臺灣士林地方法院民事簡易判決
111年度湖簡字第1234號
原 告 顏和詩
被 告 徐裕庭
訴訟代理人 黃惠康
上列當事人間排除侵害事件，經本院於民國111年12月1日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應將設置於門牌臺北市○○區○○街00巷0號2樓旁如附件所示外牆上之冷氣室外機二台予以拆除。
訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣1萬5,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由要領
一、本判決依民事訴訟法第434條第1項規定，合併記載事實及理 由要領，其中原告之主張與被告之答辯，並依同條項規定， 分別引用原告之起訴狀、及本件111年12月日之言詞辯論筆 錄。
二、本院之判斷
㈠查，原告為門牌臺北市○○區○○街00巷0號2樓房屋（下稱2樓） 之所有權人，被告則承租同址1樓房屋經營餐廳，並於111年 1月間，在2樓旁如附件所示外牆上設置冷氣室外機2台（下 稱系爭室外機）之事實，有本院調取之建物登記資料及原告 提出之建物外觀照片可參，且為兩造所不爭執，此部分事實 ，堪以認定。
㈡公寓大廈之外牆屬區分所有建物之共有部分，為全體區分所 有權人所共有：
⒈按「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其 一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物 之共同部分共有之建築物。」、「前項專有部分，指區分所 有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標 的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部 分及不屬於專有部分之附屬物。」、「專有部分得經其所有 人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使 用；共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所 有建築物之特定所有人使用。」民法第799條第1至3項定有 明文。又，「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬 專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物 、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公 寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直
轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區 分所有權人會議決議之限制。」公寓大廈管理條例第8條第1 項亦有明文。參照上述規定，無論公寓大廈是否成管理委員 會之管理組織，公寓大廈之外牆均屬區分所有建物之共有部 分，為全體區分所有權人所共有。而關於共有部分之使用、 管理維護等權利義務事項，倘未成立管理委員會之管理組織 ，亦應依循民法有關區分所有建物及共有之相關規範，先予 敘明。
⒉經核，原告所有2樓及被告承租之1樓房屋，係屬於同棟4層樓 公寓之區分所有建物，與同街巷5號房屋並屬同一使用執照 （66使字第2412號）、坐落同一基地（即碧湖段三小段438 地號土地）之建物，且由附件外觀可知，上述3號、5號之2 樓以上各戶，係使用共同之大門及樓梯間進出上下，系爭室 外機設置所在，即3號、5號共用樓梯間之外牆，屬於區分所 有建物之共有部分，為全體區分所有權人所共有，甚為明確 。
㈢被告未舉證證明其已取得全體區分所有權人即共有人多數決 之同意，其於共有之外牆上設置系爭室外機，即難認有合法 權源，原告本於共有人地位，自得請求被告予以拆除： ⒈原告主張：被告於外牆設置系爭室外機，未經所有權人會議 同意等語。被告雖抗辯：伊安裝前有請冷氣師傅評估，基於 安全及1樓美觀考量，採納建議外掛於前租客放置地點之外 牆，住戶規約應一體適用，不應針對單一住戶設限，伊房東 沒說不能設置云云。經查：
⑴上述3號、5號所屬公寓並未成立管理委員會之管理組織，為 兩造所不爭執，且兩造均未提出經區分所有權人會議決議通 過之住戶規約，是以就上述公寓、即區分所有建物共有部分 之使用及管理維護，即應以民法有關區分所有建物及共有之 一般規範為主要之依據。而除民法第799條、第799條之1規 定外，關於共有物之管理，依民法第820條第1項、第2項係 規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過 半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合 計逾三分之二者，其人數不予計算。」、「依前項規定之管 理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。 」參照此等規定之意旨，公寓大廈之共有部分，除已經規約 明定供特定之區分所有人使用外，其管理使用應經共有之區 分所有權人多數決之同意為是。
⑵關於被告抗辯以前租客一直設置於該處乙節，原告則主張： 以前承租人是設在靠5號另一邊，承租1樓應放在1樓，被告 房東沒有跟伊談過設置位置，被告設置位置會有熱氣、噪音
、美觀問題等語。而被告又未能舉證證明其於外牆設置系爭 室外機，已取得全體區分所有權人即共有人多數決之同意， 自無從認定其有合法之使用權源。
⒉再按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權 之虞者，得請求防止之。」、「各共有人對於第三人，得就 共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求， 僅得為共有人全體之利益為之。」民法第767條第1項、第82 1條分別規定甚明。承上所述，被告並未取得合法之使用權 源，其逕自於外牆設置系爭室外機，自已妨害該外牆共有人 之所有權，依前揭規定，原告本於共有人之地位，請求被告 拆除系爭室外機，以回復外牆原貌，即屬有據。三、從而，原告基於共有人地位，本於物上請求權，請求被告拆 除系爭室外機、如主文第一項所示，為有理由，應予准許。中 華 民 國 111 年 12 月 22 日 內湖簡易庭法 官 施月燿
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須依對造人數附繕本）。中 華 民 國 111 年 12 月 22 日 書記官 朱鈴玉