臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決
111年度重建簡字第88號
原 告 楊玉珍
訴訟代理人 劉炳烽律師
被 告 城品公寓大廈管理委員會
法定代理人 吳雅萍
訴訟代理人 楊博清
訴訟代理人 鐘大偉
上列當事人間請求損害賠償等事件，於民國111年12月14日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參拾玖萬壹仟柒佰貳拾參元，及自民國一百一十一年八月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十四，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新臺幣參拾玖萬壹仟柒佰貳拾參元為原告預供擔保或將請求標的物提存，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：
（一）其為被告所屬社區內門牌號碼為新北市○○區○○街000巷0號 12樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，因被告未盡管理 維護責任，致系爭房屋所在大樓之共用部分即屋頂平台（ 下系爭屋頂平台）年久失修，造成系爭房屋之樓板與牆面 發生滴漏與滲水現象，經屢次向被告聘請之總幹事及主任 委員反應，被告派員查看後，告知由原告先行修缮再進行 賠償，原告乃於民國110年6月間自行委託民匠防水工程行 施作系爭屋頂平台防水工程，因而支出修繕費用新臺幣（ 下同）276,000元。惟被告卻以社區於100年11月26日召開 之100年度區分所有權人會議已決議（下稱系爭決議）： 「有關頂樓平台漏水維修費用歸屬，仍依第十四屆管理委 員會決議（下稱原決議）施行。表決結果67票同意。」而 原決議內容為：「1、爲滿足住戶不同施工要求，採協調 頂樓住戶自行負擔修繕工程款方式辨理，管委會負擔一次 全部施工工程款50%，且以新台幣六萬元爲上限，以十年 一次爲限，施工完成後憑發票向管委會申請經費。2、上 項決議全面適用各棟頂樓之漏水修繕，申報辦理之個案須
經管委會會勘確認後，方可辦理。」然系爭決議係透過非 頂樓住戶人數之優勢表決所作成，將頂樓平台修繕之費用 ，未區分是否因可歸責於區分所有權人或住户之事由所致 ，均決議改由頂樓住戶負擔絕大部分之修繕費用，無疑將 原屬被告社區應依公共基金負擔之公用部分修繕費用，轉 嫁由頂樓住戶自行支出，已違反公寓大管理條例第10條第 2項所定「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護 ，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支 付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但 修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者， 由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會 議或規約另有規定者，從其規定。」原則，亦即應由區分 所有權人按其共有之應有部分比例分擔共用部分之修繕費 用，顯然有失公平，且有權利濫用之情事，因此系爭決議 已違反民法第148條之禁止規定，應屬無效，被告應依公 寓大廈管理條例第10條第2項規定，給付原告支出之系爭 屋頂平台修繕費用276,000元。
（二）另系爭房屋因系爭屋頂平台漏水，造成系爭房屋之樓板與 牆面發生滴漏與滲水現象而受損，原告因此支出修繕費用 共190,900元（含天花板毀損拆除重作支出99,000元、天 花板燈源、線路更新及燈具安裝支出13,900元、水晶燈更 換支出48,000元、天花板油漆支出30,000元），應由被告 負侵權行為損害賠償責任。
（三）以上合計，被告共給付原466,900元（計算式：176,000元 ＋190,900元＝466,900元）。為此，爰本於公寓大廈管理條 例第10條第2項規定及民法184條第1項前段、第191條、第 213條第1項、第3項等有關侵權行為損害賠償之法律關係 ，提起本件訴訟，並聲明請求：被告應給付原告466,900 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計 算之法定遲延利息。
二、被告則求為判決駁回原告之訴及陳明如受不利判決，願供擔 保請准宣告免為假執行，並辯稱：依系爭決議，被告補助原 告之系爭屋頂平台之修繕費用最高為6萬元，十年一次。被 告只是執行單位，須執行系爭決議內容。而原告已曾於105 年9月30日向被告申請系爭房屋之屋頂防水工程維修費（共1 6萬元）之補助款6萬元，有經費核銷簽辦單可憑，故被告無 法再予以補助等情。
三、本院得心證之理由如下：
（一）原告主張其為被告所屬社區內系爭房屋之所有權人，因系 爭房屋所在大樓之共用部分即系爭屋頂平台年久失修，造
成系爭房屋之樓板與牆面發生滴漏與滲水現象，被告未為 修繕，原告乃於110年6月間自行委託民匠防水工程行施作 系爭屋頂平台防水工程，因而支出修繕費用276,000元； 另系爭房屋因系爭屋頂平台漏水，造成系爭房屋之樓板與 牆面發生滴漏與滲水現象而受損，原告因此支出修繕費用 共190,900元（含天花板毀損拆除重作支出99,000元、天 花板燈源、線路更新及燈具安裝支出13,900元、水晶燈更 換支出48,000元、天花板油漆支出30,000元）等事實，業 據其提出系爭房屋登記謄本、漏水損害照片、民匠防水工 程行報價單暨工程保固證明書、系爭屋頂平台與系爭房屋 之修繕過程照片、收據、免用統一發票收據、統一發票等 為證，並為被告就所不爭執，堪信為真實。
（二）原告另主張因被告未盡管理維護責任，致系爭房屋所在大 樓之共用部分即系爭屋頂平台年久失修，依公寓大廈管理 條例第10條第2項規定，被告應負擔系爭屋頂平台修繕費 用276,000元，及依民法184條第1項前段、第191條、第21 3條第1項、第3項等有關侵權行為損害賠償之法律關係， 應賠償系爭房屋受損修繕費用190,900元，合計466,900元 等事實，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。茲分別述 論如下。
（三）原告得依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，請求被告 負擔系爭屋頂平台修繕費用276,000元： １按「三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上 之獨立性，且為區分所有之標的者。四、共用部分：指 公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建 築物，而供共同使用者。」另「共用部分、約定共用部 分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為 之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有 之應有部分比例分擔之。」又「管理委員會之職務如下 ：....。二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一 般改良。」公寓大廈管理條例第3條第3款、第4款、第1 0條第2項前段、第36條第2款分別定有明文。本被告既 為原告所有系爭房屋所在社區組成之管理委員會，且系 爭屋頂平台既非公寓大廈專有部分或其附屬建築物，而 屬共用部分，如因年久失修而有漏水之情形，依前揭規 定，即應由被告負責維護、修繕之責，並由公共基金支 付其修繕費用，而該費用已由原告先行墊支，被告即應 償還之〔原告可依民法第172條、第176條第1項有關無因 管理之規定為主張，原告雖漏未主張，但仍合於民事訴 訟法第428條第1規定（即已表明請求之原因事實，不必
表明訴訟標的），本院爰補充之〕。
２被告雖辯稱依系爭決議，被告補助原告之系爭屋頂平台 之修繕費用最高為6萬元，十年一次，原告已曾於105年 9月30日向被告申請系爭房屋之屋頂防水工程維修費（ 共16萬元）之補助款6萬元，故被告無法再予以補助等 情。然按總會決議之內容違反法令或章程者，無效；又 權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要 目的，民法第56條第2項、第148條第1項亦分別定有明 文。次按區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與 少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多 數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或 約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔 」之原則。且是否係以損害該少數區分所有權人為主要 目的，基於公平法理，法院得加以審查，並應從大廈全 體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數 區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比 較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所 得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之 損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的（最高 法院97年度台上字第2347號判決要旨參照）。又依前揭 公寓大廈管理條例第10條第2項、第36條第2款規定，可 知法律賦與公寓大廈管理委員會修繕、管理、維護公寓 大廈共用部分之責任，因此所生費用，以由公共基金支 付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原 則，例外於可歸責於個別區分所有權人或住戶之事由所 致時，由該區分所有權人或住戶負擔，就此應個別負擔 修繕費之情形，區分所有權人會議或規約雖得另為決議 或規定，但依公寓大廈管理條例第10條第2項但書規定 ，仍以該區分所有權人或住戶有可歸責之事由為必要， 區分所有權人會議不得任意以多數表決方式，要求個別 區分所有權人或住戶負擔逾其可歸責範圍之費用，否則 即有行使權利，以損害他人為主要目的之濫用情事。茲 查：本件系爭屋頂平台既為被告所屬社區公寓大廈之公 用部分，且其年久失修導致漏水之結果，顯非可歸責於 原告，如僅因不同住戶對防水需求不同或社區經費有限 即以系爭決議全面限制各棟頂樓住戶對於屋頂平台漏水 之維修金額需自行負擔50%，且補助金額上限為6萬元， 並於10年內不得重複申請補助，無異要求原告在前開補 助金額之外，須自行負擔屋頂平台之大部分及長期間之 修繕費用，顯然可知該社區區分所有權人有關作成系爭
決議之權利行使，住戶全體所得利益極少，而原告所受 之損失甚大，已構成權利濫用情事，並不符合「應由區 分所有權人按其共有之應有部分比例分擔共用部分之修 繕費用」之原則，已屬違反公寓大廈管理條例第10條第 2項前段規定，依公寓大廈管理條例第1條第2項適用民 法第56條第2項、第148條第1項等規定，系爭決議應屬 無效，是以被告所辯上情，非有依據。
（四）原告得依侵權行為損害賠償之法律關係，請求被告賠償系 爭房屋修繕費用共115,723元：
１按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償 責任；另負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另 有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。第1項情形 ，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復 原狀；不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢 賠償其損害；又管理委員會有當事人能力，民法第184 條第1項前段、第213條第1項、第3項、第215條、公寓 大廈管理條例第38條第1項分別定有明文。次按物被毀 損時，被害人除得依民法第196條請求賠償外，並不排 除民法第213條至第215條之適用。依民法第196條請求 賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標 準，但以必要者為限。損害賠償以填補損害發生前之原 狀之原則，故修復必要費用如係以新品換舊品者，應予 折舊〔最高法院最高法院77年度第9次民事庭會議決議（ 一）要旨參照〕。
２本件原告所有系爭房屋因系爭屋頂平台漏水，造成其樓 板與牆面發生滴漏與滲水現象而受損，原告因此支出修 繕費用共190,900元（含天花板毀損拆除重作支出99,00 0元、天花板燈源、線路更新及燈具安裝支出13,900元 、水晶燈更換支出48,000元、天花板油漆支出30,000元 ）等情，有前開漏水損害照片、收據、免用統一發票收 據、統一發票等在卷可稽可憑，而該屋頂平台既應由被 告負責維護、修繕，卻未盡責任，造成原告權利受損， 即應負過失不法侵害原告權利之侵權行為損害賠償責任 。惟系爭房屋損害修繕所須費用共190,900元，經核算 上開支出單據，可知其中之材料費、工資數額，分別為 83,530元、107,370元（有關天花板毀損拆除重作支出9 9,000元部分-依估價單所載明細，其中修補冷氣座、天 花板4,500元屬於材料費，而作兩個維修孔3,500元、地 板保養拆除7,000元、廢棄物清運13,000元，均屬工資 性質，其餘1至5項共71,000元，未列出工資與材料費數
額，而依其修繕明細，本院推認工資占比約70%即49,70 0元，材料費占比約30%即21,300元；有關天花板燈源、 線路更新及燈具安裝支出13,900元部分-亦未列出工資 與材料費數額，而依其修繕明細，本院另推認工資占比 約30%即4,170元，材料費占比約70%即9,730元；有關水 晶燈更換支出48,000元部分，屬於材料費；有關天花板 油漆支出30,000元部分，屬於工資），然材料費係以新 材料更換受損之舊材料，其折舊部分非屬必要費用，應 予以扣除。本院依行政院所頒「固定資產耐用年數表」 及「固定資產折舊率表」之規定，可知房屋附屬設備（ 其他設備）之耐用年數最長為10年（排除昇機降設備、 機械停車設備15年耐用年數），依定率遞減法，其最後 一年之折舊額，加歷年折舊累計額，其總和不得超過該 資產成本原額10分之9之計算方法，因系爭房屋之建築 完成日期為81年7月22日，則其室內受損設備應已逾10 年耐用年限，故原告就材料費部分，得請求被告賠償之 金額扣除折舊後之餘額為10分之1即8,353元，其餘工資 107,370元，無折舊之問題，被告應全額賠償，合計被 告應賠償原告系爭房屋修繕之必要費用為115,723元（ 計算式：8,353元＋107,370元＝115,723元）。（五）以上合計，被告應給付原告之金額共391,723元（計算式 ：276,000元＋115,723元＝391,723元）。四、綜上所述，原告依上開公寓大廈管理條例定及侵權行為損害 賠償之法律關係，請求被告給付如主文第1項所示金額，及 自起訴狀繕本送達翌日即111年8月25日起至清償日止，按年 息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分 之請求，則無理由，應予駁回。
五、本判決原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決 ，爰依職權宣告假執行；另被告陳明如受不利判決，願供擔 保，請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金 額併予准許如主文第4項但書所示。
中 華 民 國 111 年 12 月 30 日 法 官 趙義德
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 12 月 30 日 書記官 張裕昌