臺灣屏東地方法院屏東簡易庭小額民事判決
111年度屏小字第440號
原 告 許愷恩
被 告 方偉銘
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國111年11月23日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告前向原告租用門牌號碼高雄市○○區○○○街000 巷00號202室（下稱系爭房屋），並簽立房屋租賃契約書（ 下稱系爭租約），約定租賃期間自民國106年3月27日起至10 7年3月26日止，每月租金新臺幣（下同）4,500元。未料被 告尚積欠租金49,500元，且依系爭租約第15條、第5條約定 ，被告另應給付1個月租金同額之違約金即4,500元。爰依系 爭租約之法律關係，提起本訴。並聲明：被告應給付原告54 ,000元，及自107年2月23日起至清償日止，按週年利率5％計 算之利息。
二、被告則以：伊確實有跟原告簽約租屋，伊都有按期付租金， 但伊住了1、2個月因為住的不習慣就跟原告說要解約，當時 原告跟伊說沒收押金、鑰匙放桌上即可，後來伊就搬走了等 語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠查被告前於106年3月27日向原告承租系爭房屋，約定租期自1 06年3月27日起至107年3月26日止，每月租金4,500元，簽約 當時被告確有交付第一期租金4,500元及押租金9,000元等情 ，業據原告提出系爭租約為證（見本院卷第13頁)，且兩造 就上開事實均為一致陳述（見本院卷第39頁至第40頁)，此 部分之事實均首堪認定。
㈡原告請求租金部分：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事 訴訟法第277條定有明文。又受訴法院於具體個案決定是否 適用民事訴訟法第277條但書所定公平原則，以轉換舉證責 任或降低證明度時，應視各該訴訟事件類型之特性及待證事 實之性質，審酌兩造舉證之難易、距離證據之遠近、經驗法 則所具蓋然性之高低等因素，並依誠信原則，定其舉證責任 誰屬或斟酌是否降低證明度。而認定當事人爭執事實所憑之
證據，不以直接單獨證明之直接證據為限，如能以間接證據 證明間接事實，且綜合諸間接事實，得以在符合論理及經驗 法則下，推認待證事實為真實者，亦無不可，最高法院111 年度台上字第381號判決意旨可供參照。
⒉觀原告與於本院111年10月12日言詞辯論期日先稱：被告第2 個月開始拖欠租金，並在5月27日表示欲解約，但因被告當 時支付的押金已經抵欠租金完畢，故伊有要求被告支付違約 金等語，然被告係自106年3月27日起承租系爭房屋，被告既 已繳納第1個月之租金，應認原告前開所述係以押金扣抵被 告106年4月27日至106年6月26日之租金；然原告復於111年1 1月23日言詞辯論期日改稱：原告繳交的押金已經用來抵掉 積欠之111年5月27日至111年7月26日共2月之租金等語，則 原告就被告有無積欠租金、自何時起欠租、押金如何扣繳等 一般房屋出租者首重之租金繳納情形均未能掌握，原告本件 主張被告欠租、違約一事，已屬有疑。又依一般社會生活經 驗，租屋除以轉帳、匯款方式交付租金外，以現金繳納租金 並非少見，亦多未向房東領取收據，縱有領取收據、留存交 易明細或對話紀錄，原告於將逾5年時效之際提起本件訴訟 ，倘仍要求被告提出有繳納租金、合意終止租約之證明，當 屬顯失公平至明。而原告自陳：伊對於被告付款的事情比較 沒有印象，對於轉帳的具體時間及被告最後一次支付租金的 時間也不確定，但伊確定被告是先拖欠2個月，之後才跟伊 說要解約等語，然原告倘對於被告繳納租金之具體情節並無 印象，焉能確定被告確有欠租之情事，則原告所述已與常情 相悖而非可採信。況原告復陳稱：伊印象中被告有在入住時 轉帳第1次，之後就一直拖欠等語，被告則辯稱伊第2個月仍 有以台新銀行帳號00000000000000號帳戶（下稱被告帳戶） ，將租金轉入原告郵局帳號000000000000000號帳戶（下稱 原告帳戶）等語，觀被告帳戶於106年3月1日起至同年6月30 日止之交易明細資料（見本院卷第47至54頁），被告確分別 於如附表所示時間，轉帳如附表所示之金額予原告帳戶，兩 造復陳稱除系爭租約外並無其他金錢往來之契約或交易等語 （見本院卷第59至60頁），則如附表所示轉帳金額即應為被 告因系爭租約轉帳予原告之租金、押金、違約金等款項，是 被告辯稱伊有按期繳納租金、並無欠租等語，應屬真實，堪 認被告並未欠繳租金。
⒊再者，倘系爭租約並未經兩造合意終止，原告於被告遲付租 金時，除得依約訴請給付遲繳之租金外，依系爭租約第15條 前段約定：「乙方（即被告）積欠租金超過半個月，乙方不 得以押金扣抵租金即屬乙方違約，甲方（即原告）得沒收押
金並可要求乙方賠償壹個月租金同額之違約金，甲方得逕行 解約」，尚得另向被告請求違約金並解除系爭租約，然原告 當時竟捨此未為，以避免租金損失擴大及另行出租利益之損 失，反遲至111年5月間始提起本件訴訟，亦未見提出其有催 告給付情事之佐證，此與一般請求積欠租金、違約金之常態 亦屬有間，益徵被告所辯系爭租約業經兩造合意終止應可採 信。
㈢原告請求違約金部分：
系爭租約第15條雖約定：「乙方積欠租金超過半個月，乙方 不得以押金扣抵租金即屬乙方違約，甲方得沒收押金並可要 求乙方賠償壹個月租金同額之違約金」，然依原告所舉證據 ，並不能認被告有積欠租金情事，被告當無依此約定給付違 約金之義務。另系爭系租約第5條後段固約定：「乙方若提 前解約甲方得沒收押金並要求乙方賠償壹個月租金同額之違 約金」，然此約定旨在保障出租人所得期待之租金收益，以 免承租人無故單方、片面解約，是倘租賃契約當事人間已合 意終止租約，出租人即不得以此約定請求承租人給付違約金 。而系爭租約業經兩造合意終止，業據本院認定如前，揆諸 前開說明，原告依系爭租約第5條約定請求被告給付違約金4 ,500元，亦無可採。
四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係請求被告給付租金、 違約金共54,000元，及自107年2月23日起至清償日止，按週 年利率5％計算之利息，均無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經核與 判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 12 月 7 日 屏東簡易庭 法 官 彭聖芳
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明：一、原判決所違背之法令及具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審判裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 7 日 書記官 謝鎮光
附表：
編號 轉帳日期（民國） 轉帳金額（新臺幣） 1 106年3月29日 11,500元 2 106年4月21日 4,500元 3 106年6月23日 5,482元