臺灣高等法院高雄分院民事裁定
111年度抗字第329號
抗 告 人 郭鴻銘
相 對 人 蔡珮吟
上列當事人間強制執行聲明異議事件，抗告人對於中華民國111
年10月3日臺灣橋頭地方法院111年度執事聲字第56號所為裁定提
起抗告，本院裁定如下：
主 文
抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告意旨略以：相對人對原法院111年度司執更一字第2號拍 賣抵押物民事執行事件（下稱系爭執行事件）於民國111年6 月21日之拍賣公告（下稱系爭拍賣公告）聲明異議，原法院 於同年7月12日僅係依強制執行法第19條第1項規定，發函通 知抗告人就相對人之異議事由逐項提出說明，抗告人亦已遵 期具狀陳述意見，則原法院自不得逕依同法第80條之1撤銷 查封。又系爭執行事件之執行標的物即如附表所示之土地（ 下稱系爭土地），每坪至少新台幣（下同）4萬元，且系爭 拍賣公告亦載明系爭土地之拍賣最低價額為1億400萬元，則 系爭執行事件並無拍賣無實益之情事。原法院司法事務官於 111年7月25日裁定（下稱原處分）駁回相對人之異議，洵無 違誤，原法院以111年度執事聲字第56號裁定（下稱原裁定 ）將原處分廢棄，即有未洽，爰提起抗告，請求廢棄原裁定 等語。
二、按拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格， 經核定後，為拍賣最低價額。不動產之拍賣最低價額不足清 償優先債權及強制執行之費用者，執行法院應將其事由通知 債權人。債權人於受通知後7日內，得證明該不動產賣得價 金有賸餘可能或指定超過該項債權及費用總額之拍賣最低價 額，並聲明如未拍定願負擔其費用而聲請拍賣。逾期未聲請 者，執行法院應撤銷查封，將不動產返還債務人。強制執行 法第80條、第80條之1第1項分別定有明文。又法院核定不動 產之拍賣最低價額，除應參考鑑定人所提出之估定價格外， 尚須斟酌該不動產之實際狀況及債權人、債務人之利益而為 最妥適之決定。
三、經查：
㈠本件抗告人以原法院110年度抗字第26號拍賣抵押物裁定為執 行名義，聲請對系爭土地為強制執行，前經原法院司法事務 官以110年度司執字第44355號裁定駁回其聲請，嗣經原法院 以110年度執事聲字第64號裁定將上開裁定廢棄，現由原法 院民事執行處以系爭執行事件對系爭土地為強制執行。又系 爭土地經詠曜綠景不動產估價師事務所鑑價結果，於111年 （下同）4月14日之正常價格合計為2,952萬元，原法院民事 執行處於5月6日就核定底價等事項，載明上開鑑價結果，發 函通知兩造及其他債權人得於7日內表示意見，惟無人表示 意見或提出系爭不動產之市價證明文件；而系爭土地之第一 順位抵押權人合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱合作金 庫）於5月23日陳報其債權額為1億309萬7,316元，原法院民 事執行處再於6月6日發函通知抗告人應於文到7日內證明系 爭土地賣得價金，於清償上開優先債權及執行費用後有賸餘 可能，或明確指定超過上開優先債權及費用總額之拍賣最低 價額，並聲明如未拍定願負擔費用而聲請拍賣（下稱系爭通 知），系爭通知於6月8日送達抗告人；嗣原法院民事執行處 於6月21日公告系爭土地將於7月20日實施強制執行法第80條 之1第1項之特別拍賣，底價合計1億400萬元（即系爭拍賣公 告）等情，經本院調閱上開執行卷宗查明無訛（見原法院11 0年度司執字第44355號卷第1至6、98頁、111年度執事聲字 第56號卷、111年度司執更一字第2號卷第63至83、169至191 、229至231頁、參與分配卷）。基此，系爭土地之鑑價金額 未達優先債權額之3成（計算式：29,520,000÷103,097,316≒ 0.29），及原法院就系爭不動產之拍賣最低價額不足清償優 先債權及強制執行費用之情事，於111年6月6日即已依強制 執行法第80條之1第1項規定通知抗告人等事實，至為明確。 ㈡抗告人收受系爭通知後，固於6月14日提出民事陳報㈡狀陳稱 ：系爭土地之鑑價金額換算每坪未達1萬元，係因其地上有 未保存登記建物，且該建物之基地僅約2/5位於系爭土地， 其餘位於鄰地，實則系爭土地附近土地之市價每坪將近4萬 元；又伊已分別對抵押債務人蔡鎮宇及其家族企業富億建材 有限公司起訴請求清償債務及給付票款，以將系爭土地及其 地上未保存登記建物併付拍賣，則拍賣價格實有可能超過4 億元，於清償優先債權及執行費用後，伊得受分配，拍賣非 無實益等語；惟抗告人以該書狀所檢附之對富億建材有限公 司起訴狀，及其以111年4月8日陳報狀所檢附之土地及建物 照片（見111年度司執更一字第2號卷第203至218、121至145 頁），均不足以證明系爭土地有鑑價金額過低，或系爭土地 與其地上建物應併付拍賣，且所得價金將高於優先債權額之
情事。是以，原法院執行處於欠缺關於系爭土地價格之其他 佐證資料，且地上建物並未併付拍賣之情形下，逕以前揭鑑 定價格3.5倍以上之價格，核定系爭土地之拍賣底價為1億40 0萬元，即有未當。
㈢又抗告人之上開書狀及附件，既不足以證明系爭土地之賣得 價金於清償優先債權及強制執行費用後，有賸餘可能；且抗 告人於民事陳報㈡狀中，亦未指定超過優先債權及費用總額 之拍賣最低價額，或聲明如未拍定願負擔其費用，實難認定 抗告人已依強制執行法第80條之1第1項前段之規定聲請拍賣 ，則依同條項後段規定，原法院執行處即應撤銷查封，將不 動產返還相對人，其仍就系爭土地定期實施強制執行法第80 條之1第1項之特別拍賣程序，於法亦有未合。四、綜上所述，相對人對原法院執行處111年6月21日之拍賣公告 ，依強制執行法第12條第1項前段聲明異議，洵屬有據，原 處分駁回相對人之異議，容有未洽，原裁定將原處分廢棄， 經核於法並無不合。抗告人指摘原裁定不當，求予廢棄，為 無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。 中 華 民 國 111 年 11 月 30 日 民事第四庭
審判長法 官 洪能超
法 官 楊淑珍
法 官 李珮妤
以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出再抗告狀（須按他造當事人之人數附繕本），並繳納再抗告費新臺幣1,000元。再為抗告僅得以適用法規顯有錯誤為理由，並應委任律師為代理人。如委任律師提起再抗告者，應一併繳納再抗告費。中 華 民 國 111 年 11 月 30 日 書記官 黃瀚陞
附註：
再抗告人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或再抗告人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審代理人。
再抗告人或其法定代理人具有律師資格者及前項情形，應於提起再抗告或委任時釋明之。
附表：
編 號 土地坐落 使用分區 面 積 權利範圍 市 區 段 地號 平方公尺 1 高雄 ○○ ○○ OOOO 一般農業區 2,880 全部 2 高雄 ○○ ○○ OOOO 一般農業區 1,920 全部 3 高雄 ○○ ○○ OOOO 一般農業區 2,040 全部 4 高雄 ○○ ○○ OOOO 一般農業區 3,000 全部