臺灣嘉義地方法院民事判決
111年度朴簡字第69號
原 告 陳彥凱
被 告 李春生
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國111年12月13日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣1,116元，及自民國111年6月2日起至 清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告應自民國111年3月14日起至拆除坐落嘉義縣○○鄉○○段00 0地號土地如附圖編號A所示，面積80.49平方公尺之地上物 之日止，按月給付原告新臺幣558元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔百分之19，餘由原告負擔。五、本判決第1項得假執行。但被告如以新臺幣1,116元為原告預 供擔保後，得免為假執行。
六、本判決第2項屆期後得假執行。但被告如於屆期後以新臺幣5 58元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第7款分別定有明 文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原 訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活 上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料 於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利 用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審 理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之（最高法院 96年台上第471號裁判意旨參照）。查本件原告起訴時原係 依民法第179條、第767條提起本件訴訟，嗣原告於111年11 月1日及同年12月13日言詞辯論期日變更為依民法第425條之 1之法定租賃關係給付租金。經核原告所為上開變更，均係 本於門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村000○00號房屋（下稱系爭建物 ）占用嘉義縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）之正 當權源所生之爭議，核其社會事實可認為有共通性或關連性 ，就原訴請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一 性或一體性，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，參諸前 開規定，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：
(一)被告所有之系爭建物坐落在原告所有之系爭土地，有推定法 定租賃關係，則被告雖有權占有系爭土地，但被告繼續使用 系爭土地，應給付原告租金。參酌系爭土地面積約為26.3坪 ，按東石建地租金行情計算月租金每坪約新臺幣（下同）10 9元，則月租金為2,866元（計算式：109×26.3＝2,866，元以 下四捨五入），自民國111年1月14日起至同年3月13日止共2 個月之租金金額為5,732元，並自111年3月14日起至拆除占 用之地上物為止，按月給付原告2,866元等語。為此，依民 法第425條之1之法定租賃關係提起本件訴訟。(二)並聲明：1.被告應給付原告5,732元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。2.被 告應自111年3月14日起至拆除如附圖編號A所示，面積80.49 平方公尺之地上物之日止，按月給付原告2,866元。二、被告則以：
(一)系爭土地及系爭建物原為訴外人蔡榮宗所有，蔡榮宗於77年 9月間將系爭建物事實上處分權讓與訴外人王萬金，未收取 土地租金並點交使用。蔡榮宗另於80年1月間將系爭土地所 有權移轉讓與訴外人吳崑山，應推斷土地承買人同意建物承 買人繼續使用土地，適用民法第425條之1規定，成立法定租 賃關係，繼續無償使用系爭土地。吳崑山嗣於82年9月間將 土地所有權移轉讓與訴外人翁明志。
(二)王萬金於83年10月13日將系爭建物售予被告，同時將系爭土 地占有移轉被告，基於占有連鎖之法理，有合法占有之正當 權源，且被告與土地所有人間成立無償法定租賃關係，並非 無權占有。
(三)原告於111年1月21日以拍賣原因辦理系爭土地所有權移轉登 記，明知系爭土地有建物坐落其上而應買，自不影響系爭建 物有權使用系爭土地之無償法定租賃關係對被告仍繼續存在 ，原告請求不當得利及每月租金為無理由等語，資為抗辯。(四)並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由
(一)經查，系爭土地（即重測前：頂東石段62-101地號土地）原 為蔡榮宗於51年8月4日以贈與為原因登記取得，嗣於80年1 月24日以買賣為原因將系爭土地所有權移轉登記與吳崑山， 吳崑山再於82年9月8日以買賣為原因將系爭土地所有權移轉 登記與翁明志，原告係於111年1月21日以拍賣為原因登記取 得系爭土地所有權；蔡榮宗前於77年7月15日申報設籍系爭 建物之房屋稅籍，嗣於77年9月29日將系爭建物事實上處分
權出售與王萬金，王萬金嗣於83年10月13日將系爭建物出售 與被告，被告現為系爭建物之事實上處分權人；系爭建物坐 落系爭土地上如嘉義縣朴子地政事務所111年9月28日土地複 丈成果圖（下稱附圖）編號A，面積80.49平方公尺等情，為 兩造所不爭，並有系爭土地登記公務用謄本、異動索引、11 1年房屋稅課稅明細表、房屋稅籍沿革資料表、本院勘驗筆 錄、附圖1份、重測前頂東石段62-101地號土地登記簿在卷 可證（見本院卷第27至33、37、69、87至89、155頁），堪 信為真實。
(二)按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數 額當事人不能協議時，得請求法院定之。民法第425條之1定 有明文。再按前開規定雖以「所有權讓與」為明文，然未辦 登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分 權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權 能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」 ，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事 實上處分權之情形，始符法意，合先敘明。經查： 1.系爭土地與系爭建物原同屬蔡榮宗一人所有，分別經輾轉受 讓後，現系爭土地之受讓人為原告，系爭建物之事實上處分 權受讓人為被告，業經認定如前，則依民法第425條之1規定 ，兩造推定在系爭建物得使用期限內，有租賃關係，應堪認 定。故原告依民法第425條之1規定，請求核定其地租數額後 ，請求被告給付租金，為有理由。
2.被告雖辯稱：法定租賃關係有分二種，一種是無償、一種是 有償，本件是無償的法定租賃權云云。惟按民法第421條第1 項規定，租賃者謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益 ，他方支付租金之契約，可見意定租賃關係為有償契約，而 法定租賃關係本質上仍為租賃，同樣具備有償性質，亦即本 件房屋受讓人即承租人仍需支付租金予土地受讓人即出租人 ，從而，被告抗辯本件係無償的法定租賃關係，容有誤會。 3.被告另又辯稱：原告應繼受無償使用的法律關係，系爭土地 之無償法定租賃關係對被告仍繼續存在云云。惟使用借貸為 無償契約，原屬貸與人與使用人之特定關係，除當事人另有 特約外，使用人無移轉其權利於第三人之可言。且使用借貸 本係無償借用性質，不能與租賃相提並論，使用借貸亦未如 租賃有民法第425條之規定。故土地所有權移轉於他人後，
除已得該他人即現在之所有人同意繼續使用外，土地使用人 縱經原所有人無償提供使用或允許借用，亦不能以之拘束現 在之所有人，而對現在之所有人主張有使用該土地之權利。 是以，基於債之相對性，不可逕謂第三人即原告應繼受該法 律關係。準此，被告所辯均無理由，要無可採。(三)被告抗辯其有土地法第104條第1項之優先購買權為無理由： 1.查土地法第104條第1項於64年7月24日修正時，將原規定： 「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出 賣時，基地所有權人有同樣條件優先購買之權」，擴張為： 「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先 購買之權。……」，其修正理由固提及：「……為配合憲法第14 2條及耕地三七五減租條例之規定，保護現有基地或房屋所 有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權 益」等語。惟尋繹其在立法院修正過程，行政院所提修正草 案原為「基地出賣時，地上權人、承租人或其他合法使用人 有依同樣條件優先購買之權……」，立法院考量「其他合法使 用人」範圍廣，裁量幅度過大，恐形成不公現象，而因該合 法使用人意指典權人，即逕以典權人取代合法使用人，通過 現行條文。是現行法除租賃外，具有地上權、典權關係者亦 可行使優先購買權，然非謂除此之外，其他合法使用人亦得 以擴張解釋或類推適用方式依該條主張優先購買權，否則買 受人將無從預知優先購買權利人之範圍，有礙交易之安定性 （最高法院101年度台上第567號判決意旨參照）。而民法第 425條之1第1項規定之法定租賃關係，究與土地法第104條第 1項及民法第426條之2第1項所示之承租人，係本於意定租地 建屋契約而占有基地之情形有別。依民法第757條規定：「 物權除依法律或習慣外，不得創設。」自不宜擴張解釋或類 推適用各該規定，認得享有此具物權效力之優先承買權（臺 灣高等法院暨所屬法院106年法律座談會民執類提案第14號 研討結果意旨參照）。本院參以民法第425條之1第1項規定 側重於保護房屋既得使用土地之權利，而與土地法第104條 第1項、民法第426條之2之規定係為促進房屋使用權與土地 所有權歸於同一之規範目的有別，應認法定租賃關係並無土 地法第104條第1項優先承買權之適用。
2.是以，原告所有之系爭土地與被告所有系爭建物間有民法第 425條之1之推定租賃關係，業經本院認定如前，故被告並無 上開優先購買權，被告抗辯拍賣程序未通知被告而不生效力 乙節，即屬無據。
(四)又按租用基地建築房屋，其地租依土地法第105 條規定準用
同法第97條所定城市地方房屋之租金標準，即以不超過土地 申報價額年息10％為限。再者，舉辦規定地價或重新規定地 價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價 百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條亦有明文規 定。惟計算基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外， 尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地 之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決 定，並非必達申報地價年息百分之10之最高額（最高法院68 年台上字第3071號判決意旨參照）。經查，系爭建物為連棟 透天厝，而系爭土地周邊為東石漁港之觀光地區，有零星之 餐廳、商店及鄉公所等情，尚非工商業繁榮之位置，生活機 能尚可、交通機能普通，此有GOOGLE地圖擷圖畫面可證（見 本院卷第91、111頁）。爰審酌上情認原告請求以系爭土地 申報地價年息百分之8計算，較屬合理。又系爭土地於111年 1月時，申報地價即每平方公尺1,040元，此有土地謄本可證 （見本院卷第27頁），而系爭建物占用系爭土地面積為80.4 9平方公尺，爰以此計算被告每月應給付之租金為558元（計 算式：1,040×80.49×0.08÷12＝558，元以下四捨五入）。則 原告向被告請求自其登記為所有權人即111年1月14日起至11 1年3月13日止共計1,116元（計算式：558×2＝1,116），及自 111年3月14日起至拆除如附圖所示編號A之地上物之日止， 按月給付原告558元，為有理由，應予准許。原告逾此範圍 之請求，即屬無據，不應准許。
(五)末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段及 第203條分別定有明文。查自111年1月14日至111年3月13日 止租金1,116元部分，屬於未定期限之金錢債務，原告請求 自起訴狀繕本送達翌日起，按週年利率百分之5計算之利息 ，並未逾上開規定之範圍，自無不合。復查，原告上開起訴 狀繕本係於111年6月1日送達予被告，有送達證書在卷可證 （見本院卷第55頁），則原告就上開租金1,116元部分請求 自111年6月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利 息，依上開規定，應予准許。
四、綜上所述，原告依民法第425條之1規定，請求被告應給付原 告1,116元，及自111年6月2日起至清償日止，按週年利率百
分之5計算之利息，及自111年3月14日起至拆除如附圖所示 編號A，面積80.49平方公尺地上物之日止，按月給付原告55 8元，均為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由 ，應予駁回。
五、本件係依民事訴訟法第427條第2項適用簡易訴訟程序所為被 告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依 職權宣告假執行。並依同法第392條第2項之規定，依職權宣 告被告得預供擔保免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 12 月 28 日 臺灣嘉義地方法院朴子簡易庭
法 官 陳寶貴
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 12 月 28 日 書記官 江靜盈