間以前1年9月2日至當年3月1日為原則。（第3項）前 項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前1
年內。」
⑼第18條規定：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段 ，就具代表性之土地分別選取。都市計畫區內之公共設施保 留地毗鄰之地價區段，亦同。」
⑽第19條規定：「（第1項）比準地比較價格之查估，應填載比 較法調查估價表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準 日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇一至三 件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整， 推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程度， 決定比準地地價。（第2項）地價區段內無法選取或不宜選 取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素 及個別因素調整。（第3項）第1項第2款及前項區域因素及 個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響 地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。（第4項 ）以收益法估計之比準地收益價格，與第1項估計之比較價 格，經綜合評估，視不同價格所蒐集資料之可信度，考量價 格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第5項）比準 地地價之決定理由應詳予敘明於比準地地價估計表。」 ⑾第20條第1至3項規定：「（第1項）預定徵收土地宗地市價應 以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、 接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之 。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。（第2 項）前項宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及 行政條件等影響地價個別因素依影響地價個別因素評價基準 表之最大影響範圍內調整。（第3項）依前2項估計預定徵收 土地宗地市價，應填寫徵收土地宗地市價估計表。……」 ⑿第21條第1項第3款規定：「比準地地價及宗地市價，應以每 平方公尺為計價單位，其地價尾數依下列規定計算：……三、 每平方公尺單價逾新臺幣1千元至10萬元者，計算至百位數 ，未達百位數無條件進位。」
⒀第30條規定：「依第27條計算土地市價變動幅度結果應於每 年6月底前送交地價評議委員會評定，於7月前提供需用土地 人，作為7月至12月間調整徵收補償地價之依據。」 ⒁以上規定，係內政部依土地徵收條例第30條第4項之授權，就 有關土地徵收補償市價之地價調查估計程序、方法及應遵行 事項所為之技術性及細節性規定，核符授權範圍及目的，被 告辦理土地徵收地價補償時，自得援以作為認定被徵收土地 當期市價之依據，與法律保留原則無違。
4.按人民之財產權應予保障，憲法第15條定有明文。國家因公 用或其他公益目的之必要，得依法徵收人民之財產，對被徵
收財產之權利人而言，係為公共利益所受之特別犧牲，國家 應給予合理之補償，且補償與損失必須相當。國家依法徵收 土地時，對該土地之所有權人及該土地之其他財產權人均應 予以合理補償，惟其補償方式，立法機關有一定之自由形成 空間，則為司法院釋字第579號解釋文意旨所闡明。考以土 地徵收條例及其第30條第4項授權訂定之土地查估辦法與其 第62條授權訂定之該條例施行細則，乃係立法者為確保土地 合理利用，保障私人財產及增進公共利益之立法目的而為相 關補償方式之程序及實體等特別法規範，是有關土地徵收之 法律關係，應依該條例及其施行細則與土地查估辦法而為優 先適用，且此等法規範，為立法者依憲法所賦予一定自由形 成空間下，充分考慮人民對公益之特別犧牲與財產權之調和 而為制定及訂定，已將其影響程度降至最低，主管機關若依 循此等法規範而為適法補償處分，自無過度侵害人民財產權 之情形，亦無違反行政程序法中關於平等、恣意禁止、比例 、誠信、信賴、就當事人有利不利一律注意、合法裁量、正 當法律程序等原則之疑慮，自難認有違憲法保障財產權之意 旨。
5.依平均地權條例第4條及土地法第155條第1項授權訂定之地 評會組織規程第3條第1款、第5款、第6款規定，「地價區段 之劃分及各區段之地價」、「土地徵收補償市價及市價變動 幅度」及「依法復議之徵收補償價額」之評議，為地評會之 任務；又依同規程第4條規定，地評會之成員，包括議員代 表、地方公正人士、對地價有專門知識之人士、建築師公會 代表、銀行公會代表及地政、財政、工務或都市計畫、建設 及農林機關主管等。足見，地評會為合議制組織，其所作成 地價及徵收補償價額之判斷，乃經由不同屬性之代表，各自 依其專業之不同觀點，透過嚴格程序之要求，獨立行使職權 ，而共同作成決定，應認享有判斷餘地。在判斷餘地範圍內 ，行政法院祗能就行政機關判斷時，有無遵守法定秩序、有 無基於錯誤之事實、有無遵守一般有效之價值判斷原則、有 無夾雜與事件無關之考慮因素等事項審查，其餘有關行政機 關之專業認定，行政法院應予尊重（最高行政法院109年度 判字第431號判決參照）。依此，徵收土地應補償之地價， 依土地徵收條例及土地查估辦法規定，原有一定之程序與標 準如上述，補償機關為徵收補償處分，如已踐行法定程序並 合乎標準，當事人自不能因不滿意補償價額，遽指其為違法 。
(三)被告作成原處分所憑之地評會110年第7次會議決議維持系爭 土地之原徵收補償價額，應屬合法有據：
1.系爭土地辦理市價徵收補償價額之查估形成過程： ⑴地價區段之劃設：
①按土地查估辦法第10條第1項規定：「劃分地價區段時，應攜 帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、 區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運 輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染 、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價 因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近 之土地劃為同一地價區段。」
②經查，桃園市大園區坡堵、埔頂、後厝、圳股頭、沙崙、海 方厝小段-臺15線二側等土地為甲種建築用地，而被告所委 託辦理土地徵收補償市價查估之不動產估價師依土地查估辦 法第10條第1項規定，已斟酌考量當地土地使用管制、交通 運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污 染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況等影響地價因 素，尤以交通運輸因素中之區段內道路大部分為鋪設或闢建 ，土地改良因素中之建築基地為整平或填挖基地、開挖水溝 、鋪築道路或埋設管道等，特殊設施因素中之本區段外距離 約1,950公尺有墓地、土地利用現況因素為商業用、住宅用 、工業用或空地等，以含有系爭土地在內之上開範圍土地有 地價相近、地段相連、情況相近等情形而劃歸同一第P064-0 1地價區段，此有地價區段勘查表及地籍圖圖示在卷可稽（ 原處分卷2第4、8-10頁），核符土地查估辦法第10條第1項 規定，自難認有瑕疵可指。
⑵比準地地價查估：
①按土地查估辦法第18條前段規定：「比準地應於預定徵收土 地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。」第17 條規定：「（第1項）依第13條估計之土地正常單價或第14 條採用之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。（第 2項）前項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當 年3月2日至9月1日為原則。估價基準日為3月1日者，案例蒐 集期間以前1年9月2日至當年3月1日為原則。（第3項）前項 案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前1年 內。」第6條第1項規定：「依第4條第2款調查實例，以蒐集 市場買賣實例為主，並得蒐集市場收益實例。調查實例應填 寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表。」此項規定於 103年11月14日修正、104年3月1日施行後迄今並未變動，而 斯時修正說明係略以：「第1項雖規定得採收益實例，惟僅 能於無市場買賣實例之情況下辦理查估。故考量倘該區之買 賣實例不宜採用，應得權衡勘估標的之收益面價值估計真實
價格。……」第13條規定：「以買賣實例估計土地正常單價方 法如下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實 例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第7 條及第8條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地 或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格 。二、地上無建築改良物（以下簡稱建物）者，計算土地正 常買賣單價。其公式如下：土地正常買賣單價＝正常買賣總 價格÷土地面積……」第7條規定：「買賣或收益實例如有下列 情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正， 記載於買賣實例或收益法調查估價表。但該影響交易價格之 情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：……八、公有 土地標售、讓售。……」第19條規定：「（第1項）比準地比 較價格之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下 ：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同 一地價區段內選擇一至三件比較標的。二、將前款比較標的 價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價 格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第2項）地價 區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取 ，估計時應進行區域因素及個別因素調整。（第3項）第1項 第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區 域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影 響範圍內調整。（第4項）以收益法估計之比準地收益價格 ，與第1項估計之比較價格，經綜合評估，視不同價格所蒐 集資料之可信度，考量價格形成因素之相近程度，決定比準 地地價。（第5項）比準地地價之決定理由應詳予敘明於比 準地地價估計表。」第21條第1項第3款規定：「比準地地價 及宗地市價，應以每平方公尺為計價單位，其地價尾數依下 列規定計算：……三、每平方公尺單價逾新臺幣1千元至10萬 元者，計算至百位數，未達百位數無條件進位。」 ②經查，被告所委託辦理土地徵收補償市價查估之不動產估價 師於第P064-01地價區段內，選取具代表性之沙崙段坡堵小 段57-5地號土地為比準地；且本案估價基準日為108年9月1 日，因案例蒐集期間除五塊厝段大埔小段1532-2地號土地（ 交易日期：108年5月16日，下稱比較標的1）之買賣實例外 ，無適當案例，遂放寬案例蒐集期間至估價基準日前1年內 ，亦即107年9月2日至108年9月1日，共蒐集144件買賣實例 ，並填載買賣實例調查估價表後，再選取適當之比較標的即 蘆竹區坑子口段海湖小段3-164地號土地（交易日期：107年 11月27日，下稱比較標的2）買賣實例作為比較標的，復以 本案比準地與前開比較標的1、2進行區域因素及個別因素調
整後，比較標的1之區域因素調整百分率為8.75％，個別因素 調整百分率為5％，價格形成因素之相近程度較為高，試算價 格為32,231元，比較標的權重為55％；比較標的2之區域因素 調整百分率為8.75％，個別因素調整百分率為-1％，價格形成 因素之相近程度為普通，試算價格為34,907元，比較標的權 重為45％，故以上情推估比準地比較價格為每平方公尺33,43 5元，再決定第P064-01地價區段之比準地之地價為每平方公 尺33,500元，並於比準地地價估計表之「決定理由」欄詳予 敘明：考量鄰近地區不乏同類型用地之買賣實例，及收益實 例蒐集不易、實例內容可信度較差，故僅採取比較法一種方 法評估價格，並給予100％之權重等語，此有影響地價區域因 素分析明細表（原處分卷2第7頁）、比較法調查估價表（原 處分卷2第11頁）、比準地地價估計表（原處分卷2第12頁） 、買賣實例調查估價表（原處分卷2第13-14頁）及地籍圖圖 示在卷可稽（原處分卷2第8-10頁），核符土地查估辦法第1 8條前段、第17條、第6條第1項及其修正說明、第13條、第7 條、第19條、第21條第1項第3款之規定，均難認有瑕疵可指 。
⑶估計宗地市價、市價變動幅度調整及提交地評會評定： ①按土地查估辦法第20條第1項規定：「預定徵收土地宗地市價