臺灣臺北地方法院民事簡易判決
111年度北簡字第11884號
原 告 成星資產科技股份有限公司
法定代理人 曾星翰
訴訟代理人 謝彥安律師
複代理人 陳盈州律師
被 告 高珮瑄
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國111年11月23日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○弄○號一樓房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一百一十一年七月一日起至返還如主文第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬肆仟元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬柒仟陸佰捌拾參元由被告負擔，餘新臺幣壹佰肆拾柒元由原告負擔。
本判決第一項得假執行；本判決第一項被告如以新臺幣壹佰陸拾捌萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於每月屆期後得假執行，但被告如按月以新臺幣壹萬肆仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由要領
一、按法官其執行職務有偏頗之虞者，當事人固得依民事訴訟法 第33條第1項第2款之規定，聲請法官迴避；但當事人如已就 該訴訟有所聲明或為陳述後，不得依前開規定聲請法官迴避 ，此為同法第33條第2項所明定。又法官被聲請迴避者，在 該聲請事件終結前，固應停止訴訟程序。但其聲請因違背民 事訴訟法第33條第2項，或第34條第1項或第2項之規定，或 顯係意圖延滯訴訟而為者，不在此限。同法第37條第1項亦 有明文。查被告係於本院言詞辯論期日結束且諭知宣判期日 後始具狀聲請法官迴避，顯係意圖延滯訴訟而為，且被告之 聲請迴避亦經本院合議庭於111年12月14日以111年度北簡聲 字第259號裁定駁回被告之聲請，依上開說明，被告既已就 本件訴訟有所聲明或為陳述，本院自無停止訴訟程序（含反 訴部分，因被告未繳裁判費，本院另以裁定駁回）之必要， 合先敘明。
二、原告主張：被告於民國110年12月10日向原告承租坐落新北
市○○區○○路000巷00弄0號1樓房屋（下稱系爭房屋），約定 租期自111年1月1日起至111年12月31日，租金每月為新臺幣 （下同）14,000元，已收押租金（保證金）28,000元，雙方 並簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），原告並將系爭房 屋鑰匙（含玻璃門鑰匙1支、鐵捲門開關箱鑰匙1支、鐵捲門 遙控器1支）交付予被告。詎被告自111年3月起即未依約按 時給付房租，經原告催討才遲延給付。嗣於同年5月間被告 又拖延給付，經原告催討，被告告知因疫情影響，營業虧損 難以經營，於111年5月26日表示決定營業至5月底，提前終 止租約，並經原告同意，故兩造合意於111年5月31日終止系 爭租約。然被告於系爭租約終止後仍未遷讓返還系爭房屋， 迄今尚積欠自111年5月之租金14,000元；另被告於111年5月 31日租約終止後，仍無權占用系爭房屋，獲有相當租金之利 益，使原告受有相當租金之損害，故被告應按月賠償原告14 ,000元之損害。為此，爰起訴請求，並聲明：被告應將系爭 房屋遷讓返還予原告；被告應給付原告14,000元及自 111年6月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被告應 給付原告自111年6月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給 付原告14,000元，及按年息5%計算之利息。三、被告則以：被告曾向原告提議以1個月押租金扣抵111年5月 之租金，並將於5月底完成搬遷，故被告並無違約。且原告 於111年5月24日建議被告評估是否繼續經營，被告斯時雖未 給付5月份租金，然尚未達系爭租約第15條第1項規定之要件 ，惟原告提出提前終止租約之建議，並限期被告搬遷，顯與 系爭租約第15條規定相違，被告雖覺委屈但不願與其再有糾 葛，且原告既違約提出終止租約，即應賠償被告違約金，遂 同意原告提出之第1項建議，即以1個月押租金扣抵5月份租 金，並於5月底搬遷完成。然原告之後卻又反悔要依原契約 履行，又以契約第9條拒付違約之賠償，導致被告受有損害 ，原告亦應依系爭租約第19條第3項規定負連帶保證義務等 語置辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。四、兩造於110年12月10日簽訂系爭租賃契約，約定由被告向原 告承租系爭房屋，租賃期間自111年1月1日起至111年12月31 日止，每月租金為14,000元，被告並已給付押租租保證金28 ,000元予原告，原告亦將系爭房屋鑰匙交付予被告等情，有 系爭租約在卷可稽，且為兩造所不爭執，應堪認定。惟原告 主張被告尚積欠111年5月之租金14,000元，且系爭租約已於 111年5月31日合意終止，被告迄今仍未遷讓返還系爭房屋等 節，為被告否認並以前詞置辯。經查：
㈠、被告雖辯稱係原告提出提前終止租約，原告違約在先云云，
惟觀諸兩造不爭之LINE對話略以「2022/5/24，12：38原告 方人員Anna表示：公司這有關店面的一些想法想跟您溝通說 明一下，目前公司有兩種想法想請您一起評估和思考。1.如 果您評估覺得目前經營不易，公司可以讓您用一個月的押金 抵扣本月5月的租金，請您在這個月底將店面收拾復原歸還 ，公司會依店面復原狀況將另一個月押金退還給您。2.如果 您想繼續營業，可以和我們討論租金減租的部分，但需依照 合約的規範執行，不能將房屋一拖再拖，合約所述每月5日 前繳交房租，就必須請您準時匯款。如果在合約的期間內您 有需頂讓或是合租，告知我們後您也可自行處理。被告則於 同日13：00回覆：李小姐，謝謝貴公司給的建議首先，必須 跟您說明第一個方案無法執行，相信貴公司在經濟上也相當 困難，因為目前大環境等等因素，我提出的是合作的方案， 借助彼此雙方的優勢合作，之前您先生有提過若需要協助可 以向你們提出，疫情的發生是在我們簽完約後，我在裝修時 才漸漸又轉趨惡劣，您們也知道我投入了一些資金，不可能 在一裝修完就又拆除。第二方案，只能看貴公司，願意如何 讓租，相信沒有任何一個商家願意如此，相信你們也是承租 戶一定能體會，而我說的合作是指藉貴公司的專業協助網路 上的建構，能拓展行銷市場，這部份可否請貴公司評估呢？ 又於2022/5/25，11:21Anna表示：謝謝你的理解公司目前能 提供您的部分就是減租費用的部分！…如果您確定減租的費 用和確定履行這一年的合約，再請您5月底前支付5月的租金 費用，6月開始請履行合約所述5號完成租金繳納，謝謝。」 ；被告則於2022/05/26，17：33表示：李小姐，我想請妳跟 貴公司說，我決定營業到5月底，今日我已刊登頂讓的訊息‧ ‧‧，是否貴公司可接受暫停營業不收租金，等疫情趨緩再繼 續營業，租約以遞延的方式處理？…；Anna於2022/05/27上 午11：50表示：高小姐謝謝你的告知，已將您的情況轉告公 司。如果已確定不繼續營業，公司可以破例提早終止合約， 請您告知一個時間點盡早處理店面環境，將房屋歸還時請把 之前租金結清，公司也會看店面歸還狀況退還押金給您。如 果您是要找人頂讓，再找到下一位租客前的房租也是要您負 責支付的。目前這兩種方式提供給您，請你盡快評估一下做 法。被告於15：50表示：李小姐，我想跟您說終止合約是雙 方合意，並不是您破例，雖然我們的契約是訂一年，但之前 訂約時我也跟您提到這部份沒有強制性，因為我已付了押金 給貴公司了，但今天是妳方提出提前終止合約，這代表是你 方違約，並不是我違約，照道理你方還要補償我的損失。於 15：57被告又表示：如果貴公司要我限期強制遷離那請付給
我搬遷費或頂讓金。原告方則於2022/5/28，13：16表示： 高小姐，不好意思這部分可能有些誤會，…我司只是提供雙 方能夠以最少損失的狀況提出建議，當然您有權不接受。… 我司經過詳細討論後，為避免雙方溝通上有落差，一切將依 照合約規定，合約說明租約是以一年為期（合約第二條和合 約第十一條），合約期間如有營業困難您可以轉租、出借、 頂讓方式處理…。嗣被告2022/5/28於16：08表示：是的，原 本是要照合約內容執行的，但因為幾天前貴公司提出了兩個 方案給我選擇，我也試圖讓你們了解我想繼續經營的想法， 但因為疫情持續延燒，第二個方法無法執行，因此我選擇了 第一個方法。…於2022/6/2，09：55被告再表示：李小姐…我 先跟您說明一下現況，原本我應於5/31淨空房子的，但因貴 公司無提供搬遷費或頂讓金給我方，所以我方變成分次透過 自己搭捷運將部分物品先運回自己居所，以致於尚未清除完 畢，目前還有一些生財器具遺留在店裡，…」（本院卷一第2 18-237頁），有該Line對話紀錄在卷可按。依上開對話往來 內容可知，因被告遲延繳付5月份租金，並多次表示其經營 不易，原告遂建議被告可評估或考慮是否以押金扣抵5月份 租金後，於被告將店面恢復原狀後，返還餘額押租金即方案 1；抑或被告繼續營業即繼續履行租約，而原告方願意減租 ，並請被告應依合約按期繳納租金即方案2。被告先是表示 不願以方案1終止營業而欲繼續承租系爭房屋營業，並請原 告協助網路行銷，然兩造多次溝通，原告表示僅能予以減租 協助，並請被告確定減租費用及於5月底繳付5月租金，6月 後確實依約履行租繳納。而被告嗣即向原告表示僅欲營業至 5月底，並於110年5月28日告知原告其選擇方案1，足見原告 於111年5月22日僅係建議被告如因疫情經營不易，可評估或 考慮是否要提前終止系爭租賃契約或與原告討論減租但須依 約按時繳交租金之方案，而非以此表示其要提前終止租約或 強制被告限期搬離，自無違約。而被告係於111年5月28日對 原告表示其欲採行原告先前提出之上開方案1，而為提前終 止系爭租約之意思表示，並為原告所不反對，堪認兩造已合 意於111年5月31日終止系爭租約，被告抗辯係原告片面違約 提前終止租約云云，尚屬無據。
㈡、又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前段定有明文。經查，兩造合意於110年5月31日終止租約 ，已如前述，依前揭規定，系爭租約既已終止，則原告請求 被告返還系爭房屋，當屬有據。
㈢、另按承租人應依約定日期支付租金；無約定者，依習慣；無 約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之，如租金分期支付
者，於每期屆滿時支付之，民法第439 條定有明文。又兩造 租約第3條、第4 條、第5 條及第15條約定：「每個月租金 含稅新台幣壹萬肆仟元整」、「乙方（即被告）應於每月5 日前以匯款方式繳付當期租金」、「乙方應於簽訂本租約同 時給付甲方（即原告）新台幣貳萬捌仟元整之保證金，以作 為其履行本契約義務之擔保。該保證金於乙方在租約終止或 屆滿時遷讓交還房屋並扣除其所積欠之債務及遷出營業執照 後，由甲方於三天內無息退還之。」；又無法律上原因占有 他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，並致房屋所有權 人受有同額之損害，此為社會通常之觀念，房屋所有權人自 得依不當得利之法則，請求占有人返還相當於租金之利益； 押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關 係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付 之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院61年台上字第16 95號判例、87年度台上字第1631號判決意旨參照）。兩造租 賃關係已於110年5月31日消滅，已如前述，而被告仍有110 年5月份之租金14,000元未支付，且被告於系爭租約終止後 ，即喪失使用系爭房屋之法律上原因，惟仍未騰空遷讓搬離 ，未將系爭房屋之占有返還與原告，受有相當於系爭租賃契 約所約定每月14,000元租金之利益，致原告受有損害，是原 告自可請求被告自110年6月1日起至返還系爭房屋止，按月 給付原告相當於租金之不當得利14,000元。又依上開規定， 被告尚積欠110年5月之租金14,000元及於本件起訴狀繕本送 達時即111年7月22日已屆期之110年6月相當租金之不當得利 14,000元，故被告交付之押租金28,000元已發生當然抵充之 效力，被告就5月份租金14,000元及6月份之相當租金之不當 得利14,000元已無給付義務。故原告請求被告應自110年7月 1日起至返還系爭房屋止，按月給付原告14,000元，即屬有 據，應予准許，逾此範圍之請求，尚屬無據，應予駁回。㈣、再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息， 但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其 利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民 法第229 條第1 項、第2 項、第233 條第1 項、第203 條分 別定有明文。本件原告請求被告按月給付自111年7月1日起 至清償日止相當租金之不當得利，為未定給付期限之金錢債
權，且未經兩造約定清償期限，被告自應經原告催告而未為 給付，始負遲延責任。而本件起訴狀繕本係於111年7月22日 送達被告，有送達證書在卷可稽（見本院卷一第339頁）， 因斯時尚未屆該月之末日，原告尚不得請求被告給付該月及 次月以後相當於租金之不當得利，是就此部分原告所得請求 被告按月給付相當於租金之不當得利，尚不生合法催告之效 力，被告自無須負遲延責任。是原告請求被告就此部分應加 計按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。五、綜上所述，原告基於租賃契約之法律關係，請求被告應將系 爭房屋騰空遷讓返還予原告；被告應自110年7月1日起至返 還系爭房屋止，按月給付原告14,000元，為有理由，應予准 許；逾此範圍部分，為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定， 應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權 宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。
七、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。中 華 民 國 111 年 12 月 19 日 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 李宜娟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 19 日 書記官 官逸嫻
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 17,830元
合 計 17,830元
訴訟費用由被告負擔17,683元（1,680,000/1,694,000×17,830）、原告負擔147元（17,830-17,683）。