臺灣臺中地方法院民事判決
110年度豐簡字第843號
原 告 旭日不動產經紀有限公司
法定代理人 黃盈逢
訴訟代理人 陳建勛律師
複代理人 鐘仲智
被 告 黃武榮
訴訟代理人 黃武財
上列當事人間請求給付服務費用事件，本院於民國111年10月5日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告為坐落臺中市○○區○○段000○0地號、面積115 9平方公尺土地（下稱系爭土地）之所有權人，於民國110年 2月18日將系爭土地委託原告銷售，委託銷售期間自簽立契 約之日起至111年2月18日止，兩造並簽立土地委託銷售契約 書（下稱系爭委託銷售契約）。原告受託旋即積極仲介出售 系爭土地，嗣後於110年6月1日將系爭土地仲介出售予訴外 人即買方林素梅，買賣雙方於110年6月1日就系爭土地簽訂 土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。被告於110年6月1 日承諾同意支付仲介費新臺幣（下同）31萬5,000元予原告 ，有被告書立之收款憑證可佐。爰依民法第565條及居間之 法律關係，請求被告給付仲介費。並聲明：被告應給付原告 31萬5,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止 ，按週年利率5％計算之利息。
二、被告則以：原告雖於110年6月1日媒介買方林素梅與被告簽 立系爭買賣契約，惟買方林素梅於110年7月間寄發存證信函 ，對被告主張解除賣賣契約，則原告所仲介之契約，實質上 是否成立，得否向被告請求仲介服務報酬，實非無疑。其次 ，依系爭委託銷售契約第8條第6款，如買方違約不買，致定 金由被告沒收，賣方應支付該沒收定金之比率予原告，以作 為本次委託銷售服務之支出費用，且不得再收取服務報酬， 因前開沒收定金之比率「空白」，故本件買方違約不買後， 原告不得向被告請求服務報酬等語，資為抗辯。並聲明：⒈ 原告之訴駁回。⒉如受不利益判決，願供擔保請准宣告免予 假執行。
三、兩造不爭執及爭執事項：
㈠、不爭執事項（見本院卷第122至123頁、第167至168頁，為方 便判決論述，更正或調整部分文字用語）：
⒈買方林素梅與被告透過原告之仲介，於【110年6月1日】就系 爭土地簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金為1,051萬7,700元 ，併委由永豐建築經理股份有限公司（下稱永豐建經）辦理 買賣價金履約保證事宜（見110年度重訴字第433號卷《下稱4 33號卷》第17至25頁）。
⒉系爭買賣契約，買賣雙方簽約時並無台中市○○區○○段000地號 國有土地之存在。110年6月1日調得之地籍圖，並無上開374 地號土地之存在。被告對於台中市○○區○○段000地號土地之 存在，並無刻意對買方隱瞞不予報知之情。
⒊買方於簽約後，業已給付賣方420萬元買賣價金。 ⒋買方林素梅於110年7月5日對賣方即被告寄發存證信函，主張 於簽約後經地政於【110年7月2日測量】後，始知悉系爭土 地面臨「未經編定地號土地」【按：嗣後於110年7月22日經 編定為台中市○○區○○段000地號國有土地】，未直接面臨經 編定為交通用地之土地，為袋地，主張重大瑕疵，請黃武榮 於文到10日內儘速排除釐清產權瑕疵（見433號卷第37至41 頁）。
⒌上開未編定地號土地，係豐原地政事務所於109年度委外地籍 圖重測時發現之未登記土地，於110年5月19日至110年6月18 日辦理地籍圖重測結果公告30日，公告期滿後並繕造登記清 冊，經審查無誤後，於110年7月6日至110年7月21日辦理公 告15日，並於「110年7月22日辦竣第一次登記」為后里區后 寶段374地號土地，所有權人中華民國，管理者財政部國有 財產署（見433號卷第141至142頁）。 ⒍系爭土地因新編后寶段374地號之存在，致其與鄰近之月眉西 路無適宜之聯絡，致不能為通常使用，而成為袋地。 ⒎買方林素梅於110年7月23日對賣方黃武榮寄發存證信函，主 張系爭土地現況，與現況說明書所載：「土地道路並無出入 之問題」（見433號卷第33頁）不符，系爭土地為袋地，依 系爭買賣契約第8條主張解除買賣契約，該存證信函於黃武 榮於110年7月26日收受（見433號卷第43至53頁）。 ⒏買方林素梅於110年8月4日對賣方黃武榮起訴，主張於簽約後 經地政測量始知悉系爭土地為袋地，主張重大瑕疵，依民法 第259條第2款請求返還已給付價金及依【系爭買賣契約第8 條第1項（賣方未依約履行契約義務，經買方書面限期催告 仍不履行）】請求同額之懲罰性違約金（見433號卷第13至1 5頁）。
⒐買方林素梅於110年11月3日民事準備狀、111年2月9日民事準
備續一狀主張被告應負【物之瑕疵擔保責任】，瑕疵除未緊 臨8米之月眉西路外，還包含面積短少30坪以上，因實際界 址點內縮（見433號卷第171至177頁、第313至319頁）。 ⒑買方林素梅於111年2月25日書狀另主張【意思表示錯誤】， 依民法第88條對被告撤銷買賣之意思表示（尚未逾1年之除 斥期間），並依民法第179條請求返還已給付價金420萬元。㈡、爭執事項（見本院卷第168頁）：
系爭買賣契約，是否經買方合法解除契約而失效？買方解除 契約，係因契約成立時已附隨之原因或情事，或因契約成立 後發生之情事？原告居間報酬請求權是否消滅？ 四、本院之判斷：
㈠、系爭買賣契約，經買方合法解除契約而失效： ⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定 危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1項前段定有明文。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之 缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物 應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最 高法院85年度台上字第1306號民事判決意旨參照）。次按買 賣標的物之瑕疵擔保請求權，依前揭規定，固於危險移轉時 始能成立，但在危險移轉「前」，買受人已發覺其物有瑕疵 ，倘能證明其瑕疵不能除去或確定出賣人拒絕為除去時，尚 難謂買受人不得對之解除契約（最高法院85年度台上字第13 06號、91年度台上字第1315號民事判決可資參照）。 ⒉經查：
⑴系爭土地因該新編后寶段374地號之存在，致其與鄰近之月眉 西路無適宜之聯絡，致不能為通常使用，而成為袋地，為兩 造所不爭執（見本院卷第167至168頁）。而系爭土地有無直 接面臨道路，涉及系爭土地得否順利對外通行，依一般交易 情形，將影響土地之價值，當屬重要。如系爭土地未直接面 臨道路，屬袋地，自屬具物之瑕疵。
⑵參照系爭買賣契約第6條第4項：「簽約後，如標的產權移轉 登記完畢點交前，如發現買賣標的物有物或權利之瑕疵，概 由賣方依法補正，如瑕疵重大確實無法補正者，買方並得解 除契約。」（見433號卷第23頁）。而經買方於110年7月5日 寄發存證信函，限期請求被告排除系爭土地未臨可通行道路 之瑕疵，被告未予處理乙情，亦為兩造所不爭執（見本院卷 第123頁）。可認買方於系爭土地交付前，發現上開物之瑕 疵後，請求賣方補正，賣方無法補正。
⑶從而，買方遂於110年7月23日寄發存證信函為解除契約之意
思表示，被告於110年7月26日收受，已提及瑕疵及解約之用 語（見433號卷第45至47頁），自可解為買方依系爭買賣契 約關於物之瑕疵約定（按：系爭買賣契約第6條第4項）及民 法第359條物之瑕疵擔保之規定，主張解除系爭土地買賣契 約關係，應屬有據。
⒊基上，系爭買賣契約，經買方合法解除契約而失效。㈡、原告本件不得向被告請求居間報酬，理由如下： ⒈按民法第568條立法理由謂：居間之報酬，俟居間人報告或媒 介契約成立後支付，此當然之理，亦最符當事人之意思。故 契約無效，或契約已成立而撤銷者，居間人不得請求報酬。 由上開立法意旨觀之，居間人所媒介之契約須有效成立，始 可請求報酬。如因所媒介之契約成立時已附隨之情事，例如 有撤銷之原因而經撤銷視為自始無效時，居間人不得請求報 酬（史尚寬著，債法各論，第448頁。劉春堂著，民法債編 各論中，109年5月初版第6刷，第265頁。黃立編，民法債編 各論下，2004年9月初版第2刷，第159至160頁，可資參照) 。然如因契約成立後發生之情事，如因一方嗣後無故違約不 履約（違約不買、違約不賣）而遭他方解約、一方嗣後給付 遲延遭他方解約、或買賣雙方嗣後合意解約而消滅時，原則 上居間人仍得依其與媒介雙方之契約約定，請求服務報酬或 沒收定金之比例（消費者保護法第17條第1項、第5項及不動 產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項第5條、第7條 可資參照) 。因此，買方解除契約，如係因契約成立時已附 隨之原因或情事（如訂約時已存在之瑕疵），居間人不得向 無故意、過失（即無可歸責事由）之賣方，請求居間服務報 酬（臺灣高等法院92年度重上字第105號、臺灣高等法院臺 南分院106年度勞上更㈠字第4號民事判決類此見解）。如此 解釋，亦屬合理。蓋如買方同時有民法第88條撤銷權及民法 第359條解約權之權利，即具備請求權競合的情況，買方如 先依民法第88條規定，主張撤銷買賣契約契約自始無效（民 法第114條第1項），將符合民法第568條立法理由所稱「契 約已成立經撤銷而無效」之情況，無歸責事由之賣方得拒絕 給付仲介服務報酬。如僅因買方先主張民法第359條解約權 使契約失效，故不得再依民法第88條撤銷已失效之契約關係 ，無從符合民法第568條立法理由所稱契約已成立而撤銷之 情況，如認無歸責之賣方因此即不得拒絕給付仲介服務報酬 ，顯非事理之平。
⒉經查：
⑴買方依物之瑕疵擔保之法律關係，解除系爭買賣契約，係在1 10年6月1日簽約後，被告交付系爭土地前，於110年7月5日
發覺因該筆未登記土地之存在，系爭土地具未直接面臨月眉 西路之瑕疵。
⑵而依臺中市豐原地政事務所110年9月27日豐地四字第1100008 954號函所示：坐落臺中市○○區○○段00000地號土地與后里區 后寶段377、375地號土地（重測前為后里區月眉段月眉小段 75-6、75-5地號土地）之間未經編定地號之螢光黃色標記土 地，係為臺中市豐原地政事務所【109年度委外地籍圖重測 時發現之未登記土地】，臺中市豐原地政事務所業依規編造 未登記土地清冊，於【110年5月19日至110年6月18日】辦理 地籍圖重測結果公告30日，公告期滿後並繕造登記清冊，經 審查無誤後，於110年7月6日至110年7月21日辦理公告15日 ，並於110年7月22日辦竣土地第一次登記為臺中市○○區○○段 000地號（見433號卷第137至143頁），足認該筆未登記土地 於買賣雙方110年6月1日簽立契約時已存在，應屬契約成立 時已附隨之原因或情事。因此，參照民法第568條立法理由 及上開見解，原告本件應不得請求被告給付居間報酬。 ⑶況且，本件情形，買方於111年2月25日對賣方主張民法第88 條意思表示錯誤，並未逾簽約後1年之除斥期間。買方如係 先行使撤銷權。則按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知 其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之， 但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失為限。當事 人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為 意思表示內容之錯誤，為民法第88條所明定。所謂物之性質 錯誤，係指表意人在其意思形成過程中，對於就其決定為某 特定意思表示之物之性質，認識不正確，且為交易上認為重 要，視為意思表示內容之錯誤（最高法院110年度台上字第3 71號民事裁判可資參照）。查，本件買方簽立系爭買賣契約 ，就系爭土地是否直接臨月眉西路，攸關系爭土地對外通行 問題，在交易上自屬重要事項，買方110年6月1日簽約時， 對於系爭土地有無直接面臨月眉西路，認識不正確，參照上 開說明，自可視為意思表示內容之錯誤。參以系爭買賣契約 簽約時調得之地籍圖，並無該新增臺中市○○區○○段000地號 國有土地之存在（見本院卷第37頁），此亦為被告所自承（ 見本院卷第167頁），故買方之錯誤，顯非因過失所致。從 而，買方若依民法第88條規定撤銷此項錯誤意思表示，於法 亦屬有據。因此，亦可符合民法第568條立法理由所示「契 約已成立而撤銷」之情形，居間人不得請求報酬。故基於衡 平原則，本件賣方不因買方選擇何請求權，解除或撤銷系爭 買賣契約，影響賣方拒絕給付居間報酬之權利。 ⒊基上，⑴原告雖因媒介使買賣雙方成立系爭買賣契約，惟買方
嗣後解除系爭買賣契約，係①因契約成立時已附隨之原因、 情事；②且本件被告無刻意對買方隱瞞新增編地號土地之故 意不告知瑕疵之詐欺情事，此為原告所不爭執（見本院卷第 168頁）；③被告亦無過失未告知瑕疵之可歸責事由。⑵又本 件情形，買方同時得依民法第88條錯誤主張撤銷買賣契約， 賣方如因買方選擇不同請求權而受不同對待，顯失公平。⑶ 再者，在利益衡平上，因本件被告無從向買方主張沒收定金 、違約金、或損害賠償，如認被告要給付原告居間報酬，亦 屬過苛。⑷基於以上各點理由，故本件限縮最高法院49年台 上字第1646號判決先例見解之適用，特此敘明。 ⒋從而，參照民法第568條立法理由及上開見解，原告依民法第 565條及居間法律關係，請求被告給付居間服務報酬31萬5,0 00元，應屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第565條及居間法律關係，請求被告 給付原告31萬5,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至 清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應 予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證， 核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 11 月 4 日 臺灣臺中地方法院豐原簡易庭
法 官 高士傑
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 4 日 書記官 蔡伸蔚
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