臺灣臺中地方法院民事簡易判決
111年度豐簡字第253號
原 告 高昕爰
訴訟代理人 陳頂新律師
複代理人 林淑婷
訴訟代理人 阮家文
被 告 胡志宏（原名：胡智雄）
訴訟代理人 陳武璋律師
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國111年10月25日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠緣兩造於民國108年9月3日簽訂房屋租賃契約書（下稱原租約 ），約定由原告將臺中市○區○○00街00號第1層全部及2樓後 半部（下稱系爭房屋）出租予被告，租賃期限自108年2月4 日起至109年9月3日止，每月租金新臺幣（下同）8萬8,000 元，原租約並經鈞院所屬民間公證人黃賢婷事務所公證，另 於110年4月30日再次簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約） ，約定系爭租約之內容承接原租約，租賃期間自110年5月1 日起至112年4月30日，嗣被告向原告表示因生意受影響，無 力再繳納租金，故與原告提前終止系爭租約，兩造並於110 年7月15日合意終止系爭租約，是依原租約第7條第3項約定 ，既由被告請求提前終止租約，被告自應賠償1個月之租金 。又被告自109年3月起至110年7月15日止，尚積欠如附表所 示之租金共49萬4,000元未繳納，加計應賠償原告1個月之租 金8萬8,000元，共計應給付原告58萬2,000元，而被告雖於 兩造簽訂原租約時給付原告押租金24萬元，惟該筆押租金已 全數抵充被告積欠原告之租金及其他相關費用。為此，爰依 原租約及系爭租約之約定，請求被告如數給付。並聲明：1. 被告應給付原告58萬2,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息。2.願供擔保，請 准宣告假執行。
㈡對被告抗辯之陳述：
1.依系爭租約第2條之約定，可知兩造係約定將部分租金之清 償日往後遞延至雙方契約消滅時再行結算，非如被告所述原 告同意降租。系爭契約第3條所載係因原告審酌被告所稱疫
情影響生意之情況已較輕微，應依約按月準時繳交租金，不 得待系爭租約解約時方進行清算，是兩造於109年3月間至11 0年4月間並無降低租金之合意。
2.被告因向原告表示生意受疫情影響無力再繳納租金，故與原 告提前終止系爭租約，是被告辯稱係由原告依原租約第7條 第5項約定終止系爭租約，實屬有誤。而兩造均同意於110年 7月14日更換系爭房屋之門鎖，且被告之配偶於更換門鎖時 亦在場，並無原告強硬將門鎖更換之行為，更無被告所稱其 因無奈下方同意原告提前終止租約之情。
3.被告於110年7月15日系爭租約終止前已將系爭房屋內之設備 、物品搬出，就剩餘因被告裝潢而無法搬出之物品部分，原 告已多次請求被告儘速將系爭房屋回復原狀，然被告皆表示 不願將其物品搬出，直至系爭租約終止後，原告始依原租約 第7條第2項約定，代被告為其所負之回復原狀義務，並無侵 害被告財產權之行為，況被告僅將原先所購之設備清單列出 ，然該清單無法證明被告有何財產權受損。
二、被告則以：
㈠兩造於110年4月30日簽訂系爭租約，系爭租約分為調降房租 及延續租約兩部分，依系爭租約第2條約定，原告同意自109 年3月起至9月底止調降租金為6萬元，自109年10月起至110 年4月底止調整租金為8萬元，惟被告於109年3月仍支付8萬8 ,000元，自109年4月至9月底，每月依約支付6萬元；109年1 0月起至110年3月止，則按月繳納8萬元租金；僅於110年4月 尚積欠4萬元；110年5、6月份各積欠8萬8,000元。又原告之 夫於110年6月間即阻止、妨礙被告使用系爭房屋，更於110 年7月7日表明欲終止租約，更於110年7月14日更換系爭房屋 之門鎖，使被告無法使用系爭房屋，被告迫於無奈始同意原 告提前終止租約之意思表示，是以，原告於租期未滿前即提 前終止租約，應賠償被告8萬8,000元之違約金，且租約既已 於110年7月15日終止，被告就110年7月份之租金應僅需給付 4萬4,000元，則被告積欠之租金共計26萬元，並非原告所稱 之49萬4,000元。
㈡原告雖提出兩造於109年9月7日之LINE對話紀錄，稱其並未同 意降租，然該對話紀錄之時間點係在兩造簽訂系爭租約之前 ，而兩造於簽訂系爭租約時，原告確實同意降租，始於系爭 租約第2條約定自109年3月起至9月底止及自109年10月起至1 10年4月底止分別調降租金為6萬元及8萬元，惟被告於109年 3月仍支付8萬8,000元，自109年4月至9月底，每月僅支付6 萬元，系爭租約第2條記載「109年3月至9月底」，實屬誤寫 。又系爭租約第3條約定自110年5月1日起按原合約金額並準
時支付，係因原告先前同意降租，始有於系爭租約第3條強 調之必要，故被告僅有自110年4月起至110年7月15日止之租 金26萬元未繳納。
㈢縱認系爭租約並無調降房租之意，被告亦僅有自109年4月起 至110年7月15日止之租金48萬4,000元未繳納，又原告雖稱 被告於109年3月仍有1萬元之租金未支付，惟被告先以現金1 萬元繳納當月份租金，並通知原告之配偶即阮家文，此有被 證12訴外人呂雅萍及阮家文之LINE記事本可證，其餘之租金 7萬8,000元則於109年4月16日以轉帳方式繳納，是被告於10 9年3月仍繳納租金8萬8,000元。
㈣又被告對原告有下列之債權，是在原告得請求給付之範圍內 主張抵銷：
1.押租金24萬元：
原告雖稱押租金24萬元已全數抵充被告積欠之租金及費用， 然無法提出相關單據為證，是原告此部分主張顯屬無據，原 告仍保有被告交付之押租金24萬元，系爭租約於110年7月15 日終止後，押租金24萬元應可抵充對原告之債務。 2.違約金8萬8,000元：
縱使被告積欠原告2個月之租金未付，原告仍須先由押租金 中抵償，於抵償後，被告即未積欠租金達2個月，原告自不 得依系爭租約之約定逕行終止租約，惟原告片面提出終止租 約，又於系爭租約存續期間之110年6月開始，以侵入住居為 由，要求被告每次進入系爭房屋均須取得原告同意，以此方 式阻止、妨礙被告使用系爭房屋，被告迫於無奈始同意原告 提前終止租約，故原告於租賃期間未屆期即擬終止租約，自 應依約賠償被告違約金8萬8,000元。
3.損害賠償請求權678萬元：
原告片面更換系爭房屋門鎖，拒不返還被告設置於系爭房屋 內之餐廳設備，又未經被告同意，將系爭房屋出租予他人使 用後，任由他人將被告之裝潢設備破壞殆盡，使被告受有裝 潢及餐廳設備共678萬元之損害。
4.水費3,375元：
原告因亦居住於臺中市○區○○00街00號之房屋，故兩造約定 水費由原告繳納，被告先行代墊水費，原告於收取租金時再 扣除水費，而臺中市○區○○00街00號房屋1年之水費為5,400 元，每月則為450元，兩造於110年7月15日終止租約，故被 告已代墊原告7.5個月之水費共3,375元。 ㈤綜上，原告請求被告給付之金額業經全部抵銷等語，資為抗 辯。並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保 請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠原告主張兩造108年9月3日簽訂原租約，約定由原告將系爭房 屋出租予被告，租賃期間自108年2月4日起至109年9月3日止 ，原租約並經公證人公證，兩造又於110年4月30日再簽訂系 爭租約，租賃期間自110年5月1日起至112年4月30日，嗣系 爭租約於110年7月15日終止等情，業據原告提出公證書暨原 租約、系爭租約等為證（見本院卷第19至31頁），並為被告 所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。
㈡兩造確有約定自109年3月起至9月底止調降租金為6萬元，自1 09年10月起至110年4月底止調整租金為8萬元： 1.系爭租約第1條約定：「1、所有房屋租賃契約書，甲（註： 即原告）乙（註：即被告）雙方皆同意以中華民國108年9月 3日，在臺灣臺中地方法院所屬民間公證人黃賢婷事務所（ 臺中市○○區○○街00號）所簽署之公證書及房屋租賃契約書（ 除承租日及屆期日不同以外）百分之百按此重新簽署續約。 」等語，有系爭租約附卷可稽（見本院卷第29、31頁），而 原告亦陳稱：系爭租約之內容係承接原租約等語（見本院卷 第334頁）。堪認本件除系爭租約另有約定者外，仍援引原 租約之約款作為系爭租約之條款甚明。
2.原告雖稱其並未同意調降租金云云，惟依系爭租約之約定： 「2、乙方自109年3月起因乙方聲稱受疫情影響生意下滑， 因此自109年3月至9月底，每月僅支付新臺幣陸萬元整，自1 09年10月1日起每月也僅支付新臺幣捌萬元整，甲方基於合 作多年並給予支持，因此同意所欠租金待日後解約時再行結 算。3、甲方仍要求乙方按原約定開出一年12張期票並按月 兌現，現乙方每月之租金皆嚴重延遲和短繳，因而造成甲方 權益受損及財務規劃，因此要求乙方自續約日110年5月1日 起按原合約金額並準時支付。」等語。則兩造既已於系爭租 約第2條約明被告自109年3月起至9月底止僅需支付租金6萬 元，自109年10月起至110年4月底止則僅需支付8萬元，更於 第3條載明自110年5月1日起即應按原合約金額即8萬8,000元 繳納，足徵原告確有同意調降租金無訛，否則系爭租約第2 條既已載明被告所欠租金待解約時再行結算之內容，則兩造 實無庸於系爭租約第3條贅述被告應自續約日110年5月1日起 按原合約金額準時支付之字樣，是以，被告辯稱：原告確有 同意調降租金等語，並非無據。
3.再由卷附之付款簽收簿所示，被告就110年1月份之租金記載 「房租80000、尚欠20000、現金：60000」等字樣，而原告 之代理人阮家文（參本院卷第25頁）亦於「收款廠商蓋收款 章」之欄位上簽名確認（見本院卷第303頁）；另就110年2
月份之租金，被告則係以現金支付3萬5,000元，另於110年2 月11日、同年月17日分別再繳納1萬5,000元、3萬元，共計8 萬元，原告之代理人阮家文且於「收款廠商蓋收款章」之欄 位上簽名確認，此有付款簽收簿在卷可佐（見本院卷第307 頁）。而此亦與前述系爭租約第2條所約定調整租金之時間 及金額互核相符，並經原告之代理人於收款時簽名確認無誤 ，益足徵原告確有調降租金甚明。
4.從而，兩造確有約定自109年3月起至9月底止調降租金為6萬 元，自109年10月起至110年4月底止調整租金為8萬元，至11 0年5月1日起始恢復為每月租金8萬8,000元，堪予認定。 ㈢原告並未合法終止系爭租約，而係於租賃期間提前終止系爭 租約：
1.按「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：...三、承 租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時」，土 地法第100條第3款定有明文。次按房屋租賃如約定承租人欠 租時，出租人得逕行終止租約，與土地法第100條第3款之強 制規定有違，依民法第71條規定，此項約定應屬無效（最高 法院72年度台上字第283號判決意旨參照）。 2.查本件原租約第柒條第五項雖規定：「乙方（註：即被告） 積欠租金達兩個月以上，或違反第肆條使用租賃物之各款限 制時，甲方（註：即原告）得終止租約，收回租賃物」等語 ，然依前開判決意旨，被告積欠之租金需先以押金抵償後， 仍達2個月以上，原告始得終止租約。而被告於簽訂原租約 時，已給付原告24萬元之押金乙節，業經原告所肯認（見本 院卷第425頁），又系爭租約第1條復明訂「所有房屋租賃契 約書，甲（註：即原告）乙（註：即被告）雙方皆同意以中 華民國108年9月3日，在臺灣臺中地方法院所屬民間公證人 黃賢婷事務所（臺中市○○區○○街00號）所簽署之公證書及房 屋租賃契約書（除承租日及屆期日不同以外）百分之百按此 重新簽署續約。」等語，系爭租約第2條所定之租金數額及 收取之期間，更涵蓋原租約期間（自108年2月4日起至109年 9月3日止），有原租約、系爭租約在卷為憑（見本院卷第23 至25、29、31頁），足見兩造實係將原租約與系爭租約整體 視為系爭房屋租賃關係之延續，則被告原已繳納之押金，自 可持續保留至系爭租約，堪予認定。原告雖稱：被告繳納之 24萬元押金，已全數抵充原租約期間之租金及相關費用云云 ，然此為被告所否認，原告就押金如何抵充租金、費用等情 ，亦未能舉證以實其說（見本院卷第477頁），是以，被告 確有繳納24萬元押金，足堪認定。則被告積欠之租金需先以 該筆押金抵償後，仍達2個月以上，原告始得終止租約。
3.系爭租約於110年7月15日終止，此為兩造所不爭執（見本院 卷第336、455頁），惟縱使依附表即原告主張被告積欠之租 金數額，被告於110年7月之前所積欠之租金，均可以24萬元 押金抵償，原告依法尚不得對被告終止租約。
4.原告之代理人阮家文於110年6月28日即傳送訊息告知被告： 「我們實在忍不下去了，人家一直在作外賣貼補，妳們是房 租不付，又攤在那裡爛，超過二個月已經完全違約了，我們 可以作任何處置，現在再有任何人進出已屬侵犯民宅，我們 也已向公益派出所備案了！」；於同年7月3日再傳送訊息予 被告：「今天早上，現在怎麼又有人進來？妳們已經未經通 知非法進入了！請給予說明！」、「沒有經過我們的同意， 任何人不得進入！」；旋於同年7月7日傳送訊息：「你們盤 的出去或是盤不出去，我們最大的極限就只到這個星期五， 按合約房租欠超過二個月即算違約，並需加付一個月違約金 ，而且房東有權不經通知自動解除合（註：漏載約）。你們 到現在已經欠了快三個月了！因此！謹此通知，你們已經完 全違約了，這們也給了你們時間了，沒有在二個月時就逼你 們！」；再於同年7月13日傳送簡訊：「...首先！記錄已在 ，妳們已經犯刑事（誤載為形事）罪，也因為如此，有因才 會有果，妳不仁我就不義！明，後天解約時，我將態度轉硬 ，是妳們一再的不守信用和遊戲規則，那很簡單，妳們這麼 大膽，後果自負！」；同年7月14日傳送簡訊：「妳們非常 不守誠信。其他東西不可移動，妳們的鑰匙立刻交回，否則 我立即改鎖！」等語（見本院卷第313、315、463、465頁） ，原告旋於110年7月14日委由鎖匠王啟尚更換系爭房屋之門 鎖，此為原告所自承（見本院卷第423頁），並經證人王啟 尚到庭結證屬實（見本院卷第492頁）。堪認原告於系爭租 約存續期間，即阻止被告使用系爭房屋，並向被告表示欲終 止系爭租約，則被告辯稱：因原告阻撓被告使用系爭房屋， 並要求終止系爭租約，被告迫於無奈始同意原告提前終止租 約之意思表示等語，應堪採信。
5.是以，原告並未合法終止系爭租約，而係於租賃期間提前終 止系爭租約，亦可認定。
㈣被告積欠之租金應為24萬2,000元： 原告雖稱被告積欠如附表「月份」及「欠繳金額」欄所示之 款項，然系爭租約自109年3月起至9月底止之租金應為6萬元 ，自109年10月起至110年4月底止之租金為8萬元，已如前述 ，則被告積欠之租金如下：
1.原告主張被告積欠如附表編號16至18之租金共計22萬元未付 ，此亦為被告所不爭執（見本院卷第291頁），則此部分事
實，堪予認定。
2.附表編號15：被告就110年4月份之租金已繳納4萬元，此為 兩造所不爭執（見本院卷第291頁），又如前述，該月份之 租金應以8萬元計算，堪認被告110年4月份之租金尚欠繳4萬 元。
3.附表編號9至14：被告自109年10月起至110年3月止，均按月 繳納8萬元租金，且如前述，此期間之租金業經兩造合意調 整為8萬元，足認被告於此期間之租金業已繳納完畢，原告 稱被告仍積欠此期間如附表「欠繳金額」欄所示之金額云云 ，即非可採。
4.附表編號3至8：被告自109年3月起至同年9月止，均按月繳 納6萬元租金，且如前述，此期間之租金業經兩造合意調整 為6萬元，足認被告於此期間之租金業已繳納完畢，原告稱 被告仍積欠此期間如附表「欠繳金額」欄所示之金額云云， 亦非可採。
5.附表編號2：原告主張：被告於109年3月，僅支付7萬8,000 元等語，然依系爭租約第2條規定，被告於109年3月間，僅 需支付6萬元之租金，足徵被告此月份溢繳1萬8,000元。被 告雖辯稱：伊於109年3月亦繳納8萬8,000元租金，係先支付 現金1萬元，再匯款7萬8,000元等語（見本院卷第501頁）， 然被告就其有現金支付1萬元款項，未能提出證據證明，此 部分且為原告所否認，實難認被告於109年3月間，確有繳納 8萬8,000元款項。是以，109年3月間，被告僅溢繳1萬8,000 元租金，堪可認定。
6.綜上，被告積欠之租金總計為24萬2,000元（22萬元+4萬元- 1萬8,000元=24萬2,000元）。原告主張被告積欠49萬4,000 元租金云云，自非可採。
㈤被告無庸再給付原告款項：
1.被告已有支付24萬元之押金，業如前述，則以押金抵償被告 積欠之租金24萬2,000元後，僅餘2,000元。又被告確有代墊 7.5個月之水費，此為原告陳明在卷（見本院卷第427頁）， 縱使依原告所主張被告代墊之水費數額3,000元計算，亦可 全數抵充被告所積欠之租金。
2.又原租約第柒條其他特約事項規定：「三、本契約租賃期限 未滿，一方擬終止租約時，須得對方同意，但應賠償對方壹 個月租金之損失。」等語，有原租約在卷可佐（見本院卷第 23、25頁）。然本件係原告於系爭租約存續期間，提前終止 租約，已如前所述，則原告請求被告賠償1個月之租金8萬8, 000元，亦非有據，不應准許。
3.準此，本件被告應無庸再給付原告款項。
四、綜上所述，原告依原租約及系爭租約之約定，請求被告給付 58萬2,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴 既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，爰併予駁回之。五、本件為判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資 料，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述 。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 11 月 30 日 豐原簡易庭 法 官 廖弼妍
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
以上為正本係照原本作成。
中 華 民 國 111 年 11 月 30 日 書記官 陳貴卿
附表：
編號 月份 已繳租金 繳納狀況 欠繳金額 備註 1 108年2月4日至109年2月底 88,000元 全繳 0元 2 109年3月 78,000元 部分未繳 10,000元 109年4月16日匯款78,000元 3 109年4月 60,000元 部分未繳 28,000元 109年4月25日匯款60,000元 4 109年5月 60,000元 部分未繳 28,000元 109年5月27日匯款49,200元 5 109年6月 60,000元 部分未繳 28,000元 109年6月22日匯款65,400元 6 109年7月 60,000元 部分未繳 28,000元 109年7月15日匯款60,000元 7 109年8月 60,000元 部分未繳 28,000元 109年8月10日匯款60,000元 8 109年9月 60,000元 部分未繳 28,000元 109年9月8日匯款60,000元 9 109年10月 80,000元 部分未繳 8,000元 109年10月5日匯款60,000元；109年10月21日匯款20,000元 10 109年11月 80,000元 部分未繳 8,000元 109年11月3日匯款80,000元 11 109年12月 80,000元 部分未繳 8,000元 109年12月7日匯款35,000元；109年12月18日匯款45,000元 12 110年1月 80,000元 部分未繳 8,000元 109年2月2日匯款20,000元；109年2月3日匯款60,000元 13 110年2月 80,000元 部分未繳 8,000元 109年2月11日匯款45,000元；另以現金交付35,000元 14 110年3月 80,000元 部分未繳 8,000元 以現金交付80,000元 15 110年4月 40,000元 部分未繳 48,000元（被告不爭執未給付40,000元） 110年5月11日匯款30,000元及10,000元 16 110年5月 0元 皆未繳 88,000元（被告不爭執未給付88,000元） 17 110年6月 0元 皆未繳 88,000元（被告不爭執未給付88,000元） 18 110年7月至15日 0元 皆未繳 44,000元（被告不爭執未給付44,000元）