臺灣高等法院臺南分院民事判決
111年度上更二字第21號
上 訴 人 吳珠玲
訴訟代理人 林重仁律師
被上訴人 何佳瑋
洪在明
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民
國108年9月3日臺灣雲林地方法院第一審判決（107年度訴字第60
1號）提起上訴，經最高法院第二次發回更審，本院於111年11月
3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
確認上訴人就坐落雲林縣○○鄉○○○段○○○○段00000○00000地號土地權利範圍全部之優先購買權存在。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人何佳瑋經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386條各款所定情形，爰依上訴人聲請，由其 一造辯論而為判決。
二、上訴人主張：被上訴人何佳瑋於民國(下同）101年間將其所 有如附表一所示地號土地（下合稱系爭土地）提供訴外人○○ 工程有限公司（下稱○○公司，與何佳瑋合稱何佳瑋等2人） 出資興建門牌同鄉○○村○○0-000號未經保存登記之1層鐵皮、 鋼構造房屋（整編後現行同鄉○○○路1段000巷00號，下稱系 爭建物）。何佳瑋等2人並於102年1月3日簽訂協議書，約定 ○○公司停止營業時讓與系爭建物所有權與何佳瑋（下稱系爭 協議書），嗣因何佳瑋等2人積欠伊債務逾新臺幣（下同）2 ,000萬元，遂於102年10月25日同時書立如附表二所示讓渡 合約書3份（下稱A、B、C讓渡書，合稱系爭讓渡書），由何 佳瑋受讓系爭建物事實上處分權後再讓與伊。嗣臺灣雲林地 方法院107年度司執字第13626號強制執行事件（下稱雲林地 院、系爭執行事件），於107年10月3日拍賣系爭土地時，由 被上訴人洪在明得標，伊於同年月16日向雲林地院主張優先 購買系爭土地卻遭否准，伊就系爭土地究竟有無優先購買權 ，在法律上有受侵害之危險，自有即受確認判決之法律上利 益。爰依民法第425條之1第1項、土地法第104條第1項，求 為確認伊對系爭土地之優先購買權存在。原判決為伊敗訴之 判決，尚有未洽。上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）確 認上訴人就系爭土地之優先購買權存在。
三、被上訴人洪在明則以：上訴人雖主張系爭建物已讓渡與上訴
人及○○起重工程有限公司（下稱○○公司），並提出系爭讓渡 書為證，惟系爭讓渡書所載皆不一致，且無上訴人所稱之A 、C讓渡書，該等讓渡書均不足以證明系爭建物已讓渡與上 訴人。又○○公司從未將系爭建物讓與何佳瑋，何佳瑋從未取 得系爭建物之事實上處分權，故何佳瑋縱有簽立A、C讓渡書 ，亦無權將系爭建物之事實上處分權讓與上訴人，應係○○公 司將系爭建物之事實上處分權讓與○○公司，而非讓與上訴人 ，上訴人未取得系爭建物之事實上處分權，自無從依民法第 425條之1第1項、土地法第104條第1項規定，對系爭土地取 得優先購買權等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。四、被上訴人何佳瑋未於本院提出任何書面或言詞陳述，於原審 則以：102年10月25日何佳瑋等2人均已書面同意將系爭建物 及機器設備讓渡上訴人及○○公司，以抵償債務，請求駁回訴 訟等語，資為抗辯。
五、到庭兩造不爭執之事實
(一)附表一所示系爭土地，及訴外同小段000-00地號土地，於10 0年7月18日以買賣為原因，移轉登記為何佳瑋所有。(二)○○公司於97年4月25日經核准設立，當時何佳瑋為○○公司原 始股東，並任董事。
(三)何佳瑋於102年1月3日與○○公司簽訂系爭協議書，其中將系 爭土地權利範圍全部，提供予○○公司做為興建辦公室、員工 宿舍及鋼構棚架廠房之用，嗣○○公司興建系爭建物，其中組 合屋作辦公室、員工宿舍，鋼鐵棚架作廠房使用。(四)原審卷內所附如附表二所示A、B、C讓渡合約書，均未載明 簽定日期。
(五)系爭執行事件，於107年10月3日就系爭土地及同段000-00地 號土地進行第3次拍賣程序，由洪在明以806萬2,000元拍定 。
(六)上訴人於107年10月16日具狀向原法院民事執行處聲明其就 已拍定之系爭土地，有依同樣條件優先購買之權，並提出A 讓渡合約書、借據及本票影本為證。惟原法院民事執行處以 上訴人提出之上開證據，形式上尚難認已成立民法第425條 之1第1項之租賃關係及符合土地法第104條之優先購買權， 通知上訴人應另行提起訴訟解決。嗣上訴人即於107年12月3 日具狀向原法院提起本件訴訟，起訴請求確認其就系爭土地 之優先購買權存在。
六、上訴人主張其就系爭土地受讓系爭建物之事實上處分權，對 系爭土地有租賃關係，請求確認對系爭土地之優先購買權存 在，惟為被上訴人洪在明所否認，並以上情置辯。是上訴人 是否取得系爭建物之事實上處分權？上訴人依民法第425條
之1第1項及土地法第104條第1項規定，主張其就系爭土地有 優先購買權，於法是否有據？為本件應審究之爭點，茲分述 如下：
(一)上訴人及○○公司已取得系爭建物之事實上處分權：１、按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記，而不能為不動產 所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認 為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高 法院85年度台上字第51號判決參照）。
２、○○公司就系爭建物之事實上處分權已讓予何佳瑋：(１)查系爭土地為何佳瑋所有，其為○○公司之原始股東，並任 董事。何佳瑋於102年1月3日與○○公司簽訂系爭協議書， 其中將系爭土地權利範圍全部，提供予○○公司做為興建辦 公室、員工宿舍及鋼構棚架廠房之用，嗣○○公司興建系爭 建物等情，為兩造所不爭（不爭執事項㈠㈡㈢）。而依系爭協 議書之約定：「若日後○○公司停止營業不再使用系爭建物時 ，則為補償何佳瑋提供土地供○○公司使用及農舍遭拆除之損 失，同意將上開地上物之所有權讓渡予何佳瑋」等情，有系 爭協議書可參（原審卷第553頁）。故依系爭協議書之約定 ，○○公司停止營業不再使用系爭建物時，系爭建物之所有權 （應係事實上處分權）即讓渡予何佳瑋。
(２)依證人即○○公司之負責人陳君傑證述：其設立○○公司，何佳 瑋投資20%，其投資70%。系爭土地是何佳瑋所有，因公司在 麥寮標到工作，需在麥寮建立廠房、辦公室、宿舍，即由○○ 公司出資興建廠房；○○公司有請何佳瑋向○○公司借錢，何佳 瑋好像跟上訴人有借貸關係。嗣○○公司面臨經營不善，當時 有點兵荒馬亂，並於102年10月30日停業，但並未辦理清算 。而依系爭協議書，「如果有什麼地上物都是歸何佳瑋」。 而○○公司、何佳瑋與上訴人有債務問題。因○○公司經營不善 ，有同意讓渡動作，印象中○○公司讓渡給○○公司，而何佳瑋 與上訴人亦有債權債務關係，故何佳瑋亦有讓與之動作。系 爭建物有二次讓渡之動作，第一次讓渡與○○公司，第二次讓 渡與債權人，但是否讓與上訴人等詳細部分，其並不清楚等 語（原審卷第542至546頁）。陳君傑係○○公司之負責人，其 證述之情節與系爭協議書之內容相符，其證詞應堪採信。依 陳君傑之證述，可知○○公司於102年10月30日停止營業，系 爭建物即歸屬何佳瑋。
(３)被上訴人何佳瑋於原審提出答辯狀稱：系爭建物及機械設備 讓渡與上訴人及○○公司，作為債務之抵銷。102年10月間， 為處理○○公司與上訴人之到期債權，而當時○○公司尚未結束 營業，故由其與上訴人、○○公司與○○公司書立讓渡書，以為
讓渡之證明等情（原卷第176頁、第511至514頁）。何佳瑋 雖為本件當事人，惟對於上訴人與洪在明間就系爭土地有無 優先購買權之爭執，其並無利害關係，且自承有系爭建物轉 讓之不利於己之事實，其陳述應具有可信性。而依何佳瑋之 陳述，其確有將系爭建物讓渡與上訴人及○○公司。足見何佳 瑋應已取得系爭建物之事實上處分權，否則，其何能移轉該 權利予上訴人及○○公司。
(４)綜上各情以觀，○○公司與何佳瑋訂立系爭協議書，於○○公司 停止營業不再使用系爭建物時，將系爭建物讓與何佳瑋。嗣 ○○公司於102年10月間經營不善，同年10月30日停止營業， 則上訴人主張：系爭建物之事實上處分權已讓予何佳瑋，應 堪採信。
(５)被上訴人洪在明雖抗辯何佳瑋提供系爭土地供○○公司所受之 損失不及40萬元，而○○公司將價值800萬元之系爭建物讓與 何佳瑋，違反常理云云（本院更二卷第171頁、本院更一卷 第106、107頁、第115頁）。惟何佳瑋與○○公司簽訂有系爭 協議書，系爭建物之事實上處分權已轉讓何佳瑋等情，有前 揭證據可證，已如前述。而被上訴人僅係依其自行計算之利 益為抗辯，其抗辯已嫌無據，況契約當事人間訂立契約內容 ，其考慮之情狀各異，尚難僅以事後依利益計算之觀點，逕 而推翻已存在之系爭協議書，洪在明此部分抗辯，尚非可採 。
３、何佳瑋就系爭建物之事實上處分權已轉讓予上訴人及○○公司 ：
(１)何佳瑋就系爭建物究竟是讓與何人，依前揭證人陳君傑之證 述，系爭建物有二次讓渡之動作，第一次讓渡與○○公司，第 二次讓渡與債權人，但是否讓渡予上訴人等詳細部分，其並 不清楚。故系爭建物究竟是轉讓與○○公司或上訴人，陳君傑 之證述並無從證明。而被上訴人何佳瑋則稱系爭建物及機械 設備讓渡與上訴人及○○公司，作為債務之抵銷。由其、○○公 司與上訴人、○○公司簽立系爭讓渡書，以為讓渡之證明等情 ，已如前述。查何佳瑋雖為本件之當事人，惟系爭建物究竟 是讓與上訴人或○○公司，與其並無利害關係，其答辯之內容 應堪採信。故何佳瑋、○○公司與上訴人、○○公司間均有債權 債務關係，何佳瑋簽立系爭讓渡書，將系爭建物及機械設備 讓渡與上訴人及○○公司乙情，應堪認定。
(２)另觀諸附表二所示之A、B、C讓渡書，其中A讓渡書之前言記 載何佳瑋將該讓渡書第四項附表之設備轉讓與上訴人（原審 卷第47頁）；B讓渡書之前言記載○○公司將該讓渡書第四項 附表之設備轉讓與○○公司（原審卷第185頁）；C讓渡書之前
言則記載何佳瑋將「廠房/土地所有地上物」及該讓渡書第 四項附表之設備轉讓與○○公司（原審卷第131頁）。此有各 該讓渡書附卷可稽。如從A、B、C讓渡書之前言記載觀之， 似僅C讓渡書提及系爭建物讓渡與○○公司，其餘兩份讓渡書 則僅提及設備讓渡部分。惟從各該讓渡書觀之，其記載之欠 款金額均為800萬元，轉讓之日期均為102年10月25日，第四 項之貳部分均記載「除以上設備外，其餘屬辦公室宿舍廠房 /土地所有地上物附著物係所有，係頂受方（乙方）可隨意 支配運用及遷移之財產物品」，故A、B、C讓渡書雖然在讓 與方、頂受方及前言有不同之記載，但其債權內容、轉讓之 動產設備、其餘讓渡書之內容，則有重複記載之情形，是如 頂受方即上訴人及○○公司倘為不同之債權人，則債權金額理 應會有不同，動產設備之轉讓亦應會有不同。然同樣之設備 卻重複讓與上訴人及○○公司，足見系爭讓渡書之記載並不精 確，且有重複之情形。而契約之解釋應探求當事人之真意， 衡諸前述證人陳君傑之證述，及何佳瑋之答辯內容觀之，因 ○○公司、何佳瑋均有積欠上訴人、○○公司之債務，故將系爭 建物及機械設備讓渡與上訴人及○○公司等情，堪認○○公司、 何佳瑋係為處理其與上訴人、○○公司之債務，而簽訂A、B、 C讓渡書，其目的是希望將系爭建物及機械設備讓渡與上訴 人及○○公司，由上訴人及○○公司處理，但並無指明究係讓與 上訴人或○○公司，否則難以說明為何頂受方皆可處理系爭建 物及機械設備、為何機械設備重複轉讓上訴人及○○公司，及 為何均為同一筆800萬元之債權等情。準此，上訴人主張因 其不知法律，且債權債務關係複雜，為免遺漏，故重覆書立 A、B、C讓渡書，將系爭建物及機械設備讓與上訴人及○○公 司乙情，應堪採信。
(３)另查，依系爭協議書之記載，於○○公司停止營業不再使用系 爭建物時，將系爭建物之事實上處分權讓與何佳瑋，而○○公 司固係102年10月30日始停止營業，惟參諸民法第118條第2 項之規定，何佳瑋於同年月25日簽立讓渡書後，既於同年月 30日已取得系爭建物之事實上處分權，則其於同年月25日所 為讓渡系爭建物之事實上處分權，自屬有效。
(４)另何佳瑋對於將系爭建物讓渡與上訴人乙情，亦不爭執，並 稱已將使用執照、電費單、水費單交予上訴人等情（原審卷 第460頁）。而上訴人確已提出電費單、水費單為證，上訴 人並曾於106年12月15日申請將系爭建物之用電辦理過戶於 其名下，此亦有電費單、水費單及申請用電過戶資料可參（ 原審卷第33至45頁）。嗣上訴人亦曾以其名義將系爭建物分 別出租與他人，有租賃契約可證（原審卷第479至489頁）。
足見，何佳瑋對於將系爭建物讓渡與上訴人之陳述，與客觀 證據相符，應堪採信。
(５)綜上各情以觀，○○公司、何佳瑋為處理其與上訴人、○○公司 之債務，將系爭建物之事實上處分權轉讓予上訴人及○○公司 ，則上訴人已取得系爭建物之事實上處分權，應堪認定。至 上訴人及○○公司究竟如何共有系爭建物之事實上處分權，則 係另一個問題，惟並不影響本件爭點之判斷，併予敘明。
(６)被上訴人洪在明雖抗辯系爭建物係讓渡予○○公司，而B讓渡書 可為證明係○○公司將系爭建物讓渡與○○公司。至A、C讓渡書 係別有目的而書寫，且格式均不同，並不可採云云（本院更 二卷第171至172頁）。惟系爭建物係讓渡予○○公司及上訴人 乙情，已如前述。而A、C讓渡書業據上訴人於原審提出原本 供承審法官核對，並影印在卷（原審卷第119頁），對於上 訴人所提出之A、C讓渡書，其上有讓與人、被讓與人之印文 乙情，被上訴人亦不爭執（原審卷第460頁），且並未爭執 印文之真正，參諸民事訴訟法第358條第1項之規定，私文書 經本人簽名、蓋章或按指印者，推定為真正。A、C讓渡書既 有當事人之印文，如無反證推翻其真正，自應認為真正，洪 在明抗辯A、C讓渡書格式不同、別有目的云云，尚非可採。
(二)上訴人依民法第425條之1第1項及土地法第104條第1項規定 ，主張其就系爭土地有優先購買權，為有理由： １、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 此有民法第425條之1第1項可參。而條文所謂「土地及房屋 同屬一人」應包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土 地共有人人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」 之情形在內。又未辦保存登記之房屋，無法辦理所有權移轉 登記，上開條文所謂「所有權讓與」，自應包括受讓建物事 實上處分權之情形，以貫徹法律就優先購買權重在使基地及 其上之房屋合歸一人所有及實務上對違章建築賦與事實上處 分權之內涵（最高法院107年度台上字第1938號、109年度台 上字第108號、99年度台上字第1723號判決意旨參照）。２、查何佳瑋原即為系爭建物坐落基地之土地所有權人，而○○公 司就系爭建物之事實上處分權已讓予何佳瑋，已如前述，則 何佳瑋於受讓系爭建物之事實上處分權後，系爭土地之所有 權與系爭建物之事實上處分權即同屬何佳瑋一人所有。嗣
何佳瑋就系爭建物之事實上處分權讓予上訴人及○○公司，則 上訴人及○○公司於受讓系爭建物之事實上處分權後，依前揭 說明，與土地受讓人即何佳瑋間，自應推定在房屋得使用期 限內有租賃關係。
３、次按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件 優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優 先購買之權。其順序以登記之先後定之。土地法第104條第1 項定有明文。查系爭執行事件，於107年10月3日就系爭土地 及同段000-00地號土地進行第3次拍賣程序，由洪在明以806 萬2,000元拍定，為到庭兩造所不爭執（不爭執事項㈤），且 有原法院民事執行處函可參（原審卷第29至31頁）。而上訴 人就系爭土地有租賃關係，其依前揭規定主張就系爭土地有 優先購買權，依法自屬有據。
４、被上訴人洪在明雖又抗辯系爭建物僅係簡單搭建之鐵皮、鐵 架，南側、東側無牆壁，並非房屋，無土地法第104條第1項 規定之適用云云（原審卷第89至90頁）。惟查，系爭建物其 中組合屋作為辦公室、員工宿舍，鋼鐵棚架作廠房使用，為 到庭兩造所不爭執（不爭執事項第㈢），而組合屋作為辦公 室、員工宿舍部分，尚難認為無牆壁，並有勘驗筆錄內容及 相片可參（原審卷第155至160頁）。且依證人陳君傑之證詞 及提出之財產目錄觀之（原審卷第544、555頁），僅鋼鐵棚 架之廠房部分於建造時即已花費331萬8,350元，尚難認系爭 建物非屬房屋而無保護之必要，洪在明此部分抗辯亦屬無據 。
七、綜上所述，上訴人依民法第425條之1第1項、土地法第104條 第1項，請求確認系爭土地之優先購買權存在，為有理由， 應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽；上訴意旨 指摘原判決不當，求為廢棄改判，為有理由，爰由本院改判 如主文第2項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項 前段、第450條、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 111 年 11 月 24 日 民事第四庭 審判長法 官 王金龍
法 官 黃瑪玲
法 官 黃義成
上為正本係照原本作成。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴，發回更審後為訴之變更(追加、擴張)部分，應一併繳納上訴裁判費。 上訴人不得上訴。
中 華 民 國 111 年 11 月 24 日
書記官 翁倩玉
【附註 】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請 第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
附表一
編號 土地標示(均雲林縣○○鄉○○○段) 面積(㎡) 權利範圍 1 ○○○小段000-0地號 2478.0 全部 2 ○○○小段000-0地號 2618.5 全部
附表二
讓渡書別 出處 (均原審卷) 契約 序文記載 讓與方 契約 序文記載 頂受方 契約 簽署欄 頂受人 見證人 文字記載讓與日 A讓渡書 第127-129頁 (同第47-49頁) 何佳瑋 吳珠玲 吳珠玲 永澤公司 102年 10月25日 B讓渡書 第185-187頁 ○○公司 ○○公司 ○○公司 永澤公司 102年 10月25日 C讓渡書 第189-191頁 (同131-133頁) 何佳瑋 ○○公司 吳珠玲 (空白) 102年 10月25日